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SachwertSchätzgebührenSchätzungSchufaSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
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ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärungZwischenfinanzierung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Jahresleistung

Die Jahresleistung bei der Immobilien­finanzierung ist die Summe aller Raten eines Darlehens innerhalb eines Jahres. Kurz gesagt: Es ist der Betrag, den ein Darlehensnehmer pro Jahr an seinen Darlehensgeber leistet. In den allermeisten Fällen zahlt er die Jahresleistung nicht einmal im Jahr, sondern in 12 monatlichen Raten, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzen. Manche Darlehensverträge vereinbaren auch Quartals- oder Halbjahresraten.

Eine Jahresleistung in stets konstanter Höhe wird Annuität genannt. Grundlage ist ein Annuitätendarlehen.

Für die Berechnung der Jahresleistung wird folgende Formel herangezogen:

Darlehenssumme * (Zinssatz + Tilgungssatz) / 100

Ein Beispiel: Die Darlehenssumme beträgt 200.000 €, der Zinssatz 1,5 % und der Tilgungssatz 2 %. Die Rechnung lautet:

200.000 € * (1,5 + 2) / 100 = 7.000 €

Jahresleistung  – wichtige Planungsgröße der Immobilien­finanzierung

Die so ermittelte Jahresleistung kann als Kennziffer dienen, um verschiedene Kreditangebote miteinander zu vergleichen. Es ist jedoch zu bedenken, dass eine höhere Tilgung zwar eine höhere Jahresleistung und damit Belastung bedeutet. Dafür ist das Darlehen jedoch möglicherweise rascher zurückbezahlt. Der Vergleich sollte daher alle Konditionen und Komponenten der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung in den Blick nehmen.

Steigender Tilgungsanteil beim Annuitätendarlehen

Während die Jahresleistung beim Annuitätendarlehen über die gesamte Laufzeit des Darlehens gleichbleibend hoch ist, sinkt sie beim Abzahlungsdarlehen hingegen kontinuierlich. Da beim Annuitätendarlehen mit jeder Rate getilgt wird, verringert sich der Anteil der Zinsen kontinuierlich und zugleich steigt der Anteil der Tilgung. Anders ausgedrückt: Mit jeder Ratenzahlung verschiebt sich der Anteil von Zins und Tilgung Schritt für Schritt zugunsten der Tilgung. Denn nach jeder gezahlten Rate reduziert sich die Restschuld des Immobiliendarlehens. Und damit nimmt der Zinsanteil ab, so dass der Betrag für die Tilgung steigt.

Baudarlehen mit konstanter Rate

Ein großer Vorteil der dauerhaft gleich hohen Annuitätendarlehens-Raten bei der Baufinanzierung ist die hohe Planungssicherheit für den Darlehensnehmer. Er weiß für die gesamte Laufzeit der Immobilien­finanzierung, wie hoch seine regelmäßigen Zahlungen konkret sein werden. Die Raten sind damit planbar vergleichbar mit monatlichen Mietzahlungen.

Für das Erstdarlehen bei einer Baufinanzierung sind Annuitätendarlehen also besonders gut geeignet für künftige Immobilienbesitzer, die einen klaren Überblick über ihre regelmäßigen Zahlungsverpflichtungen haben möchten. Gerade diese Eigenschaft macht die Annuitätendarlehen hierzulande zu den beliebtesten Formen bei Baudarlehen.

 

Verkehrswert

Der Verkehrswert bezeichnet den Preis, den eine Immobilie aktuell auf dem freien Markt erzielen könnte. Das Baugesetzbuch formuliert: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr … ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ Bei der Immobilien­finanzierung ist der Verkehrs- bzw. Marktwert eine wichtige Richtgröße für den Finanzierungspartner.

Verkehrswert für die Baufinanzierung durch das Sachwertverfahren

Zuständig für die Ermittlung des Verkehrswertes ist der Gutachterausschuss der Gemeinde. Dieser sammelt Kaufpreise, auf deren Grundlage eine Durchschnittswertbestimmung stattfindet. Aber auch private Gutachter können den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln. Sollte bei einer Baufinanzierung der Kaufpreis einer Immobilie in Zweifel stehen, so kann sich ein privat beauftragtes Verkehrswertgutachten lohnen. Wichtig dabei zu beachten ist, dass der Verkehrswert immer nur zum Stichtag seiner Ermittlung Gültigkeit besitzt.

