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ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Volltilgerdarlehen

Ein Volltilgerdarlehen ist eine spezielle Art des Annuitätendarlehens bei der Baufinanzierung. Bei „klassischen“ Annuitätendarlehen wird die Sollzinsbindung häufig nicht über den gesamten Zeitraum der Immobilien­finanzierung abgeschlossen. In den meisten Fällen besteht nach Ablauf der Sollzinsbindung eine Restschuld, für die eine Anschlussfinanzierung notwendig ist.

Im Unterschied dazu sind bei Volltilgerdarlehen die Sollzinsbindung und die Vertragslaufzeit der Immobilien­finanzierung identisch. Der Darlehensbetrag ist am Ende der Zinsbindung vollständig zurückbezahlt und es besteht keine Restschuld für den Darlehensnehmer.

Volltilgerdarlehen – eine feste Rate bis zur Schuldenfreiheit

Wie bei allen Annuitätendarlehen zeichnen sich auch Volltilgerdarlehen durch eine konstante monatliche Rate aus. Sie setzt sich aus dem Tilgungsanteil und dem Zinsanteil zusammen. Die Höhe der Tilgungsrate wird dann so festgesetzt, dass das Darlehen zum Ende der Sollzinsbindung komplett getilgt ist.

Das bringt mehrere Vorteile für den Immobilienkäufer oder Bauherren mit sich. An erster Stelle bieten Volltilgerdarlehen eine absolute Zinssicherheit, da die Immobilien­finanzierung mit nur einer Finanzierungsrunde abgeschlossen ist. Für den Bauherren besteht also kein Risiko im Hinblick auf mögliche zukünftige Zinsänderungen. Ebenso entfällt selbstverständlich die Notwendigkeit des Neuverhandelns oder Auswählens einer Anschlussfinanzierung.

Diese Form der Immobilienfinanizierung gewährleistet somit eine maximale Planungssicherheit. Denn die monatlichen Belastungen und der genaue Zeitpunkt bis zur vollständiger Abbezahlung der Immobilie sind bereits vorab festgelegt.

Hohe Tilgungsraten und geringe Anpassungsfähigkeit über die Laufzeit

Die Kehrseite der Medaille bei Volltilgerdarlehen liegt in den relativ hohen Tilgungsraten: Damit der gesamte Kaufpreis in einer einzigen Finanzierungsrunde zurückbezahlt werden kann, ist in der Regel einer höherer Tilgungssatz im Vergleich zu „klassischen“ Annuitätendarlehen notwendig. Die daraus resultierenden hohen monatlichen Raten müssen entsprechend über viele Jahre in das Haushaltsbudget einkalkuliert werden.

Außerdem sind Volltilgerdarlehen häufig recht unflexibel. Viele eröffnen die Möglichkeiten zur Sondertilgung, Tilgungsaussetzung oder zu anderen Änderungen der ursprünglichen Konditionen. Gerade das Recht auf Sondertilgungen kann für Darlehensnehmer allerdings sehr interessant sein. Im Falle einer Erbschaft, zum Beispiel, kann man eine größere Summe außerhalb der regulären Ratenzahlung zurückzahlen und damit in der Folge Zinsen sparen.

Und sollte man nach einer gewissen Zeit doch den Wunsch hegen, auf eine andere Darlehensform umzusteigen, dann gilt: Auch bei  Volltilgerdarlehensverträgen besteht gemäß § 489 ein Sonderkündigungsrecht zehn Jahre nach der Vollauszahlung der Darlehenssumme.

In Niedrigzinsphasen sind Volltilgerdarlehen eine interessante Finanzierungsvariante

Volltilgerdarlehen sind insbesondere in Zeiten von niedrigen Zinsen attraktiv, weil die geringeren Zinsbelastungen zu monatlich niedrigeren Raten führen. So können auch Bauherren von ihnen profitieren, für die diese Form der Baufinanzierung ansonsten eventuell nicht in Frage käme. Auch bei der Anschlussfinanzierung können Volltilgerdarlehen sehr interessant sein.  Denn dann ist man als Bauherr oder Immobilienkäufer zumindest nach der zweiten Finanzierungsrunde komplett schuldenfrei.

