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Negativ­bescheinigung

Mit einer Negativ­bescheinigung für eine Immobilie bestätigt eine Kommune, dass sie für das Grundstück kein Vorkaufsrecht hat oder dass sie davon keinen Gebrauch macht. In Deutschland haben Städte und Gemeinden auf die meisten Grundstücke grundsätzlich ein Vorkaufsrecht. Dieses ist nicht explizit im Grundbuch vermerkt. Damit bei einem Grundstückskauf der Eigentumswechsel vom Verkäufer auf den Käufer reibungslos ablaufen kann, sollte man die Negativ­bescheinigung, auch Negativzeugnis genannt, einholen.

Rechtliche Grundlage der Negativ­bescheinigung

Im Baugesetzbuch (BauGB) findet sich die Rechtsgrundlage für das kommunale Vorkaufsrecht auf Grundstücke. In den Paragraphen 24 bis 28 BauGB ist erläutert, wann eine Gemeinde ein allgemeines oder besonderes Vorkaufsrecht besitzt, unter welchen Umständen es ausgeschlossen ist und wie das Vorkaufsrecht Anwendung finden kann. Für einen Grundstückskäufer besitzen diese Punkte hohe Relevanz. Denn unter gegebenen Voraussetzungen kann eine Kommune ihr Vorkaufsrecht auch dann noch geltend machen, wenn bereits ein gültiger Kaufvertrag geschlossen wurde.

Bei der Unterzeichnung des Immobilien-Kaufvertrags informiert üblicherweise der Notar beide Parteien darüber, ob eine Negativ­bescheinigung zum Grundstück vorliegt. Sollte sie nicht vorhanden sein, ist es empfehlenswert, sie bei der Gemeinde einzuholen, um sicherzustellen, dass sie auf ihr etwaiges Vorkaufsrecht verzichtet.

Negativ­bescheinigung beim Grundstückskauf beantragen

Die Beantragung der Negativ­bescheinigung übernimmt der beauftragte Notar. Dieser stellt die dafür erforderlichen Unterlagen für die Gemeinde zusammen. Zu ihnen gehören der Kaufvertrag über die Immobilie, Namen und Adressen des Verkäufers und Käufers, alle Angaben zum Grundstück von der Nummer des Flurstücks bis zur Bezeichnung im Grundbuch sowie die Information, welche Partei gebührenpflichtig ist. Denn für das Ausstellen der Negativ­bescheinigung erheben die Kommunen Gebühren. Ihre Höhe richtet sich nach der der jeweils gültigen Gebührensatzung der zuständigen Gemeinde.

Nach der Antragstellung hat die Gemeinde eine Frist von zwei Monaten. Bis dahin muss die Kommune entweder den Verzicht auf ihr Vorkaufsrecht mit der Negativ­bescheinigung erklären oder ihr Vorkaufsrecht geltend machen. Im zweiten Fall tritt die Gemeinde in vollem Umfang anstelle des Käufers in den Kaufvertrag ein.

Ähnliche Begriffe – andere Bedeutungen

Neben „Negativ­bescheinigung“ bzw. „Negativzeugnis“ gibt es beim Immobilienkauf und der Immobilien­finanzierung ähnliche Begriffe wie „Negativbescheid“ und „Negativerklärung“. Diese sind in ihrer Bedeutung klar voneinander abzugrenzen.

Den Negativbescheid, den man im Regelfall für eine Baufinanzierung benötigt, stellt das „Amt zur Regelung offener Vermögensfragen“ aus. Er bestätigt, dass ein konkretes Grundstück nicht mit finanziellen Forderungen eines Dritten belastet ist. Die sogenannte Negativerklärung verlangen Kreditinstitute für eine Immobilien­finanzierung, wenn die zu finanzierende Immobilie nicht durch eine Grundschuld abgesichert werden soll. Dies ist unter speziellen Voraussetzungen möglich. In der Negativerklärung oder auch alternativ einer Negativklausel im Darlehensvertrag verpflichtet sich dann der Darlehensnehmer, die Immobilie während der Vertragslaufzeit der Immobilien­finanzierung nicht zu verkaufen und nicht zu belasten.

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