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Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Amtlicher Lageplan

Ein amtlicher Lageplan ist ein behördliches Dokument, das alle örtlichen, topografischen und baurechtlichen Sachverhalte eines zu bebauenden Grundstücks darstellt. Er ist unerlässlicher Bestandteil des Bauantrags. Auch Finanzierungspartner fordern ihn unter bestimmten Voraussetzungen für eine Immobilien­finanzierung an. Amtliche Lagepläne werden von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur erstellt und mit Siegel und Unterschrift beurkundet. Ein amtlicher Lageplan ist erforderlich, wenn Baulasten vorhanden sind oder das Grundstück überbaut wird; für alle anderen Bauvorhaben reicht ein einfacher Lageplan.

Er teilt sich in einen zeichnerischen und einen schriftlichen Teil. Im zeichnerischen Teil wird das zu bebauende Gelände mit

  • vorhandenen Gebäuden,
  • Straßen,
  • Geländehöhen,
  • Bäumen,
  • Grundstücksgrenzen,
  • Dachform und Dachneigung

maßstabsgetreu in Draufsicht und in Farbe dargestellt. Das Gelände wird zuvor von einem Messtrupp vermessen.

Im schriftlichen Teil werden

  • das Baugrundstück,
  • die Nachbargrundstücke und
  • Baulasten beschrieben,
  • Grundflächen-, Geschoss­flächen- und Baumassenzahl aufgezählt,
  • alle weiteren wichtigen Sachverhalte wie
  • Entwässerung und Abstandsflächen dargestellt
  • sowie der Bauherr benannt.

Die Daten hierfür werden unter anderem aus dem Grundbuch, dem Liegenschaftskataster und dem Bebauungsplan zusammengetragen.

Grundlage für die Baugenehmigung

Ein amtlicher Lageplan beschreibt also alle relevanten Rahmenbedingungen für die Bebauung eines Grundstücks in aller Ausführlichkeit. Er ist eine entscheidende Grundlage für das Baugenehmigungsverfahren. Er ermöglicht es der Gemeinde, über das Bauvorhaben zu entscheiden. Gleichzeitig bietet er auch dem Architekten eine qualifizierte Grundlage für seine Planungen und dem Bauherrn ein hohes Maß an Investitionssicherheit.

Die Erstellung amtlicher Lagepläne ist in Deutschland Ländersache; daher variieren die konkreten Inhalte und Kosten von Bundesland zu Bundesland. Die Gebühren liegen zwischen 30 und 150 Euro. Die konkrete Gebühr bemisst sich jedoch am einzelnen Bauvorhaben. Sie sollte bei der Berechnung der Nebenkosten und insbesondere bei den Planungen für eine Baufinanzierung oder Immobilien­finanzierung nicht übersehen werden.

Amtlicher Lageplan vs Flurkarte

Ein Lageplan ist nicht zu verwechseln mit einer Flurkarte: Sie enthält nur die Flurstücke mit ihren Grenzen und Flurstücksnummern sowie die Gebäude. Sie wird von den Katasterämtern geführt, nicht von den Bauämtern.

Sachwert

Bei der Immobilien­finanzierung bezeichnet der Sachwert den materiellen Gesamtwert einer Immobilie, die zur Beleihung herangezogen werden soll. Der Sachwert berechnet sich aus dem Bodenwert (z.B. Grundstücksgröße) und dem Wert des Gebäudes (z.B. Kubikmeter des umbauten Raumes) und der Außenanlage. Der Gesamtwert des Beleihungsobjekts wird vom Darlehensgeber zur Bewilligung einer Immobilien­finanzierung überprüft und ermittelt. Eignet sich ein Objekt zur Beleihung, kann es als Sicherheit für die Vergabe einer Immobilien­finanzierung dienen.

