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VerkaufswertVerkehrswertVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorlast
W
Werbungskosten bei der ImmobilienfinanzierungWertgutachtenWohnfläche
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ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

KfW-Haus

Ein KfW-Haus (kurz für KfW-Effizienzhaus) ist ein Wohngebäude, das bestimmte Energiestandards erfüllt. Werden bei einem Neubau oder Kauf einer Immobilie diese energetischen Kriterien erreicht, bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) eine finanzielle Förderung durch zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse bei der Immobilien­finanzierung an. Auch bei Sanierungsmaßnahmen einer Bestandsimmobilie können Immobilienbesitzer die staatliche Unterstützung durch die KFW bei der Immobilien­finanzierung beantragen, sofern durch die Renovierung einer der verschiedenen Energiestandards eines KFW-Effizienzhauses erreicht wird.

Das KfW-Haus gibt es in mehreren Effizienz-Stufen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau hat den Begriff „Effizienzhaus“ für Gebäude eingeführt, die aufgrund ihrer Bauweise oder technischen Anlagen energieeffizienter sind als die geltenden gesetzlichen Bestimmungen der „Energieeinsparverordnung“ (EnEV). Verglichen wird ein neues oder bestehendes Wohnhaus mit einem Referenzgebäude, das exakt die Standards des Gesetzgebers im Bereich Primärenergie und Transmissionswärmeverlust einhält. Durch diesen Abgleich mit dem Referenzgebäude resultieren die verschiedenen KFW-Haus-Einstufungen mit jeweils einer Kennzahl. Diese beschreibt, in welchem Umfang die energetischen Vorgaben der EnEV erfüllt oder unterschritten werden. Mit der numerischen Ergänzung 100 ist es ein Gebäude, das genau der Energieeinsparverordnung entspricht (Referenzgebäude). Konkret bedeutet dies, dass ein KfW-Haus 55 nur 55 Prozent der Energie des Referenzgebäudes benötigt. Ein KfW-Effizienzhaus 40 sogar nur 40 Prozent.

Beim KfW-Haus gilt: Je kleiner die Kennzahl, desto höher die finanzielle Förderung der KfW

Bei einem Neubau fördert die KFW bei der Immobilien­finanzierung die Standards KfW-Haus 55, 40 und  40 plus. Bei letzterem müssen zusätzliche technische Anlagen etwa zur Stromgewinnung vorhanden sein. Grundsätzlich gilt: Je kleiner die Kennzahl des KfW-Effizienzhauses ist, desto höher fällt die staatliche Förderung durch die KfW aus.

Auch energetische Sanierungen können unter die KfW-Haus-Förderung fallen

Sanierungen an Bestandsgebäuden mit dem Ziel der Energieeffizienzerhöhung unterstützt die KfW nach den Standards KfW-Effizienzhaus 55, 70, 85, 100 und 115. So wird beispielsweise der Einbau einer modernen Heizungsanlage, die den Energieverbrauch entsprechend senkt, durch die KfW gefördert. Allerdings weist die KfW darauf hin, dass die gleichen Sanierungsmaßnahmen an verschiedenen Gebäuden zu verschiedenen KfW-Haus-Standards führen können. Daher empfiehlt sie im Vorfeld eine Beratung durch einen qualifizierten Experten für Energieeffizienz beziehungsweise einen professionellen Energieberater. Bei einigen KfW-Förderprodukten schreibt die Kreditanstalt für Wiederaufbau diesen sogar vor.

Finanzierungsplan

Ein Finanzierungsplan listet die Kosten eines Vorhabens auf und stellt ihnen die Finanzierung aus eigenen oder fremden Mitteln gegenüber. Jeder, der für den Erwerb einer Immobilie eine umfangreiche Finanzierung benötigt, sollte einen solchen Plan aufstellen. Vor allem bei der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung bietet ein Finanzierungsplan dem Darlehensnehmer eine Übersicht über die Finanzen seines Projekts und damit Planungssicherheit. Zusätzlich schafft er dem Darlehensnehmer eine nachvollziehbare Transparenz.

Finanzierungsplan – die Bausteine

Der Finanzierungsplan ist Teil des Finanzplans und gliedert sich in folgende Teile:

  1. Die Kosten: Dazu zählt der Kaufpreis der Immobilie, außerdem die etwaigen zu erwartenden Renovierungskosten sowie die Kauf-Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Geldbeschaffungskosten, Makler- und weitere Vermittlungsprovisionen).
  2. Das Eigenkapital: Es besteht aus den verfügbaren Mitteln des Darlehensnehmers (Barvermögen, Sparguthaben, Lebensversicherungen, Bausparguthaben, Wertpapiere, Verwandten- und Arbeitgeberdarlehen, Eigenleistung, Erbe, Schenkungen, öffentliche Fördergelder)
  3. Das Fremdkapital: Es bezeichnet die Mittel, die der Finanzierungspartner als Darlehen für die Immobilien­finanzierung zur Verfügung stellt.

