Was ist die Negativerklärung?
Die Negativerklärung bei einer Immobilienfinanzierung ist eine Verpflichtung des Darlehensnehmers, die finanzierte Immobilie während der Kreditlaufzeit weder zu verkaufen oder zu belasten.
In der Regel verlangen Darlehensgeber als Sicherheit für die Immobilienfinanzierung eine Grundschuld, die ins Grundbuch eingetragen wird. In speziellen Fällen können sie im Darlehensvertrag aber auch eine Absicherung durch die Negativerklärung vereinbaren. Möglich ist diese Variante vor allem bei geringen Darlehenssummen, üblicherweise bis etwa 30.000 Euro.
Negativerklärung bei der Immobilienfinanzierung spart Notar- und Grundbuchkosten
Die Negativerklärung ist ein rechtsgeschäftliches Verfügungsverbot, dessen Einzelheiten in § 137 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt sind. Häufig wird auch die Bezeichnung „Negativklausel“ verwendet.
Sie eröffnet im Darlehensvertrag also eine Alternative für die Kreditsicherheit durch Grundpfandrechte. Genau diese grundsätzlich bestehende Möglichkeit nicht zu verhindern, muss der Kreditnehmer in ihr zusichern. Daher enthält die Klausel zumeist einen Passus, in welchem der Darlehensnehmer prinzipiell akzeptiert, dass er bei Aufforderung seiner Bank zu ihren Gunsten das entsprechende Grundpfandrecht eintragen lässt.
Zunächst einmal ist die Negativerklärung aber ein Ersatz für die Grundschuld. Durch sie besteht der Vorteil für den Darlehensnehmer auch darin, die ansonsten anfallenden Kosten für Notar und Grundbucheintrag einzusparen.
DTW | Notar- und GrundbuchrechnerVoraussetzungen für die Negativerklärung bei der Immobilienfinanzierung
Der Darlehensnehmer sichert vertraglich zu, die als Pfandobjekt in Frage kommende Immobilie während der Kreditlauf nicht ohne Zustimmung des Kreditinstituts zu veräußern. Des Weiteren sichert er zu die Immobilie nicht mit einer weiteren Immobilienfinanzierung zu belasten.
Diese Zusicherungen sind für die Bank im Gegensatz zur Grundschuld eine weniger werthaltige Sicherheit. Deshalb besteht diese Möglichkeit nur unter verschiedenen Voraussetzungen, die von Darlehensgeber zu Darlehensgeber variieren.
Neben der geringen Darlehenssumme gewähren die Banken die Immobilienfinanzierung gegen Negativerklärung üblicherweise nur bei einer hohen Kreditwürdigkeit bzw. Bonität des Darlehensnehmers.
Abklärung der Möglichkeit für eine Baufinanzierung gegen Negativklausel
Ob für den Einzelnen die Immobilienfinanzierung mit Negativerklärung in Betracht kommt, sollte der Darlehenssuchende also bei der Recherche nach einem günstigen Baudarlehen beim jeweiligen Finanzierungspartner ansprechen.
Sollte in der Tat nur eine eher kleine Kreditsumme gewünscht werden, würde eine kostenträchtige grundpfandrechtliche Absicherung der Immobilienfinanzierung durch den Grundbucheintrag das Finanzierungsvorhaben nämlich verhältnismäßig stark verteuern.
Daher bieten zum Beispiel Bausparkassen gemäß § 7 Abs. 4 BSpKG und § 12 BSpKV Darlehen gegen eine Negativerklärung an. Aber auch viele weitere Finanzierungspartner halten diese Form der unbesicherten Immobilienfinanzierung als Option bereit.