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Vorlast

Benötigt ein Darlehensnehmer für seinen Immobilienkauf eine Baufinanzierung, dann wird der Darlehensgeber im Regelfall als Sicherheit für sein zur Verfügung gestelltes Kapital eine Eintragung im Grundbuch verlangen. Ist dort bereits ein Gläubiger eingetragen, so spricht man in diesem Fall von einer Vorlast. Die Vorlast ist ein Grundpfandrecht.

Der neue Darlehensgeber wird dann nachrangig im zweiten Rang eingetragen. Ein eventuell dritter Darlehensgeber im dritten Rang usw. Kommt es zu Zahlungsausfällen und daraus folgend zur Zwangsversteigerung der Immobilie, dann werden vom Verkaufserlös die einzelnen Gläubiger nacheinander ihrem Rang folgend mit dem eingenommenen Geld bedient. Das heißt, je nachrangiger ein Darlehensgeber eingetragen ist, desto größer ist für ihn das Risiko, dass seine Verbindlichkeiten nicht zurückgezahlt werden.

Zinsaufschläge durch erhöhtes Risiko bei einem Zahlungsausfall

Dieses Risiko lassen sich Darlehensgeber teuer durch Zinsaufschläge bezahlen – wenn sie überhaupt mit einer nachrangigen Eintragung ins Grundbuch einverstanden sind. Es gibt auch zahlreiche Kreditinstitute, die in einem solchen Fall eine Baufinanzierung komplett ablehnen. Daher ist es wichtig, dass man bereits ein konkretes Zahlungskonzept entwickelt hat, bevor man sich an potentielle Darlehensgeber mit der Bitte um eine Baufinanzierung wendet.

Wird eine Nachfinanzierung nötig, dann kann es zu Problemen kommen. Dies kann dann eintreten, wenn beispielsweise zuerst nur das Grundstück gekauft und erst später das Gebäude gebaut wird oder ein erneuter Kapitalbedarf auf Grund aufwendiger Umbauten entstanden ist. Problematisch wird es dann, wenn sich kein anderes Kreditinstitut findet, das sich mit einer nachrangigen Eintragung einverstanden erklärt. Tritt diese Situation ein, dann ist der Darlehensgeber an sein ursprüngliches Kreditinstitut gebunden, das auch bereits schon das erste Darlehen finanziert hat. In diesem Fall ist es möglich, dass der Darlehensgeber keine optimalen Zinsbedingungen erhält und sich mit den Konditionen für eine Baufinanzierung begnügen muss, die ihm sein Kreditinstitut vorgibt.

Es gibt sie: Darlehensgeber, die eine Vorlast akzeptieren

Nur sehr wenige Darlehensgeber sind bereit, sich nachrangig im Grundbuch eintragen zu lassen (und somit eine Vorlast zu akzeptieren) ohne Zinsaufschläge zu berechnen. Dazu zählen öffentliche Kreditinstitute, die Landesfördermittel gewähren, und Bausparkassen.

Empfehlenswert ist es daher, verschiedene Zinsbindungen einzelner Darlehen zu vermeiden, denn in diesem Fall zeichnen sich Probleme bei der Anschlussfinanzierung ab. Denn möglicherweise findet man dann kein Kreditinstitut, das eine nachrangige Eintragung bedienen möchte. Oder man erhält unter Umständen nur Finanzierungsangebote zu schlechten Zinskonditionen, weil sich das neue Kreditinstitut sein erhöhtes Risiko für einen Zahlungsausfall mit Zinsaufschlägen bezahlen lassen wird.

Ein Darlehensgeber wird im Regelfall immer bestrebt sein, an erster Stelle im Grundbuch zu stehen, weil sein zur Verfügung gestelltes Darlehen dann optimal abgesichert ist. Manchmal kommt es vor, dass ein Kreditinstitut sein eigenes Darlehen in zwei Blöcke aufteilt und diese dann in erst- und zweitrangig einstuft. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein Darlehensnehmer nur über geringe Eigenmittel verfügt. Für den Teil des Darlehens, der an zweiter Stelle steht und somit eine vorrangige Vorlast hat, werden dann häufig höhere Zinsen verlangt.

Bitte beachten Sie, dass es bei einer regulären Anschlussfinanzierung nicht zu einer Vorlast des Ursprungsdarlehens kommt, wenn das bisherige Darlehen durch eine Anschlussfinanzierung abgelöst wird. Eine Vorlast tritt nur dann ein, wenn ein Darlehen im Grundbuch vermerkt ist, das nicht abgelöst werden kann und seinen Rang trotz des neuen Darlehens beibehält.

Vorlast

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