Dazu ein Beispiel für den Bau eines Einfamilienhauses:

  1. Kosten:
    Grundstück     100.000 €
    Baukosten       300.000 €
    Nebenkosten    45.000 €               Summe: 445.000 €
  2. Eigenkapital:
    Barvermögen       5.000 €
    Depots               100.000 €
    Eigenleistung     15.000 €
  3. Fremdkapital:
    Bankdarlehen  250.000 €
    Bausparkasse   125.000 €             Summe: 445.000 €

Das ist zunächst das grobe Gerüst. Zusätzlich sollte nun jeder einzelne Posten präzise und im Detail ermittelt und aufgeführt werden.

Zunächst jedoch sollte der Bauherr ermitteln, wie viel Haus und welche Immobilien­finanzierung er sich leisten kann. Und vor allem sollte er sich vor dem Immobilienkauf und vor dem Erstellen des Finanzierungsplan errechnen,

  • welche monatliche Darlehensrate er sich leisten kann,
  • wie hoch folglich die Darlehenssumme sein kann, die er aufnehmen kann,
  • welche Laufzeit und
  • Tilgung er wählen sollte,
  • welche Rolle Sondertilgungen spielen und
  • welche Situation er bei der Anschlussfinanzierung vorfindet.

Tipp: Nutzen Sie dazu unsere umfangreichen Baufinanzierungsrechner.

So realistisch und so früh wie möglich

Die einzelnen Posten des Finanzierungsplans sollten so realistisch wie möglich zusammengetragen werden. Zudem sollte der Finanzierungsplan so früh wie möglich aufgestellt werden, falls nötig vorerst mit hypothetischen Zahlen. Der Finanzierungsplan stellt ein Konzept einer Immobilien­finanzierung dar. Die drei Grundelemente eines solchen Finanzierungsplans sind die Gesamtkosten, die eingesetzten und vorhandenen Eigenmittel und der daraus resultierende Kreditbedarf.

Katasteramt

Das Katasteramt ist eine Behörde, die alle Aufgaben des Vermessungswesens wahrnimmt. Sie vermisst und kartiert die Grundstücke ihres Tätigkeitsgebietes und führt das Verzeichnis der Grundstücke in einem Liegenschaftsbuch. Heute werden Liegenschaftsbücher fast ausschließlich digital geführt.

Bei der Immobilien­finanzierung stellt das Katasteramt wichtige Dokumente zur Verfügung. Hier kann der Bauherr folgende erforderliche Unterlagen für die Baufinanzierung anfordern:

  • Lageplan für sein Baugesuch
  • Liegenschaftskarte (Flurkarte)
  • Auszug aus dem Liegenschaftsbuch

Katasterämter sind auf der Ebene von Städten und Gemeinden (kommunal) oder den Bundesländern (staatlich) tätig. Die Bundesländer sind für die Katasterämter zuständig, sodass die Aufgaben der jeweiligen Ämter in der Landesgesetzgebung festgelegt werden. Bundesweit einheitliche Regelungen gibt es nicht.

Mehrere Begriffe – eine Bedeutung

In einigen Bundesländern haben sich die Katasterämter modernere Bezeichnungen gegeben: Sie nennen sich Vermessungsamt, Vermessungs- und Katasteramt oder Amt für Bodenmanagement. Mehrere Länder verwenden gänzlich abweichende Bezeichnungen in Kombination mit den Worten „Geodäsie“ oder „Geoinformation“. Beispiel: In Mannheim nennt sich die Behörde „Fachbereich Geoinformation und Vermessung“.

Zur Erläuterung: Der Begriff „Flurstück“ wird gleichbedeutend verwendet wie „Liegenschaft“ und „Kataster“. Eine Flurstücksvermessung entspricht also einer Liegenschafts- oder Katastervermessung.

Katasteramt: Aufgabenbereiche

Das Führen des Liegenschaftsbuchs gehört zu den Hauptaufgaben der Katasterämter in Deutschland. Das Liegenschaftsbuch hält folgende Informationen bereit:

  • Bezeichnung (Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer),
  • geografische Lage des Grundstückes,
  • Auflistung der baulichen Anlagen und Liegenschaften,
  • Art und Weise, wie das Grundstück genutzt wird,
  • Größe des Grundstückes,
  • Eigentümer des Grundstückes.

