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Angebote zur Immobilien­finan­zierung vergleichen - wie funktioniert das?

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Tilgungsverlauf

Restdarlehen
Gezahlte Raten
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"Größte Kundenzufriedenheit" beim FMH-Award 2022Auszeichnung des Deutschen Instituts für Service-Qualität: Sehr gut - Konditionen Sofortfinanzierung 2022 für Direkt-Baufinanzierer.

Berechneter Zins

3,05
%
Effektiver Jahreszins
Stand: 30.11.2022
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
 
0
Monatliche Rate
3,01%
Gebundener
Sollzinssatz
0
Restdarlehen
(nach 10 Jahren)
Zins berechnen

Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 01.12.2022. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

Christian Gruber, Author bei DTW
Beitrag von Christian Gruber aktualisiert am 19.10.2021

Angebote zur Baufinanzierung oder Immobilien­finan­zierung vergleichen? Wie funktioniert das und was muss man dabei unbedingt beachten? Diese Fragen stellen sich aktuell zahlreiche Bauherren, zukünftige Eigenheimbesitzer und Käufer einer Wohnung.

Dank der aktuell äußerst günstigen Zinsentwicklung bei Baufinanzierungen und Immobilien­finan­zierungen lässt sich der Traum vom Eigenheim für immer mehr Menschen realisieren. Die Vorteile für den Erwerb oder Bau einer eigenen Immobilie, wie z.B. Mietfreiheit im Alter, liegen dabei auf der Hand.

Unzählige Anbieter von Baufinanzierungen, wie Banken, Sparkassen, Bausparkassen oder auch Versicherungen offerieren eine Vielzahl von Finanzierungsangeboten. Diese werden mit diversen Sollzinsbindungen, Soll- bzw. Effektivzinssätzen, verschiedenen Tilgungsvarianten, Sondertilgungen und weiteren Rahmenbedingungen angeboten. Für viele potentielle Bauherren, Immobilienkäufer oder auch Anschlussfinanzierer ist es oftmals eine große Herausforderung, wenn sie Angebote zur Immobilien­finan­zierung vergleichen möchten.

Immobilien­finan­zierung vergleichen – kleine Veränderung, große Wirkung

Eine gut durchdachte und geplante Baufinanzierung oder Immobilien­finan­zierung ist immer individuell und sollte zahlreiche Faktoren berücksichtigen. Dazu gehören das konkrete Vorhaben, die finanzielle und persönliche Lebenssituation des Bauherren bzw. potentiellen Käufers einer Immobilie sowie dessen Wünsche, Vorstellungen und Zukunftspläne. Hierfür ist eine professionelle Baufinanzierungsberatung sehr empfehlenswert.

Bei einer Immobilien­finan­zierung oder Baufinanzierung können bereits minimale Veränderungen im Laufe der Jahre erhebliche Auswirkungen haben. Bevor man sich für ein konkretes Finanzierungsangebot entscheidet, sollte man sich die Zeit nehmen und die zahlreichen Angebote zur Immobilien­finan­zierung vergleichen.

Den "Zinssatz" bei Angeboten zur Immobilien­finan­zierung vergleichen

Beim Angebote zur Immobilien­finan­zierung vergleichen denken die meisten zukünftigen Eigenheimbesitzer oder Bauherren zuerst an den "Zins". Je niedriger "der Zins" desto besser das Angebot ist oftmals das einzige Vergleichskriterium. Dabei sollte man bedenken, dass "der Zins" bei einer Baufinanzierung oder Immobilien­finan­zierung von zahlreichen Faktoren abhängt. Dazu gehören z.B. der angenommende Objektwert, der Darlehensbetrag, die Länge der Sollzinsbindung, die Höhe der anfänglichen Tilgung und die Zeit ohne Bereitstellungs­zinsen.

Wichtige Faktoren für die Höhe "der Zinsen" sind auch die Flexibilität der angebotenen Baufinanzierung, wie z.B. die Möglichkeit Sondertilgungen zu leisten oder den Tilgungssatz während der Sollzinsbindung zu verändern und der Zeitpunkt, an dem der "Zins" kalkuliert wurde.

