Was bedeutet Grundschuldbestellung?
Wann immer eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen werden soll, erfolgt dies durch die sogenannte Grundschuldbestellung. Bei der Grundschuldbestellung stimmen die Eigentümer einer Immobilie zu, dass das Grundstück mit einer Grundschuld belastet wird und akzeptieren die daraus resultierenden rechtlichen Konsequenzen.
Da die Bestellung der Grundschuld im Regelfall beurkundungspflichtig ist, wird dieser Vorgang von einem Notar vorgenommen. Dieser dokumentiert den gewünschten Grundschuldeintrag und erstellt eine Grundschuldbestellungsurkunde. Danach leitet er alle Unterlagen an das Grundbuchamt weiter, um die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch zu veranlassen.
Wann benötige ich eine Grundschuldbestellung?
Eine Grundschuldbestellung ist oftmals bei einer Immobilienfinanzierung notwendig. Denn hier dient zumeist eine Grundschuld als grundpfandrechtliche Sicherheit für den Immobilienkredit.
Mit der Grundschuld erhält der Darlehensgeber das Recht, die Immobilie zwangsversteigern zu lassen, falls der Darlehensnehmer zahlungsunfähig wird und seine Darlehenszinsen und Tilgungsverbindlichkeiten nicht mehr bezahlen kann.
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Die im Rahmen der Grundschuldbestellung vom Notar ausgestellte Grundschuldbestellungsurkunde dient der Bank als rechtsverbindlicher Nachweis, dass die baldige Eintragung der Grundschuld im Grundbuch gewährleistet ist.
Was beinhaltet die Grundschuldbestellung?
In der Urkunde der Grundschuldbestellung sind zunächst die Flurstücknummer und eine Beschreibung des Grundstücks, das für die Immobilienfinanzierung beliehen wird, festgehalten. Danach folgen Angaben zum Grundstückseigentümer.
Sofern es mehrere Eigentümer gibt, müssen alle einzeln aufgeführt sein. Denn der entscheidende rechtliche
Kern der Grundschuldbestellung ist eine dingliche Vollstreckungs- und Unterwerfungsklausel, der alle Grundstückseigentümer zustimmen müssen.
Rechtsfolgen bei Zahlungsverzug
Mit ihrer Unterschrift erklären sie sich damit einverstanden, dass die Bank bei Zahlungsverzug des Darlehensnehmers das Grundstück per Zwangsversteigerung verwerten darf.
Wenn die Grundschuldbestellung wie üblicherweise als vollstreckbare Ausfertigung erstellt ist, gilt sie bereits als "Titel“. Das bedeutet, dass das Verfahren der Zwangsversteigerung unmittelbar, ohne ein weiteres Gerichtsurteil, eingeleitet werden kann.
Unterschied dingliche und persönliche Unterwerfungsklausel
Neben der dingliche Vollstreckungs- und Unterwerfungsklausel, mit der im Verwertungsfall die Immobilie zwangsversteigert werden kann, verlangen viele Kreditinstitute bei der Immobilienfinanzierung gleichzeitig auch noch eine persönliche Haftungsunterwerfung vom Darlehensnehmer. Mit Unterzeichnung dieser Vertragsklausel stimmt er zu, dass die Bank bei Zahlungsverzug über die Immobilie hinaus auch sein sonstiges freies Vermögen heranziehen darf.
Wer macht eine Grundschuldbestellung?
Da eine Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch nicht vom Eigentümer selbst vorgenommen werden kann, muss er damit immer einen Notar beauftragen. In den meisten Fällen fertigt der Darlehensgeber der Immobilienfinanzierung einen Vorvertrag aus. Dieser kann vom Notar für die Grundschuldbestellung übernommen werden.
Beim Termin vor Ort klärt der Notar den oder die Eigentümer der Immobilie über die Risiken und rechtlichen Folgen der Grundschuldbestellung auf. Seine zentrale Aufgabe dabei ist es, den freien Willen und die freiwillige Zustimmung des Darlehensnehmers und weiterer Immobilieneigentümer zur Grundschuldbestellung schriftlich zu dokumentieren und zu beurkunden.
Wer muss unterschreiben für eine Bestellung der Grundschuld ?
Alle Eigentümer der Immobilie, die bei der Immobilienfinanzierung als Beleihungsobjekt dient, müssen die Urkunde der Grundschuldbestellung beim Notar unterschreiben.