Bei der Immobilien­finanzierung berechnet man den Verkehrswert üblicherweise mit dem Sachwertverfahren. Anwendung findet es bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen, wobei die Bestimmung des Gebäude- und Grundstückswerts getrennt voneinander erfolgt.

Trennung von Gebäude- und Grundstückswert

Beim Gebäudewert findet zunächst eine Gleichsetzung mit den tatsächlichen Baukosten statt. Hintergrund dafür ist die Annahme, dass ein neu erbautes Gebäude exakt so viel wert ist wie seine Herstellungskosten. Im nächsten Schritt wird eine Alterswertminderung in Abzug gebracht, ferner spielen die Lage des Grundstücks und der Zustand und die Beschaffenheit der Immobilie eine Rolle. Unabhängig davon bestimmt man Wert des Grundstücks anhand des Bodenrichtwerts. Beide zusammen, Gebäude- und Grundstückswert, ergeben den Sachwert einer Immobilie.

Bei einer Immobilien­finanzierung ist der Verkehrswert die Richtgröße dafür, ob der Kaufpreis des Objektes angemessen ist. Deshalb wünschen die Finanzierungspartner häufig ein Sachwertverfahren, weil es sich an der „Substanz“ einer Immobilie orientiert und es Banken daher als besonders sicher erscheint. Dennoch ist zu beachten, dass in der Realität der Verkehrswert erheblich vom Kauf-/Verkaufspreis abweichen kann.

Weitere Methoden zur Wertbestimmung für die Immobilien­finanzierung

Neben dem Sachwertverfahren gibt es für die Ermittlung des Verkehrswertes auch noch das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Das Ertragswertverfahren wendet man bei Renditeobjekte wie Mietshäuser und Gewerbeimmobilien an. Der Ertragswert errechnet sich aus den Gesamtmieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten, multipliziert mit der Restnutzungsdauer der Immobilie. Hinzugerechnet wird darüber hinaus der Grundstückswert.

Das Vergleichswertverfahren kommt bei unbebauten Grundstücken zum Einsatz. Man vergleicht dabei die Verkaufspreise von vorgefundenen Grundstücken in ähnlicher Lage und setzt damit den Wert des fraglichen Grundstücks fest.

Prolongation

Prolongation nennt man die Verlängerung der Laufzeit bei der Immobilien­finanzierung und bei anderen Krediten oder Geldanlagen. Sie ist eine Form der Anschluss­finanzierung, die im Gegensatz zur Umschuldung steht. Abgleitet vom lateinischen Wort „prolungare“ für „verlängern“ wird bei der Prolongation die Baufinanzierung beim bisherigen Darlehensgeber einfach verlängert, während man bei der Umschuldung für die Anschluss­finanzierung einen Bankenwechsel vornimmt.

Gleichbleibende Konditionen bei der Prolongation

Bei den meisten Immobilien­finanzierungen handelt es sich nicht um Volltilgerdarlehen, sondern um Baukredite, bei denen nach Ablauf der Sollzinsbindung noch eine Restschuld besteht. Üblicherweise unterbreiten dann die Banken einige Wochen vor Laufzeitende dem Darlehensnehmer ein Angebot zur Prolongation der bestehenden Baufinanzierung. Dieses hat in der Regel nahezu die gleichen Konditionen wie das bisherige Baudarlehen. Sollzinsbindung, die Höhe der Monatsraten sowie gegebenenfalls die Möglichkeiten zur Sondertilgung bleiben unverändert. Allein der Sollzinssatz der Anschluss­finanzierung ändert sich entsprechend dem aktuellen Marktzins zum Zeitpunkt der Prolongation.

Die Bequemlichkeit der Prolongation kann teuer werden

Die Prolongation ist für den Darlehensnehmer sehr komfortabel. Denn das Verlängerungsangebot der Immobilien­finanzierung des bisherigen Darlehensgebers wird ganz einfach nur akzeptiert. Eine Unterschrift genügt. Diese Bequemlichkeit kann aber auch ihre Schattenseiten haben. Es kommt immer wieder vor, dass Kreditinstitute in ihrer Prolongationsofferte nicht die besten Konditionen für die Immobilien­finanzierung anbieten. Daher ist bei einer anstehenden Anschluss­finanzierung immer der Vergleich verschiedener Baufinanzierungen empfehlenswert. Bei Baugeldvermittlern, wie zum Beispiel DTW-Immobilien­finanzierung, kann man oftmals zinsgünstigere Alternativen finden, die sich trotz der Nebenkosten einer Umschuldung sehr lohnen. Diese bei einem Bankenwechsel anfallen Kosten für den Grundbucheintrag und den Notar sind selbstverständlich in die Kalkulation für die Anschluss­finanzierung einzubeziehen. Dennoch ist in vielen Fällen die Umschuldung die letztendlich günstige Variante zur Immobilien­finanzierung als die einfache Prolongation.

