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Grundpfandrecht

Ein Grundpfandrecht ist ein Pfandrecht an einem Grundstück, das der Absicherung von Forderungen dient. Meist ist dies eine Immobilien­finanzierung. Sollte der Darlehensnehmer seine Schulden nicht mehr zurückzahlen können, hat der Darlehensgeber das Recht, eine Zwangsversteigerung des Grundstücks einzuleiten. Deren Erlöse werden dann zur Tilgung der noch bestehenden Schulden eingesetzt. Aufgrund dieser Option zählt das Grundpfandrecht zu den dinglichen Verwertungsrechten.

Grundpfandrecht zur Absicherung einer Immobilien­finanzierung

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) werden drei Arten des Grundpfandrechts unterschieden:

Zweck aller Formen ist üblicherweise die Sicherung von Bankkrediten für die Immobilien­finanzierung. Man kann aber beispielsweise mit einer Hypothek auch persönliche Forderungen absichern. Die Hypothek ist im deutschen Recht am ausführlichsten geregelt, hat heute allerdings gegenüber der Grundschuld an Bedeutung verloren. Denn aufgrund vieler Regelungen ist eine Hypothek weniger flexibel als eine Grundschuld, weshalb sich diese inzwischen bei Immobilien­finanzierungen durchgesetzt hat. Und die Rentenschuld, eine Sonderform der Grundschuld, spielt heutzutage fast gar keine Rolle mehr. Bei dieser Variante der Belastung eines Grundstücks besteht die Verpflichtung, zu bestimmten wiederkehrenden Terminen eine vereinbarte Summe (Rente) zu zahlen.

Grundpfandrecht im Grundbuch

Jedes Grundpfandrecht wird im Grundbuch eingetragen und damit wirksam. Auch die Eintragung von mehreren Gläubigern ist möglich. Entsprechend der Reihenfolge spricht man von erstrangigen und nachrangigen Grundpfandrechten. Bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners können die Inhaber des Grundpfandrechts eine Zwangsversteigerung (§ 1147 BGB) oder Zwangsverwaltung einleiten, um ihr geliehenes Geld zurückzuerhalten. Dabei werden die Forderungen von mehreren Gläubigern entsprechend der Ränge im Grundbuch berücksichtigt. Sollten die Erlöse aus der Zwangsversteigerung zu gering sein, um alle Schulden zu tilgen, gehen die letzten Gläubiger der Reihenfolge leer aus. Daher verlangen die Kreditinstitute für eine nachrangige Immobilien­finanzierung höhere Zinsen, um sich das erhöhte Risiko bezahlen zu lassen.

Grundpfandrecht als Bestandteil von Darlehensverträgen bei der Immobilien­finanzierung

Die Bestellung eines Grundpfandrechts ist meist dann nötig, wenn man bei einem Grundstückskauf, einem Neubauvorhaben oder beim Erwerb einer Bestandsimmobilie nicht genügend Eigenkapital besitzt, um alle Kosten zu begleichen. Sobald eine Immobilien­finanzierung erforderlich ist, um die Finanzierungslücke zu schließen, benötigt man Sicherheiten, die man dem Darlehensgeber anbieten kann. Das muss nicht zwangsläufig das Grundpfandrecht am zu finanzierenden Objekt sein. Auch Sicherheiten in Form von anderen Immobilien, Wertpapieren, Lebensversicherungen und dergleichen kann man einsetzen. In der Mehrzahl der Fälle wird aber das im Grundbuch eingetragene Grundpfandrecht zur Absicherung der Immobilien­finanzierung im Darlehensvertrag vereinbart.

Sobald der Darlehensnehmer seine Schulden vollständig getilgt hat, kann er danach einen Antrag auf Löschung aus dem Grundbuch stellen. Bei einer Grundschuld hat er aber auch die Option sie dort stehen zu lassen, um sie für etwaige spätere und weitere Baudarlehen wiederzuverwenden. Der Vorteil hierbei ist, dass sich so bei der neuerlichen Baufinanzierung teure Notar- und Grundbuchkosten einsparen lassen.

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