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Anschlusskredit - Der Wechsel lohnt sich

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Restdarlehen
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Effektiver Jahreszins
10 Jahre. Sollzinsbindung
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
Stand: 22.09.2022
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2,89%
Gebundener
Sollzinssatz
0
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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 25.09.2022. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

Beitrag in Kürze:

  • Bei einem Anschlusskredit lässt sich durch Umschulden viel Geld sparen.
  • Ein Vergleich eines Prolongationsangebots Ihrer Bank lohnt sich.
  • Prüfen Sie beim Anschlusskredit die Möglichkeit einer höheren Tilgung.
Udo Hirschinger, Author bei DTW
Beitrag von Udo Hirschinger aktualisiert am 25.07.2022

Sparen Sie bei Ihrem Anschlusskredit Geld durch Umschuldung

„Die Gunst der Stunde nutzen“ rät die Stiftung Warentest in ihrer „Finanztest“-Ausgabe 05/2019 Immobilienbesitzern, bei denen über kurz oder lang eine Anschluss­finanzierung ansteht. Die Gunst der Stunde liegt in der derzeitigen Niedrigzinsphase. Wer sich für seinen Anschlusskredit jetzt, „auch Jahre im Voraus“, die günstigen Bauzinsen durch eine Umschuldung bei einem neuen Finanzierungspartner sichern kann, spart oftmals Tausende Euro.

Hohes Einsparpotential beim Anschlusskredit

„Für die Zinssicherung spricht vor allem das aktuelle Zinsniveau. So tief unten waren die Zinsen für Hypotheken­darlehen nur im Herbst 2016. Viel weiter können sie gar nicht mehr fallen“, so die Einschätzung von Finanztest. Das aktuelle Rekordtief bei den Baugeldzinsen bietet für Darlehensnehmer somit die optimale Gelegenheit, erstklassige Konditionen für ihre Anschluss­finanzierung zu erhalten.

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Der beste Zeitpunkt für den Anschlusskredit oder eine Umschuldung

Wenn in den nächsten Wochen oder Monaten die Sollzinsbindung der bisherigen Immobilien­finan­zierung endet, ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um einen günstigen Anschlusskredit abzuschließen. Doch auch Darlehensnehmer, deren Laufzeit erst in ein, zwei oder mehr Jahren endet, können von der aktuellen Niedrigphase profitieren. Denn mit einem Forwarddarlehen ist eine Zinssicherung bis zu fünf Jahren im Voraus möglich. Der dabei zwar anfallende geringe Zinsaufschlag bzw. Forward-Aufschlag kann sich dennoch schnell rechnen. Mit dem Sonder­kündi­gungs­recht nach § 489 BGB besteht zudem die Möglichkeit, ein Baudarlehen mit einer Sollzinsbindung über zehn Jahren nach zehn Jahren Vertragslaufzeit jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kostenfrei zu kündigen. Anderweitige vorzeitige Kündigungen hingegen, sofern sie die Banken akzeptieren, kosten den Darlehensnehmer im Regelfall eine Vorfälligkeits­entschädigung. Diese fällt meist „so hoch aus, dass sich der vorzeitige Ausstieg fast nie lohnt“, so Finanztest.

In allen anderen Fällen allerdings sei rasches Handeln anzuraten: „Ist ein vorzeitiger Ausstieg ohne Entschädigung möglich, sollten Kreditnehmer keine Zeit verlieren und sich sofort um ihre Anschluss­finanzierung kümmern. Das Gleiche gilt, wenn die Zinsbindung des Darlehens innerhalb eines Jahres ausläuft.“ Denn: „Die meisten Banken reservieren Anschlusskredite sechs bis zwölf Monate lang ohne Bereitstellungs­zinsen oder sonstige Aufschläge. Es schadet daher nicht, den neuen Vertrag schon einige Monate vor Ende der Zinsbindung abzuschließen.“

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Einfacher und lohnenswerter Wechsel zum günstigeren Darlehensgeber

Bei der Suche nach einem Darlehensgeber für den Anschlusskredit gibt Finanztest Entwarnung: „Keine Angst vor dem Bankwechsel“. Eine Umschuldung zu einem neuen Kreditgeber sei „längst nicht so mühsam, wie es die Banken ihren Immobilienkreditkunden oft weismachen". Sowohl der Aufwand als auch die Kosten halten sich in Grenzen.

Die erforderlichen Unterlagen, die man dem neuen Darlehensgeber vorlegen muss, sollten den Immobilieneigentümern sowieso alle vorliegen, da diese bereits für die Erstfinanzierung benötigt wurden. Lagepläne, Bauzeichnungen etc. müssen daher nur noch kopiert und an den neuen Anbieter gesendet werden. Kosten entstehen lediglich durch das Anfordern eines aktuellen Grundbuchauszugs, für den man etwa bis zu 20 Euro zahlt. Bei Abschluss einer Immobilien­finan­zierung über die DTW GmbH, innerhalb von drei Monaten nach Bestellung des Grundbuchauszuges über das elektronische Abrufverfahren, bleibt der Service für Kunden kostenfrei. Die eigentliche Abwicklung des Bankwechsels für die Anschluss­finanzierung regeln die Kreditgeber untereinander.