 

Forward-Aufschlag

Forward-Aufschlag nennt man beim Forward-Darlehen den geringen Zinsaufschlag, der vom Kreditgeber monatlich für die Vorlaufwartezeit auf die Auszahlung der Darlehenssumme verlangt wird. Bis zu 66 Monate im Voraus kann ein Forward-Darlehen abgeschlossen werden, zum Beispiel bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung für die Immobilien­finanzierung. Die Kreditsumme erhält der Darlehensnehmer erst zu dem festgelegten Termin in der Zukunft. Diese erhält er zum gegenwärtigen, vertraglich festgeschriebenen Zinssatz, selbst wenn in der Zwischenzeit allgemein die Bauzinsen gestiegen sein sollten. Auf diese Weise bietet das Forward-Darlehen eine attraktive Möglichkeit zur Absicherung vor künftig steigenden Zinsen. Insbesondere lohnt sich das Forward-Darlehen, wenn sich die Bauzinsen auf einem niedrigen Niveau bewegen. Zugleich verspricht es dem Darlehensnehmer eine früh- und langzeitige Planungssicherheit.

Bei steigenden Zinsen amortisiert sich der Forward-Aufschlag rasch

In der Zeit zwischen der Vertragsunterzeichnung eines Forward-Darlehens und der Auszahlung der Kreditsumme, der „Forward-Periode“, berechnen die Darlehensanbieter den zusätzlichen Forward-Aufschlag in Höhe von rund 0,01 und 0,04 Prozentpunkten monatlich. Das bedeutet für den Darlehensnehmer, dass sich der vertraglich festgehaltene Zinssatz des Forward-Darlehens pro Monat Wartezeit auf die Auszahlung um eben diesen geringen Forward-Aufschlag erhöht.

Doch die quasi „Aufstockung“ des Zinssatz durch den Forward-Aufschlag beim Forward-Darlehen kann sich rasch amortisieren. Denn diese Darlehensform besitzt in vielen Fällen ein hohes Einsparpotential gegenüber alternativen Formen der Anschlussfinanzierung. Die entsprechende Rechnung lässt sich leicht aufmachen. Wer zum Beispiel heute zu den immer noch sehr geringen Baugeldzinsen ein Forward-Darlehen mit einer Forward-Periode von – sagen wir einmal – drei Jahren abschließt, der kann bei in dieser Zeit eventuell sogar kräftig gestiegenen Zinsen, die folglich deutlich über dem Forward-Aufschlag liegen, mehrere Tausend Euro bei seiner Immobilien­finanzierung sparen.

Als pauschale Faustregegel darf man festhalten. Je niedriger die aktuellen Zinsen stehen und je höher sie in den darauffolgenden Monaten ansteigen werden, desto lohnender ist der frühzeitige Abschluss eines Forward-Darlehen, trotz des hinzukommenden Forward-Aufschlags.

Vertragliche Zeiten ohne Forward-Aufschlag

Für wen ein Forward-Darlehen bei der Immobilien­finanzierung in Frage kommt, sollte in jedem Fall die Angebote über einen Baugeldvermittler vergleichen. Nicht nur bei der Höhe des Forward-Aufschlags gibt es Unterschiede, sondern auch bei offerierten Fristen für einen Zeitraum ohne Forward-Aufschlag. Denn viele Darlehensverträge sehen vor, dass bei kürzeren Forward-Perioden von einem Jahr oder weniger gar keine Forward-Aufschläge berechnet werden. Einige Finanzierungsgeber bieten sogar Aktionen mit bis zu 48 Monaten ohne Forward-Aufschlag bei einer Anschlussfinanzierung.

Der Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:

Wir informieren Sie gerne über alle Optionen und Details des Forward-Darlehens inklusive Forward-Aufschlag. Sie können uns anrufen, uns eine E-Mail schreiben oder auch sehr komfortabel unsere Online-Voranfrage ausfüllen, die für Sie völlig kostenfrei und unverbindlich ist. In Kürze erhalten Sie dann von DTW | Immobilien­finanzierung ein Angebotsvorschlag für Ihr Forward-Darlehen mit Niedrigzins-Garantie. Vorab ermittelt Ihnen auch unser Forward-Darlehen Rechner ein aussagekräftiges Ergebnis. Aus dem Ergebnis des Baugeldrechners können Sie ablesen, wie günstig Ihre Anschlussfinanzierung mit einem Forward-Darlehen aussehen könnte.

