Was ist die Restschuld?
Unter der Restschuld bei einer Immobilienfinanzierung versteht man den noch nicht getilgten Betrag eines Baukredits nach Ablauf der Sollzinsbindung.
Der Darlehensnehmer muss die Restschuld bzw. noch offene Summe des Baudarlehens nach Ende der Vertragslaufzeit an den Darlehensgeber zurückzahlen. Die Tilgung kann er entweder komplett vornehmen oder eine Anschlussfinanzierung bzw. ein Forward-Darlehen abschließen.
Die Höhe der Restschuld nach der Vertragslaufzeit hängt von der Höhe der Darlehenssumme, der Sollzinsbindung und der Höhe der gewählten Tilgung ab.
Die hier dargestellten Zinsen für Hypothekendarlehen gelten bundesweit ab einer Darlehenssumme von 250.000,- €. Regional sind deutlich günstigere Zinsen für Baugeld möglich. Die Monatsrate versteht sich als unverbindliches Beispiel zum Vergleich der Zinssätze mit einer anfänglichen Tilgung von 1 %. Für die hier vorliegenden Angaben übernimmt die DTW GmbH keine Haftung. Stand: 19.02.2026.
Wie verringert sich die Restschuld?
Beim Annuitätendarlehen, welches in Deutschland am häufigsten zur Baufinanzierung abgeschlossen wird, ist die Wahl der anfänglichen Tilgung maßgeblich.
Die Höhe der Rückzahlungsraten, auch Annuität genannt, bleiben hier über die gesamte Laufzeit konstant. Da sie sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammensetzt, beträgt der Tilgungsanteil nur bei der allerersten Monatsrate genau der Höhe der gewählten anfänglichen Tilgung.
Innerhalb jeder weiteren monatlichen Ratenzahlung verschiebt sich der Anteil der Zinsen zugunsten der Tilgung, weil sich mit jeder Rate die Restschuld kontinuierlich verringert, auf die der Sollzinssatz angerechnet wird. Im Tilgungsplan eines Annuitätendarlehens sind diese Daten über die gesamte Laufzeit der Immobilienfinanzierung aufgeführt.
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Wie kann ich eine Restschuld nach der Zinsbindung ablösen?
Um die verbleibende Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung zu begleichen, hat der Darlehensnehmer verschiedene Optionen. Hierbei kann der Darlehensnehmer die Restschuld in Form einer einer Einmalzahlung tilgen oder eine Anschlussfinanzierung abschließen.
Wer sich die Frage stellt: "Kann man die Restschuld auf einmal bezahlen?", erhält als Antwort ein "ja, die Restschuld kann auf einmal bezahlt werden, sofern man genügend Eigenmittel hat".
Da der Darlehensnehmer häufig nicht über die finanziellen Mittel für eine Einmalzahlung verfügt, kann er für die Restschuld ein weiterführendes Darlehen abschließen. Dabei hat der Darlehensnehmer die Wahl zwischen einer Anschlussfinanzierung bei seinem bisherigen Kreditinstitut oder bei einem neuen Finanzierungspartner (oftmals als Forward-Darlehen). Sobald sich die Vertragslaufzeit eines Darlehens dem Ende zuneigt, sollte sich daher der Darlehensnehmer rechtzeitig um seine Anschlussfinanzierung kümmern.
Kann ich die Restschuld vor Ablauf der Sollzinsbindung begleichen?
Die Restschuld spielt eine entscheidende Rolle, wenn der Darlehensnehmer die Immobilienfinanzierung vorzeitig, also während der vertraglich vereinbarten Laufzeit, beenden möchte.
Ein möglicher Grund hierfür wäre zum Beispiel, dass der Schuldner unerwartet in den Besitz eines größeren Geldbetrags gekommen ist. Mit dem Geldbetrag möchte er sein Baudarlehen nun komplett tilgen, um nicht länger Zinsen zahlen zu müssen.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Kredit?
Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädung ist, hängt von mehreren Faktoren, wie z. B. Höhe der restlichen Darlehenssumme oder wer Ihr Darlehensgeber ist, ab.
In der Regel zieht man bei einer vorzeitigen Ablösung des Baudarlehens die Umschuldung in Betracht, um durch einen Vertragswechsel bessere Darlehenskonditionen zu erhalten. Allerdings ist hierbei immer zu beachten, dass für die vorzeitige Auflösung des Baudarlehens im Regelfall eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Ob sich das vorzeitige Kündigen der Immobilienfinanzierung rechnet, sollte daher unbedingt in die jeweiligen Überlegungen einfließen. Unser Vorfälligkeitsentschädigungsrechner bietet Ihnen eine erste Orientierung.
DTW | VorfälligkeitsentschädigungsrechnerWas passiert, wenn ich die Restschuld nicht begleichen kann?
Bei Zahlungsunfähigkeit wird das Gericht hinzugezogen. Es stellt den noch offenen Betrag, d.h. die Höhe der Restschuld des Baudarlehens, fest und leitet die weiteren Schritte ein.
Ein Grund, dass ein Schuldner das Darlehen für die Immobilienfinanzierung nicht mehr bedienen kann, ist beispielsweise eine veränderte Einkommenssituation. Diese kann sich durch Arbeitslosigkeit oder Krankheit geändert haben.
Im Todesfall des Darlehensnehmers geht die Restschuld eventuell auf die Erben über. Wer sich vor solchen Risiken und Folgen dieser Situationen absichern möchte, hat verschiedene Möglichkeiten entsprechende und passende Versicherungen abzuschließen.
Tipp von DTW| Immobilienfinanzierung:
Weiterführende Informationen zur Thematik finden Sie unter anderem in unseren Beiträgen: