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Kapital­beschaffung

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Gezahlte Raten
Ende Sollzinsbindung
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Berechneter Zins

3,01
%
Effektiver Jahreszins
Stand: 27.01.2023
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
 
0
Monatliche Rate
2,97%
Gebundener
Sollzinssatz
0
Restdarlehen
(nach 10 Jahren)
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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 29.01.2023. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenArbeitnehmersparzulageAuflassungAuflassungsvormerkungAusbauhausAußenanlagenAuszahlungsvoraussetzungen
B
BauantragBaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufortschrittBaugeldBaugenehmigungBauherren-HaftpflichtversicherungBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBauleistungsversicherungBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauträgermodellBauwertBauzinsenBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuldBürgschaft
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEigentümergemeinschaftEigentümerversammlungEinkommensnachweiseEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)EnergieausweisEnergieeffizienzEnergieeffizienz-ExperteEnergieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswertErtragswertverfahrenESIS Merkblatt
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungHausratversicherungHerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehenHypothekenmaklerHypothekenzinsen
I
ImmobilieImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / MonatsrateMuskelhypothek
N
NachrangfinanzierungNegativbescheidNegativbescheinigungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahmeentschädigungNiedrigenergiehausNießbrauchNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RangrücktrittRangstelleRenovierungskreditRestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
S
SachwertSachwertverfahrenSanierungskreditSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
V
VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlastVorvertragliche Informationen
W
WegerechtWerbungskostenWertermittlungWertgutachtenWiderrufsbelehrungWiderrufsfristWohnflächeWohngebäudeversicherungWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnrechtWohnungsbauprämieWohnungseigentumsgesetzWohnwirtschaftliche Zwecke
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsfestschreibungZinssatzZinsstrukturkurveZusatzsicherheitenZuteilungZwangsversteigerungZwangsvollstreckungZweckbestimmungserklärungZweckerklärungZweckgebundenZwischenfinanzierung

Kapital­beschaffung in Kürze:

  • Die Kapitalbeschaffung ist eine besondere Form der Immobilienfinanzierung, die nicht zweckgebunden ist.
  • Voraussetzung: Man ist Eigentümer einer schuldenfreien oder nur gering belasteten Immobilie.
  • Bei der Kapitalbeschaffung wird eine Grundschuld im Grundbuch als Sicherheit eingetragen.
  • Wie bei jeder Immobilienfinanzierung findet auch bei der Kapitalbeschaffung eine Bonitätsprüfung und eine Beleihungswertermittlung statt.
  • Bei der Beleihung eines Hauses oder einer Immobilie profitieren Sie von günstigen Baugeldkonditionen.
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Udo Hirschinger, Author bei DTW
Beitrag von Udo Hirschinger aktualisiert am 15.11.2022

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?

Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

?

Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

%
?

Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

?

Sollzinsbindung

Geben Sie hier den Zeitraum ein, für den Sie die Zinsen fest vereinbaren möchten.

Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

?

Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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Was bedeutet Kapital­beschaffung?

Unter Kapital­beschaffung versteht man eine besondere Form der Immobilien­finan­zierung, die nicht zweckgebunden ist. Man kann mit ihr die eigene Immobilie beleihen und mit dem ausbezahlten Geld anfangen, was man möchte.

Anders als bei einer Baufinanzierung für den Kauf, Bau oder die Modernisierung einer Immobilie bietet die Kapital­beschaffung die Möglichkeit, sich Fremdkapital zur freien Verfügung zu beschaffen. Entscheidende Voraussetzung ist der Besitz einer nahezu abbezahlten oder schuldenfreien Immobilie, die beliehen werden kann.

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Wie funktioniert eine Kapital­beschaffung?

Das Beleihen eines Hauses funktioniert im Wesentlichen wie die zweckgebundene Immobilien­finan­zierung. Bei beiden wird zur Absicherung eine Grundschuld eingetragen.

