Beratung & Kontakt

0800 - 11 55 600

Anruf für Sie kostenfrei!

Mo.-Fr. 8:30-18:00 Uhr

Rückruf-Service E-Mail-Kontakt Beratungscenter Gratis Infopaket
Kostenlose Voranfrage

Online-Anfrage

Gratis & unverbindlich

Ihr persönlicher Finanzierungsvorschlag

Top Darlehensbedingungen

Mit gratis Tilgungsplan

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenAnschlussfinanzierungAntrag BaukindergeldAuflassungAuflassungsvormerkung
B
BaubeschreibungBaudarlehenBaufortschrittBaukindergeldBaukreditBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauwertBearbeitungsgebührBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuld
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)Energieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswert
F
FestdarlehenFinanzierungsplanForderungsverkaufForward-AufschlagForward-DarlehenFremdkapital
G
GrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbssteuerGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellung
H
HerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehen
I
Immobilie
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / Monatsrate
N
NachrangfinanzierungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahme­entschädigungNiedrigenergiehausNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückzahlungsrate
S
SachwertSchätzgebührenSchätzungSchufaSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUmschuldung
V
VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlast
W
Werbungskosten bei der ImmobilienfinanzierungWertgutachtenWohnfläche
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärungZwischenfinanzierung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Baufortschritt

Der Baufortschritt beschreibt die einzelnen Phasen der Fertigstellung beim Neubau oder Umbau einer Immobilie. Für die Immobilien­finanzierung ist er von entscheidender Bedeutung, weil der Auszahlungsmodus des Baudarlehens mit dem Baufortschritt verbunden ist. Denn bei einer Baufinanzierung erhält der Bauherr die gesamte Kreditsumme nicht zu Beginn der Laufzeit. Stattdessen einigen sich der Darlehensgeber und Darlehensnehmer auf einen Zahlungsplan mit maximal sieben Teilauszahlungen, der mit dem Erreichen bestimmter Bauabschnitte einhergeht.

Der Baufortschritt bestimmt den Zahlungsplan bei der Immobilien­finanzierung

Üblicherweise erfolgen die Teilauszahlungen der Baufinanzierung entsprechend der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). In dieser gesetzlichen Verordnung sind die einzelnen Etappen des Bauablaufs ganz detailliert definiert und prozentual aufgeteilt. Und daraus ergibt sich, wann das Bauunternehmen für eine erbrachte Leistung welchen Anteilsbetrag vom Bauherrn verlangen kann.

Auch die erste Auszahlungsrate bei der Immobilien­finanzierung ist dort geregelt, selbst wenn hier streng genommen noch kein Baufortschritt abgeschlossen ist. Nach Beginn der Erdarbeiten sind 20 oder 30 Prozent der Darlehenssumme fällig, je nach der Art des Grundstücks. Handelt es sich dabei um ein Erbpachtgrundstück kann der Bauträger zu diesem Zeitpunkt ein Fünftel der Gesamtsumme in Rechnung stellen. Erwirbt der Bauherr das Grundstück, kann das Bauunternehmen nach dem ersten Spatenstich die erste Zahlungsforderung mit 30 Prozent der Vertragssumme ansetzen.

Nachweis über den Baufortschritt für die Baufinanzierung

Die übrigen Zahlungen erfolgen nach dem erzielten Baufortschritt. Zum Nachweis, dass ein Bauabschnitt erreicht ist, verlangen die Darlehensgeber entsprechende Baustandberichte. Oder sie setzen eigene Sachverständige ein, die den Baufortschritt auf der Baustelle begutachten.

Von der Ratenzahlung bei der Immobilien­finanzierung profitieren alle Beteiligten

Hintergrund der Auszahlung von Baudarlehen in Teilbeträgen nach dem Baufortschritt ist, dass die Darlehensgeber nur den Anteil der Kreditsumme auszuzahlen bereit sind, der dem Wert des finanzierten Objekts zum Zeitpunkt der Auszahlung entspricht. Um das gewährte Darlehen abzusichern, werden daher bei einer Baufinanzierung die einzelnen Auszahlungsvoraussetzungen vorab vereinbart und im Darlehensvertrag fixiert.

Aber nicht nur die Banken, auch der Darlehensnehmer und der Bauträger profitieren von diesem gesplitteten Zahlungsverfahren nach Baufortschritt. Würde nicht in Raten gezahlt, ginge der Immobilienkäufer das Risiko ein, gegebenenfalls für noch nicht erbrachte Bauarbeiten in Vorleistung gehen zu müssen. Und umgekehrt braucht der Bauträger nicht auf die abschließende Immobilienübergabe zu warten, bevor er den gesamten Betrag für den Neubau oder den Umbau der Immobilie in Rechnung stellen kann.

