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AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenArbeitnehmersparzulageAuflassungAuflassungsvormerkungAusbauhausAußenanlagenAuszahlungsvoraussetzungen
B
BauantragBaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufortschrittBaugenehmigungBauherren-HaftpflichtversicherungBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBauleistungsversicherungBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauträgermodellBauwertBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuldBürgschaft
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEigentümergemeinschaftEigentümerversammlungEinkommensnachweiseEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)EnergieeffizienzEnergieeffizienz-ExperteEnergieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswertErtragswertverfahrenESIS Merkblatt
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungHausratversicherungHerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehen
I
ImmobilieImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / MonatsrateMuskelhypothek
N
NachrangfinanzierungNegativbescheidNegativbescheinigungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahmeentschädigungNiedrigenergiehausNießbrauchNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RangrücktrittRangstelleRenovierungRestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
S
SachwertSachwertverfahrenSanierungSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
W
WegerechtWerbungskosten bei der ImmobilienfinanzierungWertermittlungWertgutachtenWiderrufsbelehrungWiderrufsfristWohnflächeWohngebäudeversicherungWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnrechtWohnungsbauprämieWohnungseigentumsgesetzWohnwirtschaftliche Zwecke
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsfestschreibungZinssatzZinsstrukturkurveZusatzsicherheitenZuteilungZwangsversteigerungZwangsvollstreckungZweckbestimmungserklärungZweckerklärungZweckgebundenZwischenfinanzierung

Vorlast in Kürze:

  • Die Vorlast ist ein Grundpfandrecht.
  • Besteht bereits ein Eintrag im Grundbuch, dass die Immobilie als Sicherheit von einem anderen Gläubiger herangezogen werden kann, spricht man von einer Vorlast.
  • Wenn eine Vorlast besteht, dann verlangen Darlehensgeber oftmals Zinsaufschläge. Nur sehr wenige Darlehensgeber berechnen keine Zinsaufschläge.

Was ist eine Vorlast?

Benötigt ein Darlehensnehmer für seinen Immobilienkauf eine Baufinanzierung, dann wird der Darlehensgeber im Regelfall als Sicherheit für sein zur Verfügung gestelltes Kapital eine Eintragung im Grundbuch verlangen. Ist dort bereits ein Gläubiger eingetragen, so spricht man in diesem Fall von einer Vorlast. Die Vorlast ist ein Grundpfandrecht.

Der neue Darlehensgeber wird dann nachrangig im zweiten Rang eingetragen. Ein eventuell dritter Darlehensgeber im dritten Rang usw.

Angenommen ein Zahlungsausfall tritt ein. Es kommt zur Zwangsversteigerung der Immobilie. Jeder einzelne Gläubiger erhält dann gemäß seinem Rang einen Teil des Verkaufserlöses.

Je nachrangiger ein Darlehensgeber in das Grundbuch eingetragen ist, desto größer ist für ihn das Risiko, dass seine Verbindlichkeiten nicht zurückgezahlt werden.

Zinsaufschläge durch erhöhtes Risiko bei einem Zahlungsausfall

Dieses Risiko lassen sich Darlehensgeber teuer durch Zinsaufschläge bezahlen. Oftmals sind die Darlehensgeber mit einer nachrangigen Eintragung ins Grundbuch nicht einverstanden.

Es gibt auch zahlreiche Kreditinstitute, die in einem solchen Fall eine Baufinanzierung komplett ablehnen. Daher ist es wichtig, dass man bereits ein konkretes Zahlungskonzept entwickelt hat, bevor man sich an potentielle Darlehensgeber mit der Bitte um eine Baufinanzierung wendet.

Wird eine Nachfinanzierung nötig, dann kann es zu Problemen kommen. Dies kann dann eintreten, wenn

  •  zuerst nur das Grundstück gekauft und erst später das Gebäude gebaut wird, oder
  • ein erneuter Kapitalbedarf auf Grund aufwendiger Umbauten entstanden ist.

Problematisch wird es dann, wenn sich kein anderes Kreditinstitut findet, das sich mit einer nachrangigen Eintragung einverstanden erklärt. Tritt diese Situation ein, dann ist der Darlehensnehmer an sein ursprüngliches Kreditinstitut gebunden, das auch bereits schon das erste Darlehen finanziert hat.

In diesem Fall ist es möglich, dass der Darlehensnehmer keine optimalen Zinsbedingungen erhält. Er muss sich in diesem Fall mit den Konditionen für eine Baufinanzierung arrangieren, die ihm sein Kreditinstitut vorgibt.

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Es gibt sie: Darlehensgeber, die eine Vorlast akzeptieren

Nur sehr wenige Darlehensgeber sind bereit, sich nachrangig im Grundbuch eintragen zu lassen (und somit eine Vorlast zu akzeptieren) ohne Zinsaufschläge zu berechnen. Dazu zählen öffentliche Kreditinstitute, die Landesfördermittel gewähren, und Bausparkassen.

Empfehlenswert ist es daher, verschiedene Zinsbindungen einzelner Darlehen zu vermeiden, denn in diesem Fall zeichnen sich Probleme bei der Anschluss­finanzierung ab. Denn möglicherweise findet man dann kein Kreditinstitut, das eine nachrangige Eintragung bedienen möchte.

Es kann auch vorkommen, dass man unter Umständen nur Finanzierungsangebote zu schlechten Zinskonditionen erhält.

Grund hierfür ist, dass das neue Kreditinstitut sein erhöhtes Risiko für einen Zahlungsausfall einen Zinsaufschlag verlangt.

Ein Darlehensgeber wird im Regelfall immer bestrebt sein, an erster Stelle im Grundbuch zu stehen. Nur so ist sein zur Verfügung gestelltes Darlehen optimal abgesichert ist.

Manchmal kommt es vor, dass ein Kreditinstitut sein eigenes Darlehen in zwei Blöcke aufteilt. Diese sind aufgeteilt in erst- und zweitrangige Blöcke. Der Fall tritt ein, wenn zum Beispiel ein Darlehensnehmer nur über geringe Eigenmittel verfügt. Für den Teil des Darlehens, der an zweiter Stelle steht und somit eine vorrangige Vorlast hat, sind in der Regel höhere Zinsen fällig.

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Expertentipp

Gibt es die Vorlast bei einer Anschlussfinanzierung?

Bitte beachten Sie, dass es bei einer regulären Anschlussfinanzierung nicht zu einer Vorlast des Ursprungsdarlehens kommt, wenn das bisherige Darlehen durch eine Anschlussfinanzierung abgelöst wird.

Eine Vorlast tritt nur dann ein, wenn ein Darlehen im Grundbuch vermerkt ist, das nicht abgelöst werden kann und seinen Rang trotz des neuen Darlehens beibehält.

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