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Sachwertverfahren

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Gezahlte Raten
Ende Sollzinsbindung
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Berechneter Zins

3,03
%
Effektiver Jahreszins
Stand: 19.07.2024
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
 
0
Monatliche Rate
2,99%
Gebundener
Sollzinssatz
0
Restdarlehen
(nach 10 Jahren)
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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 19.07.2024. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenArbeitnehmersparzulageAuflassungAuflassungsvormerkungAusbauhausAußenanlagenAuszahlungsvoraussetzungen
B
BauantragBaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufinanzierungBaufortschrittBaugeldBaugenehmigungBauherren-HaftpflichtversicherungBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBauleistungsversicherungBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauträgermodellBauwertBauzinsenBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuldBürgschaft
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEigentümergemeinschaftEigentümerversammlungEinkommensnachweiseEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)EnergieausweisEnergieeffizienzEnergieeffizienz-ExperteEnergieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswertErtragswertverfahrenESIS Merkblatt
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungHauskreditHausratversicherungHerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehenHypothekenmaklerHypothekenzinsen
I
ImmobilieImmobilienkreditImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / MonatsrateMuskelhypothek
N
NachrangfinanzierungNegativbescheidNegativbescheinigungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahmeentschädigungNiedrigenergiehausNießbrauchNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RangrücktrittRangstelleRenovierungskreditRestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
V
VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlastVorvertragliche Informationen
W
WegerechtWerbungskostenWertermittlungWertgutachtenWiderrufsbelehrungWiderrufsfristWohnflächeWohngebäudeversicherungWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnrechtWohnungsbauprämieWohnungseigentumsgesetzWohnwirtschaftliche Zwecke
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsfestschreibungZinssatzZinsstrukturkurveZusatzsicherheitenZuteilungZwangsversteigerungZwangsvollstreckungZweckbestimmungserklärungZweckerklärungZweckgebundenZwischenfinanzierung

Sachwertverfahren in Kürze:

  • Das Sachwertverfahren ist eine Methode zur Bewertung von Immobilien oder Neubauten.
  • Es basiert auf der Berechnung des Sachwerts einer Immobilie, also dem Wert der baulichen Substanz und der verbauten Materialien, unabhängig von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.
  • Das Sachwertverfahren wird oft verwendet, wenn für vergleichbare Objekte keine ausreichenden Daten verfügbar sind oder wenn der Immobilienwert nicht primär durch den Miet- oder Verkaufswert bestimmt wird, sondern durch die Kosten der Errichtung und Ausstattung.
  • Je nach Immobilienart, Zweck der Bewertung und verfügbaren Daten können auch andere Bewertungsverfahren wie das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren zum Einsatz kommen.

Baufinanzierungsrechner

5 Jahre
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3,03
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Effektiver Jahreszins
2,99 % fester Sollzins p. a.
10 Jahre. Sollzinsbindung
Stand: 19.07.2024
Annahmen
?

Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

?

Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

%
?

Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

?

Sollzinsbindung

Geben Sie hier den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen fest vereinbaren möchten.

Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

?

Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

Zins berechnen
Silke Herrmann, Author bei DTW
Beitrag von Silke Herrmann aktualisiert am 25.07.2023
Von Silke Herrmann
am 25.07.2023

Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren wird bei der Immobilien­finan­zierung angewandt, um den Beleihungswert vor allem von eigengenutzten Immobilien zu ermitteln. In Deutschland sind drei normierte Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien in der seit Juli 2010 gültigen Immobilienwert­ermittlungs­verordnung (ImmoWertV) gesetzlich geregelt.

Das Vergleichswertverfahren (§§ 15 und 16 ImmoWertV) dient der Ermittlung des Bodenwerts. Das Ertragsverfahren (§§ 17 bis 20 ImmoWertV) schaut sich die Rendite von Immobilien an und kommt daher bei Objekten zur Vermietung zum Einsatz. Beim Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV) sind hingegen die Herstellungs­kosten und die Altersminderung für die Wertermittlung der Immobilie ausschlaggebend.

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Wie ist die Vorgehensweise beim Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren setzt sich aus den folgenden Schritten zusammen:

  1. Ermittlung des Bodenwerts:
    Zuerst wird der Bodenwert ermittelt. Dieser Wert basiert auf dem Bodenrichtwert, der regionalen Bodenwertkarte oder anderen geeigneten Methoden zur Bewertung von Grundstücken.
  2. Berechnung des Gebäudesachwerts:
    Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Kosten, die anfallen würden, um das Gebäude neu zu errichten. Hierbei werden der Neubauwert, die Herstellungs­kosten und möglicherweise auch der Zeitwert der bereits vorhandenen Bausubstanz berücksichtigt.
  3. Berücksichtigung der Alterswertminderung:
    Da Gebäude im Laufe der Zeit an Wert verlieren und abgenutzt werden, wird eine Alterswertminderung berücksichtigt. Dieser Wertabzug hängt vom Alter des Gebäudes und seinem Zustand ab.
  4. Ermittlung des Sachwerts:
    Der Sachwert ergibt sich aus der Addition des ermittelten Bodenwerts und des bereinigten Gebäudesachwerts.