Die Möglichkeit der Kapital­beschaffung im Rahmen einer Immobilien­finan­zierung bieten einige, allerdings nicht alle Kreditinstitute an. Voraussetzung für das Beleihen des Hauses ist, dass es schuldenfrei oder nur noch gering belastet ist. Dann kann die Bank ein Hypothekendarlehen auf das Haus vergeben, welches mit einer Grundschuld abgesichert wird.

Die Abläufe von zweckgebundener Immobilien­finan­zierung und zweckfreier Kapital­beschaffung sind identisch. Es findet eine Bonitätsprüfung sowie die Ermittlung des Beleihungswerts der Immobilie statt. Und sollte bereits eine Grundschuld auf die Immobilie eingetragen sein, so kann man diese erneut nutzen und an den neuen Darlehensgeber abtreten. Die Abtretung einer Grundschuld verursacht weniger Kosten beim Notar und Grundbuchamt als ein Neueintrag.

Doch unabhängig davon, wie hoch diese Nebenkosten der Baufinanzierung ausfallen, ist eine Kapital­beschaffung meist günstiger als ein normaler Ratenkredit. Denn Sie zahlen bei der Immobilienbeleihung wie bei jeder Immobilien­finan­zierung die üblicherweise niedrigeren Bauzinsen.

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Was sind die Voraussetzungen einer Kapital­beschaffung für Immobilienbesitzer?

Um ein Haus oder eine Wohnung beleihen zu können, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Gering verschuldete oder schuldenfreie Immobilie (Haus, Eigentumswohnung, unbebautes Grundstück)
  • Sicheres Einkommen des Immobilieneigentümers
  • Gegebenenfalls, aber nicht zwingend erforderlich weitere Zusatzsicherheiten

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Wie hoch kann ich mein Haus beleihen?

Wie hoch Sie Ihre Immobilie beleihen können, hängt in erster Linie vom Wert des Objektes und gegebenenfalls einer vorhandenen Restschuld ab.

Zur Festlegung der möglichen Höhe einer Kapital­beschaffung ermittelt der Kreditgeber zunächst den sogenannten Beleihungswert der Immobilie. Dieser orientiert sich am Verkehrswert der Immobilie, ist aber nicht mit ihm identisch. Denn für den Beleihungswert ziehen die Banken vom Verkehrswert meistens noch einen Risikoabschlag in Höhe von 10 Prozent ab. Die Banken sind bei der Beleihungswertermittlung an das Pfandbriefgesetz (PfandBG) gebunden. Gemäß §16 PfandGB dürfen Kreditinstitute den Beleihungswert nicht über dem Verkehrswert festlegen.

Bei einer Kapital­beschaffung für die freie Kapitalverwendung gewähren die Banken als Beleihungsgrenze meist maximal 80 bis 85 % des Beleihungswerts, wobei sie bei einer vorhandenen Belastung die Restschuld davon abziehen.

Rechenbeispiele:

Beleihung eines lastenfreien Hauses:

  • 400.000 Euro Verkehrswert – 10 % Sicherheitsabschlag (40.000 Euro) = 360.000 Euro
  • 360.000 Euro Beleihungswert x 85 % Beleihungsgrenze = 306.000 Euro
  • Maximal mögliche Kapital­beschaffung = 306.000 Euro

Beleihung eines gering belasteten Hauses:

  • 400.000 Euro Verkehrswert – 10 % Sicherheitsabschlag (40.000 Euro) = 360.000 Euro
  • 360.000 Euro Beleihungswert x 85 % Beleihungsgrenze = 306.000 Euro
  • 306.000 Euro – 30.000 Euro Restschuld = 276.000 Euro
  • Maximal mögliche Kapital­beschaffung = 276.000 Euro

Ab welchem Betrag kann ich mein Haus beleihen?

Die Kapital­beschaffung zu freien Mittelverfügung bieten die meisten Kreditinstitute ab einer Darlehenssumme von mindestens 50.000 Euro an.

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Wofür kann ich mein Haus beleihen?