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Wer muss anwesend sein bei der Grundschuldbestellung?
Bei einer Grundschuldbestellung sollten wie bei jeder notariellen Beurkundung alle Immobilieneigentümer persönlich anwesend sein. Da es nicht allein um die Unterzeichnung der Grundschuldbestellungsurkunde geht, sondern der Notar auch eine Belehrung der Beteiligten vornimmt, liegt die persönliche Anwesenheit in ihrem eigenen Interesse.
Falls das Wahrnehmen des Notar-Termins aus wichtigen Gründen wie zum Beispiel Krankheit nicht möglich ist, kann auch ein bevollmächtigter Vertreter die Unterschrift leisten.
Dabei ist allerdings zu beachten, dass bei Grundstücksangelegenheiten im Regelfall eine einfache privatschriftlich erteilte Vollmacht nicht ausreichend ist. Stattdessen ist die Vorlage einer notariellen Vollmacht erforderlich. Wenn diese nicht vorhanden ist, können Notare aber durchaus im konkreten Fall eine individuelle rechtssichere Alternativlösung anbieten.
Was kostet eine Grundschuldbestellung beim Notar?
Die Höhe von Notar-Gebühren ist in Deutschland bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gesetzlich geregelt. Bei einer Grundschuldbestellung richten sich die Gebühren für den Notar nach dem Nennbetrag der Grundschuld.
Darüber hinaus kann er weitere Kosten in Rechnung stellen wie zum Beispiel Porto- und Telefonkosten, Auslagen für das Erstellen von Briefen, eventuell sonstige Gebühren sowie die gesetzliche Umsatzsteuer.
Ihre Notar- und Grundbuchkosten bei einer Immobilienfinanzierung können Sie übrigens ganz einfach mit unserem Notar- und Grundbuchrechner ermitteln.
Wer zahlt die Grundschuldbestellung?
In der Regel bezahlt der Darlehensnehmer der Immobilienfinanzierung als zukünftiger Immobilieneigentümer die Kosten für die notariell beurkundete Grundschuldbestellung.
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Wie lange dauert eine Bestellung der Grundschuld?
Nach dem Notar-Termin, bei dem die Grundschuldbestellungsurkunde unterzeichnet wurde, reicht der Notar die Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Die Behörde benötigt rund vier bis sechs Wochen für die Eintragung der Grundschuld und das Versenden der entsprechenden Bestätigung. Ohne den Nachweis über den Grundbucheintrag des Grundpfandrechts zahlt das Kreditinstitut den Immobilienkredit nicht aus.
Bei einigen Banken besteht die Möglichkeit, die Auszahlung des Darlehens etwas zu beschleunigen, wenn sie bereit sind, hierfür eine sogenannte „Notarbestätigung“ zu akzeptieren.
Bei ihr nimmt der Notar vor dem eigentlichen Grundschuldeintrag Einsicht beim Grundbuchamt. Und danach bestätigt er der Bank, dass der ranggerechten Eintragung der Grundschuld für die Immobilienfinanzierung nichts im Wege steht. Für diese Notarbestätigung fallen allerdings zusätzliche Kosten für den Darlehensnehmer an.
Ist die Grundschuldbestellung eine Finanzierungszusage?
Eine Finanzierungszusage bzw. Finanzierungsbestätigung kann eine Bank ihrem Kunden ausstellen, damit dieser beim Kauf einer Immobilie dem Verkäufer bescheinigen kann, dass er den Kaufbetrag finanzieren kann. Die Kreditzusage ist allerdings nicht rechtsverbindlich. Dennoch dient sie sowohl dem Verkäufer und dem Käufer als gewisse Sicherheit beim Abschluss des Kaufvertrags.
Die Grundschuldbestellung hingegen ist rechtsverbindlich. Bei ihr ist man im Ablauf einer Immobilienfinanzierung schon einen Schritt weiter als bei der unverbindlichen Finanzierungsbestätigung.
Verbindlich wird die Bankzusage zur Immobilienfinanzierung grundsätzlich erst, nachdem der Darlehensnehmer den Kreditvertrag unterschrieben und zusammen mit allen weiteren erforderlichen Unterlagen inklusive der Grundschuldbestellungsurkunde beim Kreditinstitut eingereicht hat und er die vom Darlehensgeber gegengezeichneten Darlehensverträge erhalten hat.