Sachwertverfahren für die Immobilien­finan­zierung

Die Ermittlung des Immobilienwerts ist bei einer Immobilien­finan­zierung ein entscheidender Ausgangspunkt als Voraussetzungen für die Kreditvergabe und dann für die einzelnen Konditionen des Darlehens. Denn auf dem Immobilienwert basiert die Berechnung des Beleihungswerts durch die Bank. Der Beleihungswert wiederum bestimmt, wie hoch der maximale Kreditumfang ausfallen kann und wie die Darlehens­bedingungen ausgestaltet werden.

Im Regelfall verlangen die Kreditinstitute daher die Vorlage eines Wertgutachtens als Voraussetzung für die Immobilien­finan­zierung. Wenn das Darlehen dem Kauf eines unbebauten Grundstücks dienen soll, wendet der Gutachter das Vergleichsverfahren an, um den Wert von Grund und Boden zu beurteilen. Beim Kauf eines bebauten Grundstücks kommt dazu noch die Ermittlung des Gebäudewerts hinzu, der über das Sachwertverfahren festgestellt wird.

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Grundsätze bei der Anwendung des Sachwertverfahrens

Das Sachwertverfahren bemisst den Wert einer Bebauung an den Herstellungs­kosten bzw. an den Kosten für die Wiederbeschaffung (Sachwert). Man legt also im ersten Schritt der Wertermittlung den Betrag zugrunde, der für den Ersatz der Immobilie durch einen Neubau anfallen würde. Danach wird in einem zweiten Schritt das Alter des Gebäudes berücksichtigt, als Abnutzung bewertet und in entsprechender Höhe abgezogen. Im dritten Schritt sind weitere sonstige Umstände einzurechnen, die sich wertmindernd oder wertsteigernd auswirken.

Die Berechnungen erfolgen in allen Schritten, nicht willkürlich. Der Gutachter muss sich an die strikten Normen der ImmoWertV sowie an die Vorgaben aus dem Baugesetzbuch halten. Katalogartig geben die Vorschriften vor, welche Eigenschaften der Immobilie und in welchem Umfang in die Sachwertermittlung einfließen. Das fängt zum Beispiel bei der Betrachtung des Gebäudetyps mit den Fragen nach der Bauweise, der Geschossanzahl, der Unterkellerung, der Form des Dachs an und reicht bis hin zur Ausstattung in den Räumlichkeiten.

Die gesetzlichen Regeln setzen zudem den Rahmen für den angemessenen Wertabzug für die altersbedingte Abnutzung, sofern es sich nicht um eine neuwertige Immobilie handelt. Und von diesem ermittelten Zeitwert nimmt der Gutachter am Ende der Betrachtung noch diejenigen Wertabschläge und Wertzuschläge vor, die sich aus den spezifischen Merkmalen des konkreten Objekts ergeben. Dazu gehören unter anderem ein eventuell vorhandener Instandhaltungsstau, ein akuter Sanierungsbedarf oder auch eine Kontamination der Immobilie.

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Wertgutachten für die Immobilien­finan­zierung

Wertgutachten für eine Immobilien­finan­zierung erstellen zum einen unabhängige Sachverständige. Das sind zumeist Architekten oder Bauingenieure, die über die entsprechenden Sachkenntnisse verfügen. Zum anderen kann man aber auch den Gutachterausschuss der Gemeinde, in deren Gebiet die Immobilie liegt, beauftragen.

Wenn man allerdings nicht oder noch nicht Eigentümer des Grundstücks ist, benötigt man hierfür die Einwilligung des aktuellen Eigentümers. Bei ererbten Immobilien ist der Erbschein einzureichen. Die Kosten für ein solches Wertgutachten sind nicht einheitlich, weil sich in den einzelnen Bundesländern die Gebühren für die Arbeit der Gutachterausschüsse unterscheiden. Sie richten sich aber in erster Linie am Wert der Immobilie. Das Honorar eines unabhängigen Sachverständigen für ein Wertgutachten berechnet sich dagegen auf Basis der „Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure“ (HOAI).

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