Diese Informationen werden vom Darlehensgeber für die Objektbewertung bei der Immobilien­finanzierung herangezogen. Und wo sich Nachbarn über Grenzverläufe zwischen Grundstücken streiten, kann das Katasteramt Klarheit herstellen.

Die zweite Hauptaufgabe der Ämter ist die Katastervermessung. Die Vermessung

  • prüft Grundstücksgrenzen und legt sie fest,
  • bildet neue Flurstücke
  • misst Gebäude ein
  • erfasst Nutzungsgrenzen.

Auch die Kartografie ist eine wichtige Aufgabe der Liegenschaftsbehörden. Dazu gehört

  • die Erstellung amtlicher Stadtpläne,
  • historische Karten sowie
  • Luftaufnahmen zu sammeln
  • und der Öffentlichkeit zugänglich zu machen.

Sicherungszweckerklärung

Eine Sicherungszweckerklärung (auch: Zweckbestimmungserklärung, Zweckerklärung oder Sicherungsabrede) ist eine Zusatzvereinbarung zu einem Darlehensvertrag einer Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung.  Die Erklärung ist immer dann notwendig, wenn ein Immobiliendarlehen mit einer Grundschuld abgesichert wird. Eine Grundschuld ist zunächst nicht an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt. Erst durch die Zweckerklärung wird die Grundschuldbestellung mit dem Immobiliendarlehen verknüpft.

Bestandteil der Immobilien­finanzierung

Die Parteien vereinbaren in der Sicherungszweckerklärung, welche konkreten Forderungen und Verbindlichkeiten im Rahmen der Immobilien­finanzierung mit der Grundschuld gesichert sind, sollte es zu einem Zahlungsausfall des Darlehensnehmers kommen. Die Erklärung definiert, welche Verwertungsrechte der Darlehensgeber hat. Sie legt fest, unter welchen Bedingungen und wann er seine Rechte an der Immobilie geltend machen kann und wie die Verwertung durchgeführt wird.

Sicherungszweckerklärung – Schutz für den Darlehensnehmer

Für den Darlehensnehmer ist die Sicherungszweckerklärung vor allem dann unverzichtbar, wenn die tatsächliche Darlehenssumme niedriger ist als die Grundschuld. Die Erklärung schützt den Darlehensnehmer davor, dass der Finanzierungspartner im Falle einer Zahlungsunfähigkeit mehr Geld bekommt als ihm zusteht.

Mit anderen Worten: Die Höhe der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld bleibt über die Laufzeit der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung gleich, während sich der Darlehensbetrag durch die Tilgung kontinuierlich verringert. Damit die Bank im Falle eines Zahlungsausfalls jedoch nur auf den tatsächlichen noch ausstehenden Betrag zugreifen kann, wird die Sicherungszweckerklärung abgeschlossen.

Ohne Sicherungszweckerklärung könnte die Bank Forderungen in Höhe der gesamten Grundschuld erheben. Die Sicherungszweckerklärung dient dem Schutz des Darlehensnehmers. Sie schränkt die Besicherung auf eine tatsächliche echte Forderung ein. Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben für den Inhalt der Sicherungszweckerklärung. Sie ist formlos gültig und bedarf keiner notariellen Beglaubigung. Darlehensgeber verwenden dafür in der Regel Standardformulare oder stellen sie als Teil des Vertragsdokumentes der Immobilienfinazierung aus.

Was ist mit der Grundschuld und der Sicherungszweckerklärung, wenn das Darlehen vollständig getilgt wurde?

Wenn der Immobilienkredit abbezahlt wurde, ändert sich nichts an der Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. Der Darlehensgeber bleibt auch nach der Tilgung des Baudarlehens als Grundschuldgläubiger vermerkt. Nun kann der Darlehensnehmer entscheiden was mit der Eintragung im Grundbuch geschehen soll. Eine Möglichkeit ist die Löschung des Grundbucheintrags bei einem Notar zu veranlassen. Eine weitere Möglichkeit ist es, die Grundschuld erst einmal im Grundbuch stehen zu lassen. Dies bietet den Vorteil, dass bei einer eventuellen neuen Immobilien­finanzierung die Grundschuld einfach wieder genutzt werden kann. Wer plant seine Immobilie zu verkaufen ist in einigen Fällen mit der Löschung im Vorfeld des Verkaufs besser bedient, da somit der Verkaufsprozess beschleunigt werden kann. Wenn man nicht beabsichtigt einen weiteren Kredit aufzunehmen, dann ist die Löschung der Grundschuld ebenfalls eine Möglichkeit.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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