Wesenskern der Kapital­beschaffung ist es, dass das Kapital aus der Hypothek auf das Haus keiner Einschränkung unterliegt. Über die finanziellen Mittel kann der Darlehensnehmer einer Kapital­beschaffung frei verfügen.

Sie können das Geld aus der Kapital­beschaffung für den Autokauf, einen Urlaub, eine aufwendige Renovierung oder einen sonstigen Herzenswunsch verwenden. Sollten Sie das Kapital in eine Sanierung oder Modernisierung Ihrer Immobilie stecken wollen, können Sie alternativ zur Kapital­beschaffung auch einen günstigen zweckgebundenen Modernisierungskredit bzw. Sanierungskredit aufnehmen, der je nach Höhe auch ohne Grundbucheintrag möglich ist.

Des Weiteren können Sie Ihr Haus beleihen, um einen oder mehrere bestehende Ratenkredite günstig umzuschulden. Sie können mit der Kapital­beschaffung auch für das nötige Eigenkapital sorgen, wenn Sie eine zweite Immobilie, zum Beispiel ein Ferienhaus, erwerben möchten. Sollten Sie eine Erbschaft oder die Auszahlung einer Lebensversicherung erwarten, können Sie diese mit einer Kapital­beschaffung zu einem früheren Zeitpunkt vorfinanzieren.

Grundsätzlich gilt: Bei einer Kapital­beschaffung durch das Beleihen eines Hauses ist die Art der Verwendung des Kapitals ganz allein Ihre Sache, die Bank schreibt Ihnen keinen Verwendungsweck vor.

Welche Art von Immobilie oder Grundstück beleiht die Bank?

Sofern sie schuldenfrei oder nur gering belastet sind, kann man mit einer Kapital­beschaffung folgende Immobilien beleihen:

  • Eigentumswohnung
  • Einfamilienhaus
  • Zwei- oder Mehrfamilienhaus
  • Erbpacht-Immobilie
  • Wohn- und Geschäftshaus
  • Gewerbeimmobilie
  • Ferienimmobilie
  • Unbebautes Grundstück

Wann lohnt sich eine Kapital­beschaffung durch Beleihung von Immobilien?

Im Vergleich zu einem Ratenkredit ohne Sicherheiten hat eine Kapital­beschaffung durch das Beleihen eines Hauses einige Vorteile, aber auch Nachteile. Welche davon ein höheres Gewicht haben, hängt vom individuellen Einzelfall ab.

Vorteile einer Kapital­beschaffung:

  • Bei der Kapital­beschaffung profitieren Sie wie bei jeder Immobilien­finan­zierung von den günstigen Bauzinssätzen, da eine Immobilie als Sicherheit eingebracht wird.
  • Sie können hohe Darlehenssummen bis zu 80 bis 85 % des Beleihungswerts der Immobilie erhalten, sofern diese schuldenfrei ist. Je höher die Schulden auf Ihrer Immobilie sind, desto geringer fällt die Kreditsumme bei der Kapital­beschaffung aus. Dennoch sind die Beträge, die Sie bei einem Ratenkredit ohne Sicherheiten erhalten können, im Regelfall deutlich niedriger.
  • Sie können über das bewilligte Kapital frei verfügen, da keine Zweckbindung bei einer Kapital­beschaffung vorgegeben ist.

Nachteile einer Kapital­beschaffung:

  • Die Immobilie wird beliehen, d.h. es wird eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen.
  • Für die Eintragung der Grundschuld fallen beim Notar und beim Grundbuchamt Gebühren an. Außerdem kostet der Vorgang auch etwas Zeit.

Was kostet eine Hypothek auf ein Haus?

Bei den Zinskosten einer Kapital­beschaffung profitieren Sie von den günstigeren Bauzinsen im Vergleich zu den Zinsen eines freien Ratenkredits.

