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Die Haushaltsrechnung bei der Immobilien­finan­zierung

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Tilgungsverlauf

Restdarlehen
Gezahlte Raten
Ende Sollzinsbindung
Sollzinsbindung:
bis
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2,93
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Effektiver Jahreszins
10 Jahre. Sollzinsbindung
Annahmen Zinssatz
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
30 Jahre
10 Jahre
Sollzinsbindung
Stand: 22.09.2022
0
Monatliche Rate
2,89%
Gebundener
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0
Restdarlehen
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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
Nettodarlehensbetrag
Beleihungsauslauf
Sollzinsbindung
Anzahl der Raten während der Sollzinsbindung
Gebundener Sollzinssatz (fester Zinssatz)
Anfängliche Tilgung
Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
Restdarlehen am Ende der Sollzinsbindung
Tilgungsleistung bis Ende der Sollzinsbindung
Zinsaufwand bis Ende der Sollzinsbindung
Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 25.09.2022. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

Udo Hirschinger, Author bei DTW
Beitrag von Udo Hirschinger aktualisiert am 17.04.2020

Die Haushaltsrechnung zeigt die Möglichkeiten und Grenzen einer Immobilien­finan­zierung auf – und zwar sowohl dem Darlehensnehmer als auch dem Darlehensgeber. Wer sich mit dem Gedanken trägt ein Haus zu bauen oder zu kaufen und die Kosten nicht aus vorhandenem Eigenkapital aufbringen kann, muss sich im Vorfeld einen guten Überblick über seine finanziellen Mittel verschaffen.

Aufgrund der langen Vertragslaufzeit ist der Abschluss einer Immobilien­finan­zierung für die meisten Bauherren oder Immobilienkäufer eine weitreichende Entscheidung. Denn über den Zeitraum von 15, 20 oder 30 Jahren muss ja sichergestellt sein, dass man die monatlichen Rückzahlungsraten auch stemmen kann.

Haushaltsrechnung im Vorfeld der Immobilien­finan­zierung

Die Haushaltsrechnung ist für beide Vertragsparteien eine wichtige Grundlage für die Kreditentscheidung einer Immobilien­finan­zierung. Daher sollte der künftige Darlehensnehmer zunächst einmal für sich im Vorfeld einer Baufinanzierung eine Haushaltsrechnung aufstellen, um zu sehen, wo er finanziell steht. Zu beachten ist dabei allerdings, dass sie immer nur eine Momentaufnahme darstellt. Dennoch ist sie eine Grundvoraussetzung, wenn man vorhat, eine Immobilien­finan­zierung aufzunehmen.

Spätestens bei der Beantragung einer Immobilien­finan­zierung kommt man um die Haushaltrechnung nicht herum, weil die Kreditinstitute sie zu diesem Zeitpunkt für den Interessenten erstellen. Denn natürlich ist die monatliche Einkommenssituation des künftigen Darlehensnehmers auch für den Darlehensgeber bei einer Baufinanzierung entscheidend. Erst nach der Erfassung und Gegenüberstellung aller Ausgaben und Einnahmen des Baufinanzierers in spe kann das Finanzierungsvolumen realistisch berechnet werden. Dieses gibt Auskunft darüber, welche Darlehenssumme sich der Darlehensnehmer tatsächlich leisten kann. Und es zeigt sich hier zugleich auch, ob die gewünschte Rate für die Immobilien­finan­zierung nachhaltig finanzierbar ist.

Einnahmen in der Haushaltsrechnung für eine Immobilien­finan­zierung

Bei ihrer Kalkulation setzen die Darlehensgeber auf der Einnahmen-Seite in der Haushaltsrechnung lediglich langfristige Einkünfte an, d.h. wenn sie aus aktueller Sicht dauerhaft zu erzielen sind. Daher berücksichtigen sie selbst Einkünfte aus nichtselbstständiger Erwerbstätigkeit in der Regel auch nur dann, wenn der Arbeitnehmer bereits länger als sechs Monate bei seinem Arbeitgeber beschäftigt und die Probezeit überstanden ist. Befristete Einnahmen nehmen die Banken nur in Ausnahmefällen in die Haushaltsrechnung auf. Zu diesen gehören zum Beispiel Elterngeld, Arbeitslosengeld oder auch das Gehalt bei einer befristeten angestellten Beschäftigung. Außen vor gelassen werden ebenfalls Überstundenzuschläge und Einmalzahlungen wie Urlaubsgeld oder freiwillige Gratifikationen des Arbeitgebers, weil diese ja in der Zukunft wegfallen könnten. Beim Kindergeld hat man die Chance, dass es in die Haushaltsrechnung einfließen kann. Voraussetzung ist allerdings, dass der Nachwuchs noch sehr jung ist, womit der Eingang des Kindergeldes längerfristig gewährleistet wäre.