Möchte man Angebote zur Immobilien­finan­zierung vergleichen und unterscheiden sich einer oder mehrere der vorgenannten Faktoren, so kann dies zu unterschiedlichen Zinssätzen führen. Sind bei beiden Angeboten beispielsweise unterschiedliche Objektwerte zugrunde gelegt, ist ein Vergleich der Angebote zur Immobilien­finan­zierung nicht mehr seriös möglich. Fazit: Wenn man Angebote zur Immobilien­finan­zierung vergleichen will, kann der Vergleich "der Zinssätze" sehr leicht zu falschen Ergebnissen führen.

Angebote zur Immobilien­finan­zierung vergleichen und der Effektivzins

Wenn man Angebote zur Immobilien­finan­zierung vergleichen möchte, stolpert man immer wieder über die Begriffe "Sollzins" und "effektiver Jahreszins", oder auch "Effektivzins". Der Sollzins ist der Zins mit dem die monatliche Rate, auch Annuität genannt, einer Immobilien­finan­zierung berechnet wird. Diesen Zins "zahlen Sie" sozusagen. Der "effektive Jahreszins" oder "Effektivzins" beinhaltet Kosten, wie z.B. die Abschlussgebühren bei einem Bausparvertrag oder Konstantdarlehen, Opportunitätskosten durch die monatliche Ratenzahlung, die Art der Zins- und Tilgungs­verrechnung. Dazu kommen sonstige Kosten, die bei der Berechnung der monatlichen Rate nicht berücksichtigt werden.

Vor der Umsetzung der EU-Wohnimmobilien­kreditrichtlinie in Deutsches Recht am 21.03.2016 war der "Effektivzins" unter gleichen Rahmenbedingungen ein geeignetes Mittel, um Angebote zur Baufinanzierung oder Immobilien­finan­zierung vergleichen zu können.

Seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtline berücksichtigen einige Kreditinstitute auch die Kosten für die Absicherung des Darlehens, d.h. die Kosten für Eintragung der Grundschuld, bei der Berechnung des Effektivzinses. Andere Kreditinstitute berücksichtigen sogar die Kosten für Versicherungen, wie z.B. die Feuerversicherung für das zu finanzierende Gebäude, bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses. Da diese Kosten nur geschätzt werden können und sehr individuell sind, können unterschiedliche Kreditinstitute bei gleichem Sollzins unterschiedliche Effektivzinsen berechnen.

Durch die unterschiedliche Auslegung der Wohnimmobilienkreditrichtline durch verschiedene Anbieter von Baufinanzierungen verliert der Effektivzins  seine Funktion, um Angebote zur Immobilien­finan­zierung vergleichen zu können.

Immobilien­finan­zierung vergleichen -  was sollte man unbedingt beachten?

Um unterschiedliche Angebote zur Baufinanzierung oder Immobilien­finan­zierung  vergleichen zu können, ist es unverzichtbar, dass diese unter den gleichen Rahmenbedingungen kalkuliert sind. Folgende Parameter müssen bei den Baufinanzierungs-Angeboten, die man vergleichen möchte, identisch sein:

  • Darlehensart, wie z.B. Annuitäten­darlehen, Bauspardarlehen, Konstant-Darlehen, Volltilger-Darlehen, Anschluss­finanzierung, Forward-Darlehen, KfW-Darlehen, Förder-Darlehen.
  • Objektwert - welcher Objektwert wurde bei der Erstellung des Angebotes zugrunde gelegt?
  • Netto­darlehens­betrag - welche Darlehenssumme benötigen Sie für Ihre Baufinanzierung oder Immobilien­finan­zierung?
  • Sollzinsbindung - wie wichtig ist Ihnen das Thema Zinssicherheit? Wie lange möchten Sie die Sollzinsen festschreiben?
  • Monatliche Rate - welche monatliche Rate möchten Sie bei Ihrer Baufinanzierung oder Immobilien­finan­zierung leisten? Achtung: Wenn man Angebote zur Immobilien­finan­zierung vergleichen möchte, sollten Sie unbedingt die gleiche monatliche Rate ansetzen und nicht die gleiche anfängliche Tilgung. Die gleiche anfängliche Tilgung führt zu falschen Ergebnissen.
  • Bereitstellungszinsfreie Zeit - wie lange wird das Baudarlehen ohne Bereitstellungs­zinsen zur Verfügung gestellt? Bei einem Neubau mit mehreren Teilauszahlungen oder einer Anschluss­finanzierung in wenigen Monaten kann dieses Kriterium sehr wichtig sein, wenn man Angebote zur Immobilien­finan­zierung vergleichen möchte.
  • Zeitpunkt der Erstellung - möchte man Angebote zur Immobilien­finan­zierung vergleichen, sollten diese möglichst am gleichen Tag oder im Abstand von höchstens ein bis zwei Tagen kalkuliert, bzw. berechnet worden sein. Der Refinanzierungszins für Baufinanzierungen ändert sich jeden Tag und hat einen großen Einfluss auf die angebotenen Zinssätze.
  • Flexibilität bei der Baufinanzierung - wie flexibel ist die angebotene Immobilien­finan­zierung oder Baufinanzierung? Gibt es während der Sollzinsbindung die Möglichkeit, kostenfrei Sondertilgungen zu leisten oder die monatliche Rate zu ändern?

