Beratung & Kontakt

0800 - 11 55 600

Anruf für Sie kostenfrei!

Mo.-Fr. 8:30-18:00 Uhr

Rückruf-Service E-Mail-Kontakt Beratungscenter Gratis Infopaket
Kostenlose Voranfrage

Online-Anfrage

Gratis & unverbindlich

Ihr persönlicher Finanzierungsvorschlag

Top Darlehensbedingungen

Mit gratis Tilgungsplan

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenAnschlussfinanzierungAntrag BaukindergeldAuflassungAuflassungsvormerkung
B
BaubeschreibungBaudarlehenBaufortschrittBaukindergeldBaukreditBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauwertBearbeitungsgebührBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuld
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsen
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)Energieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswert
F
FestdarlehenFinanzierungsplanForderungsverkaufForward-AufschlagForward-DarlehenFremdkapital
G
GrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbssteuerGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellung
H
HerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehen
I
Immobilie
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / Monatsrate
N
NachrangfinanzierungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahme­entschädigungNiedrigenergiehausNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RisikobegrenzungsgesetzRückzahlungsrate
S
SachwertSchätzgebührenSchätzungSchufaSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUmschuldung
V
VerkaufswertVerkehrswertVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlast
W
Werbungskosten bei der ImmobilienfinanzierungWertgutachtenWohnfläche
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Festdarlehen

Ein Festdarlehen ist ein so genanntes endfälliges Darlehen.  Anders als bei Tilgungsdarlehen wie dem Annuitätendarlehen wird hier die Baufinanzierung zunächst nicht getilgt. Erst zum Ende der Darlehenslaufzeit wird die gesamte Summe der Immobilien­finanzierung in einem Betrag zurückgezahlt. Der Darlehensnehmer bezahlt lediglich die Zinsen seines Baudarlehens in monatlichen Raten.

Festdarlehen – Immobilien­finanzierung ohne Tilgung

Der Darlehensnehmer muss dafür sorgen, dass er die Darlehenssumme zum Ende der Immobilien­finanzierung zur Verfügung hat. Dazu kann ein Bausparvertrag herangezogen werden, eine versprochene Erbschaft, der Verkauf von Vermögenswerten, ein Fonds-Sparplan, eine Lebensversicherung etc. Oft tritt der Darlehensnehmer Ansprüche aus einer Lebensversicherung an seinen Darlehensgeber ab. Die Laufzeiten der Immobilien­finanzierung muss mit der Laufzeit des geplanten Tilgungsersatzes übereinstimmen. Ein Mindestbetrag der anzusparenden Summe ist Bestandteil des Darlehensvertrages.

Wenn sich die Anlage, die die Tilgung ansparen soll, positiv entwickelt, kann es zu einem Vermögensüberschuss kommen. Die Realität kann jedoch auch anders aussehen. Durch zum Beispiel sinkende Zinsen besteht die Gefahr, dass die tatsächlich ausbezahlte Summe aus einer Lebensversicherung nicht ausreicht, um das endfällige Darlehen zu decken. Der Darlehensnehmer sollte hierfür Vorkehrungen treffen.

Höhere Zinsbelastung bei der Immobilien­finanzierung

Die Höhe der Zinszahlungen bleibt für die gesamte Laufzeit gleich, da sich die Darlehenssumme nicht ändert. Deshalb ist ein endfälliges Darlehen mit höheren Zinskosten verbunden als ein Annuitätendarlehen. Ein Beispiel: Für ein Baudarlehen über 100.000 € über fünf Jahre mit fünf Prozent Zinsen muss der Darlehensnehmer

  • bei einem Annuitätendarlehen 115.488 € und
  • für ein Festdarlehen 125.000 €

bezahlen.

Die meisten Bauherren entscheiden sich aus diesem Grunde für ein Tilgungsdarlehen. Es gibt jedoch einige Situationen, die für ein Festdarlehen sprechen können:

  • Ein Festdarlehen kann sich steuerlich für die Baufinanzierung bei vermieteten Immobilien lohnen. Denn die geleisteten Zinszahlungen sind bei Vermietungen von der Steuer absetzbar. Je höher die Zinsaufwand, desto höher die Steuerersparnis.
  • Wer das Kapital aus einem bestehenden Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung für eine Immobilien­finanzierung nutzen möchte, würde einen Verlust erleiden, wenn er die entsprechenden Verträge für die Gewinnung von Eigenkapital auflösen würde. Ein Festdarlehen bietet in diesem Fall eine gute Alternative. Das angesparte Kapital kann zum Ende der Verträge für die Tilgung der Immobilien­finanzierung verwendet werden.

Sondertilgungen sind beim Festdarlehen mit festem Zinssatz nur dann möglich, wenn die Vertragspartner dies vertraglich vereinbaren.

