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Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird bei der Immobilien­finanzierung angewandt, um den Beleihungswert vor allem von eigengenutzten Immobilien zu ermitteln. In Deutschland sind drei normierte Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien in der seit Juli 2010 gültigen Immobilienwert­ermittlungs­verordnung (ImmoWertV) gesetzlich geregelt. Das Vergleichswertverfahren (§§ 15 und 16 ImmoWertV) dient der Ermittlung des Bodenwerts. Das Ertragsverfahren (§§ 17 bis 20 ImmoWertV) schaut sich die Rendite von Immobilien an und kommt daher bei Objekten zur Vermietung zum Einsatz. Beim Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV) sind hingegen die Herstellungs­kosten und die Altersminderung für die Wertermittlung der Immobilie ausschlaggebend.

Sachwertverfahren für die Immobilien­finanzierung

Die Ermittlung des Immobilienwerts ist bei einer Immobilien­finanzierung ein entscheidender Ausgangspunkt als Voraussetzungen für die Kreditvergabe und dann für die einzelnen Konditionen des Darlehens. Denn auf dem Immobilienwert basiert die Berechnung des Beleihungswerts durch die Bank. Der Beleihungswert wiederum bestimmt, wie hoch der maximale Kreditumfang ausfallen kann und wie die Darlehens­bedingungen ausgestaltet werden. Im Regelfall verlangen die Kreditinsitute daher die Vorlage eines Wertgutachtens als Voraussetzung für die Immobilien­finanzierung. Wenn das Darlehen dem Kauf eines unbebauten Grundstücks dienen soll, wendet der Gutachter das Vergleichsverfahren an, um den Wert von Grund und Boden zu beurteilen. Beim Kauf eines bebauten Grundstücks kommt dazu noch die Ermittlung des Gebäudewerts hinzu, der über das Sachwertverfahren festgestellt wird.

Grundsätze bei der Anwendung des Sachwertverfahrens

Das Sachwertverfahren bemisst den Wert einer Bebauung an den Herstellungs­kosten bzw. an den Kosten für die Wiederbeschaffung (Sachwert). Man legt also im ersten Schritt der Wertermittlung den Betrag zugrunde, der für den Ersatz der Immobilie durch einen Neubau anfallen würde. Danach wird in einem zweiten Schritt das Alter des Gebäudes berücksichtigt, als Abnutzung bewertet und in entsprechender Höhe abgezogen. Im dritten Schritt sind weitere sonstige Umstände einzurechnen, die sich wertmindernd oder wertsteigernd auswirken.

Die Berechnungen erfolgen in allen Schritten nicht willkürlich. Der Gutachter muss sich an die strikten Normen der ImmoWertV sowie an die Vorgaben aus dem Baugesetzbuch halten. Katalogartig geben die Vorschriften vor, welche Eigenschaften der Immobilie und in welchem Umfang in die Sachwertermittlung einfließen. Das fängt zum Beispiel bei der Betrachtung des Gebäudetyps mit den Fragen nach der Bauweise, der Geschossanzahl, der Unterkellerung, der Form des Dachs an und reicht bis hin zur Ausstattung in den Räumlichkeiten.

Die gesetzlichen Regeln setzen zudem den Rahmen für den angemessenen Wertabzug für die altersbedingte Abnutzung, sofern es sich nicht um eine neuwertige Immobilie handelt. Und von diesem ermittelten Zeitwert nimmt der Gutachter am Ende der Betrachtung noch diejenigen Wertabschläge und Wertzuschläge vor, die sich aus den spezifischen Merkmalen des konkreten Objekts ergeben. Dazu gehören unter anderem ein eventuell vorhandener Instandhaltungsstau, ein akuter Sanierungsbedarf oder auch eine Kontamination der Immobilie.

Wertgutachten für die Immobilien­finanzierung

Wertgutachten für eine Immobilien­finanzierung erstellen zum einen unabhängige Sachverständige. Das sind zumeist Architekten oder Bauingenieure, die über die entsprechenden Sachkenntnisse verfügen. Zum anderen kann man aber auch den Gutachterausschuss der Gemeinde, in deren Gebiet die Immobilie liegt, beauftragen. Wenn man allerdings nicht oder noch nicht Eigentümer des Grundstücks ist, benötigt man hierfür die Einwilligung des aktuellen Eigentümers. Bei ererbten Immobilien ist der Erbschein einzureichen. Die Kosten für ein solches Wertgutachten sind nicht einheitlich, weil sich in den einzelnen Bundesländern die Gebühren für die Arbeit der Gutachterausschüsse unterscheiden. Sie richten sich aber in erster Linie am Wert der Immobilie. Das Honorar eines unabhängigen Sachverständigen für ein Wertgutachten berechnet sich dagegen auf Basis der „Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure“ (HOAI).

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