Beleihungsgrenze

Bei einer Immobilien­finanzierung wollen oder dürfen die Darlehensgeber Sicherheiten des Immobilienkäufers oder Bauherren nur bis zu der sogenannten „Beleihungsgrenze“ beleihen. Als Sicherheiten für das Baudarlehen können zum Beispiel Immobilien, Grundstücke, Wertpapiere, Lebensversicherungen und bewegliche Gegenstände von Wert dienen. Allerdings beleihen die Darlehensgeber diese Sicherheiten nur im seltenen Ausnahmefall zu 100 Prozent ihres Verkaufswertes, der zuvor als Beleihungswert von den Kreditgebern errechnet und im Einzelnen festgehalten wird; die Regel ist die Beleihung von Sicherheiten zu einem geringeren Prozentsatz, der eben die Beleihungsgrenze bei einer Baufinanzierung markiert.

Gesetzliche Vorgaben für Beleihungsgrenzen

Viele Darlehensgeber müssen sich entsprechend ihren satzungsmäßigen Vorschriften und gesetzlichen Bestimmungen an festgelegte Beleihungsgrenzen halten. Die Beleihung über dem jeweiligen prozentualen Wertanteil einer Sicherheit ist ihnen nicht gestattet. Für unterschiedliche Darlehensgeber gelten unterschiedliche Beleihungsgrenzen: Die von Geschäftsbanken, Volks- und Raiffeisenbanken sowie Bauparkassen liegen im Regelfall bei 80 Prozent des Beleihungswertes (§ 7 I BausparkassenG). Pfandbriefbanken hingegen beleihen Baugeld mit nur 60 Prozent (§ 14 PfandBG).

Einige Sicherheiten fallen aus den gesetzlichen Regelungen heraus. So gibt es zum Beispiel bei Lebensversicherungen, Wertpapieren und dergleichen keine rechtlichen Vorgaben. Über die gängigen Beleihungsgrenzen von etwa 40 bis 60 Prozent bei jenen Sicherheiten entscheiden die einzelnen Darlehensgeber selbst nach ihren eigenen Risikoeinschätzungen.

Berechnung von Beleihungswert und Beleihungsgrenze

Die Risikobewertung ist immer Teil der Ermittlung des Beleihungswerts eines Objekts, das als Sicherheit bei der Immobilien­finanzierung herangezogen werden soll. Er orientiert sich grob gesagt am Marktwert, zu dem sich das Objekt jederzeit problemlos verkaufen ließe. Gleichzeitig berücksichtigt er potentielle Wertschwankungen, wofür meistens ein Risikoabschlag von 10 bis 30 Prozent des Kaufpreises erfolgt. Der einzeln festgelegte Beleihungswert korreliert als rechnerische Grundlage jeweils mit der entsprechenden Beleihungsgrenze und beide beeinflussen gemeinsam die Höhe der Darlehenssumme bei der Immobilien­finanzierung.

Baufinanzierung über der Beleihungsgrenze

Der bereits oben angesprochen Ausnahmefall einer hundertprozentigen Beleihung von Objekten ist nur dann möglich, wenn der Darlehensnehmer hohe Sicherheiten sowie ein sicheres und stattliches Einkommen vorweisen kann. Allerdings muss man bei Baufinanzierungen über der eigentlich festgelegten Beleihungsgrenze dann in der Regel auch mit einem erhöhten Bauzins rechnen.

Doch üblicherweise werden Baudarlehen zur Immobilien­finanzierung nur unter der jeweiligen Beleihungsgrenze vergeben. Innerhalb dieser Grenze werden sie 1a-Hypothekendarlehen genannt und das im Grundbuch eingetragene erstrangige Grundpfandrecht sichert dabei das Baugeld ab. Sollte der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen, wird letztlich die Forderung des Darlehensgebers durch die Pfändung beglichen.

Als 1b-Hypothekendarlehen werden zusätzliche Immobilienkredite bezeichnet, die Darlehensgeber in Einzelfällen vergeben, wenn ein Darlehensnehmer mit einem Baudarlehen allein nicht auskommt und weitere Mittel zur Baufinanzierung benötigt.

Auch für diese 1b-Hypothekendarlehen verlangen die Kreditanbieter normalerweise höhere Zinssätze. Ins Grundbuch werden sie als zweitrangiges Grundpfandrecht eingetragen.

