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Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Darlehensvertrag

Der Darlehensvertrag einer Immobilien­finanzierung ist ein schuldrechtlicher Vertrag zwischen einem Darlehensgeber und einem Darlehensnehmer. In ihm legt sich der Darlehensgeber fest, einen vereinbarten Geldbetrag zur Verfügung zu stellen, während sich der Darlehensnehmer verpflichtet, diesen im Regelfall plus Zinsen nach einem Zeitablauf oder einer Kündigung an den Darlehensgeber zurückzuzahlen. Gesetzliche Grundlage für Darlehensverträge ist in Deutschland das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), weil hier alle wichtigen Grundsätze eines Verbraucherdarlehensvertrags formuliert sind. Zu diesen gehören auch Immobilien­finanzierungen als sogenannte „Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge“.

Gesetzliche Grundlage beim Darlehensvertrag einer Baufinanzierung

Die „Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag“ sind in § 488 BGB geregelt. Dort heißt es wörtlich:

(1) Durch den Darlehensvertrag wird der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer einen Geldbetrag in der vereinbarten Höhe zur Verfügung zu stellen. Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, einen geschuldeten Zins zu zahlen und bei Fälligkeit das zur Verfügung gestellte Darlehen zurückzuzahlen.

(2) Die vereinbarten Zinsen sind, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, nach dem Ablauf je eines Jahres und, wenn das Darlehen vor dem Ablauf eines Jahres zurückzuzahlen ist, bei der Rückzahlung zu entrichten.

(3) Ist für die Rückzahlung des Darlehens eine Zeit nicht bestimmt, so hängt die Fälligkeit davon ab, dass der Darlehensgeber oder der Darlehensnehmer kündigt. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Sind Zinsen nicht geschuldet, so ist der Darlehensnehmer auch ohne Kündigung zur Rückzahlung berechtigt.

Bestandteile eines Darlehensvertrags bei der Immobilien­finanzierung

Im Darlehensvertrag einer Immobilien­finanzierung sind alle erforderlichen Vertragsbestandteile der Baufinanzierung schriftlich fixiert wie die Höhe der Darlehenssumme, der Sollzinssatz, die anfängliche Tilgung, die Laufzeit, die Art der Besicherung wie beispielsweise das Beleihungsobjekt sowie weitere allgemeine Darlehensbedingungen. Zu diesen zählen unter anderem die Vereinbarungen zur Sondertilgung, zum Tilgungssatzwechsel, zur bereitstellungszinsfreien Zeit, die Höhe der Bereitstellungszinsen, die Auszahlungsvoraussetzungen und die Angaben zur Zins- und Tilgungsverrechnung. Gemäß § 492 BGB ist der Tilgungsplan ein gesetzlich verankerter Pflichtbestandteil des Darlehensvertrags. Währenddessen sind Bearbeitungsgebühren durch den Darlehensgeber übrigens bei der Baufinanzierung wie bei allen Verbraucherdarlehen gesetzlich nicht gestattet.

Widerrufs- und Kündigungsrecht beim Darlehensvertrag

Nach der Unterzeichnung des Darlehensvertrags hat der Darlehensnehmer einer Immobilien­finanzierung ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Darüber hinaus hat ihm der Gesetzgeber das sogenanntes Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB eingeräumt. Das bedeutet, dass bei einer Baufinanzierung mit längerer Sollzinsbindung der Darlehensnehmer nach zehn Jahren seinen Darlehensvertrag kündigen kann, wenn er beispielsweise eine Umschuldung vornehmen möchte.

Bonität

Bonität bezeichnet bei der Immobilien­finanzierung die Kreditwürdigkeit eines Darlehensnehmers. Sie gibt Auskunft darüber, inwieweit ein Darlehensnehmer in der Lage ist, seinen Zahlungsvereinbarungen nachzukommen und ein gewährtes Darlehen zurückzuzahlen. Für Darlehensgeber wie Banken ist die Einschätzung der Bonität wichtig, um zu entscheiden, in welcher Höhe und zu welchen Konditionen ein Darlehen zur Immobilien­finanzierung vergeben wird.

Beurteilung der Bonität bei der Immobilien­finanzierung

Die Kreditwürdigkeit eines Antragstellers einer Baufinanzierung wird mittels einer Bonitätsprüfung durch die angefragte Bank festgestellt. Diese Prüfung ist üblicher Bestandteil einer Immobilien­finanzierung. Dabei wird der Antragsteller zu Angaben über seine wirtschaftliche Situation aufgefordert, beispielsweise in Form von Einkommensnachweisen.

Zudem holen sich Banken über sogenannte Auskunfteien Informationen zur bisherigen Zahlungs- und Darlehenshistorie des Antragsstellers ein. In Deutschland ist die SCHUFA das bekannteste Unternehmen, das solche Auskünfte erteilt.