Diese Komponenten ergeben den Sachwert bei der Baufinanzierung:

a) Der Bodenrichtwert, sprich der Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils

b) die gesamten Herstellungskosten aller baulichen Anlagen

c) die kompletten Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen

Der Sachwert bei der Immobilien­finanzierung

Sogenannte Sachwertverfahren dienen der Ermittlung des Beleihungswertes von selbstgenutzten Immobilien wie beispielsweise Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen. Bei Immobilien zur Kapitalanlage oder Vermietung wird dem hingegen ein Ertragswertverfahren herangezogen. Zuständig für eine entsprechende Immobilienbewertung ist ein ausgebildeter Sachverständiger oder Gutachter. Dieser nimmt den Bodenwert sowie die Beschaffenheit der Bausubstanz von Immobilie und möglichen Außenanlagen genau unter die Lupe, bestimmt die Herstellungskosten zum Bauzeitpunkt sowie Zustand und das Alter der Immobilie, abzüglich möglicher Wertminderungen. Normen, nach denen der Sachwert einer Immobilie beispielsweise für eine Immobilien­finanzierung bestimmt wird, liegen den einheitlichen und verbindlichen Richtlinien der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und dem Bewertungsgesetz (BewG) zugrunde.

Der Sachwert allgemein

Allgemein bezeichnet der Sachwert den Gebrauchswert von besonders wertvollen Wirtschaftsgütern wie beispielsweise von Immobilien, Kraftfahrzeugen (z.B. Oldtimer) oder Schmuck. Sachwerte sind von den Schwankungen des Kapitalmarktes weitestgehend unabhängig und dadurch wesentlich konstanter als dieser. Von einer möglichen Inflation ausgenommen bietet der Sachwert einen wirksameren Vermögensschutz gegenüber Geldwerten (wie beispielsweise Sparguthaben oder Lebensversicherungen). Aufgrund dessen neigen Sparer dazu ihre Ersparnisse bei Niedrigzins-Phasen vermehrt in Sachwerte zu investieren.

Aber auch Sachwerte können Schwankungen unterliegen, da sie physisch-realen Ressourcen obliegen und teilweise nur begrenzt verfügbar sind (wie beispielsweise Edelmetalle oder Rohstoffe). Sind die Sachwerte besonders nachgefragt, dann steigt ihr Wert. Ist die Nachfrage eines Sachwerts gering, wird auch der Wert reduziert. Eine breite Streuung in unterschiedliche Sachwerte ist daher der wichtigste Schritt zur Risikoeindämmung bei Kapitalanlagen.

Laufzeit

Die Laufzeit bei der Baufinanzierung beschreibt die komplette Zeitspanne, in der ein Baudarlehen zurückgezahlt wird. Die Darlehenslaufzeit gibt also an, bis wann eine Immobilien­finanzierung zurückgezahlt werden muss. Die Tilgungshöhe und die Höhe der Zinsen beeinflussen die Darlehenslaufzeit.

Die Darlehenslaufzeit wird unter anderem durch den gebundenen Sollzinssatz und der anfänglichen Tilgung bestimmt. Bei der Berechnung der gesamten Laufzeit einer Baufinanzierung wird angenommen, dass der aktuelle Sollzins und die vereinbarte anfängliche Tilgung unverändert bleiben. In vielen Fällen wird die Sollzinsbindung jedoch kürzer als die gesamte Darlehenslaufzeit vereinbart. Deshalb wird vereinfacht mit dem gleichen Sollzins und der gleichen Tilgung kalkulatorisch weitergerechnet um die gesamte Darlehenslaufzeit zu ermitteln.
„Laufzeit“ weiterlesen…

Teilvalutierungszuschlag

Der Teilvalutierungszuschlag oder Teilauszahlungszuschlag ist eine Gebühr, die bei den jeweiligen Teilauszahlungen einer Immobilien­finanzierung berechnet werden kann. Wird ein Baudarlehen nicht in einer Summe ausgezahlt, sondern in mehreren Teilbeträgen, etwa nach dem Baufortschritt, so kann der Darlehensgeber sich diese Teilauszahlungen entweder mit Gebühren, pauschalen Beträgen oder einem Zinsaufschlag vergüten lassen. Die Bezeichnung Valutierung leitet sich aus dem Begriff „valutieren“ für „auszahlen“ ab.
„Teilvalutierungszuschlag“ weiterlesen…

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