Kapital­beschaffung

Was bedeutet Kapital­beschaffung?

Unter Kapital­beschaffung versteht man eine besondere Form der Immobilien­finan­zierung, die nicht zweckgebunden ist. Man kann mit ihr die eigene Immobilie beleihen und mit dem ausbezahlten Geld anfangen, was man möchte.

Anders als bei einer Baufinanzierung für den Kauf, Bau oder die Modernisierung einer Immobilie bietet die Kapital­beschaffung die Möglichkeit, sich Fremdkapital zur freien Verfügung zu beschaffen. Entscheidende Voraussetzung ist der Besitz einer nahezu abbezahlten oder schuldenfreien Immobilie, die beliehen werden kann.

Wie funktioniert eine Kapital­beschaffung?

Das Beleihen eines Hauses funktioniert im Wesentlichen wie die zweckgebundene Immobilien­finan­zierung. Bei beiden wird zur Absicherung eine Grundschuld eingetragen.

Die Möglichkeit der Kapital­beschaffung im Rahmen einer Immobilien­finan­zierung bieten einige, allerdings nicht alle Kreditinstitute an. Voraussetzung für das Beleihen des Hauses ist, dass es schuldenfrei oder nur noch gering belastet ist. Dann kann die Bank ein Hypothekendarlehen auf das Haus vergeben, welches mit einer Grundschuld abgesichert wird.

Die Abläufe von zweckgebundener Immobilien­finan­zierung und zweckfreier Kapital­beschaffung sind identisch. Es findet eine Bonitätsprüfung sowie die Ermittlung des Beleihungswerts der Immobilie statt. Und sollte bereits eine Grundschuld auf die Immobilie eingetragen sein, so kann man diese erneut nutzen und an den neuen Darlehensgeber abtreten. Die Abtretung einer Grundschuld verursacht weniger Kosten beim Notar und Grundbuchamt als ein Neueintrag.

Doch unabhängig davon, wie hoch diese Nebenkosten der Baufinanzierung ausfallen, ist eine Kapital­beschaffung meist günstiger als ein normaler Ratenkredit. Denn Sie zahlen bei der Immobilienbeleihung wie bei jeder Immobilien­finan­zierung die üblicherweise niedrigeren Bauzinsen.

Was sind die Voraussetzungen einer Kapital­beschaffung für Immobilienbesitzer?

Um ein Haus oder eine Wohnung beleihen zu können, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Gering verschuldete oder schuldenfreie Immobilie (Haus, Eigentumswohnung, unbebautes Grundstück)
• Sicheres Einkommen des Immobilieneigentümers
• Gegebenenfalls, aber nicht zwingend erforderlich weitere Zusatzsicherheiten

Wie hoch kann ich mein Haus beleihen?

Wie hoch Sie Ihre Immobilie beleihen können, hängt in erster Linie vom Wert des Objektes und gegebenenfalls einer vorhandenen Restschuld ab.

Zur Festlegung der möglichen Höhe einer Kapital­beschaffung ermittelt der Kreditgeber zunächst den sogenannten Beleihungswert der Immobilie. Dieser orientiert sich am Verkehrswert der Immobilie, ist aber nicht mit ihm identisch. Denn für den Beleihungswert ziehen die Banken vom Verkehrswert meistens noch einen Risikoabschlag in Höhe von 10 Prozent ab. Die Banken sind bei der Beleihungswertermittlung an das Pfandbriefgesetz (PfandBG) gebunden. Gemäß §16 PfandGB dürfen Kreditinstitute den Beleihungswert nicht über dem Verkehrswert festlegen.

Bei einer Kapital­beschaffung für die freie Kapitalverwendung gewähren die Banken als Beleihungsgrenze meist maximal 80 bis 85 % des Beleihungswerts, wobei sie bei einer vorhandenen Belastung die Restschuld davon abziehen.

Rechenbeispiele:

Beleihung eines lastenfreien Hauses:

• 400.000 Euro Verkehrswert – 10 % Sicherheitsabschlag (40.000 Euro) = 360.000 Euro
• 360.000 Euro Beleihungswert x 85 % Beleihungsgrenze = 306.000 Euro
• Maximal mögliche Kapital­beschaffung = 306.000 Euro

Beleihung eines gering belasteten Hauses:

• 400.000 Euro Verkehrswert – 10 % Sicherheitsabschlag (40.000 Euro) = 360.000 Euro
• 360.000 Euro Beleihungswert x 85 % Beleihungsgrenze = 306.000 Euro
• 306.000 Euro – 30.000 Euro Restschuld = 276.000 Euro
• Maximal mögliche Kapital­beschaffung = 276.000 Euro

Ab welchem Betrag kann ich mein Haus beleihen?

Die Kapital­beschaffung zu freien Mittelverfügung bieten die meisten Kreditinstitute ab einer Darlehenssumme von mindestens 50.000 Euro an.

Wofür kann ich mein Haus beleihen?

Wesenskern der Kapital­beschaffung ist es, dass das Kapital aus der Hypothek auf das Haus keiner Einschränkung unterliegt. Über die finanziellen Mittel kann der Darlehensnehmer einer Kapital­beschaffung frei verfügen.

Sie können das Geld aus der Kapital­beschaffung für den Autokauf, einen Urlaub, eine aufwendige Renovierung oder einen sonstigen Herzenswunsch verwenden. Sollten Sie das Kapital in eine Sanierung oder Modernisierung Ihrer Immobilie stecken wollen, können Sie alternativ zur Kapital­beschaffung auch einen günstigen zweckgebundenen Modernisierungskredit bzw. Sanierungskredit aufnehmen, der je nach Höhe auch ohne Grundbucheintrag möglich ist.