Baudarlehen

Ein Baudarlehen ist ein zweckgebundenes Darlehen, mit dem man den Erwerb eines Grundstücks, den Bau oder Kauf einer Immobilie sowie eine Gebäudesanierung finanzieren kann. Abgesichert wird ein Baudarlehen in der Regel durch eine Grundschuld oder Hypothek. Das Baudarlehen wird oft auch Baufinanzierung oder Immobilien­finanzierung genannt.

Das benötigte Fremdkapital durch Baudarlehen

In den allermeisten Fällen besitzen Bauherren nicht ausreichend Eigenkapital, um ein Bauvorhaben komplett aus der eigenen Tasche bezahlen zu können. Um sich den Traum von der eigenen Immobilie erfüllen zu können, benötigen sie eine passende Finanzierungslösung durch die Beschaffung von Fremdkapital. Hierfür bieten Banken, Bausparkassen und Versicherungen als Darlehensgeber unterschiedliche Formen von Baudarlehen an. Dabei hängen die einzelnen Konditionen der Baufinanzierung von den individuellen Voraussetzungen und Finanzierungswünschen des Bauherrn ab. So spielt zum Beispiel das Eigenkapital, das dem Bauherren zu Verfügung steht, ein wichtige Rolle. Meist verlangen die Darlehensgeber einen Mindestprozentsatz der gewünschten Kreditsumme, die der Darlehensnehmer aus eigenen Mitteln in die Immobilien­finanzierung einbringen muss. Auch die Höhe der Sicherheiten, die der Darlehensnehmer anbieten kann, hat Einfluss auf die Höhe des Zinssatzes beim Baudarlehen. Und nicht zuletzt entscheidet natürlich auch die gewünschte Laufzeit des Baudarlehens über die Zinskonditionen sowie den Betrag der monatlichen Rückzahlungsraten.

Baudarlehen mit geregeltem Ablauf

Bei einer Baufinanzierung ist der Ablauf streng geregelt. So erhält etwa der Bauherr die vereinbarte Darlehenssumme nicht komplett zu Beginn der Kreditlaufzeit ausgezahlt. Denn die Auszahlung erfolgt beim Baudarlehen in mehreren Teilzahlungen, die mit Erreichen eines bestimmten Baufortschritts verbunden sind. Wann und in welcher Höhe eine Teilauszahlung erfolgen kann, ist gesetzlich in der Makler- und Bauträgerverordnung über definierte Prozentsätze verankert.

Verschiedene Formen von Baudarlehen zur Immobilien­finanzierung

Für die Finanzierung eines Bauvorhabens bieten die Finanzierungspartner dem Darlehenssuchenden verschiedene Formen von Baudarlehen an. In Deutschland entscheiden sich die meisten Bauherren für ein Annuitätendarlehen, bei dem die Rückzahlungsraten über die gesamte Darlehenslaufzeit konstant bleiben. Üblicherweise wird dabei ein Vertrag geschlossen, nach dessen Ende noch eine Restschuld verbleibt, die dann über eine Anschluss­finanzierung getilgt werden muss. Wer stattdessen lieber die benötigte Gesamtsumme, die für das Bauvorhaben erforderlich ist, mit einem einzelnen Baudarlehen finanzieren möchte, kann sich für das sogenannte Volltilgerdarlehen entscheiden. Hierbei wird die Höhe der monatlichen Zins- und Tilgungszahlungen so berechnet, dass mit Ablauf dieser Immobilien­finanzierung alle Schuldverpflichtungen erfüllt sind.

Sinnvolle Vorabrecherche bei der Baufinanzierung

Welches Baudarlehen für einen Bauherren das passende ist, hängt also von sehr vielen Faktoren ab. Daher ist es empfehlenswert, im Vorfeld der Immobilien­finanzierung die verschiedenen Angebote zur Baufinanzierung zu prüfen und zu vergleichen. Baugeldvermittler sind für diese Recherche ein sehr guter Ansprechpartner, da sie aus einem breiten Produktangebot von verschiedenen Finanzierungspartnern schöpfen können.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
Auf unserer Homepage bieten wir Darlehenssuchenden vielfältige Möglichkeiten an, sich rasch einen Überblick für eine passende Immobilien­finanzierung zu verschaffen. Mit unseren Baufinanzierungsrechnern, beispielsweise, kann man sehr einfach und komfortabel verschiedene Eckdaten für ein gewünschtes Baudarlehen durchspielen, um herauszufinden welche Form einer Baufinanzierung mit welchen Konditionen für einen selbst in Frage kommen können. Selbstverständlich können Sie sich auch jederzeit direkt an uns wenden, um sich in allen Fragen des passenden Baudarlehens mit den günstigsten Konditionen von unseren Experten ausführlich und individuell beraten zu lassen.

