TaschenrechnerWie kann ich eigentlich selbst meine monatliche Rate oder auch Annuität berechnen, fragen sich viele Bauherren bei der Erstellung des Finanzierungsplans für Ihre Baufinanzierung. Wer sich mit dem Gedanken trägt, eine Immobilie zu kaufen oder als Bauherr einen Neubau zu errichten, kommt bei der Einschätzung, ob und wie sich das Ganze finanzieren lässt, irgendwann auf die Frage: Wie hoch werden meine monatlichen oder jährlichen Ratenzahlungen während der Immobilienfinanzierung aussehen? Und wie berechnet der Darlehensgeber die monatliche Annuität im Tilgungsplan der Baufinanzierung. Die Höhe der regelmäßigen Ratenzahlungen bei einer Baufinanzierung ist für viele Kreditsuchende einer der ausschlaggebenden Punkte für die Wahl und die Ausgestaltung des passenden Baudarlehens. Daher ist es gut, wenn man versteht, wie sich die Rate oder im speziellen die Annuität bei der Immobilienfinanzierung berechnen lässt.

Annuitätendarlehen in Deutschland sind sehr beliebt

In Deutschland entscheiden sich die meisten Darlehensnehmer für das sogenannte „Annuitätendarlehen“ bei der Immobilienfinanzierung. Dieses zeichnet sich dadurch aus, dass über die gesamte Laufzeit des Baudarlehens die Ratenhöhe konstant ist. Das bringt den Vorteil der Planungssicherheit für den Darlehensnehmer mit sich. Bei einem Annuitätendarlehen nennt man die Ratenzahlung, abgeleitet von dem lateinischen Wort „annus“ für Jahr, „Annuität“. Sie setzt sich immer aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Streng genommen bezeichnet Annuität also die jährliche Gesamtrate bei einer Baufinanzierung, wenngleich in der Regel mit dem Darlehensgeber monatliche Teilratenzahlungen vereinbart werden.

Wahlmöglichkeit zwischen maximaler Rate oder anfänglicher Tilgung

Möchte man für eine konkrete Immobilienfinanzierung seine jährliche Annuität berechnen, müssen vorab einige Fakten, Rahmenbedingungen und persönliche Vorstellungen abgeklärt werden, die in die Kalkulation einfließen. Erste Grundlage für die Berechnung der Annuität sind selbstverständlich die Höhe der Darlehenssumme und der Sollzinssatz eines Annuitätendarlehens. Während die Höhe des Bauzinses vom Darlehensgeber bestimmt wird, hat man als Darlehensnehmer mehrere Möglichkeiten, sich für eine bestimmte Form der Tilgung zu entscheiden. Zum einen kann der Immobilienkäufer oder Bauherr die maximale Höhe seiner Rate definieren, zum Beispiel 1.500 Euro pro Monat bzw. 18.000 Euro pro Jahr. Dann erübrigt sich im Grunde die Berechnung der Annuität. Denn der gewählte Betrag der Jahresrate und die Annuität p.a. sind ja identisch. Hierbei bemisst sich vielmehr nach Abzug des Zinsanteils der verbleibende Tilgungsanteil, mit dem die Restschuld abbezahlt wird.

Höhere anfängliche Tilgung mindert den zu zahlenden Gesamtbetrag und die Gesamtlaufzeit der Baufinanzierung

Die zweite Option bei der Immobilienfinanzierung ist die Wahl der Tilgungsrate über die sogenannte „anfängliche Tilgung“. Sie legt den Prozentsatz des Baudarlehens fest, den der Darlehensnehmer als Tilgungsleistung bei Zahlung der ersten Annuität aufwendet. Zusammen mit dem Zinsanteil ergibt sich dann die Höhe des Ratenbetrags, der nachlaufende über die gesamte Laufzeit des Baukredits konstant bleibt. Üblicherweise raten Darlehensgeber bei der Immobilienfinanzierung zu einer anfänglichen Tilgung von mindestens zwei Prozent der Darlehenssumme. Denn durch die entsprechend schnellere Tilgung eines Baudarlehens fällt der gesamte Zinsaufwand für den Darlehensnehmer geringer aus. Auch die Gesamtlaufzeit der Immobilienfinanzierung verkürzt sich durch eine höhere anfängliche Tilgung.

Einfache Faustformel, mit der man die Annuität berechnen kann

Für die Berechnung einer jährlichen Annuität in diesem zweiten Fall gilt ganz vereinfacht die folgende Formel:

(Darlehenssumme x Prozentsatz der anfänglichen Tilgung) + (Darlehenssumme x Zinssatz) = Annuität pro Jahr.

Bei einer Darlehenssumme von beispielsweise 300.000 Euro, einer gewählten anfänglichen Tilgung von zwei Prozent und einem Zinssatz von drei Prozent bedeutet das:

• Der Tilgungsanteil beträgt 300.000 Euro x 2,0 % = 6.000 Euro.
• Der Zinsanteil beträgt 300.000 Euro x 3,0 % = 9.000 Euro.
• Die Annuität pro Jahr errechnet sich aus der Summe von Tilgungsanteil und Zinsanteil, also in diesem Beispiel auf 15.000 Euro.

