Echtes vs. unechtes Forward-Darlehen

Ursprünglich entwickelt zur Finanzierung der kommunalen und gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen, haben sich  Forward-Darlehen in den letzten Jahren auch für den Normalverbraucher zu einer sehr interessanten Darlehensform der Baufinanzierung entwickelt. Das aktuelle Sollzinsniveau lässt sich damit auch für Immobilienfinanzierungen sichern, die erst nach Monaten nach Vertragsabschluss in Anspruch genommen werden möchten. (Erfahren Sie mehr zur aktuellen Zinsentwicklung im Zinskommentar zur Baufinanzierung.) Der Darlehensnehmer hat damit die Möglichkeit eine Sollzinsbindung bis zu 66 Monate im Voraus zu erhalten. Nicht immer leicht zu unterscheiden sind dabei echtes und unechtes Forward-Darlehen. Die Experten von DTW | Immobilienfinanzierung raten daher vor Abschluss eines solchen Forward-Darlehens sich über die Unterschiede, Vor- und Nachteile der Baufinanzierung zu informieren und ob ein echtes oder unechtes Forward-Darlehen bei der Immobilienfinanzierung in Frage käme.

Echtes vs. unechtes Forward-Darlehen

Die Zinsentwicklung befindet sich im Rekord-Tief – Baugeld ist deshalb günstig wie nie. Davon profitieren Hausbesitzer, die sich ihre Sollzinsen für eine Anschlussfinanzierung der ausstehenden Restschuldsumme ihrer Immobilienfinanzierung mit einem Forward-Darlehen sichern möchten. Die Vorteile liegen klar auf der Hand: Planungssicherheit und die Niedrigzins-Garantie.

Der Unterschied zwischen echtem und unechtem Forward-Darlehen liegt im Beginn der Laufzeit der Sollzinsbindung und dem Aufschlag für die Reservierung des aktuellen Sollzinssatzes über mehrere Monate. Ob nun aber ein echtes oder unechtes Forward-Darlehen die bessere Vertragsform darstellt, hängt von der jeweiligen Ausgangssituation des Kreditnehmers ab.

 

Bei einem echten oder klassischen Forward-Darlehen beginnt die Sollzinsbindung nach Ablauf der Forward-Periode – eine vorab festgelegte Vorlaufzeit von mehreren Monaten (maximal 66 Monate). Danach beginnt mit dem Auszahlungstermin die eigentliche Sollzinsbindung. Wurde die Forward-Periode beispielsweise auf 12 Monate festgelegt und darauf eine Sollzinsbindung von 10 Jahren, beträgt die Rückzahlungszeit volle 10 Jahre.

Vorteil echtes Forward-Darlehen: Der Kreditnehmer hat für Tilgung die volle Zeit der Sollzinsbindung und erhält eine Zinssicherheit von 10 Jahren.

 

Anders verhält es sich beim unechten Forward-Darlehen. Hier beginnt die Sollzinsbindung bereits mit Vertragsabschluss. Eine Auszahlung des Darlehens erfolgt jedoch nicht sofort. Lediglich die bereitstellungszinsfreie Zeit, die sich sonst im Normalfall auf 3 Monate beläuft, wird beim unechten Forward-Darlehen verlängert. Der Darlehensnehmer sollte deswegen unbedingt beachten, dass die Forward-Periode beim unechten Forward-Darlehen eigentlich eine Verlängerung der bereitstellungszinsfreien Zeit ist. Die Auszahlung und die Rückzahlung des Darlehens erfolgt beim unechten Forward-Darlehen erst am Ende der bereitstellungszinsfreien Zeit. Im Vergleich zum oben genanntem Beispiel mit 12 Monatiger Vorlaufzeit, verkürzt sich dadurch also die Tilgungszeit des Baudarlehens folglich auf 9 Jahre ab Auszahlungstermin.

Meistens wird ein unechtes Forward-Darlehen bei einer Forward-Periode unter 12 Monaten angeboten. Um Überraschungen jedoch zu vermeiden, sollte vor Abschluss eines Vertrages deswegen immer auf das Sollzinsbindungs-Ende geachtet werden.

Vorteil unechtes Forward-Darlehen: Der Aufschlag für die Reservierung des aktuellen Sollzinses fällt verglichen mit dem klassischen Forward-Darlehen geringer aus. Ein Vergleich kann sich also lohnen!

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Exkurs Bereitstellungszins:

Durch Witterungslage oder andere Bauverzögerungen kann sich der Abruf des Baugelds nach hinten verschieben. Für künftige Bauherren und -damen ist daher eine Beschäftigung mit dem Thema „Bereitstellungszins“ unabdingbar.

Um die durch die Verzögerung entstandenen Refinanzierungskosten zu decken, erheben Darlehensgeber für die Bereithaltung der Darlehenssummen deshalb in der Regel einen Bereitstellungszins.

Üblicherweise beträgt dieser Bereitstellungszins 3 Prozent im Jahr bzw. 0,25 Prozent im Monat und berechnet sich entweder aus dem bis dato in Anspruch genommenen Darlehensteil (anrechenbarer Bereitstellungszins) oder aus dem vollen Darlehen (nicht anrechenbarer Bereitstellungszins). Normalerweise werden Bereitstellungszinsen aber erst ab dem siebten Monat fällig und eine Verlängerung der bereitstellungszinsfreien Zeit ist bis zu 18 Monate gegen einen Zinsaufschlag möglich.

 

Ob echtes oder unechtes Forward-Darlehen sich am Ende für Sie rechnet, können Sie mit dem Forwardrechner von DTW | Immobilienfinanzierung selbst ermitteln. Oder kontaktieren Sie uns! Wir freuen uns auf Ihre Anfrage und erstellen Ihnen gerne ein unverbindliches Angebot.

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