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Neues Gesetz zu Maklerkosten tritt kurz vor Weihnachten in Kraft

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Rechenergebnis im Detail

Objektwert bzw. Kaufpreis der Immobilie
Beleihungswert
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Monatliche Rate (Annuität, zu Beginn)
Effektiver Jahreszins
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Jährliche Sondertilgung während der Sollzinsbindung
Angenommener Sollzinssatz nach Ende der Sollzinsbindung
Vertragslaufzeit (kalkulatorisch) *
Zu zahlender Gesamtbetrag (kalkulatorisch)

Repräsentatives Beispiel. Es handelt sich um ein Immobiliar-Verbraucher­dar­lehen, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Real­last besichert wird. Die Kondition gilt bis zu des Beleihungs­wertes einer selbst genutzten Immobilie und ist freiblei­bend zum Stand 25.05.2022. Die Kredit­ver­gabe ist vorbehaltlich einer positiven Bonitäts- und Objekt­wert­prüfung. Zusätzlich fallen Kosten im Zusam­menhang mit der Bestellung der Grund­schulden an, wie Notarkosten, Kosten der Sicherheiten­bestel­lung (z.B. für das Grund­buch­amt), Gebäude­ver­sich­erung sowie weitere Kosten, die momentan noch nicht bekannt sind. Diese erhöhen eventuell den effektiven Jahreszins. Vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim

* Nach Ende der Sollzinsbindung können Sie den Darlehensgeber ohne Zahlung einer Vorfälligkeits­entschä­digung wechseln. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein gesetz­liches Sonderkündigungsrecht. Unter der Annahme, dass der Zinssatz nach Ende der Sollzinsbindung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert bleibt, ist der Nettodarlehensbetrag nach vollständig getilgt.

Christoph Müller, Author bei DTW
Beitrag von Christoph Müller aktualisiert am 25.01.2022

Die kompletten Maklerkosten beim Immobilienkauf zu Lasten des Käufers, selbst wenn der Verkäufer den Makler allein beauftragt hat: Das war in einigen Bundesländern bislang gängige Praxis. Ab dem 23. Dezember 2020 müssen private Immobilienkäufer bundesweit nur noch maximal die Hälfte der Maklerprovision bezahlen.

Gemäß dem neuen „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ gilt die Pflicht zur Teilung allerdings nicht bei der Vermittlung von Grundstücken, Zwei-, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. Von der Neuregelung profitieren Immobilienkäufer eines Eigenheim oder einer Eigentumswohnung vor allem in Berlin, Hamburg, Bremen, Brandenburg, Hessen und Teilen Niedersachsens. Denn dort mussten die Käufer die Gebühren für den Immobilienmakler bisher allein stemmen.

Mehr Transparenz und Rechtssicherheit bei den Maklerkosten

Neben der Kostenaufteilung hat der Gesetzgeber auch mündlichen Absprachen bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser eine Absage erteilt. Fortan ist für mehr Transparenz und Rechtssicherheit ein Maklervertrag in Textform erforderlich. „Ausreichend ist zum Beispiel eine E-Mail“, erläutert die Bundesregierung in ihrer Pressemitteilung. Zudem wird die Maklerprovision in Zukunft erst dann fällig, wenn auch ein Kaufvertrag geschlossen wurde. Zur Zahlung seines Anteils an den Maklerkosten ist der Käufer auch erst dann verpflichtet, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Kostenpart bereits überwiesen hat. Im umgekehrten Fall, also wenn der Käufer einen Makler für die Immobiliensuche beauftragt hat, gelten die gleichen Prinzipien. Der Auftraggeber des Maklers ist in jedem Fall zahlungspflichtig. Höchstens 50 Prozent der Provision kann er vom Verkäufer als Kostenanteil erwirken.

Kein Bestellerprinzip im Maklerrecht

Das Bestellerprinzip, für das die Verbraucherzentralen plädiert hatten, konnte sich im Gesetzgebungsverfahren nicht durchsetzen. Nach ihm hätte derjenige, der den Makler beauftragt, ihn dann auch gänzlich bezahlen müssen. Dennoch, so die Bundesregierung, sei das neue Maklerrecht geeignet, private Immobilienkäufer „vor der Ausnutzung einer Zwangslage“ zu schützen. Mit dem neuen Maklergesetz sei es „künftig nicht mehr möglich, dass Verkäufer die volle Provision auf den Käufer abwälzen", hieß es im Beschluss des Bundesrats. Die neuen Regelungen sind Teil des Wohn- und Mietenpakets, das der Bund im August 2019 vereinbart hat.

Kaufnebenkosten und Immobilien­finan­zierung

Die Gebühren für den Makler zählen neben der Grunderwerbsteuer, den Notar- und Grundbuchkosten zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb. Zusammen können sich diese Kosten auf 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises summieren. Für viele private Haus- oder Wohnungskäufer stellen diese Zusatzkosten auch eine hohe Hürde bei der Immobilien­finan­zierung dar. Denn viele Darlehensgeber verlangen, dass mindestens die Kaufnebenkosten durch den Eigenkapitalanteil des Darlehensnehmers gedeckt werden müssen. Bei Objekten im Wert von Hunderttausenden Euro bedeutet das einen fünfstelligen Betrag. Die Maklerkosten allein erreichen dabei rasch Zehntausende Euro. Die Höhe der Provisionen für den Immobilienvermittler variieren von Bundesland zu Bundesland. Sie schwanken zwischen rund 3,57 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Die Halbierung der Maklerkosten bietet daher durchaus eine spürbare Entlastung für den Käufer und Darlehensnehmer einer Finanzierung für den Kauf der Immobilie.

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