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Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht (umgangssprachlich: Erbpacht) verleiht das Recht, auf einem Grundstück, das jemand anderem gehört, ein Gebäude zu bauen oder zu erwerben. Dieses Recht ist prinzipiell vererbbar und veräußerbar und wird rechtlich behandelt wie ein Grundstück (als sogenanntes „grundstücksgleiches Recht“). Für eine Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung kann es beliehen werden.

Erbbaurecht bei der Immobilien­finanzierung

Grundsätzlich kann ein Erbbaurecht für die Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung beliehen werden, wenn

  • die Tilgung des Baudarlehens spätestens 10 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechtes erfolgt und
  • die planmäßige Tilgung des Baudarlehens nicht die buchmäßige Abschreibung des Bauwerkes nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten überschreitet.

Zu bedenken ist jedoch, dass sich Häuser auf Erbbaugrundstücken schlechter wieder verkaufen lassen. Damit steigt das Risiko des Finanzierungspartners bei der Immobilien­finanzierung – mit Folgen für die Höhe der Bauzinsen.

Die Eintragung der Erbpacht im Grundbuch

Das Erbbaurecht wird durch eine entsprechende Einigung von Eigentümer und Berechtigtem im Grundbuch begründet und in Abt. II eingetragen. Die Bestellung der Grundschuld für die Erbpacht erfolgt meist zur ersten Rangstelle ohne einer Möglichkeit der nachträglichen Änderung. Das gibt dem Erbbauberechtigten die Gewähr, dass das Erbbaurecht auch dann bestehen bleibt, wenn das Grundstück zwangsversteigert wird.

Ferner wird bei der Eintragung in das Grundbuch von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Erbbaugrundbuch) angelegt. Es ist wie ein normales Grundbuch mit Abt. I, II und III aufgebaut.

Der Erbbauzins

Der Erbpachtnehmer zahlt für das Erbbaurecht den so genannten Erbbauzins. Dieser wird in der Regel jährlich fällig und beträgt einen frei vereinbarten Prozentsatz des Grundstückwertes, meist zwischen 3 und 5 Prozent. Die Höhe des Erbbauzinses wird in das Erbbaugrundbuch eingetragen und für die gesamte Laufzeit festgelegt. In der Praxis werden oftmals Anpassungsklauseln vereinbart wie beispielsweise jährliche Erhöhungen, die sich am Lebenshaltungskostenindex orientieren.

Übrigens:  Auf Erbbaugrundstücke wird die Grunderwerbssteuer fällig. Diese richtet sich mit einer komplexen Berechnungsmethode nach der Höhe des Erbbauzinses.

Die Laufzeit des Erbbaurechts

Üblicherweise wird eine Laufzeit von 75 bis 99 Jahren vereinbart. Danach erlischt das Erbbaurecht. Sofern die Vertragspartner nicht rechtzeitig etwas anderes vereinbart haben, muss der Erbbauberechtigte das Gebäude dann räumen und erhält eine Vergütung für den Wert seines Gebäudes. Der Grundstückseigentümer wird dann Eigentümer des Gebäudes.

Der Erbbauaberechtigte kann eine Verlängerung des Vertrages anstreben. Diese muss vor Ablauf der Laufzeit im Grundbuch festgehalten werden. Einen Anspruch auf Verlängerung gibt es nicht. Nur wenn der Eigentümer das Grundstück weiterhin per Erbbaurecht nutzen möchte, hat der derzeitige Rechteinhaber ein Vorrecht auf Verlängerung.

Die Vertragspartner können auch vertraglich vereinbaren, dass der Berechtigte das Grundstück nach Ablauf der Laufzeit erwerben kann. Kommunen sind hier üblicherweise durchaus gesprächsbereit. Auch ein Kauf während der Laufzeit ist nicht prinzipiell ausgeschlossen.

Wenn Sie beim Kauf einer Immobilie in einen Erbbaurechtsvertrag einsteigen, schauen Sie auf die Details und lassen Sie sich gegebenenfalls rechtlich beraten.

Gründe für die Einführung des Erbbaurechts

Die Einführung des Erbbaurechts sollte den Wohnungsbau fördern, indem die Kommunen sozial schwächeren Bevölkerungsschichten eine kostengünstige Möglichkeit zum Bauen geben. In der Tat ist das Erbbaurecht angesichts teils sehr hoher Grundstückskosten für manch eine Familie der einzige Weg, sich den Traum vom eigenen Haus zu erfüllen.

Gleichzeitig bietet das Erbbaurecht ein Instrument zur Bekämpfung von Bodenspekulationen. Denn mit dem Erbbaurecht geht die Verpflichtung einher, zu bauen. Eine Spekulation mit Grund und Boden ist damit ausgeschlossen.

Meist sind es Kommunen, die Erbbaurechte im Zuge des kommunalen Siedlungsbaus vergeben. Das sichert den Gemeinden eine langfristige Verfügungsgewalt über das Grundstück. Neben Kommunen vergeben hauptsächlich Kirchen und Stiftungen Erbbaurechte auf Grundstücke, seltener auch Privatleute wie z. B. Landwirte, Adlige oder Unternehmen. Grundsätzlich aber hat jeder Grundstückseigentümer das Recht, ein Erbbaurecht zu bestellen.