Diese jährliche Annuität kann dann in 12 monatliche Teilratenzahlungen gesplittet werden. Daraus resultiert eine monatliche Rate von 1.250 Euro, die eben bei einem Annuitätendarlehen per Definition über die gesamte Laufzeit der Sollzinsbindung konstant bleibt.

Allerdings darf man, um mathematisch korrekt zu bleiben, zur Bestimmung des jeweiligen Zins- und Tilgungsanteil der monatlichen Rate nicht einfach die jährlichen Beträge durch 12 teilen. Denn beim Annuitätendarlehen erhöht sich mit jeder einzelnen Ratenzahlung der Tilgungsanteil und der Zinsanteil sinkt. Der Grund: Mit jeder Rate und des darin enthaltenen Tilgungsanteils mindert sich die Restschuld. Dieser Restwert ist nun die Berechnungsgrundlage für den Zinsanteil der nächsten Rate. So nimmt bei der Baufinanzierung für den Darlehensnehmer kontinuierlich die Zinsbelastung ab und die Tilgung der Restschuld beschleunigt sich.

Tilgungsplan mit Berechnung der Annuität im Baufinanzierungsrechner von DTW | Immobilienfinanzierung

Die sich wandelnde Verteilung von Zins und Tilgung im Verlauf einer Immobilienfinanzierung kann man im Detail dem Tilgungsplan des Baudarlehens entnehmen. Er ist ein gesetzlich vorgeschriebener Bestandteil einer Baufinanzierung. Auch die verschiedenen Baufinanzierungsrechner von DTW | Immobilienfinanzierung erleichtern Kreditsuchenden die Berechnung der Annuität, der Zinsbelastung und der Tilgungszahlungen. In die jeweiligen Rechnermasken sind dabei auch Eingaben wie zum Beispiel Sondertilgungen oder ein Tilgungssatzwechsel möglich. Logischerweise wirken sich diese im weiteren Verlauf der Baufinanzierung im Hinblick auf die Höhe der Zins- und Tilgungsanteile aus.

Annuität berechnen beim Volltilgerdarlehen

In den bisher vorgestellten Fällen ist nach Ende der Sollzinsbindung die Darlehenssumme meist nicht vollständig getilgt. Für die verbleibende Restschuld benötigt der Darlehensnehmer dann eine Anschlussfinanzierung. Um am Ende der ersten Finanzierungsrunde bereits die komplette Rückzahlung des Baudarlehens geleistet zu haben, entscheiden sich manche Immobilienkäufer und Bauherren für ein sogenanntes „Volltilgerdarlehen„. Auch dieses kann in Form eines Annuitätendarlehens abgeschlossen werden. Hierbei errechnet sich dann die jährliche Annuität in Abhängigkeit der vereinbarten Laufzeit und selbstverständlich der Höhe der Kreditsumme. Dabei gelten die beiden folgenden etwas komplizierteren Formeln:

Jährliche Annuität = Darlehenssumme x Annuitätenfaktor

Wobei der Annuitätenfaktor wie folgt aussieht:

Annuitätenfaktor  = [Zinssatz x (1 + Zinssatz)^Laufzeit] : [(1 + Zinssatz)^Laufzeit  – 1]

Wenn man sich Schritt für Schritt die einzelnen Formelbestandteile vornimmt, lässt sich ganz einfach die Annuität berechnen. Angenommen bei einer Baufinanzierung beträgt die Darlehenssumme 120.000 Euro und das Annuitätendarlehen hat einen Zinssatz von fünf Prozent (oder in Dezimalschreibweise 0,05). Das Volltilgerdarlehen soll nach drei Jahren Laufzeit komplett getilgt sein.

Dann setzt man diese Werte zuerst in die Formel für den Annuitätenfaktor ein. Anschließend nimmt man gerne den Taschenrechner zur Hand:

Annuitätenfaktor  = [0,05 x (1 + 0,05)^3] : [(1 + 0,05)^3  – 1] = [0,05 x 1,05^3] : [1,05^3  – 1] = 0,3672

Im zweiten und finalen Schritt muss man die jährliche Annuität berechnen als Produkt aus Darlehenssumme und Annuitätenfaktor. In unserem Beispiel sieht das so aus:

Jährliche Annuität = Darlehenssumme x Annuitätenfaktor = 120.000 Euro x 0,3672 = 44.064 Euro

Bei der Immobilienfinanzierung sind die persönlichen Wünsche und Vorstellungen des Kreditsuchenden stets individuell zu betrachten. Die erfahrenen Experten von DTW | Immobilienfinanzierung stehen Ihnen hierfür selbstverständlich gerne jederzeit zur Verfügung. Die DTW | Immobilienfinanzierung findet für Sie ein passendes und günstiges Baufinanzierungsangebot, das optimal auf Ihre Bedürfnisse und Wünsche zugeschnitten ist.

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