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LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovision
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NachrangfinanzierungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahme­entschädigungNiedrigenergiehausNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückzahlungsrate
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SachwertSchätzgebührenSchätzungSchufaSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSondertilgung
T
TeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUmschuldung
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VerkaufswertVerkehrswertVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlast
W
Werbungskosten bei der ImmobilienfinanzierungWertgutachtenWohnfläche
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Öffentliche Förderung des Wohnungsbaus

Die öffentliche Hand fördert den Bau und Erwerb von Wohneigentum mit vielfältigen Programmen und vergünstigten Baudarlehen zur Immobilien­finanzierung. Das soll zum einen dem derzeit akuten Wohnungsmangel abhelfen. Zum anderen ist Wohneigentum eine wichtige Alters-Absicherung, die der Staat fördern will. Öffentliche Förderung gibt es von Bund, Ländern und Gemeinden. Für die Immobilien­finanzierung zählen diese Fördermittel in manchen Fällen als Eigenkapital. Die ist ein wichtiger Baustein für attraktive Zinskonditionen beim Baugeld.

Öffentliche Förderung als Teil der Immobilien­finanzierung

Eine sehr umfangreiche Suchmöglichkeit nach Fördermitteln des Bundes, der Länder und der EU stellt die Förderdatenbank des Bundeswirtschaftsministeriums zur Verfügung. Die öffentliche Förderung bestehen aus Zuschüssen, Garantien, Darlehen oder Bürgschaften. Für die Immobilien­finanzierung spielt öffentliche Förderung bei Baudarlehen die größte Rolle. Eine grobe Übersicht:

Bund:

Der Bund fördert den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum, energieeffizientes Bauen und Sanieren sowie altersgerechtes Umbauen. Dies geschieht vor allem mit Darlehen zur Immobilien­finanzierungen zu besonders günstigen Konditionen. Finanzierungspartner ist jeweils die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW genannt. Für eine selbstgenutzte Immobilie werden beispielsweise KfW Darlehen bis zu 50.000 € mit 100 % Auszahlung vergeben. Die Bank, die das Darlehen der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung zur Verfügung stellt, wickelt üblicherweise auch die Förderdarlehen der KfW ab.

Für eine Immobilien­finanzierung mit KfW-Förderdarlehen müssen bestimmte Voraussetzungen seitens der Darlehensnehmer und der Wohnimmobilie gegeben sein.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung: Lassen Sie sich individuell von uns beraten und nutzen Sie den KfW-Tilgungsrechner.

Länder:

Auch die Bundesländer bieten eine öffentliche Förderung für den Bau oder den Erwerb von Immobilien an. Die öffentliche Förderung fällt in den Ländern jeweils unterschiedlich aus und ändern sich oft jährlich. Über die aktuellen Programme informieren die erwähnte  Förderdatenbank und die Landes-Bauministerien bzw. die beauftragten Geldinstitute. Die Vergabe der Fördermittel ist an bestimmte persönliche Konstellationen und Immobilienarten geknüpft. Gefördert werden meist kinderreiche Familien und Schwerbehinderte unterhalb einer gewissen Einkommensgrenze und mit einem Mindest-Eigenkapital. Der Personenkreis für eine öffentliche Förderung  bei der Immobilien­finanzierung ist daher eher klein. Und: Einen Rechtsanspruch auf die öffentliche Förderung gibt es nicht.

Öffentliche Förderung in Kombination

Gemeinden:

Zusätzlich zu den Bundes- und Landesförderungen gibt es in einigen Städten kommunale Förderprogramme. Sie sind sehr divers und reichen von der Förderung ländlicher Räume bis zum Ausbau von Dachstühlen. Eine Suchmöglichkeit bietet die „Aktion Pro Eigenheim„.

Die meisten Fördermittel für die Immobilien­finanzierung können miteinander kombiniert werden. Der Darlehensnehmer kann also einen KfW-Kredit in Anspruch nehmen und zusätzlich die Fördermittel oder Darlehen des Bundeslandes und seiner Kommune.

Objekt

Ein Objekt benennt in der Kaufmannssprache etwas, was mit einem bestimmten Wert angeboten oder verkauft wird. Das Objekt ist Gegenstand eines Geschäfts, eines Kaufvertrages, zum Beispiel bei der Baufinanzierung ein Grundstück, Haus oder Ähnliches. Bei der Immobilien­finanzierung bezeichnet es ein Grundstück oder Gebäude(teil), das mit einem Baudarlehen finanziert werden soll.