Eigenkapital

Das Eigenkapital ist derjenige Anteil an der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung, die der Darlehensnehmer aus eigenen Mitteln einbringt. Das Gegenteil ist das Fremdkapital.

Unterschiedliche Arten von Eigenkapital

Die finanziellen Mittel, die als eigenes Kapital für die Immobilien­finanzierung eingesetzt werden, sind vielfältig:

  • Da sind zunächst Barvermögen, Spargelder und Wertpapiere. Depots aufzulösen ist jedoch nur dann sinnvoll, wenn die dadurch erreichte Absenkung der Darlehenszinsen mehr bringt als die Rendite der Anlage. Das ist gegeben, wenn die Anlagen hoch verzinst und die Immobilienzinsen niedrig sind.
  • Lebensversicherungen können verkauft oder abgetreten werden. Ihr Rückkaufswert erhöht zudem bei der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung die Sicherheit für den Finanzierungspartner.
  • Arbeitgeberdarlehen werden von den Banken als eigenes Kapital gewertet. Gleichwohl müssen sie mit Zins und Tilgung zurückbezahlt werden.
  • Verwandtendarlehen müssen der Bank gegenüber nicht als solche dargelegt werden.
  • Eigenleistungen erkennen Finanzierungspartner als Eigenkapital an.
  • Bausparguthaben müssen nicht aufgelöst werden, sie können der Bank abgetreten werden.
  • Schenkungen, Erbschaften, öffentliche Fördergelder, Forderungen gegen Dritte zählen auch zu den Eigenmitteln.

Möglichst viel Eigenkapital bei der Immobilien­finanzierung

Je mehr Eigenkapital, desto günstiger sind die Konditionen für ein Immobiliendarlehen. Desto rascher kann getilgt werden und desto niedriger ist der Schuldenberg am Ende der Laufzeit. Bei der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung sollte daher so viel eigenes Geld wie möglich eingebracht werden. Empfehlenswert ist ein Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Die günstigsten Zinsen bieten Finanzierungspartner ab einer Eigenkapitalquote von 50 Prozent und mehr.

Als Minimum an Eigenkapital gilt der Betrag, der für die Kauf-Nebenkosten anfällt. Dazu zählen Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Makler- und sonstige Vermittlungshonorare, Geldbeschaffungskosten, Gutachtergebühren. Je nach Höhe der Grunderwerbssteuer, die in den verschiedenen Bundesländern zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegen, belaufen sich diese Nebenkosten auf 9 bis 15 Prozent der Kaufsumme.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung: Nutzen Sie zur Ermittlung der Kaufnebenkosten unseren Notar- und Grundbuchrechner sowie unsere Tabelle der Grunderwerbssteuersätze.

Einen Teil des eigenen Kapitals sollte jeder Bauherr als Rücklage für unvorhersehbare Ausgaben vorhalten. Als Orientierungswert gelten drei Netto-Monatsgehälter.

Weiter Informationen zum Thema „Wieviel Eigenkapital soll ich bei der Immobilien­finanzierung zurückhalten“ finden Sie im Ratgeber „Sie fragen – Wir antworten“

Vollfinanzierung ohne Eigenkapital

Für vermietete Immobilien kann es sinnvoll sein, möglichst wenig Eigenkapital in die Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung einzubringen. Denn die Schuldzinsen für das Immobiliendarlehen sind steuerlich absetzbar. Bei einer so genannten Vollfinanzierung ganz ohne eigenes Kapital deckt das Darlehen zusätzlich zum vollständigen Kaufpreis auch die Kauf-Nebenkosten ab. Diese Finanzierung kann bei Vermietungen ein attraktives Steuersparmodell sein. Sie ist jedoch riskanter, dauert länger und kostet mehr. Und: Der Darlehensnehmer sollte auch in diesem Fall die Anschlussfinanzierung bedenken.

Fremdkapital

Fremdkapital ist das Geld, das „fremde“ Finanzierungspartner leihweise für eine Immobilien­finanzierung zur Verfügung stellen. Wer eine Immobilie kaufen will, benötigt fremdes Kapital von einem Darlehensgeber, wenn sein Eigenkapital nicht ausreicht. Darlehensgeber sind meist Banken, Bausparkassen und Versicherungen. Aber auch Arbeitgeber, die öffentliche Hand  oder Privatpersonen treten als Darlehensgeber auf.  Voraussetzungen sind die allgemeinen schuldrechtlichen Regeln: Das fremde Kapital wird befristet zur Verfügung gestellt, muss zurückbezahlt werden und wird verzinst. Die Darlehensgeber erhalten zur Absicherung üblicherweise Grundpfandrechte wie eine Grundschuld oder eine Hypothek auf die Immobilie.

