Sparen Sie bei Ihrem Anschlusskredit Geld durch Umschuldung
„Die Gunst der Stunde nutzen“ rät die Stiftung Warentest in ihrer „Finanztest“-Ausgabe 05/2019 Immobilienbesitzern, bei denen über kurz oder lang eine Anschlussfinanzierung ansteht. Die Gunst der Stunde liegt in der derzeitigen Niedrigzinsphase. Wer sich für seinen Anschlusskredit jetzt, „auch Jahre im Voraus“, die günstigen Bauzinsen durch eine Umschuldung bei einem neuen Finanzierungspartner sichern kann, spart oftmals Tausende Euro.
Hohes Einsparpotential beim Anschlusskredit
„Für die Zinssicherung spricht vor allem das aktuelle Zinsniveau. So tief unten waren die Zinsen für Hypothekendarlehen nur im Herbst 2016. Viel weiter können sie gar nicht mehr fallen“, so die Einschätzung von Finanztest. Das aktuelle Rekordtief bei den Baugeldzinsen bietet für Darlehensnehmer somit die optimale Gelegenheit, erstklassige Konditionen für ihre Anschlussfinanzierung zu erhalten.
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Der beste Zeitpunkt für den Anschlusskredit oder eine Umschuldung
Wenn in den nächsten Wochen oder Monaten die Sollzinsbindung der bisherigen Immobilienfinanzierung endet, ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um einen günstigen Anschlusskredit abzuschließen. Doch auch Darlehensnehmer, deren Laufzeit erst in ein, zwei oder mehr Jahren endet, können von der aktuellen Niedrigphase profitieren. Denn mit einem Forwarddarlehen ist eine Zinssicherung bis zu fünf Jahren im Voraus möglich. Der dabei zwar anfallende geringe Zinsaufschlag bzw. Forward-Aufschlag kann sich dennoch schnell rechnen. Mit dem Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB besteht zudem die Möglichkeit, ein Baudarlehen mit einer Sollzinsbindung über zehn Jahren nach zehn Jahren Vertragslaufzeit jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kostenfrei zu kündigen. Anderweitige vorzeitige Kündigungen hingegen, sofern sie die Banken akzeptieren, kosten den Darlehensnehmer im Regelfall eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese fällt meist „so hoch aus, dass sich der vorzeitige Ausstieg fast nie lohnt“, so Finanztest.
In allen anderen Fällen allerdings sei rasches Handeln anzuraten: „Ist ein vorzeitiger Ausstieg ohne Entschädigung möglich, sollten Kreditnehmer keine Zeit verlieren und sich sofort um ihre Anschlussfinanzierung kümmern. Das Gleiche gilt, wenn die Zinsbindung des Darlehens innerhalb eines Jahres ausläuft.“ Denn: „Die meisten Banken reservieren Anschlusskredite sechs bis zwölf Monate lang ohne Bereitstellungszinsen oder sonstige Aufschläge. Es schadet daher nicht, den neuen Vertrag schon einige Monate vor Ende der Zinsbindung abzuschließen.“
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Einfacher und lohnenswerter Wechsel zum günstigeren Darlehensgeber
Bei der Suche nach einem Darlehensgeber für den Anschlusskredit gibt Finanztest Entwarnung: „Keine Angst vor dem Bankwechsel“. Eine Umschuldung zu einem neuen Kreditgeber sei „längst nicht so mühsam, wie es die Banken ihren Immobilienkreditkunden oft weismachen". Sowohl der Aufwand als auch die Kosten halten sich in Grenzen.
Die erforderlichen Unterlagen, die man dem neuen Darlehensgeber vorlegen muss, sollten den Immobilieneigentümern sowieso alle vorliegen, da diese bereits für die Erstfinanzierung benötigt wurden. Lagepläne, Bauzeichnungen etc. müssen daher nur noch kopiert und an den neuen Anbieter gesendet werden. Kosten entstehen lediglich durch das Anfordern eines aktuellen Grundbuchauszugs, für den man etwa bis zu 20 Euro zahlt. Bei Abschluss einer Immobilienfinanzierung über die DTW GmbH, innerhalb von drei Monaten nach Bestellung des Grundbuchauszuges über das elektronische Abrufverfahren, bleibt der Service für Kunden kostenfrei. Die eigentliche Abwicklung des Bankwechsels für die Anschlussfinanzierung regeln die Kreditgeber untereinander.