Bei einem Gebäude oder einer Wohnung gehören alle vorhandenen Bestandteile zum Objekt. Dazu zählen beispielsweise Garage, Garten, Grund und Boden, Zufahrtsrechte und -wege, gemeinsam zu nutzende Räume, Möblierung, laufende vertragliche Verpflichtungen etc. Das Grundbuch definiert die konkreten Bestandteile. Auch der Kaufvertrag erwähnt alle Bestandteile des Objektes explizit oder verweist auf die Definitionen im Grundbuch. Ebenso muss der Umgang mit den laufenden Mietverhältnissen des Objektes immer im notariellen Kaufvertrag geregelt werden. Ein etwaiger bestehender Mietvertrag gehört insofern auch zum Objekt, da der Käufer in sämtliche Rechten und Pflichten des Mietvertrags eintritt.

Das Objekt und was dazu gehört

Der Begriff Objekt bedeutet zunächst Sache oder Gegenstand. Davon hat sich der Begriff im Zusammenhang mit Immobilien­finanzierung etwas entfernt und meint hier das Gebäude oder das Grundstück als Gegenstand der Finanzierung.

Übrigens: Immobilien unterliegen wegen ihrer Unbeweglichkeit beim Kauf anderen Bedingungen als bewegliche Güter. Drei Schritte müssen beim Erwerb bzw. Verkauf eingehalten werden: Es muss ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen werden; es muss eine dingliche Einigung über den Eigentumsübergang getroffen werden (Auflassung); der neue Eigentümer muss im Grundbuch eingetragen werden. Kaufvertrag und Grundbucheintrag müssen jeweils dem Darlehensgeber nachgewiesen werden.

Der Begriff wird oft gleichbedeutend mit dem Begriff Immobilie verwendet. Es gibt jedoch kleine Unterschiede in der Verwendung der beiden Begriffe. Von Objekt wird oft dann gesprochen, wenn sich eine Immobilie im Verkaufs-/Kaufprozess befindet, vermietet wird oder anderweitig Gegenstand einer wirtschaftlichen Transformation ist. Folgerichtig bezeichnen Immobilienfinanzierer, Makler, Behörden eine Immobilie als Objekt, wenn sie gerade damit „handeln“. Von Immobilie wird hingegen eher dann gesprochen, wenn es um die Beschreibung eines Sachverhaltes geht.

Haben Sie noch Fragen? Dann nutzen Sie die kostenfreie und unverbindliche Service-Hotline. Profitieren Sie von der individuellen Beratung zum Thema Baufinanzierung von DTW | Immobilien­finanzierung.

Festdarlehen

Ein Festdarlehen ist ein so genanntes endfälliges Darlehen.  Anders als bei Tilgungsdarlehen wie dem Annuitätendarlehen wird hier die Baufinanzierung zunächst nicht getilgt. Erst zum Ende der Darlehenslaufzeit wird die gesamte Summe der Immobilien­finanzierung in einem Betrag zurückgezahlt. Der Darlehensnehmer bezahlt lediglich die Zinsen seines Baudarlehens in monatlichen Raten.

Festdarlehen – Immobilien­finanzierung ohne Tilgung

Der Darlehensnehmer muss dafür sorgen, dass er die Darlehenssumme zum Ende der Immobilien­finanzierung zur Verfügung hat. Dazu kann ein Bausparvertrag herangezogen werden, eine versprochene Erbschaft, der Verkauf von Vermögenswerten, ein Fonds-Sparplan, eine Lebensversicherung etc. Oft tritt der Darlehensnehmer Ansprüche aus einer Lebensversicherung an seinen Darlehensgeber ab. Die Laufzeiten der Immobilien­finanzierung muss mit der Laufzeit des geplanten Tilgungsersatzes übereinstimmen. Ein Mindestbetrag der anzusparenden Summe ist Bestandteil des Darlehensvertrages.

Wenn sich die Anlage, die die Tilgung ansparen soll, positiv entwickelt, kann es zu einem Vermögensüberschuss kommen. Die Realität kann jedoch auch anders aussehen. Durch zum Beispiel sinkende Zinsen besteht die Gefahr, dass die tatsächlich ausbezahlte Summe aus einer Lebensversicherung nicht ausreicht, um das endfällige Darlehen zu decken. Der Darlehensnehmer sollte hierfür Vorkehrungen treffen.

