| Guten Tag, können Sie mir erklären, was ein Schuldnerwechsel bei einer Immobilienfinanzierung bedeutet, weil ich ein Haus kaufen möchte, auf dem noch eine Belastung liegt. Nun hat mir der Verkäufer vorgeschlagen, sein Darlehen samt Darlehenszinsen zu übernehmen. Wie funktioniert das und was habe ich dabei zu beachten?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe. Mit freundlichen Grüßen |
Sehr geehrter Herr K., gerne beantworten wir Ihre Fragen zum Schuldnerwechsel bei der Immobilienfinanzierung, weil man beim Verkauf einer belasteten Immobilie tatsächlich eine Schuldübernahme vereinbaren kann. Allerdings gilt es dabei zwei wesentliche Punkte zu beachten: Erstens: Alle Vertragsparteien, inklusive des Darlehensgebers der vorhandenen Immobilienfinanzierung, müssen dem Schuldnerwechsel zustimmen. Zweitens: Sie sollten zuvor die Konditionen dieser bestehenden Baufinanzierung genau überprüfen. Denn nicht selten sind die Darlehensbedingungen des Altvertrags für Sie deutlich ungünstiger als die Konditionen einer Immobilienfinanzierung, die Sie aktuell neu abschließen könnten.
Benötigte Zustimmungen beim SchuldnerwechselDie rechtlichen Rahmenbedingungen für einen Schuldnerwechsel sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. § 415 Abs. 1 BGB schreibt vor, dass der gewünschten Schuldnertausch zwingend der Genehmigung des Darlehensgebers der Immobilienfinanzierung bedarf. Dabei hat der Darlehensgeber das Recht, im Vorfeld des Schuldnertauschs die Bonität des neuen Schuldners, der den Darlehensvertrag übernehmen soll, zu prüfen, also in Ihrem Fall Ihre Kreditwürdigkeit. Sollte diese der Bank nicht ausreichend erscheinen, kann sie gemäß BGB die Schuldübernahme ohne weiteres ablehnen. Ist sie hingegen mit Ihnen bzw. mit dem neuen Schuldner einverstanden ist, steht dem Schuldnerwechsel grundsätzlich nichts mehr im Weg. Wichtig zu wissen ist jedoch, dass beim Übertrag des Darlehensvertrags durch das Kreditinstitut alle Rechte und Pflichten aus dem Vertrag auf den Neuschuldner übergehen (§ 417 Abs. 1 BGB). Bis auf eine Ausnahme: Die vom Altschuldner eingesetzten Sicherheiten für sein Baudarlehen erlöschen (§ 418 Abs. 1 BGB). Kostenfrage beim SchuldnerwechselDer Schuldnerwechsel ist außerdem mit zusätzlichen Kosten verbunden. Die Kreditinstitute verlangen dafür üblicherweise eine einmalige Bearbeitungsgebühr. Der Betrag liegt bei etwa einem bis zwei Prozent der Restschuld-Summe, die noch beglichen werden muss. Zudem kann das übernommene Darlehen deutlich teurer sein als eine neue Immobilienfinanzierung, die man aktuell angeboten bekommt. Gerade wenn man für den Erwerb der belasteten Immobilie selbst Fremdkapital benötigt, sollte man Alternativen zur Schuldübernahme erwägen. Der Gegenvorschlag wäre, dass der Immobilienverkäufer mit dem Verkaufserlös seine Restschuld begleicht. Dann kann der Käufer eine erforderliche Immobilienfinanzierung abschließen, die meist günstigere Zinssätze und passendere Darlehensbedingungen hat. Kostenlose Beratung für Ihre individuelle Lösung zur ImmobilienfinanzierungFalls Sie Fragen zu Ihren verschiedenen Optionen haben, beraten Sie unsere DTW-Baufinanzierungsexperten selbstverständlich gerne im persönlichen Gespräch. So können wir mit Ihnen prüfen, ob die Schuldübernahme oder eine neue Baufinanzierung für Sie im konkreten Fall vorteilhafter ist. Unter der kostenfreien Rufnummer 0800 / 11 55 600 erreichen Sie unsere Berater von Montag bis Freitag in der Zeit von 8:30 Uhr bis 18:00 Uhr. Und ich stehe Ihnen von 9:00 Uhr bis 18:00 Uhr unter der Durchwahl 0621 / 86 75 041 zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen aus Mannheim |