Des Weiteren können Sie Ihr Haus beleihen, um einen oder mehrere bestehende Ratenkredite günstig umzuschulden. Sie können mit der Kapital­beschaffung auch für das nötige Eigenkapital sorgen, wenn Sie eine zweite Immobilie, zum Beispiel ein Ferienhaus, erwerben möchten. Sollten Sie eine Erbschaft oder die Auszahlung einer Lebensversicherung erwarten, können Sie diese mit einer Kapital­beschaffung zu einem früheren Zeitpunkt vorfinanzieren.

Welche Art von Immobilie oder Grundstück beleiht die Bank?

Sofern sie schuldenfrei oder nur gering belastet sind, kann man mit einer Kapital­beschaffung folgende Immobilien beleihen:

• Eigentumswohnung
• Einfamilienhaus
• Zwei- oder Mehrfamilienhaus
• Erbpacht-Immobilie
• Wohn- und Geschäftshaus
• Gewerbeimmobilie
• Ferienimmobilie
• Unbebautes Grundstück

Wann lohnt sich eine Kapital­beschaffung durch Beleihung von Immobilien?

Im Vergleich zu einem Ratenkredit ohne Sicherheiten hat eine Kapital­beschaffung durch das Beleihen eines Hauses einige Vorteile, aber auch Nachteile. Welche davon ein höheres Gewicht haben, hängt vom individuellen Einzelfall ab.

Vorteile einer Kapital­beschaffung:

• Bei der Kapital­beschaffung profitieren Sie wie bei jeder Immobilien­finan­zierung von den günstigen Bauzinssätzen, da eine Immobilie als Sicherheit eingebracht wird.
• Sie können hohe Darlehenssummen bis zu 80 bis 85 % des Beleihungswerts der Immobilie erhalten, sofern diese schuldenfrei ist. Je höher die Schulden auf Ihrer Immobilie sind, desto geringer fällt die Kreditsumme bei der Kapital­beschaffung aus. Dennoch sind die Beträge, die Sie bei einem Ratenkredit ohne Sicherheiten erhalten können, im Regelfall deutlich niedriger.
• Sie können über das bewilligte Kapital frei verfügen, da keine Zweckbindung bei einer Kapital­beschaffung vorgegeben ist.

Nachteile einer Kapital­beschaffung:

• Die Immobilie wird beliehen, d.h. es wird eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen.
• Für die Eintragung der Grundschuld fallen beim Notar und beim Grundbuchamt Gebühren an. Außerdem kostet der Vorgang auch etwas Zeit.

Was kostet eine Hypothek auf ein Haus?

Bei den Zinskosten einer Kapital­beschaffung profitieren Sie von den günstigeren Bauzinsen im Vergleich zu den Zinsen eines freien Ratenkredits.

Aktuell steigen allerdings die Bauzinsen und damit auch die Kosten für eine Immobilienbeleihung. Seit Beginn des Jahres haben sich die Bauzinsen verdreifacht. Unsere Zinsgrafik veranschaulicht Ihnen die Zinsentwicklung für Baufinanzierungen:

Kann ich eine Immobilie mehrfach beleihen?

Grundsätzlich kann eine Immobilie mehrfach belastet werden. Die Grundschulden oder Hypotheken werden dann untereinander im Grundbuch eingetragen.

Die Reihenfolge der Gläubiger im Grundbuch wird auch als Rang bezeichnet und spielt für die Darlehensgeber eine entscheidende Rolle. Denn der Rang gibt an, in welcher Reihenfolge der Gläubiger sein Geld im Fall einer Zwangsversteigerung erhält. Ist der Versteigerungserlös nicht hoch genug, um alle Gläubiger auszuzahlen, werden die Forderungen in der Rangfolge der Grundbucheinträge beglichen. Nachrangige Gläubiger laufen also Gefahr, dass sie ihr Geld nicht mehr bekommen.

Aus diesem Grund sind erstrangige Darlehen günstiger als sogenannte Nachrang­finanzierungen, für welche die Banken aufgrund des erhöhten Ausfallrisikos meist deutliche Zinsaufschläge verlangen.

Gibt es Alternativen zum Beleihen einer Immobilie?

Falls Sie Ihre Immobilie sanieren oder modernisieren möchten, dann können Sie alternativ zur Kapital­beschaffung auch einen Modernisierungskredit bzw. einen Sanierungskredit mit Zweckbindung aufnehmen.

Einen Modernisierungs- oder Sanierungskredit mit Bindung an wohnwirtschaftliche Zwecke können nur Immobilienbesitzer abschließen. Dabei darf allerdings das bereitgestellte Fremdkapital nur für einen vereinbarten Zweck wie zum Beispiel die Reparatur eines undichten Daches verwendet werden, was durch entsprechende Belege nachgewiesen werden muss. Bei solchen zweckgebundenen Modernisierungs- und Sanierungsdarlehen findet kein Grundbucheintrag statt, was die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt einspart.

Kann ich im Alter mein Haus beleihen?

Bei der Kapital­beschaffung gibt es prinzipiell keine Altersgrenze, ab oder bis zu welcher man sein Haus beleihen kann.

Allerdings prüfen die Banken bei einer Immobilienbeleihung wie bei jeder anderen Immobilien­finan­zierung die Bonität des Immobilienbesitzers, um sicherzustellen, dass der Darlehensnehmer seinen monatlichen Rückzahlungsverpflichtungen auch nachkommen kann. Ist die Rente oder Pension ausreichend hoch, steht einer Kapital­beschaffung im Alter nichts im Weg.