Was ist der Teilauszahlungszuschlag?
Einen Teilauszahlungszuschlag bei der Baufinanzierung verlangen einige Kreditinstitute, wenn das Baudarlehen nicht als Ganzes, sondern in Teilbeträgen ausgezahlt wird. Er zählt damit zu den Nebenkosten einer Immobilienfinanzierung, wie etwa auch die Bereitstellungszinsen.
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Wann erfolgen Teilauszahlungen einer Baufinanzierung nach Baufortschritt?
Die Teilauszahlung der Darlehenssumme bei der Baufinanzierung ist insbesondere bei Neubauvorhaben der Regelfall. Sie erfolgt immer nach Erreichen eines bestimmten Baufortschritts.
Gesetzliche Grundlage für den Auszahlungsplan der Baufinanzierung ist die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). In dieser verbindlichen Rechtsverordnung sind die einzelnen Etappen der Bauleistungen geregelt. Sie sind mit definierten Prozentsätzen verbunden, nach welchen sich die Höhe der Teilauszahlungen des Baudarlehens richtet.
Abgerufen werden kann die Darlehenssumme in maximal sieben Teilbeträgen. Für den damit verbundenen Mehraufwand bei der Bearbeitung erheben hierbei einige Darlehensgeber den Teilauszahlungszuschlag. Diese Sondergebühr fällt dann bei jedem ausgezahlten Teilbeitrag an.
Ist der Teilauszahlungszuschlag bei der Immobilienfinanzierung verhandelbar?
Je nach Vertrag verlangen die Darlehensgeber einen pauschalen Teilauszahlungszuschlag oder in Form von zusätzlichen Zinsen auf die ausgezahlten Teilbeträge. Diese liegen zumeist zwischen einem und 1,5 Prozent. Diese zusätzlichen Kosten sind Bestandteil der Vertragsvereinbarungen bei der Baufinanzierung und damit grundsätzlich verhandelbar.
Daher sollte der künftige Darlehensnehmer stets versuchen, einen Darlehensvertrag auszuhandeln, bei dem das Kreditinstitut auf den Teilauszahlungszuschlag verzichtet oder zumindest dessen Höhe reduziert. In den Angeboten zur Baufinanzierung sind solche eventuell anfallenden Sonderkosten für die Teilauszahlung des Baudarlehens übrigens nicht in der gesetzlich geforderten Angabe des effektiven Jahreszinses enthalten.
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Was ist der Unterschied zwischen Teilauszahlungszuschlag und Bereitstellungszinsen bei der Baufinanzierung?
Wenn der Teilauszahlungszuschlag vertraglich fixiert ist, muss ihn der der Darlehensnehmer bei jeder im Zahlungsplan geregelten Teilauszahlung bezahlen. Darüber hinaus können dem Darlehensnehmer aber noch zusätzliche Kosten entstehen, wenn sich das Abrufen eines Teilbetrags des Baudarlehens zeitlich verzögert.
Denn in diesem Fall können auch noch Bereitstellungszinsen anfallen. Solcherart Terminverzögerungen sind keine Seltenheit. Denn Bauarbeiten können beispielsweise aufgrund von schlechter Witterung ins Stocken geraten, so dass man den nächsten Baufortschritt deutlich später als geplant erreicht. Häufig räumt der Darlehensgeber für solche Unwägbarkeiten Fristen von zumeist sechs bis zwölf Monaten ohne Bereitstellungszinsen bei der Immobilienfinanzierung ein. Werden diese allerdings überschritten, muss der Darlehnsnehmer mit relativ hohen Zusatzkosten rechnen. Denn die Bereitstellungszinsen liegen üblicherweise bei 0,25 Prozent des nicht ausgezahlten Darlehensbetrags pro Monat beziehungsweise bei drei Prozent pro Jahr.
Aber auch hier gilt wie schon beim Teilauszahlungszuschlag: Die Konditionen zu den Bereitstellungszinsen sind prinzipiell Teil der vertraglichen Vereinbarung bei der Immobilienfinanzierung. Bei der Suche nach einer passenden und günstigen Baufinanzierung sollte sich der künftige Darlehensnehmer daher über diesen Verhandlungsspielraum bei der Ausgestaltung seiner individuellen Immobilienfinanzierung bewusst sein und ihn entsprechend vorteilhaft für sich nutzen.