Für die Übertragung der Grundschuld beim Bankwechsel fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Diese sind aber bei weitem nicht so hoch, wie oft geglaubt. Bei einer Grundschuld von 150.000 Euro betragen sie zusammen meist nicht mehr als 260 Euro. Dass einige Banken für die Übertragung der Grundschuld zusätzlich eine Bearbeitungs­gebühr von 100 oder 200 Euro, die sogenannte „Treuhandgebühr“, verlangen, ist rechtlich unzulässig, worauf Finanztest ausdrücklich hinweist. So habe das Oberlandesgericht Hamm geurteilt (AZ. I – 19 U 27/18), allerdings steht noch eine endgültige Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus.

Bereits kleiner Zinsvorteil beim Anschlusskredit reicht für Gesamtersparnis aus

„Selbst mit Treuhandgebühr“, schreibt Stiftung Warentest, liegen die Wechselkosten aber insgesamt „selten höher als 0,3 Prozent der Kreditsumme. Das holen Kunden schnell wieder rein, selbst wenn der neue Darlehensgeber nur einen Zinsvorteil von 0,1 oder 0,2 Prozentpunkten bietet. Mitunter kostet sie der Wechsel sogar keinen Cent: Im Rahmen von Sonderaktionen übernehmen einige Finanzierungspartner oft die Notar- und Grundbuchkosten.“

Sollzinsbindung: 5 J10 J15 J
Zeitraum der Zinsentwicklung:
7 Tage 14 Tage 30 Tage 90 Tage
1 Jahr 2 Jahre 5 Jahre 10 Jahre

Höhere Tilgung bei niedrigen Zinsen spart zusätzlich Geld

Die Kostenersparnis durch einen zinsgünstigen Anschlusskredit steigert sich zusätzlich, wenn der Darlehensnehmer den Zinsvorteil für eine höhere und damit schnellere Tilgung einsetzt. Viele Darlehensgeber bieten im Vertrag für die Anschluss­finanzierung zunächst eine Monatsrate an, die deutlich niedriger ist als die bisherige. Es empfehle sich allerdings, sie mindestens in gleicher Höhe wie in der Vergangenheit beizubehalten, sofern man die alte Rate problemlos leisten konnte und weiter zahlen kann. Denn dann fließt die Zinsersparnis automatisch in eine höhere Tilgung. Auf diese Wiese, so die Finanzexperten, „werden Hauseigentümer ihre Schulden ein paar Jahre früher los als ursprünglich gedacht.“ Und hinzukommt, dass bei der schnelleren Tilgung die Zinslast der Immobilien­finan­zierung insgesamt abnimmt.

Volltilgerdarlehen für die Anschluss­finanzierung

Daher ist es durchaus sinnvoll, bei den derzeitig äußert günstigen Zinsen die Laufzeit für die Anschluss­finanzierung gegebenenfalls bis zur vollständigen Tilgung zu wählen. Zum einen braucht man sich dann in ein paar Jahren nicht um einen neuerlichen Anschlusskredit zu kümmern. Zum anderen bietet das Volltilgerdarlehen oft den Zusatzvorteil, dass es mit einem weiteren Zinsrabatt bis zu einem Viertel Prozentpunkt nochmals günstiger ist als ein Baudarlehen, bei dem eine Restschuld verbleibt.

Das Fazit von Stiftung Warentest Finanztest lautet also: Rasches Handeln bei der Anschluss­finanzierung zahlt sich aus! Und dabei den Finanzierungspartner zu wechseln, kann sich in vielen Fällen sogar mehrfach lohnen. Dank der aktuellen Niedrigzinsphase und des günstigeren Anschlusskredits kann die Zinsersparnis direkt in die höhere Tilgungsrate fließen. Man wird schneller schuldenfrei, bei insgesamt geringeren Zinsaufwendungen.

Sollten Sie noch Fragen zum Thema haben oder ein individuelles Angebot für eine günstige Anschluss­finanzierung wünschen, stehen Ihnen die Baufinanzierungsberater der DTW | Immobilien­finan­zierung selbstverständlich jederzeit sehr gerne zur Verfügung.

Quelle: Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 05/2019, S. 44 ff.

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Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

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Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

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Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

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Sollzinsbindung

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Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

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Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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Kaufpreis der Immobilie: 400.000 €,Beleihungswert der Immobilie: 360.000 €,Nettodarlehensbetrag: 200.000 €, Sollzinsbindung: 5 Jahre, Sollzinssatz (fester Zinssatz): 2,84 %, Anfängliche Tilgung: 2,00 %, Monatliche Rate: 807 €, Effektiver Jahreszins: 2,87 %, Restschuld nach Sollzinsbindung: 178.538 €, Vertragslaufzeit: 31 Jahre, 2 Monate, Anzahl der Raten: 374 Monatsraten, Zu zahlender Gesamtbetrag: 301.585 €

Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen,das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird.Die Kondition gilt bis zu 55.56 % desBeleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 12.12.2019. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung.Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten,Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erungsowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind.Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins.Vermitter: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

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