Der Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:

Höherer Zinssätze kann man durch einen größeren Eigenkapitalanteil bei seiner Baufinanzierung vermeiden. Wie hoch die Bauzinsen je nach unterschiedlichen individuellen Voraussetzungen ausfallen, ermittelt Ihnen ganz komfortabel unser Zinsrechner. Nach der Eingabe der wichtigsten Eckdaten zeigt er Ihnen, welchen Einfluss jeweils die diversen Faktoren auf Ihre Immobilien­finanzierung mit dem entsprechenden Zinssatz haben können.

Bereitstellungszinsen

Bereitstellungszinsen bei einer Immobilien­finanzierung sind streng genommen keine Zinsen – weder rechtlich noch steuerlich –, da sie nicht der Finanzierung der Immobilie dienen, sondern der Beschaffung des Geldes durch die Banken. Und hierfür erheben sie korrekterweise gesagt eine „Gebühr“, die manchmal auch Bereitstellungsprovision genannt wird. Immer dann, wenn der Bauherr oder Immobilienkäufer die Kreditsumme seiner Immobilien­finanzierung ab einem bestimmten Zeitpunkt nicht ganz oder teilweise abgerufen hat, verlangen die Darlehensgeber jene Gebühr quasi für die Nichtnutzung des Baudarlehens. Denn sie müssen in der Zeit der Bereitstellung des Geldes für den Darlehensnehmer selbst Zinsen für die Refinanzierung der entsprechenden Immobilien­finanzierung zahlen und können zugleich keine Zinseinnahmen erwirtschaften. Als Ausgleich berechnen sie daher ihren Kreditkunden die gebührenhaften Bereitstellungszinsen bei Verzögerungen des Termins, der für die Gesamt- oder jeweilige Teilauszahlung des Baudarlehens vertraglich vereinbart war.

Zweckgebundene Auszahlungen bei der Immobilien­finanzierung

Gründe für solche Verzögerungen gibt es viele und sie kommen daher auch nicht selten vor. Zum Beispiel ist es möglich, dass der Kauf einer Immobilie erst verspätet abgewickelt werden kann oder dass Baufortschritte bei einem Neubau etwa durch die schlechte Witterung ins Stocken geraten. In diesen und vergleichbaren Fällen kann der Darlehensnehmer nicht einfach das Geld seiner Immobilien­finanzierung zum eigentlich im Vertrag vereinbarten Termin, sondern nur verspätet abrufen. Denn Immobilien­finanzierungen sind immer zweckgebunden, weshalb auch häufig Auszahlungen direkt an den Verkäufer geleistet werden. Aus diesem Grund kann der Kreditnehmer einen Auszahlungsbetrag seines Baudarlehens nicht auf seinem Konto zwischenlagern, um ihn später an den Immobilienverkäufer oder an den Bauunternehmer zu überweisen. Ihm bleibt nur die Variante, die Auszahlung zeitlich zu verschieben und die damit verbundenen Bereitstellungszinsen zu zahlen.

Bereitstellungszinsen verteuern sich verzögernde Bauvorhaben

Auf diese Mehrkosten bei der Immobilien­finanzierung durch die Bereitstellungszinsen sollten sich insbesondere Bauherren eines Neubaus im Vorfeld einer Baufinanzierung einstellen. Die entsprechenden Punkte kann der Baugeldvermittler im Kreditvertrag mit dem Darlehensgeber in angemessener Weise vereinbaren. Je länger das Bauvorhaben voraussichtlich dauern wird, desto wahrscheinlicher sind trotz bester Planungen Abweichungen vom anvisierten Zeitplan der einzelnen Baufortschritte. Das Erreichen der einzelnen Baufortschritte ist jeweils die Voraussetzung, dass der Darlehensgeber einer Immobilien­finanzierung die entsprechende Rate auszahlt. Diese grundsätzlich sukzessive Auszahlung der Raten kann über Monate oder Jahre erfolgen. Und jedes Mal fallen beim verspäteten Abrufen des Geldes Bereitstellungszinsen an, was bei langwierigen Bauvorhaben zu einer spürbaren Verteuerung führen kann.

Höhe der Bereitstellungszinsen bei Baufinanzierungen

Die Bereitstellungszinsen bei Immobilien­finanzierung sind relativ hoch. Üblich sind 0,25 Prozent der Kaufsumme pro Monat beziehungsweise drei Prozent pro Jahr. Das bedeutet, dass beispielsweise bei einer Darlehenssumme von 250.000,- Euro zusätzlich 7.500,- Euro für die Bereitstellungszinsen bei einer Verzögerung um ein Jahr fällig würden.

