Was ist die Nichtabnahmeentschädigung?
Die Nichtabnahmeentschädigung ist eine vom Darlehensnehmer an den Darlehensgeber zu leistende Entschädigung, wenn der Darlehensnehmer das Darlehen nicht in der vereinbarten Höhe in Anspruch nimmt. Des Weiteren muss die Nichtabnahmeentschädigung auch geleistet werden, wenn der Darlehensnehmer nach Ablauf der Widerrufsfrist vom Darlehensvertrag zurück tritt.
Letztlich versucht der Darlehensgeber den entgangenen Zinsgewinn in Form einer Nichtabnahmeentschädigung vom Darlehensnehmer zurückzufordern. Darlehensnehmer können bei Nichtabnahme des Baudarlehens mit ca. 2 Prozent der Nettodarlehenssumme rechnen.
Denn wenn ein Baudarlehen für eine Immobilienfinanzierung abgeschlossen wird, dann kommt es zu einer oftmals langfristigen Vertragsbindung zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber. In einem Darlehensvertrag verpflichtet sich der Darlehensgeber, dem Darlehensnehmer Kapital für einen Baukredit zur Verfügung zu stellen. Dieser wiederum legt sich darauf fest, das zur Verfügung gestellte Baugeld anzunehmen und inklusive Darlehenszinsen in einem vertraglich festgelegten Rahmen in bestimmten Zeitintervallen zurückzuzahlen.
Im Regelfall wird sich die Höhe der Nichtabnahmeentschädigung auf ca. 2 % der Nettodarlehenssumme belaufen.
In den meisten Darlehensverträgen ist die Nichtabnahmeentschädigung bereits dokumentiert und entweder als Prozentwert oder als Fixbetrag eingetragen.
Baufinanzierungsrechner
Wurde eine Sollzinsbindung mit einer Laufzeit von zehn oder mehr Jahren vereinbart, kann der Darlehensnehmer den Darlehensvertrag nach 10 Jahren sonderkündigen (Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB). Dabei muss eine sechsmonatige Kündigungsfrist eingehalten werden.
DTW | Blog: SonderkündigungsrechtWie kann man eine Nichtabnahmeentschädigung umgehen?
Es gibt für den Darlehensnehmer nur wenige Möglichkeiten, der Zahlung einer Nichtabnahmeentschädigung zu entgehen. Ist ein unterzeichneter Vertrag nicht innerhalb der 14-tägigen Widerrufsfrist gekündigt, dann hat der Darlehensnehmer nur wenige Möglichkeiten, die Nichtabnahmeentschädigung zu verhindern.
Es kann der Fall sein, dass der Darlehensnehmer eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung nachweisen kann. Dies hat zur Folge, dass die Widerrufsfrist nie begonnen hat und der Vertrag daher zu jedem Zeitpunkt gekündigt werden kann.
Oder er kann andere Mängel im Vertrag nachweisen, die dazu führen, dass der Darlehensvertrag unter bestimmten Umständen als nichtig betrachtet und der Darlehensnehmer nicht mehr in die Vertragserfüllungspflicht genommen werden kann.
Häufig tritt die Situation einer vorzeitigen Vertragsbeendigung dann ein, wenn der Darlehensnehmer mit steigenden Bauzinsen gerechnet hat und während der Vertragslaufzeit feststellt, dass das Zinsniveau für Hypothekenzinsen seit Vertragsbeginn gesunken ist.
Hierzu sei angemerkt, dass es sich selten lohnt, ein teureres Darlehen für eine Immobilienfinanzierung gegen ein günstigeres einzutauschen und parallel die Nichtabnahmeentschädigung zu zahlen. Gewöhnlich kann der Darlehensnehmer davon ausgehen, dass die Nichtabnahmeentschädigung höher ist als die zu erwartende Zinsersparnis.
Methoden zur Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung
Für die Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung verwenden Kreditinstitute zwei Rechenmodelle: Zum Einen die Aktiv-Aktiv-Methode und zum Anderen die Aktiv-Passiv-Methode.
Bei der Aktiv-Aktiv-Methode beruft sich der Darlehensgeber auf den Unterschied zwischen den aktuellen Zinssätzen und den Zinssätzen des betroffenen Darlehensvertrags. Anhand der Differenz der beiden Werte ermittelt er die Höhe der Nichtabnahmeentschädigung.
Meistens jedoch kommt die Aktiv-Passiv-Methode zum Einsatz. Hierbei wird die Differenz zwischen den entgangenen Zinsen des betroffenen Darlehensvertrags und der zu erzielenden Rendite für das Kreditinstitut erhoben, wenn der Darlehensgeber das Kapital in Hypothekenpfandbriefen investiert hätte. Dabei handelt es sich um ein rein theoretisches Konstrukt, das Kreditinsitut muss das Geld nicht tatsächlich anlegen.
Immobilienfinanzierung: kostenlos & unverbindlich anfragen
Flexible Lösungen für nicht abgerufene Darlehen
Es gibt Kreditinstitute, die in bestimmten Fällen flexible Vertragsbedingungen für den Darlehensnehmer anbieten. Zum Teil verzichten diese auf eine Nichtabnahmeentschädigung für nicht abgerufene Darlehen.
Dissonanzen treten unter anderem zwischen der aufgenommenen Darlehenssumme und dem tatsächlich benötigten Kapital auf. So zum Beispiel dann, wenn der Neubau einer Immobilie doch günstiger wird als ursprünglich angenommen oder aber die Renovierung einer Bestandsimmobilie weniger Kapital erfordert als zu Beginn der Umbaumaßnahmen eingeplant.
Wenn Sie eine Beratung zu Ihrer Baufinanzierung wünschen, dann sprechen Sie uns gerne an. Gemeinsam mit Ihnen finden die Baufinanzierungsexperten von DTW eine individuelle Lösung für Ihr Bauvorhaben. Die Experten unterstützen Sie also bei der Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie.