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Grundschuld­bestellung

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N
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O
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P
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R
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S
SachwertSachwertverfahrenSanierungSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
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Grundschuld­bestellung in Kürze:

  • Eine Grundschuldbestellung ist erforderlich für die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch.
  • Die Bestellung der Grundschuld wird bei einem Notar vorgenommen und ist im Regelfall beurkundungspflichtig.
  • Häufig erfolgt die Grundschuldbestellung im Rahmen einer Immobilienfinanzierung.

Was bedeutet Grundschuld­bestellung?

Wann immer eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen werden soll, erfolgt dies durch die sogenannte „Grundschuld­bestellung“. Bei der Grundschuld­bestellung stimmen die Eigentümer einer Immobilie zu, dass das Grundstück mit einer Grundschuld belastet wird und akzeptieren die daraus resultierenden rechtlichen Konsequenzen.

Da die Bestellung der Grundschuld im Regelfall beurkundungspflichtig ist, wird dieser Vorgang von einem Notar vorgenommen. Dieser dokumentiert den gewünschten Grundschuldeintrag und erstellt eine Grundschuld­bestellungsurkunde. Danach leitet er alle Unterlagen an das Grundbuchamt weiter, um die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch zu veranlassen.

Wann benötige ich eine Grundschuld­bestellung?

Eine Grundschuld­bestellung ist oftmals bei einer Immobilien­finanzierung notwendig. Denn hier dient zumeist eine Grundschuld als grundpfandrechtliche Sicherheit für den Immobilienkredit. Mit der Grundschuld erhält der Darlehensgeber das Recht, die Immobilie zwangsversteigern zu lassen, falls der Darlehensnehmer zahlungsunfähig wird und seine Darlehenszinsen und Tilgungsverbindlichkeiten nicht mehr bezahlen kann.

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Die im Rahmen der Grundschuld­bestellung vom Notar ausgestellte Grundschuld­bestellungsurkunde dient der Bank als rechtsverbindlicher Nachweis, dass die baldige Eintragung der Grundschuld im Grundbuch gewährleistet ist.

Was beinhaltet die Grundschuld­bestellung?

In der Urkunde der Grundschuld­bestellung sind zunächst die Flurstücknummer und eine Beschreibung des Grundstücks, das für die Immobilien­finanzierung beliehen wird, festgehalten. Danach folgen Angaben zum Grundstückseigentümer. Sofern es mehrere Eigentümer gibt, müssen alle einzeln aufgeführt sein. Denn der entscheidende rechtliche
Kern der Grundschuld­bestellung ist eine dingliche Vollstreckungs- und Unterwerfungsklausel, der alle Grundstückseigentümer zustimmen müssen.

Rechtsfolgen bei Zahlungsverzug

Mit ihrer Unterschrift erklären sie sich damit einverstanden, dass die Bank bei Zahlungsverzug des Darlehensnehmers das Grundstück per Zwangsversteigerung verwerten darf. Wenn die Grundschuld­bestellung wie üblicherweise als vollstreckbare Ausfertigung erstellt ist, gilt sie bereits als "Titel“. Das bedeutet, dass das Verfahren der Zwangsversteigerung unmittelbar, ohne ein weiteres Gerichtsurteil, eingeleitet werden kann.

Unterschied dingliche und persönliche Unterwerfungsklausel

Neben der dingliche Vollstreckungs- und Unterwerfungsklausel, mit der im Verwertungsfall die Immobilie zwangsversteigert werden kann, verlangen viele Kreditinstitute bei der Immobilien­finanzierung gleichzeitig auch noch eine persönliche Haftungsunterwerfung vom Darlehensnehmer. Mit Unterzeichnung dieser Vertragsklausel stimmt er zu, dass die Bank bei Zahlungsverzug über die Immobilie hinaus auch sein sonstiges freies Vermögen heranziehen darf.

Wer macht eine Grundschuld­bestellung?

Da eine Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch nicht vom Eigentümer selbst vorgenommen werden kann, muss er damit immer einen Notar beauftragen. In den meisten Fällen fertigt der Darlehensgeber der Immobilien­finanzierung einen Vorvertrag aus. Dieser kann vom Notar für die Grundschuld­bestellung übernommen werden.

Beim Termin vor Ort klärt der Notar den oder die Eigentümer der Immobilie über die Risiken und rechtlichen Folgen der Grundschuld­bestellung auf. Seine zentrale Aufgabe dabei ist es, den freien Willen und die freiwillige Zustimmung des Darlehensnehmers und weiterer Immobilieneigentümer zur Grundschuld­bestellung schriftlich zu dokumentieren und zu beurkunden.

Wer muss unterschreiben für eine Bestellung der Grundschuld ?

Alle Eigentümer der Immobilie, die bei der Immobilien­finanzierung als Beleihungsobjekt dient, müssen die Urkunde der Grundschuld­bestellung beim Notar unterschreiben.

Wer muss anwesend sein bei der Grundschuld­bestellung?

