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Ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB

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Ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB

Bei einer Immobilien­finanzierung mit gebundenem Sollzins gilt ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Dieses Recht besteht zehn Jahre nach der Vollauszahlung der Darlehenssumme. Nach Paragraf 489 BGB kann man die Immobilien­finanzierung entweder komplett oder teilweise, aber in jedem Fall kostenfrei kündigen. Das heißt, eine Vorfälligkeitsentschädigung wird nicht fällig. Somit besteht die Möglichkeit, eine Immobilien­finanzierung mit einer Sollzinsbindung von mehr als 10 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen.

Ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB – wichtige Fristen und Termine

Wer ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB für eine Anschluss­finanzierung nutzen möchte, muss einiges beachten. Vor allem die gesetzlich festgehaltenen Termine und Fristen müssen berücksichtigt werden.

Bei Baufinanzierungen erfolgt die Auszahlung des Darlehens häufig in Teilzahlungen, zum Beispiel gemäß den Etappen des Baufortschrittes. Erst wenn der letzte Euro der Immoblienfinanzierung ausgezahlt ist, beginnt am Folgetag die Zehn-Jahresfrist für ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB. Dazu kommt dann noch die Kündigungsfrist von sechs Monaten. Alle Berechnungen folgen stets auf den Tag genau. Somit ergibt sich bei einer Sollzinsbindung von mehr als 10 Jahren erst nach zehneinhalb Jahren der frühestmögliche Zeitpunkt für die Anschluss­finanzierung der Immobilien­finanzierung. Voraussetzung ist hierfür ist die vorherige fristgerechte Kündigung nach § 489. Dabei spielt es allerdings keine Rolle, wie lange die Sollzinsbindung der bisherigen Baufinanzierung noch über den Kündigungstermin hinweg gelaufen wäre.

Ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB – das sollten Sie beachten

Ein ordentliches Kündigungsrecht § 489 ist allerdings erst dann wirksam, wenn innerhalb von zwei Wochen der noch geschuldete Darlehensbetrag an den Darlehensgeber zurückgezahlt ist. Andernfalls gilt die Kündigung als nicht erfolgt. Für die Rückzahlung hat man grundsätzlich zwei Alternativen. Entweder man kann den gekündigten Darlehensbetrag mit angesparten Eigenkapital begleichen oder man schließt rechtzeitig eine Anschluss­finanzierung ab. Ist letztere günstiger als das bisherige Baudarlehen bietet ein ordentliches Kündigungsrecht nach & 489 BGB eine gute Möglichkeit, aus einem teureren Baukredit herauszukommen. Dies ist immer dann der Fall, wenn in der Zwischenzeit die Bauzinsen deutlich gesunken sind.

Der bürokratische und finanzielle Aufwand für eine solche Anschluss­finanzierung ist entgegen den Behauptungen vieler Hausbanken nicht sehr hoch. Das Einsparpotential bei einem niedrigeren Bauzins hingegen kann enorm sein. Denn bereits wenige Prozentpunkte bedeuten sehr häufig eine Ersparnis von mehreren Tausend Euro. Wenn man ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 nutzen möchte, sollte man das bestehende Baudarlehen am besten immer erst dann kündigen, wenn die entsprechende Anschluss­finanzierung steht.

In der Umgangssprache wird ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB auch Sonderkündigungsrecht bei der Immobilien­finanzierung genannt. Weitere Informationen dazu finden Sie im Blog von DTW | Immobilien­finanzierung.

Ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB und Anschluss­finanzierung durch ein Forward-Darlehen

In Zeiten niedriger Bauzinsen stellen selbstverständlich viele Darlehensnehmer einer bestehenden Baufinanzierung Überlegungen an, ob für sie eine Anschluss­finanzierung zu günstigeren Konditionen für sie in Betracht kommt. Dies ist oft der Fall, auch wenn die Sollzinsbindung der Immobilien­finanzierung noch keine zehn Jahre läuft.

Ein Forward-Darlehen zur Anschluss­finanzierung kann hier eine sehr gute Lösung darstellen. Denn mit einem Forward-Darlehen kann man bis zu fünf Jahre vor dem Ende der Sollzinsbindung das aktuelle Zinsniveau für die Anschluss­finanzierung sichern. Somit ist es möglich, beispielsweise nach bereits sieben Jahren Sollzinsbindung ein günstiges Forward-Darlehen abzuschließen. Bei einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren kann dann ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB genutzt werden. Das Forward-Darlehen löst dann die bisherige, teurere Immoblienfinanzierung ab.

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475 Erfahrungsberichte 4.6 von 5

* Ein 1. Platz beim Vergleich von Immobilienkrediten in Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 11/2019.

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