Vergleiche mit dem Baufinanzierungsrechner

Wenn eine Anschluss­finanzierung ansteht, helfen die Baufinanzierungsrechner von DTW | Immobilien­finanzierung sehr komfortabel und einfach bei der Suche nach attraktiven Immobiliendarlehen. Auf diese Weise kann man im Vorfeld seine etwaige Umschuldung optimieren und vorab sehr gut planen. Selbstverständlich beraten Sie die DTW-Experten auch gerne persönlich und klären mit Ihnen alle Optionen einer für Sie individuell passenden und günstigen Baufinanzierung.

Tipp: Ausführliche Informationen zur Problematik einfacher Prolongationsangebote finden Sie übrigens auch in diesem Blog-Artikel.

Ertragswert

Der Ertragswert bezieht sich bei Immobilien auf die zu erwartende Rendite, die sich mit einem Objekt erzielen lässt. Zur Berechnung des Ertragswertes fließen neben der geplanten Rendite auch der Bodenwert sowie ein eventueller Renovierungsstau oder weitere wertmindernde Begleitumstände ein. Zu diesen zählen beispielsweise Sozialwohnungen oder andere mietrechtliche Bindungen, die einen entsprechenden Renditeverlust zur Folge haben können. Für den Immobilienkäufer sind der Ertragswert und die Rendite wichtige Rechnungsgrößen, die bei der Immobilien­finanzierung in der Kalkulation Berücksichtigung finden.

Der Ertragswert: Basis für Vertragsverhandlungen

Der ermittelte Ertragswert dient nicht selten als Verhandlungsbasis zwischen Verkäufer und Käufer einer Immobilie. Jeder Vertragspartner muss für sich selbst eine persönliche Preisober- bzw. untergrenze definieren, mit der sich in einer abschließenden Verhandlung ein Preis finden lässt, der für beide Parteien annehmbar ist. Der Ertragswert spielt in erster Linie bei Investitionsobjekten wie Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder vermieteten Immobilien eine relevante Rolle und zugleich bei der Suche nach der passenden Baufinanzierung.

Bedeutend für den Ertragswert: Die Restnutzungsdauer

Wichtig bei der Erhebung des Ertragswertes ist die voraussichtliche Restnutzungsdauer einer Immobilie. Unter Restnutzungsdauer versteht man die Zeit, die man eine Immobilie vermutlich noch wirtschaftlich nutzen kann, wenn man sie vorschriftsmäßig pflegt und wartet. Durch Renovierungsmaßnahmen, Sanierungen und Modernisierungen kann man die Restnutzungsdauer einer Immobilie optimieren und auf ein Maximum ausdehnen. Die Kosten hierfür sollte man frühzeitig bei der Immobilien­finanzierung mit einkalkulieren. Dennoch kommt irgendwann einmal der Punkt, ab dem eine Immobilie nicht mehr wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ist dann schlicht und ergreifend nicht mehr rentabel.

Begriffe, die ebenfalls für die Berechnung eines Ertragswertes von Bedeutung sind, sind Mieteinnahmen, Pachten, Bewirtschaftungskosten wie Verwaltungs- und Betriebskosten sowie Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. All diese Zahlen tragen dazu bei, dass die Risiken einer Ertragsminderung den Einnahmen gegenüber stehen und gegen einander aufgewogen werden. So kann ein potentieller Käufer abschätzen, ob eine Immobilie für ihn finanziell rentabel ist oder nicht.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung: In Niedrigzinsphasen bieten günstige Baufinanzierungen eine gute Gelegenheiten, größere geplante Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen anzugehen. Schon wenige Prozentpunkte weniger bei den Zinssätzen können ein enormes Einsparpotential bei der Finanzierung von Renovierungen bedeuten. Unsere Experten beraten Sie gerne jederzeit über attraktive Baudarlehen und Fördermöglichkeiten bei anstehenden Sanierungen.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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