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Ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB

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Effektiver Jahreszins
10 Jahre. Sollzinsbindung
Annahmen Zinssatz
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10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
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10 Jahre
Sollzinsbindung
Stand: 24.05.2022
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Monatliche Rate
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Gebundener
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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 25.05.2022. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenArbeitnehmersparzulageAuflassungAuflassungsvormerkungAusbauhausAußenanlagenAuszahlungsvoraussetzungen
B
BauantragBaubeschreibungBaudarlehenBauerwartungslandBaufortschrittBaugenehmigungBauherren-HaftpflichtversicherungBaukreditBaulandBaulastBaulastenverzeichnisBauleistungsversicherungBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauträgermodellBauwertBearbeitungsgebührBebauungsplanBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuldBürgschaft
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEigentümergemeinschaftEigentümerversammlungEinkommensnachweiseEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)EnergieausweisEnergieeffizienzEnergieeffizienz-ExperteEnergieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswertErtragswertverfahrenESIS Merkblatt
F
FertighausFestdarlehenFeuerrohbauversicherungFinanzierungsplanFlurkarteFlurstückForderungsverkaufForward-AufschlagFremdkapital
G
GebäudeenergiegesetzGrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbsteuerGrundflächenzahlGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellungGrundschuldbestellungsurkundeGrundschuldzinsGrundstück
H
Haus- und GrundbesitzerhaftpflichtversicherungHausratversicherungHerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehenHypothekenmaklerHypothekenzinsen
I
ImmobilieImmobilienmaklerInstandhaltungskostenInstandhaltungsrücklage
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / MonatsrateMuskelhypothek
N
NachrangfinanzierungNegativbescheidNegativbescheinigungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahmeentschädigungNiedrigenergiehausNießbrauchNominalzinsNotarbestätigung
P
Prolongation
R
RangrücktrittRangstelleRenovierungRestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückauflassungsvormerkungRückzahlungsrate
S
SachwertSachwertverfahrenSanierungSchätzgebührenSchätzkostenSchätzungSchufaSchuldnertauschSchuldübernahmeSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilbaugenehmigungTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUnbedenklichkeitsbescheinigung
V
VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlastVorvertragliche Informationen
W
WegerechtWerbungskostenWertermittlungWertgutachtenWiderrufsbelehrungWiderrufsfristWohnflächeWohngebäudeversicherungWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnrechtWohnungsbauprämieWohnungseigentumsgesetzWohnwirtschaftliche Zwecke
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsfestschreibungZinssatzZinsstrukturkurveZusatzsicherheitenZuteilungZwangsversteigerungZwangsvollstreckungZweckbestimmungserklärungZweckerklärungZweckgebundenZwischenfinanzierung
Christian Gruber, Author bei DTW
Beitrag von Christian Gruber aktualisiert am 20.09.2021

Ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB

Bei einer Immobilien­finan­zierung mit gebundenem Sollzins gilt ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Dieses Recht besteht zehn Jahre nach der Vollauszahlung der Darlehenssumme. Nach Paragraf 489 BGB kann man die Immobilien­finan­zierung entweder komplett oder teilweise, aber in jedem Fall kostenfrei kündigen. Das heißt, eine Vorfälligkeits­entschädigung wird nicht fällig. Somit besteht die Möglichkeit, eine Immobilien­finan­zierung mit einer Sollzinsbindung von mehr als 10 Jahren ohne Vorfälligkeits­entschädigung zu kündigen.

Sonderkündigunsgrecht nach § 489 BGB - wichtige Fristen und Termine

Wer ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB für eine Anschluss­finanzierung nutzen möchte, muss einiges beachten. Vor allem die gesetzlich festgehaltenen Termine und Fristen müssen berücksichtigt werden.

Bei Baufinanzierungen erfolgt die Auszahlung des Darlehens häufig in Teilzahlungen, zum Beispiel gemäß den Etappen des Baufortschrittes. Erst wenn der letzte Euro der Immoblienfinanzierung ausgezahlt ist, beginnt am Folgetag die Zehn-Jahresfrist für ein Sonder­kündi­gungs­recht nach § 489 BGB. Dazu kommt dann noch die Kündigungsfrist von sechs Monaten. Alle Berechnungen folgen stets auf den Tag genau. Somit ergibt sich bei einer Sollzinsbindung von mehr als 10 Jahren erst nach zehneinhalb Jahren der frühestmögliche Zeitpunkt für die Anschluss­finanzierung der Immobilien­finan­zierung. Voraussetzung ist hierfür ist die vorherige fristgerechte Kündigung nach § 489. Dabei spielt es allerdings keine Rolle, wie lange die Sollzinsbindung der bisherigen Baufinanzierung noch über den Kündigungstermin hinweg gelaufen wäre.

Ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB - das sollten Sie beachten

Ein ordentliches Kündigungsrecht § 489 ist allerdings erst dann wirksam, wenn innerhalb von zwei Wochen der noch geschuldete Darlehensbetrag an den Darlehensgeber zurückgezahlt ist. Andernfalls gilt die Kündigung als nicht erfolgt. Für die Rückzahlung hat man grundsätzlich zwei Alternativen. Entweder man kann den gekündigten Darlehensbetrag mit angesparten Eigenkapital begleichen oder man schließt rechtzeitig eine Anschluss­finanzierung ab. Ist letztere günstiger als das bisherige Baudarlehen bietet ein Sonder­kündi­gungs­recht nach & 489 BGB eine gute Möglichkeit, aus einem teureren Baukredit herauszukommen. Dies ist immer dann der Fall, wenn in der Zwischenzeit die Bauzinsen deutlich gesunken sind.

Der bürokratische und finanzielle Aufwand für eine solche Anschluss­finanzierung ist entgegen den Behauptungen vieler Hausbanken nicht sehr hoch. Das Einsparpotential bei einem niedrigeren Bauzins hingegen kann enorm sein. Denn bereits wenige Prozentpunkte bedeuten sehr häufig eine Ersparnis von mehreren Tausend Euro. Wenn man ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 nutzen möchte, sollte man das bestehende Baudarlehen am besten immer erst dann kündigen, wenn die entsprechende Anschluss­finanzierung steht.

In der Umgangssprache wird ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB auch Sonder­kündi­gungs­recht bei der Immobilien­finan­zierung genannt. Weitere Informationen dazu finden Sie im Blog von DTW | Immobilien­finan­zierung.

Sonderkündigunsgrecht nach § 489 BGB und Anschluss­finanzierung durch ein Forward-Darlehen

In Zeiten niedriger Bauzinsen stellen selbstverständlich viele Darlehensnehmer einer bestehenden Baufinanzierung Überlegungen an, ob für sie eine Anschluss­finanzierung zu günstigeren Konditionen für sie in Betracht kommt. Dies ist oft der Fall, auch wenn die Sollzinsbindung der Immobilien­finan­zierung noch keine zehn Jahre läuft.

Ein Forward-Darlehen zur Anschluss­finanzierung kann hier eine sehr gute Lösung darstellen. Denn mit einem Forward-Darlehen kann man bis zu fünf Jahre vor dem Ende der Sollzinsbindung das aktuelle Zinsniveau für die Anschluss­finanzierung sichern. Somit ist es möglich, beispielsweise nach bereits sieben Jahren Sollzinsbindung ein günstiges Forward-Darlehen abzuschließen. Bei einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren kann dann ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB genutzt werden. Das Forward-Darlehen löst dann die bisherige, teurere Immoblienfinanzierung ab.

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Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

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Jährliche Sondertilgung

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Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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