Was ist eine Vorlast bei der Baufinanzierung?
Bei einer Vorlast handelt es sich um ein Grundpfandrecht, das einer neu einzuschreibenden Grundschuld im Range vorgeht. Benötigt der Darlehensnehmer eine Baufinanzierung, dann wird der Darlehensgeber für sein zur Verfügung gestelltes Kapital als Sicherheit eine Eintragung im Grundbuch verlangen. Ist dort bereits ein Gläubiger eingetragen, so spricht man in diesem Fall von einer Vorlast.
Der neue Darlehensgeber wird dann nachrangig im zweiten Rang eingetragen. Ein eventuell dritter Darlehensgeber im dritten Rang usw. Tritt ein Zahlungsausfall ein und die Immobilie wird z. B. zwangsversteigert, erhalten die Darlehensgeber gemäß ihrem Rang einen Teil des Verkaufserlöses.
Je nachrangiger ein Darlehensgeber in das Grundbuch eingetragen ist, desto größer ist für ihn das Risiko, dass seine Verbindlichkeiten nicht zurückgezahlt werden.
Die hier dargestellten Zinsen für Hypothekendarlehen gelten bundesweit ab einer Darlehenssumme von 250.000,- €. Regional sind deutlich günstigere Zinsen für Baugeld möglich. Die Monatsrate versteht sich als unverbindliches Beispiel zum Vergleich der Zinssätze mit einer anfänglichen Tilgung von 1 %. Für die hier vorliegenden Angaben übernimmt die DTW GmbH keine Haftung. Stand: 05.03.2026.
Wie wirkt sich eine Vorlast auf die Zinsen aus?
Das Risiko im Falle eines Zahlungsausfalls im Nachrang zu stehen, lassen sich Darlehensgeber in Form von Zinsaufschlägen bezahlen. Meist sind Darlehensgeber mit einer nachrangigen Eintragung ins Grundbuch nicht einverstanden.
Es gibt durchaus Kreditinstitute, die in einem solchen Fall eine Baufinanzierung komplett ablehnen. Daher ist es wichtig, dass man bereits ein konkretes Zahlungskonzept entwickelt hat, bevor man sich an potenzielle Darlehensgeber wendet.
Wird eine Nachfinanzierung nötig, kann dies zu Problemen führen. Dies kann eintreten, wenn
- zuerst nur das Grundstück gekauft und erst später das Gebäude gebaut wird, oder
- ein erneuter Kapitalbedarf aufgrund aufwendiger Umbauten entstanden ist.
Problematisch wird es, wenn sich kein anderes Kreditinstitut findet, das sich mit einer nachrangigen Eintragung einverstanden erklärt. Tritt diese Situation ein, dann ist der Darlehensnehmer an sein ursprüngliches Kreditinstitut gebunden, das auch bereits das erste Darlehen finanziert hat.
In diesem Fall ist es möglich, dass der Darlehensnehmer keine optimalen Zinsbedingungen erhält. Er muss sich in diesem Fall mit den Konditionen für eine Baufinanzierung arrangieren, die ihm sein Kreditinstitut vorgibt.
Baufinanzierungsrechner
Welche Darlehensgeber akzeptieren eine Vorlast?
Nur sehr wenige Darlehensgeber sind bereit, sich nachrangig im Grundbuch eintragen zu lassen (und somit eine Vorlast zu akzeptieren) ohne Zinsaufschläge zu berechnen. Dazu zählen öffentliche Kreditinstitute, die Landesfördermittel gewähren, und Bausparkassen.
Empfehlenswert ist es, verschiedene Zinsbindungen einzelner Darlehen zu vermeiden. Das kann zu Problemen bei der Anschlussfinanzierung führen. Denn möglicherweise findet man dann kein Kreditinstitut, dass eine nachrangige Eintragung bedienen möchte oder nur zu sehr hohen Konditionen.
Ein Darlehensgeber wird im Regelfall immer bestrebt sein, an erster Stelle im Grundbuch zu stehen. Nur so ist sein zur Verfügung gestelltes Darlehen optimal abgesichert.
Manchmal kommt es vor, dass ein Kreditinstitut sein eigenes Darlehen in zwei Blöcke aufteilt. Diese sind aufgeteilt in erst- und zweitrangige Blöcke. Der Fall tritt ein, wenn zum Beispiel ein Darlehensnehmer nur über geringe Eigenmittel verfügt. Für den Teil des Darlehens, der an zweiter Stelle steht und somit eine vorrangige Vorlast hat, sind in der Regel höhere Zinsen fällig.