Ausgaben in der Haushaltsrechnung für eine Baufinanzierung

Auf der Ausgaben-Seite landen in der Haushaltrechnung die zu erwartenden Nebenkosten für das Haus, Zahlungsverpflichtungen für bereits bestehende Darlehen und Kleinkredite oder Unterhaltsleistungen. Außerdem veranschlagt der Darlehensgeber hier auch die sogenannten „Lebenshaltungskosten“. Sie beinhalten die Ausgaben für Lebensmittel, für das Fahrzeug sowie für Kleidung und Telefon. Die angesetzte Höhe dieser Lebenshaltungskosten variiert von Bank zu Bank. In der Regel taxieren Kreditinstitute für die erste im Haushalt lebende Person den Betrag auf 450 bis 800 Euro monatlich. Für jede weitere Person kommen Lebenshaltungskosten zwischen 150 und 300 Euro dazu. Das bedeutet, dass beispielsweise die Lebenshaltungskosten einer dreiköpfigen Familie sich auf 750 bis 1.400 Euro im Monat belaufen. Bei einer fünfköpfigen Familie summieren sie sich auf rund 1.100 bis 2.000 Euro pro Monat.

Festsetzung der Monatsrate bei der Immobilien­finan­zierung

Bei der abschließenden Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben muss der Saldo der Haushaltsrechnung auf alle Fälle positiv sein. Denn nur dann kann ein Kreditnehmer sowohl seinen Lebensunterhalt als auch die Monatsraten für die Immobilien­finan­zierung tragen. Als Faustregel gilt beim Ansetzen der monatlichen Rückzahlungsrate: Ihre Höhe sollte maximal ein Drittel des monatlich verfügbaren Einkommens ausmachen. Höhere Raten sind nicht zu empfehlen. Wer sein Budget überstrapaziert, kann schnell bei unvorhersehbaren Ereignissen wie ein defektes Auto, etwaige erforderliche Renovierungsarbeiten an der Immobilie, eine längere Krankheit oder dergleichen in finanzielle Schwierigkeiten kommen. Daher sollte man unbedingt einen finanziellen Puffer einkalkulieren, um ein Rücklagenpolsters für solch unvorhersehbare Ereignisse zu bilden.

Natürlich kann sich umgekehrt die Einnahmesituation in der Zukunft auch verbessern, weil man zum Beispiel eine Gehaltserhöhung oder eine Erbschaft erhalten hat. Dann hat man als Darlehensnehmer bei den meisten Baufinanzierungen die Möglichkeit zur Sondertilgung. Diese Option sollte bei der Ausgestaltung des Darlehensvertrags nicht fehlen. Am besten ist ein kostenfreies Sondertilgungsrecht so wie bei DTW | Immobilien­finan­zierung üblich. Darüber hinaus können Sie bei vielen unserer Finanzierungspartner flexible Immobilien­finan­zierungen abschließen, in denen zum Beispiel eine oder zwei Anpassungen der Monatsrate an veränderte Lebensumstände während der Vertragslaufzeit möglich sind.

Haushaltsrechner für die individuelle Kalkulation

Da jede Immobilien­finan­zierung individuell ist, beraten Sie unsere Baufinanzierungsexperten gerne zu allen Punkten in einem persönlichen Gespräch. Vorab können Sie mit unserem Haushaltsrechner sehr rasch und einfach ermitteln, welche Mittel Ihnen ungefähr für Ihr Finanzierungsvorhaben zur Verfügung stehen. Nach der Kalkulation des Haushaltsrechners haben Sie einen guten Überblick über Ihre finanzielle Situation für eine langfristige Planung. Übrigens zeigt ihnen unser Haushaltsrechner neben Ihrer Kostenberechnung auch auf, wo sich eventuell noch finanzielle Reserven verstecken.

In einem zweiten Schritt können Sie dann Ihr Finanzierungsvolumen bzw. die mögliche Darlehenssumme der Baufinanzierung berechnen. Hierbei sind sowohl die gewünschte anfängliche Tilgungsrate als auch der Sollzinssatz frei wählbar. So können Sie verschiedene Optionen der Immobilien­finan­zierung schon einmal durchrechnen.

Baufinanzierungsrechner

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Objektwert

Bitte geben Sie hier den Kaufpreis der Immobilie ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler), die angemessenen Herstellungkosten des Objekts (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) oder den geschätzten aktuellen Wert Ihrer Immobilie ein.

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Nettodarlehensbetrag

Bitte geben Sie hier den gewünschten Nettodarlehens­betrag ein. Dies ist der Betrag, auf den die Zinsen berechnet werden und den Sie über die Gesamtlaufzeit des Darlehens tilgen.

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Anfängliche Tilgung, Monatsrate oder Volltilgung

Wählen Sie zwischen der Eingabe von Anfängliche Tilgung in %, Monatliche Rate in € oder Volltilgung.

Um die Höhe Ihrer Tilgungsleistung zu berechnen, geben Sie den anfänglichen Tilgungssatz, z.B. 3%, ein oder geben Sie die gewünschte monatliche Rate in Euro an.

Bei der Auswahl von Volltilgung wird die monatliche Rate so berechnet, daß das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung vollständig getilgt wird.

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Sollzinsbindung

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Besteht am Ende der Sollzinsbindung ein Restdarlehens­betrag, müssen Sie zu diesem Zeitpunkt die Zinsen neu vereinbaren oder das Darlehen vollständig tilgen.

Jährliche Sondertilgung:

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Jährliche Sondertilgung

Möchten Sie neben der monatlich zu zahlenden Rate Sondertilgungen leisten?

Hier können Sie den gewünschten Betrag angeben, den Sie jährlich zusätzlich tilgen möchten.

Sondertilgungen sind bei DTW immer optional, d.h. Sie können diese leisten, müssen es aber nicht. Sondertilgungen in Höhe von 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr sind bei DTW so gut wie immer kostenfrei möglich.

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