Notarbestätigung

In der Notarbestätigung attestiert der Notar dem Darlehensgeber einer Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung schriftlich, dass einer Eintragung der 
Grundschuld an einer gewünschten Rangstelle keine anderen Anträge oder Einträge beim Grundbuch entgegenstehen. Man spricht auch von Rang­bescheinigung, Rangattest oder Rang­garantie. Die Notarbestätigung garantiert dem Darlehensgeber die Rechtmäßigkeit des zu erwartenden Grundbucheintrags. Bei der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung ermöglicht die Notarbestätigung ferner die Auszahlung eines Darlehens, bevor die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch vorgenommen wurde.

Immobilien­finanzierung: vorzeitige Auszahlung via Notarbestätigung

Immobiliendarlehen werden in der Regel erst dann ausgezahlt, wenn dem Darlehensgeber die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch nachgewiesen wurde. Die Eintragung in das Grundbuch kann jedoch mitunter Wochen und Monate dauern, da die Grundbuchämter dafür eine gewisse Zeit brauchen. Der Darlehensgeber der Immobilien­finanzierung akzeptiert die Notarbestätigung als dem Grundbucheintrag gleichwertig. Sobald ihr das Notardokument vorliegt, zahlt sie die Darlehenssummen an den Darlehensnehmer aus.

Dafür muss der Notar die Sachlage der fraglichen Immobilie im Grundbuch gründlich prüfen. Er prüft, ob die Voraussetzungen für seine Bestellung der Grundschuld gegeben sind, insbesondere, ob vorherige Grundpfandrechte gelöscht sind, ob neue Anträge vorliegen und ob das von ihm beantragte Grundpfandrecht die vereinbarte Rangstelle im Grundbuch erhält. Mit der Notarbestätigung teilt er dem Darlehensgeber mit, dass er einen Antrag auf Eintragung des Grundpfandrechts beim Grundbuchamt eingereicht hat.

Das geht üblicherweise recht schnell: Sobald der Notar Grundbucheinsicht genommen hat, kann er die Bestätigung sofort verfassen. Wenn noch weitere Rechte eingetragen sind und der Notar einen Rangrücktritt anfordern muss, kann es länger dauern .

Die Notarbestätigung entfaltet keinen Urkundencharakter. Sie bleibt Privaturkunde des Notars und stellt eine rechtsgutachterliche Beratung des Notars dar. Sie ist kostenpflichtig und muss stets schriftlich erfolgen.

Sollte die Grundschuld später die angestrebte Rangstelle im Grundbuch nicht erreichen, so haftet der Notar qua Amtshaftung. Er muss dem Darlehensgeber der Baufinanzierung den Schaden ersetzen, der im Falle einer Zwangsversteigerung durch die falsche Rangstelle der Grundbucheintragung entsteht.

KfW-Haus

Ein KfW-Haus (kurz für KfW-Effizienzhaus) ist ein Wohngebäude, das bestimmte Energiestandards erfüllt. Werden bei einem Neubau oder Kauf einer Immobilie diese energetischen Kriterien erreicht, bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) eine finanzielle Förderung durch zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse bei der Immobilien­finanzierung an. Auch bei Sanierungsmaßnahmen einer Bestandsimmobilie können Immobilienbesitzer die staatliche Unterstützung durch die KFW bei der Immobilien­finanzierung beantragen, sofern durch die Renovierung einer der verschiedenen Energiestandards eines KFW-Effizienzhauses erreicht wird.

Das KfW-Haus gibt es in mehreren Effizienz-Stufen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau hat den Begriff „Effizienzhaus“ für Gebäude eingeführt, die aufgrund ihrer Bauweise oder technischen Anlagen energieeffizienter sind als die geltenden gesetzlichen Bestimmungen der „Energieeinsparverordnung“ (EnEV). Verglichen wird ein neues oder bestehendes Wohnhaus mit einem Referenzgebäude, das exakt die Standards des Gesetzgebers im Bereich Primärenergie und Transmissionswärmeverlust einhält. Durch diesen Abgleich mit dem Referenzgebäude resultieren die verschiedenen KFW-Haus-Einstufungen mit jeweils einer Kennzahl. Diese beschreibt, in welchem Umfang die energetischen Vorgaben der EnEV erfüllt oder unterschritten werden. Mit der numerischen Ergänzung 100 ist es ein Gebäude, das genau der Energieeinsparverordnung entspricht (Referenzgebäude). Konkret bedeutet dies, dass ein KfW-Haus 55 nur 55 Prozent der Energie des Referenzgebäudes benötigt. Ein KfW-Effizienzhaus 40 sogar nur 40 Prozent.

Beim KfW-Haus gilt: Je kleiner die Kennzahl, desto höher die finanzielle Förderung der KfW

Bei einem Neubau fördert die KFW bei der Immobilien­finanzierung die Standards KfW-Haus 55, 40 und  40 plus. Bei letzterem müssen zusätzliche technische Anlagen etwa zur Stromgewinnung vorhanden sein. Grundsätzlich gilt: Je kleiner die Kennzahl des KfW-Effizienzhauses ist, desto höher fällt die staatliche Förderung durch die KfW aus.