Das Gegenteil von Fremdkapital ist das Eigenkapital. Aus beidem setzt sich die Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung zusammen.

Fremdkapital als Bestandteil der Immobilien­finanzierung

Die allermeisten Bauherren benötigen für ihre Immobilien­finanzierung fremdes Kapital. Aus Fremdkapital leiten sich grundsätzlich Gläubigerforderungen ab: Der Darlehensnehmer muss regelmäßige Zins- und Tilgungszahlungen leisten. Die Parteien schließen üblicherweise einen Darlehensvertrag für die aufgenommene Summe der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung ab.

Fremdkapital wird für die Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung meist langfristig für 10 bis 20 Jahre vergeben. Aber auch mittelfristige Darlehen sind möglich, um beispielsweise eine Umbaumaßnahme oder eine energetische Umrüstung über einen kürzeren Zeitraum zu finanzieren. Kurzfristige Baudarlehen sind dann sinnvoll, wenn ein kürzerer Zeitabschnitt überbrückt werden soll. Wenn der Bauherr beispielsweise in absehbarer Zeit eine Summe erwartet, jedoch schon vorher bauen will.

Eine entscheidende Frage ist, wie hoch der Anteil an Fremdkapital an der Immobilien­finanzierung sein soll oder kann bzw. muss. Jede Immobilien­finanzierung stellt ein Risiko für den Darlehensgeber dar. Je höher der Anteil des Eigenkapitals ist, desto geringer ist das Risiko für den Finanzierungspartner, desto günstiger sind die Zinskonditionen für die Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung. Zahlreiche  Finanzierungspartner haben im Laufe der letzten Jahre die Risikoaufschläge für Darlehensnehmer mit wenig Eigenkapital erhöht. Bei einem Anteil von 50 Prozent oder darunter gewähren Finanzierungspartner die besten Konditionen. Bei einer Vollfinanzierung, für die der gesamte Kaufpreis der Immobilie – möglicherweise sogar mit Nebenkosten – aufgenommen wird, sind die Zinsen deutlich höher.

Je geringer der Anteil an fremdem Kapital, desto kürzer ist die Dauer des Darlehens und desto niedriger sind die monatlichen Darlehensraten.

Annuität

Die Annuität ist die Gesamtjahresrate, die bei einem Annuitätendarlehen für die Immobilien­finanzierung vom Kreditnehmer an den Darlehensgeber gezahlt wird. Der Begriff „Annuität“ leitet sich vom lateinischen Wort „annus“ für Jahr ab und verweist, streng genommen, auf die Fälligkeit der Rückzahlung eines Baudarlehens. Üblicherweise werden Zins und Tilgung allerdings nicht einmal im Jahr gezahlt, sondern im Regelfall in 12 monatlichen Teilraten. Daher verwendet man auch häufig den Terminus „monatliche Annuität“. Analog dazu gibt es Quartalsraten, also „vierteljährliche Annuitäten“. Der Zahlungsrhythmus  ist immer Teil der vertraglichen Vereinbarung für den Baukredit.

Die konstante Höhe der Annuität ist ihr Kennzeichen

Das Annuitätendarlehen zeichnet sich dadurch aus, dass Rückzahlungsrate über die gesamte Laufzeit gleichbleibend hoch ist. Diese Konstanz der Annuität, unabhängig davon ob man sie nun jährlich zahlt oder auf 12 Monate beziehungsweise vier Quartale aufteilt, bietet dem Darlehensnehmer bei seiner Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung eine hundertprozentige Planungssicherheit, weil sich die konkrete Höhe der regelmäßigen Belastung bis zum Ablauf des Immobilienkredits nicht ändert.

Zins- und Tilgungsanteile verschieben sich bei jeder Zahlung der Annuität

In der Annuität sind zum einen die Zins- und zum anderen die Tilgungszahlung des Darlehens für die Baufinanzierung enthalten. Die konkrete Höhe errechnet sich aus dem Zinssatz und der gewählten anfänglichen Tilgung. Mit jeder Ratenzahlung verschiebt sich der Anteil des Zinssatzes und der Tilgung kontinuierlich zugunsten der Tilgung. Denn nach jeder gezahlten Rate sinkt die Restschuld des Immobilienkredits. Und mit ihr verringert sich der Zinsanteil, so dass in der Konsequenz der Betrag für die Tilgung steigt.

Immobilien­finanzierungen mit annuitätischer Tilgung sind die Favoriten deutscher Kreditnehmer

Baudarlehen mit einer konstanten Ratenzahlung und Sollzinsbindung zählen in Deutschland zu den gebräuchlichsten Formen bei einer Immobilien­finanzierung. Insbesondere wegen der absoluten Planungssicherheit über die die gesamte Laufzeit der Baufinanzierung sind sie bei künftigen Immobilienbesitzer sehr beliebt. Neben dem Annuitätendarlehen gibt es aber selbstverständlich noch weitere Kreditformen für die Baufinanzierung wie zum Beispiel ein Tilgungsdarlehen oder ein endfälliges Darlehen.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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