Gute Bonität als Voraussetzung für eine günstigere Baufinanzierung

Der so individuell ermittelte Bonitätsindex dient den Banken als Entscheidungsgrundlage bei ihrer Darlehensvergabe. Eine ausreichend gute Bonität ist dabei die Voraussetzung, dass der Kreditsuchende ein entsprechendes Darlehen zur Immobilien­finanzierung erhalten kann. Darüber hinaus hat sie Einfluss auf die Details der Baufinanzierung. Denn sowohl die gewährte Darlehenssumme als auch die vereinbarten Konditionen des Baukredits richten sich an der Kreditwürdigkeit des Antragstellers aus. So können in der Regel Personen mit einer besseren Bonität Darlehen zu günstigeren Konditionen abschließen als Anfrager mit einer schlechteren Kreditwürdigkeit.

Mehrere Faktoren zur Feststellung der Bonität

Für Bauherren und Immobilienkäufer ist es folglich sehr wichtig zu wissen, welche konkreten Angaben zur Beurteilung ihrer persönlichen Kreditwürdigkeit herangezogen werden.

Die exakte Berechnungsmethode des Bonitätsscore der SCHUFA ist ein gut gewahrtes Geschäftsgeheimnis. Doch einige der Einflussfaktoren bei der Bonitätsbeurteilung sind durchaus bekannt. Neben aktuellen Einnahmen und Ausgaben spielt das Rückzahlverhalten bei früheren Darlehens- oder Ratenkaufverträgen ebenso eine Rolle wie die vorherrschende Zahlungsmoral bei Versandbestellungen oder Mobilfunkverträgen. Auch die Anzahl an Girokonten und Kreditkarten fließen in die Berechnung ein.

DTW | Immobilien­finanzierung berät Sie im Rahmen der Baufinanzierung  natürlich auch gerne ausführlich zu allen Fragen der Kreditwürdigkeit und gibt hilfreiche Tipps, worauf Sie im Falle einer Bonitätsprüfung achten sollten.

Anschlussfinanzierung

Eine Anschlussfinanzierung bei der Immobilien­finanzierung ist meist dann nötig, wenn am Ende der Sollzinsbindung der Erstfinanzierung noch eine Restschuld besteht. Kann der Darlehensnehmer einer Baufinanzierung diese nicht durch Eigenmittel tilgen, muss er sich um eine zweite Anschlussfinanzierung mit neuer Sollzinsbindung kümmern.

Zwei Arten der Anschlussfinanzierung

Man unterscheidet grundsätzlich zwei Arten der Anschlussfinanzierung: Schließt der Darlehensnehmer sie bei seinem bisherigen Darlehensgeber ab, spricht man von Prolongation. Entscheidet er sich hingegen für einen Wechsel zu einem neuen Kreditanbieter, so ist dies eine Umschuldung. In jedem Fall sollte ein Darlehensnehmer bei seiner anstehenden Anschlussfinanzierung vor Vertragsabschluss verschiedene Kreditangebote samt allen Konditionen für die Immobilien­finanzierung vergleichen. Denn bereits geringe Unterschiede bei der Höhe des Bauzinses können zu beträchtlichen Kosteneinsparungen, die sich über die Jahre aufsummieren, führen.

Bei der Anschlussfinanzierung droht die Prolongationsfalle

Die Anschlussfinanzierung mit dem bisherigen Darlehensgeber zu vereinbaren, mag auf den ersten Blick die einfachste und bequemste Variante zu sein. Dennoch ist dabei Vorsicht geboten, da hier die sogenannte Prolongationsfalle droht. Häufig wird dem Darlehensgeber nämlich ein Prolongationsangebot unterbreitet, das nicht die besten Zinskonditionen enthält. Statt einfach den vorgelegten Darlehensvertrag zu unterzeichnen, ist es daher lohnenswert, sich mehrere Vergleichsangebote zur Baufinanzierung einzuholen. Baugeldvermittler sind hierbei eine gute Adresse, da sie mit verschiedenen Finanzierungspartnern zusammenarbeiten und deren Konditionen im Interesse ihrer Kunden vergleichen. Auf diese Weise können sie aus einem breiten Darlehensangebot dem Kreditsuchenden sehr günstige und individuell passende Immobilien­finanzierungen anbieten.

