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Nichtabnahme­entschädigung

Wenn ein Darlehen für eine Immobilien­finanzierung abgeschlossen wird, dann kommt es zu einer oftmals langfristigen Vertragsbindung zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber. In einem Darlehensvertrag verpflichtet sich der Darlehensgeber, dem Darlehensnehmer Kapital für eine Immobilien­finanzierung zur Verfügung zu stellen, dieser wiederum legt sich darauf fest, das zur Verfügung gestellte Kapital anzunehmen und inklusive Zinsen in einem vertraglich festgelegten Rahmen in bestimmten Zeitintervallen zurückzuzahlen.

Kommt der Darlehensnehmer seiner Verpflichtung nicht nach und kündigt das Darlehen vor Ablauf der Sollzinsbindung bzw. nimmt den Vertrag nicht an, dann hat der Darlehensgeber die Möglichkeit, seinen entgangenen Zinsgewinn in Form einer Nichtabnahmeentschädigung vom Darlehensnehmer zurückzufordern. Im Regelfall wird sich die Höhe der Nichtabnahmeentschädigung auf ca. 2% der Nettodarlehenssumme belaufen. In den meisten Darlehensverträgen ist die Nichtabnahmeentschädigung bereits dokumentiert und entweder als Prozentwert oder als Fixbetrag eingetragen.

Gewöhnlich können Darlehensnehmer ihren Darlehensvertrag für eine Immobilien­finanzierung erst dann kündigen, wenn die Sollzinsbindung nach 10 Jahren abgelaufen ist. Soll das Darlehen dann gekündigt werden, kommt eine 6-monatige Kündigungsfrist zum Tragen, die der Darlehensnehmer einhalten muss.

Wie kann man eine Nichtabnahmeentschädigung umgehen?

Es gibt für den Darlehensnehmer nur wenige Möglichkeiten, der Zahlung einer Nichtabnahmeentschädigung zu entgehen. Wurde ein unterzeichneter Vertrag nicht innerhalb der 14-tägigen Widerrufsfrist gekündigt, dann hat der Darlehensnehmer nur wenige Möglichkeiten, die Nichtabnahmeentschädigung zu verhindern. Beispielsweise dann, wenn der Darlehensnehmer eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung nachweisen kann. Dies hat zur Folge, dass die Widerrufsfrist nie begonnen hat und der Vertrag daher zu jedem Zeitpunkt gekündigt werden kann. Oder er kann andere Mängel im Vertrag nachweisen, die dazu führen, dass der Darlehensvertrag unter bestimmten Umständen als nichtig betrachtet und der Darlehensnehmer nicht mehr in die Vertragserfüllungspflicht genommen werden kann.

Häufig tritt die Situation einer vorzeitigen Vertragsbeendigung dann ein, wenn der Darlehensnehmer mit steigenden Zinsen gerechnet hat und während der Vertragslaufzeit feststellt, dass das Zinsniveau seit Vertragsbeginn gesunken ist. Hierzu sei angemerkt, dass es sich selten lohnt, ein teureres Darlehen für eine Immobilien­finanzierung gegen ein günstigeres einzutauschen und parallel die Nichtabnahmeentschädigung zu zahlen. Gewöhnlich kann der Darlehensnehmer davon ausgehen, dass die Nichtabnahmeentschädigung höher ist als die zu erwartende Zinsersparnis.

Methoden zur Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung

Für die Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung verwenden Kreditinstitute zwei Rechenmodelle: Zum Einen die Aktiv-Aktiv-Methode und zum Anderen die Aktiv-Passiv-Methode.

Bei der Aktiv-Aktiv-Methode beruft sich der Darlehensgeber auf den Unterschied zwischen den aktuellen Zinssätzen und den Zinssätzen des betroffenen Darlehensvertrags. Anhand der Differenz der beiden Werte ermittelt er die Höhe der Nichtabnahmeentschädigung.

Meistens jedoch kommt die Aktiv-Passiv-Methode zum Einsatz. Hierbei wird die Differenz zwischen den entgangenen Zinsen des betroffenen Darlehensvertrags und der zu erzielenden Rendite für das Kreditinstitut erhoben, wenn der Darlehensgeber das Kapital in Hypothekenpfandbriefen investiert hätte. Dabei handelt es sich um ein rein theoretisches Konstrukt, das Kreditinsitut muss das Geld nicht tatsächlich anlegen.

Unser Tipp: Wenn Sie eine Nichtabnahmeentschädigung nicht vermeiden können, prüfen Sie auf jeden Fall vor der Zahlung sorgfältig, ob der vom Darlehensgeber angegebene Betrag korrekt ist. Das Kreditinstitut muss Ihnen alle Parameter offen legen, die eingesetzt wurden, um die Höhe der Nichabnahmeentschädigung zu berechnen. Suchen Sie sich in diesem Fall einen auf Kapitalrecht spezialisierten Rechtsanwalt, der Sie kompetent berät, Sie unterstützt und Ihre Interessen wahrt.

Flexible Lösungen für nicht abgerufene Darlehen

Manchmal kann es zu Dissonanzen zwischen der aufgenommenen Darlehenssumme und dem tatsächlich benötigten Kapital kommen. So zum Beispiel dann, wenn der Neubau einer Immobilie doch günstiger wird als ursprünglich angenommen oder aber die Renovierung einer Bestandsimmobilie weniger Kapital erfordert als zu Beginn der Umbaumaßnahmen eingeplant. Es gibt Kreditinstitute, die in solchen Fällen flexible Vertragsbedingungen für den Darlehensnehmer anbieten und zum Teil auf eine Nichtabnahmeentschädigung für nicht abgerufenes Darlehen verzichten. Wenn Sie eine Beratung zu Ihrer Baufinanzierung wünschen, dann sprechen Sie uns gerne an. Gemeinsam mit Ihnen finden die Baufinanzierungsexperten von DTW eine individuelle Lösung für Ihr Bauvorhaben und unterstützen Sie bei der Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie.

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