Für die Übertragung der Grundschuld beim Bankwechsel fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Diese sind aber bei weitem nicht so hoch, wie oft geglaubt. Bei einer Grundschuld von 150.000 Euro betragen sie zusammen meist nicht mehr als 260 Euro. Dass einige Banken für die Übertragung der Grundschuld zusätzlich eine Bearbeitungsgebühr von 100 oder 200 Euro, die sogenannte „Treuhandgebühr“, verlangen, ist rechtlich unzulässig, worauf Finanztest ausdrücklich hinweist. So habe das Oberlandesgericht Hamm geurteilt (AZ. I – 19 U 27/18), allerdings steht noch eine endgültige Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus.
Bereits kleiner Zinsvorteil beim Anschlusskredit reicht für Gesamtersparnis aus
„Selbst mit Treuhandgebühr“, schreibt Stiftung Warentest, liegen die Wechselkosten aber insgesamt „selten höher als 0,3 Prozent der Kreditsumme. Das holen Kunden schnell wieder rein, selbst wenn der neue Darlehensgeber nur einen Zinsvorteil von 0,1 oder 0,2 Prozentpunkten bietet. Mitunter kostet sie der Wechsel sogar keinen Cent: Im Rahmen von Sonderaktionen übernehmen einige Finanzierungspartner oft die Notar- und Grundbuchkosten.“
Höhere Tilgung bei niedrigen Zinsen spart zusätzlich Geld
Die Kostenersparnis durch einen zinsgünstigen Anschlusskredit steigert sich zusätzlich, wenn der Darlehensnehmer den Zinsvorteil für eine höhere und damit schnellere Tilgung einsetzt. Viele Darlehensgeber bieten im Vertrag für die Anschlussfinanzierung zunächst eine Monatsrate an, die deutlich niedriger ist als die bisherige. Es empfehle sich allerdings, sie mindestens in gleicher Höhe wie in der Vergangenheit beizubehalten, sofern man die alte Rate problemlos leisten konnte und weiter zahlen kann. Denn dann fließt die Zinsersparnis automatisch in eine höhere Tilgung. Auf diese Wiese, so die Finanzexperten, „werden Hauseigentümer ihre Schulden ein paar Jahre früher los als ursprünglich gedacht.“ Und hinzukommt, dass bei der schnelleren Tilgung die Zinslast der Immobilienfinanzierung insgesamt abnimmt.
Volltilgerdarlehen für die Anschlussfinanzierung
Daher ist es durchaus sinnvoll, bei den derzeitig äußert günstigen Zinsen die Laufzeit für die Anschlussfinanzierung gegebenenfalls bis zur vollständigen Tilgung zu wählen. Zum einen braucht man sich dann in ein paar Jahren nicht um einen neuerlichen Anschlusskredit zu kümmern. Zum anderen bietet das Volltilgerdarlehen oft den Zusatzvorteil, dass es mit einem weiteren Zinsrabatt bis zu einem Viertel Prozentpunkt nochmals günstiger ist als ein Baudarlehen, bei dem eine Restschuld verbleibt.
Das Fazit von Stiftung Warentest Finanztest lautet also: Rasches Handeln bei der Anschlussfinanzierung zahlt sich aus! Und dabei den Finanzierungspartner zu wechseln, kann sich in vielen Fällen sogar mehrfach lohnen. Dank der aktuellen Niedrigzinsphase und des günstigeren Anschlusskredits kann die Zinsersparnis direkt in die höhere Tilgungsrate fließen. Man wird schneller schuldenfrei, bei insgesamt geringeren Zinsaufwendungen.
Sollten Sie noch Fragen zum Thema haben oder ein individuelles Angebot für eine günstige Anschlussfinanzierung wünschen, stehen Ihnen die Baufinanzierungsberater der DTW | Immobilienfinanzierung selbstverständlich jederzeit sehr gerne zur Verfügung.
Quelle: Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 05/2019, S. 44 ff.