Die Umschuldung kann sich bei der Anschlussfinanzierung deutlich auszahlen

Nicht selten ist die Umschuldung bei einer Anschlussfinanzierung deutlich günstiger als eine Prolongation. Diese Möglichkeit kann man nicht nur nach dem Ablauf der Sollzinsbindung, sondern bereits davor in Betracht ziehen. Falls man bei seiner Erstfinanzierung ein Darlehen mit einer langen Sollzinsbindung vereinbart hat, besteht nach zehn Jahren das Sonderkündigungsrecht nach § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Sollte seit dem Abschluss der bisherigen Baufinanzierung das allgemeine Zinsniveau für Baugeld gesunken sein, kann die zeitnahe Umschuldung ein hohes Einsparpotential für die weitere Immobilien­finanzierung beinhalten.

Anschlussfinanzierung durch Forward-Darlehen frühzeitig abschließen

In Niedrigzinsphasen ist es zudem möglich, sich den günstigen Bauzins über ein Forward-Darlehen frühzeitig für die Anschlussfinanzierung sichern. Bis zu 60 Monate im Voraus ist ein Forward-Darlehen abschließbar. Besonders vorteilhaft ist diese Kreditform immer dann, wenn zu befürchten ist, dass in der Folgezeit die Zinssätze für die Immobilien­finanzierung steigen werden.

Wie sich ein Forward-Darlehen aktuell für Sie lohnen könnte, lässt sich übrigens sehr komfortabel mit dem Forward-Darlehen Rechner von DTW | Immobilien­finanzierung ermitteln. Ausführliche Hintergrundinformationen zu den Vorzügen eines Forward-Darlehens haben wir außerdem in diesem Blog-Artikel zusammengefasst. Selbstverständlich können Sie uns bei weitergehenden Fragen immer auch direkt ansprechen. Unsere DTW-Experten beraten Sie gerne zu allen Fragen der Baufinanzierung.

Kaufnebenkosten

Kaufnebenkosten nennt man bei einer Immobilien­finanzierung die Kosten, die beim Bau oder Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Zu diesen Nebenkosten zählen beispielsweise die Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten oder eventuelle Maklergebühren. Beim Abschluss einer Baufinanzierung ist es daher für Bauherren sehr wichtig, die Gesamtkosten im Blick zu behalten. Unter dem Strich müssen alle anfallenden Beträge aufgeführt werden, d.h. zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis für die Immobilie auch jede einzelne Position der Kaufnebenkosten. In der Regel sollten vorab Kaufnebenkosten in einer Höhe von etwa 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises veranschlagt werden.

Typische Kaufnebenkosten bei der Immobilien­finanzierung

Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklergebühren machen die größten Anteile bei den Kaufnebenkosten einer Baufinanzierung aus. Die Grunderwerbssteuer fällt unmittelbar beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie an. Bevor Bauherren am neuen Eigenheim jedoch tätig werden können, müssen sie noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, wofür wiederum Gebühren entstehen. Somit muss bereits vor dem ersten Spatenstich ein recht großer Betrag von den neuen Eigentümern geleistet werden, was man bei der Immobilien­finanzierung unbedingt einplanen sollte.

Gerade beim Hausbau können noch einige weitere Posten hinzukommen, wie beispielsweise Kosten für die Baugenehmigung, Grundstückserschließung oder die Bauherrenhaftpflichtversicherung. Einen detaillierten Überblick über die diversen Kaufnebenkosten hat Ihnen DTW| Immobilien­finanzierung übrigens in einem ausführlichen Hintergrundartikel zusammengestellt.

Einzelne Kaufnebenkosten variieren von Bundesland zu Bundesland

Bei der Kalkulationsplanung im Vorfeld einer Baufinanzierung erweist sich zudem als erschwerend, dass insbesondere die Kosten für behördliche Verfahren von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ausfallen. So liegt beispielsweise die Grunderwerbssteuer zwischen 3,5 Prozent (in Bayern, Sachsen) und 6,5 Prozent des Kaufpreises (in einigen anderen Bundesländern). Ebenso wenig sind die Sätze für die Notar- und Grundbuchkosten bundesweit einheitlich geregelt. Es bedarf einer ziemlich großen Eigeninitiative des Bauherren, um die entstehenden Nebenkosten für das eigene Vorhaben zusammenzutragen.

Kaufnebenkosten werden häufig beim  Finanzierungsplan unterschätzt

Gerade in Zeiten günstiger Bauzinsen geraten die Kaufnebenkosten bei der Baufinanzierung leicht aus den Augen. Wer sie nicht ausreichend miteinkalkuliert, muss unter Umständen teuer nachfinanzieren oder einzelne Maßnahmen am Eigenheim zeitlich nach hinten verschieben. Um von vorne herein die Baufinanzierung auf ein solides Fundament zu stellen, beraten die DTW-Experten Kreditsuchende ausführlich über alle Nebenkosten. Außerdem können Sie sich mit Hilfe des Notar- und Grundbuchrechners der DTW | Immobilien­finanzierung anfallende Zusatzkosten für Ihr Vorhaben sehr komfortabel berechnen lassen.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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