Höhere Zinsbelastung bei der Immobilien­finanzierung

Die Höhe der Zinszahlungen bleibt für die gesamte Laufzeit gleich, da sich die Darlehenssumme nicht ändert. Deshalb ist ein endfälliges Darlehen mit höheren Zinskosten verbunden als ein Annuitätendarlehen. Ein Beispiel: Für ein Baudarlehen über 100.000 € über fünf Jahre mit fünf Prozent Zinsen muss der Darlehensnehmer

  • bei einem Annuitätendarlehen 115.488 € und
  • für ein Festdarlehen 125.000 €

bezahlen.

Die meisten Bauherren entscheiden sich aus diesem Grunde für ein Tilgungsdarlehen. Es gibt jedoch einige Situationen, die für ein Festdarlehen sprechen können:

  • Ein Festdarlehen kann sich steuerlich für die Baufinanzierung bei vermieteten Immobilien lohnen. Denn die geleisteten Zinszahlungen sind bei Vermietungen von der Steuer absetzbar. Je höher die Zinsaufwand, desto höher die Steuerersparnis.
  • Wer das Kapital aus einem bestehenden Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung für eine Immobilien­finanzierung nutzen möchte, würde einen Verlust erleiden, wenn er die entsprechenden Verträge für die Gewinnung von Eigenkapital auflösen würde. Ein Festdarlehen bietet in diesem Fall eine gute Alternative. Das angesparte Kapital kann zum Ende der Verträge für die Tilgung der Immobilien­finanzierung verwendet werden.

Sondertilgungen sind beim Festdarlehen mit festem Zinssatz nur dann möglich, wenn die Vertragspartner dies vertraglich vereinbaren.

Notarbestätigung

In der Notarbestätigung attestiert der Notar dem Darlehensgeber einer Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung schriftlich, dass einer Eintragung der 
Grundschuld an einer gewünschten Rangstelle keine anderen Anträge oder Einträge beim Grundbuch entgegenstehen. Man spricht auch von Rang­bescheinigung, Rangattest oder Rang­garantie. Die Notarbestätigung garantiert dem Darlehensgeber die Rechtmäßigkeit des zu erwartenden Grundbucheintrags. Bei der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung ermöglicht die Notarbestätigung ferner die Auszahlung eines Darlehens, bevor die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch vorgenommen wurde.

Immobilien­finanzierung: vorzeitige Auszahlung via Notarbestätigung

Immobiliendarlehen werden in der Regel erst dann ausgezahlt, wenn dem Darlehensgeber die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch nachgewiesen wurde. Die Eintragung in das Grundbuch kann jedoch mitunter Wochen und Monate dauern, da die Grundbuchämter dafür eine gewisse Zeit brauchen. Der Darlehensgeber der Immobilien­finanzierung akzeptiert die Notarbestätigung als dem Grundbucheintrag gleichwertig. Sobald ihr das Notardokument vorliegt, zahlt sie die Darlehenssummen an den Darlehensnehmer aus.

Dafür muss der Notar die Sachlage der fraglichen Immobilie im Grundbuch gründlich prüfen. Er prüft, ob die Voraussetzungen für seine Bestellung der Grundschuld gegeben sind, insbesondere, ob vorherige Grundpfandrechte gelöscht sind, ob neue Anträge vorliegen und ob das von ihm beantragte Grundpfandrecht die vereinbarte Rangstelle im Grundbuch erhält. Mit der Notarbestätigung teilt er dem Darlehensgeber mit, dass er einen Antrag auf Eintragung des Grundpfandrechts beim Grundbuchamt eingereicht hat.

Das geht üblicherweise recht schnell: Sobald der Notar Grundbucheinsicht genommen hat, kann er die Bestätigung sofort verfassen. Wenn noch weitere Rechte eingetragen sind und der Notar einen Rangrücktritt anfordern muss, kann es länger dauern .

Die Notarbestätigung entfaltet keinen Urkundencharakter. Sie bleibt Privaturkunde des Notars und stellt eine rechtsgutachterliche Beratung des Notars dar. Sie ist kostenpflichtig und muss stets schriftlich erfolgen.

Sollte die Grundschuld später die angestrebte Rangstelle im Grundbuch nicht erreichen, so haftet der Notar qua Amtshaftung. Er muss dem Darlehensgeber der Baufinanzierung den Schaden ersetzen, der im Falle einer Zwangsversteigerung durch die falsche Rangstelle der Grundbucheintragung entsteht.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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