Unterschiedliche Fristen ohne Bereitstellungszinsen

Vertraglich werden von den Darlehensgebern zumeist Fristen von sechs bis zwölf Monaten ohne Bereitstellungszinsen bei der Immobilien­finanzierung eingeräumt. Aber einige Angebote enthalten auch nur kostenfreie Fristen von einem Monat. Andere Darlehensgeber gewähren von vornherein sogar Zeiträume bis zu 18 Monaten. Wichtig zu wissen ist, dass die Konditionen zu den Bereitstellungszinsen immer durch eine vertragliche Vereinbarung festgelegt werden. Das bedeutet, dass es bei der einzelnen Baufinanzierung durchaus einen Verhandlungsspielraum geben kann. Als Kreditsuchender sollte man daher schon vor dem ersten Beratungstermin mit dem Finanzierungsanbieter einen möglichst akkuraten und realistischen Zeitplan für den Immobilienkauf oder das Bauvorhaben entwickelt haben. Werden eventuelle Verzögerungen schon im Vorfeld als wahrscheinlich eingeschätzt, sollte das frühzeitig in der Beratung angesprochen werden.

Vertragliche Vereinbarungen können Geld sparen

Eine möglichst lange Zeit ohne Bereitstellungszinsen im Darlehensvertrag ist grundsätzlich im Interesse des Darlehensnehmers. Bauherren eines Neubaus mit allen Eventualitäten potentieller Verzögerungen beim Baufortschritt sollten bei ihrer Immobilien­finanzierung nachvollziehbarerweise auf diesen Vertragspunkt sehr großen Wert legen. Auch für Käufer von Bestandsimmobilien sind vorausschauende Vertragsverhandlungen bei den bereitstellungszinsfreien Fristen sinnvoll. Diese bereitstellungszinsfreie Zeit bedeutet einen mehrkostenfreien Spielraum für den Immobilienkauftermin. So sollte denn auch der Darlehensvertrag erst dann unterzeichnet werden, wenn der Immobilienkauf innerhalb der vereinbarten Frist ohne Bereitstellungszinsen über die Bühne gehen kann.

Zwei Arten von Bereitstellungszinsen

Man unterscheidet in den Darlehensverträgen übrigens zwei Arten von Bereitstellungszinsen. Fallen sie für die gesamte Kreditsumme an, spricht man von einem nicht anrechenbaren Zins. Bei Baudarlehen mit sukzessiver Ratenauszahlung nennt man sie anrechenbare Bereitstellungszinsen. Sie werden auf die noch verbliebene Restsumme des Darlehens, die bis zum jeweiligen Zeitpunkt noch nicht ausgezahlt ist, angerechnet.

Bereitstellungszinsfreie Fristen für die Anschlussfinanzierung nutzen

Sollte eine Anschlussfinanzierung anstehen, können Darlehensnehmer die Frist ohne Bereitstellungszinsen für die „Reservierung“ niedriger Zinsen nutzen. Hierbei schließen sie schon vor Ablauf ihres laufenden Darlehensvertrags einen neuen Vertrag ab. Das Ende des bisherigen Darlehensvertrags fällt in die bereitstellungszinsfreie Frist des neuen Kreditvertrags. Diese Art der Anschlussfinanzierung nennt man auch „unechtes Forward-Darlehen“, ist gegenüber einem echten Forward-Darlehen aber nicht in jedem Fall günstiger. Im Gegenteil: das echte Forward-Darlehen bietet einem im Hinblick auf einen frühzeitigen Abschluss der Anschlussfinanzierung weit mehr Optionen. So können sie bis zu 60 Monate im Voraus abgeschlossen werden. Auf diese Weise lassen sich je nach aktuellem Zinsstand und weiterem Zinsverlauf niedrige Zinsen für die Zukunft sichern.

Der Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:

Informieren Sie sich bei uns über die günstigen Konditionen eines Forward-Darlehens. Unser Baufinanzierungsrechner Forward-Darlehen ermöglicht Ihnen zudem die einfache Berechnung aller relevanten Daten und Fakten. Falls Sie weitere Fragen haben, beraten Sie unsere DTW-Experten gerne ausführlich und individuell über die interessanten Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung durch ein Forward-Darlehen.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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