Angebote zur Immobilien­finan­zierung vergleichen: Wie geht das?

Sind Darlehensart, angenommener Objektwert, Netto­darlehens­betrag, Sollzinsbindung und monatliche Rate, bereitstellungszinsfreie Zeit, angebotene Flexibiliät und der Zeitpunkt der Berechnung bzw. Erstellung gleich, kann man ganz einfach zwei Angebote zur Immobilien­finan­zierung vergleichen.

Erstellt man für beide Angebote z.B. mit dem Zinsrechner einen Zins- und Tilgungsplan ist das Angebot mit dem geringeren Restdarlehensbetrag zum Ende der Zinsbindung das vorteilhaftere. Auch der Gesamtbetrag der gezahlten Zinsen und die Tilgungsleistung bis zum Ende der Sollzinsbindung ist ein wichtiges Kriterium.

Der Tipp von DTW | Immobilien­finan­zierung: Der Vergleichsrechner von DTW hilft Ihnen dabei, wenn Sie zwei Angebote zur Immobilien­finan­zierung vergleichen möchten. Dabei können Sie zwei Angebote mit unterschiedlichen Sollzinssätzen ganz einfach vergleichen und dabei die Restdarlehenssumme, die Tilgungsleistung und den Zinsaufwand innerhalb der Sollzinsbindung ermitteln. Das Angebot zur Immobilien­finan­zierung mit der geringeren Restschuld und dem geringeren Zinsaufwand ist das vorteilhaftere.

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Baugeldvermittler vergleichen Angebote zur Immobilien­finan­zierung für Sie

Angebote zur Immobilien­finan­zierung vergleichen kostet viel Zeit, Mühe und auch Fachwissen. Lästige Beratungstermine bei verschiedenen Banken mit Anfahrt, Parkplatzsuche usw. sind nervig und zeitaufwändig. Um dieses zu vermeiden, ist der Gang zum Baugeldvermittler, wie z.B. DTW | Immobilien­finan­zierung, sehr zu empfehlen. Nutzt man z.B. einen Direktvermittler für Baufinanzierungen kann man sich den mühevollen Gang zu vielen Banken sparen, wenn man Angebote zur Immobilien­finan­zierung vergleichen will. Baugeldvermittler haben einen direkten Zugriff auf die Finanzierungsangebote von zahlreichen Darlehensgebern, wie Banken und Versicherungen. Mit Hilfe spezieller Datenbanken können Baugeldvermittler passend zum Vorhaben, zur Lebenssituation, zur Zukunftsplanung und zu den Wünschen und Vorlieben des zukünftigen Darlehensnehmer Angebote verschiedenener Darlehensgeber zur Immobilien­finan­zierung vergleichen.

Auch bei einer Anschluss­finanzierung sollte man unbedingt Angebote zur Immobilien­finan­zierung vergleichen. So gut wie immer ist es sinnvoll, das Angebot für eine Anschluss­finanzierung der bisher finanzierenden Bank oder der Hausbank mit den Angeboten anderer Anbieter von Immobilien­finan­zierungen zu vergleichen.

Baufinanzierungsrechner

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Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

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Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

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Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

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Sollzinsbindung

Geben Sie hier den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen fest vereinbaren möchten.

Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

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Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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