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Umbaute Raum

Der Umbaute Raum (UR) ist eine veraltete Angabe für die Kubatur eines Gebäudes. Er wird heutzutage vornehmlich bei Sachverständigen verwendet, da er einen genaueren Wert abbildet als die reine Angabe der Grundfläche. Im alltäglichen Gebrauch wird er auch als Synonym für den Begriff Brutto-Rauminhalt (BRI) verwendet. Der Unterschied zwischen Umbauter Raum und Brutto-Rauminhalt besteht in der jeweiligen Berechnungsgrundlage, die in der DIN 277 definiert ist.

Der Umbaute Raum umfasst das Volumen einer Immobilie, das von bestimmten Bauteilen umschlossen ist. Er ist für zahlreiche Darlehensgeber eine wichtige Angabe bei einer Immobilien­finanzierung, denn er ist einer der Parameter, die zur Festlegung des Wertes einer Immobilie dienen. Bei älteren Gebäuden fehlt die Angabe des Umbauten Raumes häufig.

Wie berechnet sich der Umbaute Raum?

Als Basis für den Umbauten Raum dient die Berechnungsgrundlage Länge x Höhe x Breite der Rohbauaußenmaße. Bei Immobilien, die bereits verputzt sind, wird der Wert von allen Seiten um 2% auf Grund des Putzes minimiert. Für die Berechnung des Höhenmaßes werden nur Vollgeschosse komplett berücksichtigt, manche Teilgeschosse (wie beispielsweise ausgebaute Dachböden) werden anteilig beachtet. In welchem Umfang und für welche Bereiche dies gilt, ist in der DIN 277 genau festgehalten.
Die Ermittlung des Umbauten Raumes ist mitunter aufwendig, sehr individuell und unterliegt zahlreichen Vorschriften. Eine detaillierte Aufstellung der einzelnen Regeln ist in der alten DIN 277 fixiert, die neue DIN 277 bezieht sich auf den Brutto-Rauminhalt. Wenn es um die genaue Berechnung des Rauminhaltes geht, kann es für einen privaten Bauherrn sinnvoll sein, einen qualifizierten Sachverständigen hinzuziehen.
Der Umbaute Raum wird beispielsweise bei Wirtschaftlichkeitsrechnungen, Baugenehmigungen und Verkehrswertgutachten benötigt. Auch wenn ein Bauherr einen Bauantrag, beispielsweise für einen Neubau, einreichen möchte, ist diese Angabe erforderlich.

Allgemein gilt für den Umbauten Raum:

  • unausgebaute Dachgeschosse werden nicht berücksichtigt
  • ausgebaute Dachböden werden ohne Dacheindeckung beachtet
  • Differieren Grundgeschossgrundrisse, dann erfolgt eine einzelne Berechnung
  • Berechnung des Höhenmaßes erfolgt ab Oberkante Kellerfußboden
  • Bei kellerlosen Immobilien: Ermittlung erfolgt ab Geländeoberfläche

Ausgeschossen werden u.a. diese zu einer Immobilie gehörenden Hausbestandteile:

  • Eingangsüberdachungen
  • Außentreppen
  • Dachgauben
  • Schornsteinköpfe
  • Ggf. auch Dachüberstände
  • Balkon- oder Terrassenbrüstungen
  • Gruben und Kanäle
  • Kellerlichtschächte
  • Außenrampen

Durchschnittliche Kosten für Umbauten Raum

Die Kosten für Umbauten Raum sind von Objekt zu Objekt verschieden. Im Mittel betragen die Ausgaben 230 bis 250 € pro m³ ohne Baunebenkosten bzw. 300 bis 320 € pro m³, wenn eine Immobilie schlüsselfertig erstellt wurde. Diese Angaben unterliegen regionalen Schwankungen. Gängige Praxis ist es, dass bei einem Immobilienverkauf nur die Preise pro Quadratmeter Wohnfläche betrachtet werden, nicht aber die Kosten für den Umbauten Raum.

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