Auch energetische Sanierungen können unter die KfW-Haus-Förderung fallen

Sanierungen an Bestandsgebäuden mit dem Ziel der Energieeffizienzerhöhung unterstützt die KfW nach den Standards KfW-Effizienzhaus 55, 70, 85, 100 und 115. So wird beispielsweise der Einbau einer modernen Heizungsanlage, die den Energieverbrauch entsprechend senkt, durch die KfW gefördert. Allerdings weist die KfW darauf hin, dass die gleichen Sanierungsmaßnahmen an verschiedenen Gebäuden zu verschiedenen KfW-Haus-Standards führen können. Daher empfiehlt sie im Vorfeld eine Beratung durch einen qualifizierten Experten für Energieeffizienz beziehungsweise einen professionellen Energieberater. Bei einigen KfW-Förderprodukten schreibt die Kreditanstalt für Wiederaufbau diesen sogar vor.

Finanzierungsplan

Ein Finanzierungsplan listet die Kosten eines Vorhabens auf und stellt ihnen die Finanzierung aus eigenen oder fremden Mitteln gegenüber. Jeder, der für den Erwerb einer Immobilie eine umfangreiche Finanzierung benötigt, sollte einen solchen Plan aufstellen. Vor allem bei der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung bietet ein Finanzierungsplan dem Darlehensnehmer eine Übersicht über die Finanzen seines Projekts und damit Planungssicherheit. Zusätzlich schafft er dem Darlehensnehmer eine nachvollziehbare Transparenz.

Finanzierungsplan – die Bausteine

Der Finanzierungsplan ist Teil des Finanzplans und gliedert sich in folgende Teile:

  1. Die Kosten: Dazu zählt der Kaufpreis der Immobilie, außerdem die etwaigen zu erwartenden Renovierungskosten sowie die Kauf-Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Geldbeschaffungskosten, Makler- und weitere Vermittlungsprovisionen).
  2. Das Eigenkapital: Es besteht aus den verfügbaren Mitteln des Darlehensnehmers (Barvermögen, Sparguthaben, Lebensversicherungen, Bausparguthaben, Wertpapiere, Verwandten- und Arbeitgeberdarlehen, Eigenleistung, Erbe, Schenkungen, öffentliche Fördergelder)
  3. Das Fremdkapital: Es bezeichnet die Mittel, die der Finanzierungspartner als Darlehen für die Immobilien­finanzierung zur Verfügung stellt.

Dazu ein Beispiel für den Bau eines Einfamilienhauses:

  1. Kosten:
    Grundstück     100.000 €
    Baukosten       300.000 €
    Nebenkosten    45.000 €               Summe: 445.000 €
  2. Eigenkapital:
    Barvermögen       5.000 €
    Depots               100.000 €
    Eigenleistung     15.000 €
  3. Fremdkapital:
    Bankdarlehen  250.000 €
    Bausparkasse   125.000 €             Summe: 445.000 €

Das ist zunächst das grobe Gerüst. Zusätzlich sollte nun jeder einzelne Posten präzise und im Detail ermittelt und aufgeführt werden.

Zunächst jedoch sollte der Bauherr ermitteln, wie viel Haus und welche Immobilien­finanzierung er sich leisten kann. Und vor allem sollte er sich vor dem Immobilienkauf und vor dem Erstellen des Finanzierungsplan errechnen,

  • welche monatliche Darlehensrate er sich leisten kann,
  • wie hoch folglich die Darlehenssumme sein kann, die er aufnehmen kann,
  • welche Laufzeit und
  • Tilgung er wählen sollte,
  • welche Rolle Sondertilgungen spielen und
  • welche Situation er bei der Anschlussfinanzierung vorfindet.

Tipp: Nutzen Sie dazu unsere umfangreichen Baufinanzierungsrechner.

So realistisch und so früh wie möglich

Die einzelnen Posten des Finanzierungsplans sollten so realistisch wie möglich zusammengetragen werden. Zudem sollte der Finanzierungsplan so früh wie möglich aufgestellt werden, falls nötig vorerst mit hypothetischen Zahlen. Der Finanzierungsplan stellt ein Konzept einer Immobilien­finanzierung dar. Die drei Grundelemente eines solchen Finanzierungsplans sind die Gesamtkosten, die eingesetzten und vorhandenen Eigenmittel und der daraus resultierende Kreditbedarf.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
1234567891011121314151617181920212223242526272829303132333435

Kostenlose Anfrage für eine Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung

Finanzierungsvorschlag von DTW | Immobilienfinanzierung:
Kostenloser Finanzierungsvorschlag:
 
DTW | Immobilienfinanzierung verwendet auf dieser Webseite Cookies zur Verbesserung der Nutzerfreundlichkeit. Durch die weitere Nutzung dieser Webseite stimmen Sie der Verwendung von Cookies zu. Hinweise zur Verwendung von Cookies finden Sie hier. Bitte beachten Sie die Datenschutzerklärung von DTW | Immobilienfinanzierung. OK
Bewertung von DTW | Immobilien­finanzierung (463 Erfahrungsberichte):
Datenschutzerklärung  |  Impressum  |  AGB

© 2019 DTW GmbH - www.immobilienfinanzierung.de

DTW | Immobilien­finanzierung ist ein Geschäftsbereich der DTW GmbH