Aktuell steigen allerdings die Bauzinsen und damit auch die Kosten für eine Immobilienbeleihung. Seit Beginn des Jahres haben sich die Bauzinsen verdreifacht. Unsere Zinsgrafik veranschaulicht Ihnen die Zinsentwicklung für Baufinanzierungen:

Sollzinsbindung: 5 J10 J15 J
Zeitraum der Zinsentwicklung:
7 Tage 14 Tage 30 Tage 90 Tage
1 Jahr 2 Jahre 5 Jahre 10 Jahre

Kann ich eine Immobilie mehrfach beleihen?

Grundsätzlich kann eine Immobilie mehrfach belastet werden. Die Grundschulden oder Hypotheken werden dann untereinander im Grundbuch eingetragen.

Die Reihenfolge der Gläubiger im Grundbuch wird auch als Rang bezeichnet und spielt für die Darlehensgeber eine entscheidende Rolle. Denn der Rang gibt an, in welcher Reihenfolge der Gläubiger sein Geld im Fall einer Zwangsversteigerung erhält. Ist der Versteigerungserlös nicht hoch genug, um alle Gläubiger auszuzahlen, werden die Forderungen in der Rangfolge der Grundbucheinträge beglichen. Nachrangige Gläubiger laufen also Gefahr, dass sie ihr Geld nicht mehr bekommen.

Aus diesem Grund sind erstrangige Darlehen günstiger als sogenannte Nachrang­finanzierungen, für welche die Banken aufgrund des erhöhten Ausfallrisikos meist deutliche Zinsaufschläge verlangen.

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Gibt es Alternativen zum Beleihen einer Immobilie?

Falls Sie Ihre Immobilie sanieren oder modernisieren möchten, dann können Sie alternativ zur Kapital­beschaffung auch einen Modernisierungskredit bzw. einen Sanierungskredit mit Zweckbindung aufnehmen.

Einen Modernisierungs- oder Sanierungskredit mit Bindung an wohnwirtschaftliche Zwecke können nur Immobilienbesitzer abschließen. Dabei darf allerdings das bereitgestellte Fremdkapital nur für einen vereinbarten Zweck wie zum Beispiel die Reparatur eines undichten Daches verwendet werden, was durch entsprechende Belege nachgewiesen werden muss. Bei solchen zweckgebundenen Modernisierungs- und Sanierungsdarlehen findet kein Grundbucheintrag statt, was die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt einspart.

Kann ich im Alter mein Haus beleihen?

Bei der Kapital­beschaffung gibt es prinzipiell keine Altersgrenze, ab oder bis zu welcher man sein Haus beleihen kann.

Allerdings prüfen die Banken bei einer Immobilienbeleihung wie bei jeder anderen Immobilien­finan­zierung die Bonität des Immobilienbesitzers, um sicherzustellen, dass der Darlehensnehmer seinen monatlichen Rückzahlungsverpflichtungen auch nachkommen kann. Ist die Rente oder Pension ausreichend hoch, steht einer Kapital­beschaffung im Alter nichts im Weg.

Expertentipp

Notar- und Grundbuchkosten bei der Kapitalbeschaffung

Bei einer Beleihung Ihres Hauses wird eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen, was Kosten bei Notar und Grundbuchamt verursacht.
Wie hoch die Gebühren ausfallen, können Sie ganz einfach mir unserem Notar- und Grundbuchrechner ermitteln.

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Repräsentatives Beispiel zum Top-Zins

Kaufpreis der Immobilie: 600.000 €,Beleihungswert der Immobilie: 540.000 €,Nettodarlehensbetrag: 300.000 €,Sollzinsbindung: 10 Jahre,Sollzinssatz (fester Zinssatz): 2,97 %,Anfängliche Tilgung: 1,50 %,Monatliche Rate: 1.118 €,Effektiver Jahreszins: 3,01 %,Restschuld nach Sollzinsbindung: 247.679 €,Vertragslaufzeit: 36 Jahre, 10 Monate,Anzahl der Raten: 442 Monatsraten,Zu zahlender Gesamtbetrag: 493.631 €

Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen,das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird.Die Kondition gilt bis zu 55.56 % desBeleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 27.01.2023. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung.Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten,Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erungsowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind.Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins.Vermitter: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

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