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Was ist beim Schuldnerwechsel zu beachten?

Frage

Guten Tag, können Sie mir erklären, was ein Schuldnerwechsel bei einer Immobilien­finan­zierung bedeutet, weil ich ein Haus kaufen möchte, auf dem noch eine Belastung liegt. Nun hat mir der Verkäufer vorgeschlagen, sein Darlehen zu übernehmen. Wie funktioniert das und was habe ich dabei zu beachten?

Vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe.

Mit freundlichen Grüßen
Matthias K.

Antwort von DTW | Immobilienfinanzierung

Sehr geehrter Herr K., gerne beantworten wir Ihre Fragen zum Schuldnerwechsel bei der Immobilien­finan­zierung, weil man beim Verkauf einer belasteten Immobilie tatsächlich eine Schuldübernahme vereinbaren kann. Allerdings gilt es dabei zwei wesentliche Punkte zu beachten: Erstens: Alle Vertragsparteien, inklusive des Darlehensgebers der vorhandenen Immobilien­finan­zierung, müssen dem Schuldnerwechsel zustimmen. Zweitens: Sie sollten zuvor die Konditionen dieser bestehenden Baufinanzierung genau überprüfen. Denn nicht selten sind die Darlehens­bedingungen des Altvertrags für Sie deutlich ungünstiger als die Konditionen einer Immobilien­finan­zierung, die Sie aktuell neu abschließen könnten.

Benötigte Zustimmungen beim Schuldnerwechsel

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für einen Schuldnerwechsel sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. § 415 Abs. 1 BGB schreibt vor, dass der gewünschten Schuldnertausch zwingend der Genehmigung des Darlehensgebers der Immobilien­finan­zierung bedarf.

Dabei hat der Darlehensgeber das Recht, im Vorfeld des Schuldnertauschs die Bonität des neuen Schuldners, der den Darlehensvertrag übernehmen soll, zu prüfen, also in Ihrem Fall Ihre Kreditwürdigkeit. Sollte diese der Bank nicht ausreichend erscheinen, kann sie gemäß BGB die Schuldübernahme ohne weiteres ablehnen. Ist sie hingegen mit Ihnen bzw. mit dem neuen Schuldner einverstanden ist, steht dem Schuldnerwechsel grundsätzlich nichts mehr im Weg.

Wichtig zu wissen ist jedoch, dass beim Übertrag des Darlehensvertrags durch das Kreditinstitut alle Rechte und Pflichten aus dem Vertrag auf den Neuschuldner übergehen (§ 417 Abs. 1 BGB). Bis auf eine Ausnahme: Die vom Altschuldner eingesetzten Sicherheiten für sein Baudarlehen erlöschen (§ 418 Abs. 1 BGB).

Kostenfrage beim Schuldnerwechsel

Der Schuldnerwechsel ist außerdem mit zusätzlichen Kosten verbunden. Die Kreditinstitute verlangen dafür üblicherweise eine einmalige Bearbeitungs­gebühr. Der Betrag liegt bei etwa einem bis zwei Prozent der Restschuld-Summe, die noch beglichen werden muss.

Zudem kann das übernommene Darlehen deutlich teurer sein als eine neue Immobilien­finan­zierung, die man aktuell angeboten bekommt. Gerade wenn man für den Erwerb der belasteten Immobilie selbst Fremdkapital benötigt, sollte man Alternativen zur Schuldübernahme erwägen. Der Gegenvorschlag wäre, dass der Immobilienverkäufer mit dem Verkaufserlös seine Restschuld begleicht. Dann kann der Käufer eine erforderliche Immobilien­finan­zierung abschließen, die meist günstigere Zinssätze und passendere Darlehens­bedingungen hat.

Kostenlose Beratung für Ihre individuelle Lösung zur Immobilien­finan­zierung

Falls Sie Fragen zu Ihren verschiedenen Optionen haben, beraten Sie unsere DTW-Baufinanzierungsexperten selbstverständlich gerne im persönlichen Gespräch. So können wir mit Ihnen prüfen, ob die Schuldübernahme oder eine neue Baufinanzierung für Sie im konkreten Fall vorteilhafter ist. Unter der kostenfreien Rufnummer 0800 / 11 55 600 erreichen Sie unsere Berater von Montag bis Freitag in der Zeit von 8:30 Uhr bis 18:00 Uhr. Und ich stehe Ihnen von 9:00 Uhr bis 18:00 Uhr unter der Durchwahl 0621 / 86 75 041 zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen aus Mannheim
Christoph Müller

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