Bei einer Grundschuld­bestellung sollten wie bei jeder notariellen Beurkundung alle Immobilieneigentümer persönlich anwesend sein. Da es nicht allein um die Unterzeichnung der Grundschuld­bestellungsurkunde geht, sondern der Notar auch eine Belehrung der Beteiligten vornimmt, liegt die persönliche Anwesenheit in ihrem eigenen Interesse.

Falls das Wahrnehmen des Notar-Termins aus wichtigen Gründen wie zum Beispiel Krankheit nicht möglich ist, kann auch ein bevollmächtigter Vertreter die Unterschrift leisten.

Dabei ist allerdings zu beachten, dass bei Grundstücksangelegenheiten im Regelfall eine einfache privatschriftlich erteilte Vollmacht nicht ausreichend ist. Stattdessen ist die Vorlage einer notariellen Vollmacht erforderlich. Wenn diese nicht vorhanden ist, können Notare aber durchaus im konkreten Fall eine individuelle rechtssichere Alternativlösung anbieten.

Was kostet eine Grundschuld­bestellung beim Notar?

Die Höhe von Notar-Gebühren ist in Deutschland bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gesetzlich geregelt. Bei einer Grundschuld­bestellung richten sich die Gebühren für den Notar nach dem Nennbetrag der Grundschuld. Darüber hinaus kann er weitere Kosten in Rechnung stellen wie zum Beispiel Porto- und Telefonkosten, Auslagen für das Erstellen von Briefen, eventuell sonstige Gebühren sowie die gesetzliche Umsatzsteuer.

Ihre Notar- und Grundbuchkosten bei einer Immobilien­finanzierung können Sie übrigens ganz einfach mit unserem Notar- und Grundbuchrechner ermitteln.

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Wer zahlt die Grundschuld­bestellung?

In der Regel bezahlt der Darlehensnehmer der Immobilien­finanzierung als zukünftiger Immobilieneigentümer die Kosten für die notariell beurkundete Grundschuld­bestellung.

Wie lange dauert eine Bestellung der Grundschuld?

Nach dem Notar-Termin, bei dem die Grundschuld­bestellungsurkunde unterzeichnet wurde, reicht der Notar die Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Die Behörde benötigt rund vier bis sechs Wochen für die Eintragung der Grundschuld und das Versenden der entsprechenden Bestätigung. Ohne den Nachweis über den Grundbucheintrag des Grundpfandrechts zahlt das Kreditinstitut den Immobilienkredit nicht aus.

Bei einigen Banken besteht die Möglichkeit, die Auszahlung des Darlehens etwas zu beschleunigen, wenn sie bereit sind, hierfür eine sogenannte „Notarbestätigung“ zu akzeptieren.

Bei ihr nimmt der Notar vor dem eigentlichen Grundschuldeintrag Einsicht beim Grundbuchamt. Und danach bestätigt er der Bank, dass der ranggerechten Eintragung der Grundschuld für die Immobilien­finanzierung nichts im Wege steht. Für diese Notarbestätigung fallen allerdings zusätzliche Kosten für den Darlehensnehmer an.

Ist die Grundschuld­bestellung eine Finanzierungszusage?

Eine Finanzierungszusage bzw. Finanzierungsbestätigung kann eine Bank ihrem Kunden ausstellen, damit dieser beim Kauf einer Immobilie dem Verkäufer bescheinigen kann, dass er den Kaufbetrag finanzieren kann. Die Kreditzusage ist allerdings nicht rechtsverbindlich. Dennoch dient sie sowohl dem Verkäufer und dem Käufer als gewisse Sicherheit beim Abschluss des Kaufvertrags.

Die Grundschuld­bestellung hingegen ist rechtsverbindlich. Bei ihr ist man im Ablauf einer Immobilien­finanzierung schon einen Schritt weiter als bei der unverbindlichen Finanzierungsbestätigung.

Verbindlich wird die Bankzusage zur Immobilien­finanzierung grundsätzlich erst, nachdem der Darlehensnehmer den Kreditvertrag unterschrieben und zusammen mit allen weiteren erforderlichen Unterlagen inklusive der Grundschuld­bestellungsurkunde beim Kreditinstitut eingereicht hat und er die vom Darlehensgeber gegengezeichneten Darlehensverträge erhalten hat.

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Expertentipp

Bei der Bestellung der Grundschuld Geld sparen

Eine Grundschuld erlischt nicht automatisch, nachdem eine Immobilienfinanzierung abbezahlt wurde. Entweder muss man sie über einen Notar löschen lassen oder man lässt die Grundschuld im Grundbuch einfach stehen.

Diese kann man wieder­verwenden, wenn man zu einem späteren Zeitpunkt eine neue Immobilienfinanzierung benötigt. Bei der Grundschuldbestellung verringern sich dadurch für den Darlehensnehmer die Kosten beim Grundbuchamt. Denn die Gebühren für den Neueintrag einer Grundschuld für die neue Immobilienfinanzierung entfallen.

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