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Negativ­bescheinigung

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Tilgungsverlauf

Restdarlehen
Gezahlte Raten
Ende Sollzinsbindung
Sollzinsbindung:
bis
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2,16
%
Effektiver Jahreszins
10 Jahre. Sollzinsbindung
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
Stand: 24.05.2022
0
Monatliche Rate
2,14%
Gebundener
Sollzinssatz
0
Restdarlehen
(nach 10 Jahren)
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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 25.05.2022. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenArbeitnehmersparzulageAuflassungAuflassungsvormerkungAusbauhausAußenanlagenAuszahlungsvoraussetzungen
B
BauantragBaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufortschrittBaugenehmigungBauherren-HaftpflichtversicherungBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBauleistungsversicherungBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauträgermodellBauwertBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuldBürgschaft
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEigentümergemeinschaftEigentümerversammlungEinkommensnachweiseEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)EnergieausweisEnergieeffizienzEnergieeffizienz-ExperteEnergieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswertErtragswertverfahrenESIS Merkblatt
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungHausratversicherungHerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehenHypothekenmaklerHypothekenzinsen
I
ImmobilieImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / MonatsrateMuskelhypothek
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RangrücktrittRangstelleRenovierungRestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
S
SachwertSachwertverfahrenSanierungSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
V
VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlastVorvertragliche Informationen
W
WegerechtWerbungskostenWertermittlungWertgutachtenWiderrufsbelehrungWiderrufsfristWohnflächeWohngebäudeversicherungWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnrechtWohnungsbauprämieWohnungseigentumsgesetzWohnwirtschaftliche Zwecke
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsfestschreibungZinssatzZinsstrukturkurveZusatzsicherheitenZuteilungZwangsversteigerungZwangsvollstreckungZweckbestimmungserklärungZweckerklärungZweckgebundenZwischenfinanzierung

Negativ­bescheinigung in Kürze:

  • Mit einer Negativbescheinigung für eine Immobilie bestätigt eine Kommune, dass sie für das Grundstück kein Vorkaufsrecht hat.
  • Für einen reibungslosen Eigentümerwechsel sollte eine Negativbescheinigung eingeholt werden.
  • Rechtsgrundlage für das kommunale Vorkaufsrecht auf Grundstücke sind § 24 bis 28 BauGB (Baugesetzbuch).
Sascha Neumann, Author bei DTW
Beitrag von Sascha Neumann aktualisiert am 20.09.2021

Baufinanzierungsrechner

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Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

?

Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

%
?

Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

?

Sollzinsbindung

Geben Sie hier den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen fest vereinbaren möchten.

Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

?

Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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Was ist die Negativ­bescheinigung?

Mit einer Negativ­bescheinigung für eine Immobilie bestätigt eine Kommune, dass sie für das Grundstück kein Vorkaufsrecht hat oder dass sie davon keinen Gebrauch macht.

In Deutschland haben Städte und Gemeinden auf die meisten Grundstücke grundsätzlich ein Vorkaufsrecht. Dieses ist nicht explizit im Grundbuch vermerkt. Damit bei einem Grundstückskauf der Eigentumswechsel vom Verkäufer auf den Käufer reibungslos ablaufen kann, sollte man die Negativ­bescheinigung, auch Negativzeugnis genannt, einholen.

Rechtliche Grundlage der Negativ­bescheinigung

Im Baugesetzbuch (BauGB) findet sich die Rechtsgrundlage für das kommunale Vorkaufsrecht auf Grundstücke. In den Paragraphen 24 bis 28 BauGB ist erläutert, wann eine Gemeinde ein allgemeines oder besonderes Vorkaufsrecht besitzt.

Darüber hinaus wird im Baugesetzbuch erläutert, unter welchen Umständen das Vorkaufsrecht ausgeschlossen ist und wie das Vorkaufsrecht Anwendung finden kann. Für einen Grundstückskäufer besitzen diese Punkte hohe Relevanz. Denn unter gegebenen Voraussetzungen kann eine Kommune ihr Vorkaufsrecht auch dann noch geltend machen, wenn bereits ein gültiger Kaufvertrag geschlossen wurde.

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Negativ­bescheinigung beim Grundstückskauf beantragen

Die Beantragung der Negativ­bescheinigung übernimmt der beauftragte Notar. Dieser stellt die dafür erforderlichen Unterlagen für die Gemeinde zusammen.

Zu ihnen gehören der Kaufvertrag über die Immobilie, Namen und Adressen des Verkäufers und Käufers. Darüber hinaus alle Angaben zum Grundstück von der Nummer des Flurstücks bis zur Bezeichnung im Grundbuch sowie die Information, welche Partei gebührenpflichtig ist. Denn für das Ausstellen der Negativ­bescheinigung erheben die Kommunen Gebühren.

Die Höhe der Gebühren richtet sich nach der der jeweils gültigen Gebührensatzung der zuständigen Gemeinde.

Nach der Antragstellung hat die Gemeinde eine Frist von zwei Monaten. Bis dahin muss die Kommune entweder den Verzicht auf ihr Vorkaufsrecht mit der Negativ­bescheinigung erklären oder ihr Vorkaufsrecht geltend machen. Im zweiten Fall tritt die Gemeinde in vollem Umfang anstelle des Käufers in den Kaufvertrag ein.

Ähnliche Begriffe – andere Bedeutungen

Neben „Negativ­bescheinigung“ bzw. „Negativzeugnis“ gibt es beim Immobilienkauf und der Immobilien­finan­zierung ähnliche Begriffe wie „Negativbescheid“ und „Negativerklärung“. Diese sind in ihrer Bedeutung klar voneinander abzugrenzen.

Den Negativbescheid, den man im Regelfall für eine Baufinanzierung benötigt, stellt das „Amt zur Regelung offener Vermögensfragen“ aus. Er bestätigt, dass ein konkretes Grundstück nicht mit finanziellen Forderungen eines Dritten belastet ist.

Die sogenannte Negativerklärung verlangen Kreditinstitute für eine Immobilien­finan­zierung, wenn die zu finanzierende Immobilie nicht durch eine Grundschuld abgesichert werden soll. Dies ist unter speziellen Voraussetzungen möglich.

In der Negativerklärung oder auch alternativ einer Negativklausel im Darlehensvertrag verpflichtet sich dann der Darlehensnehmer, die Immobilie während der Vertragslaufzeit der Immobilien­finan­zierung nicht zu verkaufen und nicht zu belasten.

Expertentipp

Einholung ist empfehlenswert

Bei der Unterzeichnung des Immobilien-Kaufvertrags informiert üblicherweise der Notar beide Parteien darüber, ob eine Negativbescheinigung zum Grundstück vorliegt.

Sollte sie nicht vorhanden sein, ist es empfehlenswert, sie bei der Gemeinde einzuholen, um sicherzustellen, dass sie auf ihr etwaiges Vorkaufsrecht verzichtet.

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