Negativerklärung

Die Negativerklärung ist bei einer Immobilien­finanzierung eine Verpflichtung des Darlehensnehmers, die finanzierte Immobilie während der Kreditlaufzeit weder zu verkaufen oder zu belasten. In der Regel verlangen Darlehensgeber als Sicherheit für die Immobilien­finanzierung eine Grundschuld, die ins Grundbuch eingetragen wird. In speziellen Fällen können sie im Darlehensvertrag aber auch eine Absicherung durch die Negativerklärung vereinbaren. Möglich ist diese Variante vor allem bei geringen Darlehenssummen, üblicherweise bis etwa 30.000 Euro.

Negativerklärung bei der Immobilien­finanzierung spart Notar- und Grundbuchkosten

Die Negativerklärung ist ein rechtsgeschäftliches Verfügungsverbot, dessen Einzelheiten in § 137 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt sind. Häufig wird auch die Bezeichnung „Negativklausel“ verwendet. Sie eröffnet im Darlehensvertrag also eine Alternative für die Kreditsicherheit durch Grundpfandrechte. Genau diese grundsätzlich bestehende Möglichkeit nicht zu verhindern, muss der Kreditnehmer in ihr zusichern. Daher enthält die Klausel zumeist einen Passus, in welchem der Darlehensnehmer prinzipiell akzeptiert, dass er bei Aufforderung seiner Bank zu ihren Gunsten das entsprechende Grundpfandrecht eintragen lässt. Zunächst einmal ist die Negativerklärung aber ein Ersatz für die Grundschuld. Durch sie besteht der Vorteil für den Darlehensnehmer auch darin, die ansonsten anfallenden Kosten für Notar und Grundbucheintrag einzusparen.

Voraussetzungen für die Negativerklärung bei der Immobilien­finanzierung

Die vertragliche Zusicherung des Darlehensnehmers, die als Pfandobjekt in Frage kommende Immobilie während der Kreditlauf nicht ohne Zustimmung des Kreditinstituts zu veräußern oder mit einer weiteren Immobilien­finanzierung zu belasten, ist für die Bank im Gegensatz zur Grundschuld eine weniger werthaltige Sicherheit. Deshalb besteht diese Möglichkeit nur unter verschiedenen Voraussetzungen, die von Darlehensgeber zu Darlehensgeber variieren. Neben der geringen Darlehenssumme gewähren die Banken die Immobilien­finanzierung gegen Negativerklärung üblicherweise nur bei einer hohen Kreditwürdigkeit bzw. Bonität des Darlehensnehmers.

Abklärung der Möglichkeit für eine Baufinanzierung gegen Negativklausel

Ob für den Einzelnen die Immobilien­finanzierung mit Negativerklärung in Betracht kommt, sollte der Darlehenssuchende also bei der Recherche nach einem günstigen Baudarlehen beim jeweiligen Finanzierungspartner ansprechen. Sollte in der Tat nur eine eher kleine Kreditsumme gewünscht werden, würde eine kostenträchtige grundpfandrechtliche Absicherung der Immobilien­finanzierung durch den Grundbucheintrag das Finanzierungsvorhaben nämlich verhältnismäßig stark verteuern. Daher bieten zum Beispiel Bausparkassen gemäß § 7 Abs. 4 BSpKG und § 12 BSpKV Darlehen gegen eine Negativerklärung an. Aber auch viele weitere Finanzierungspartner halten diese Form der unbesicherten Immobilien­finanzierung als Option bereit.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:

Unsere Experten informieren Sie in einem Beratungsgespräch gerne über die Möglichkeiten einer Negativerklärung bei der Immobilien­finanzierung. Bei der Frage nach den unterschiedlichen Formen der Kreditsicherheiten berücksichtigen wir selbstverständlich immer Ihre ganz persönlichen Voraussetzungen. Auf diese Weise können wir Ihnen stets ein individuell passendes Angebot für eine günstige Immobilien­finanzierung unterbreiten.

Makler- und Bauträgerverordnung

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist eine verbindliche Rechtsverordnung, welche die Ausgestaltung eines Bauträgervertrags regelt. Sie dient vor allem dem Schutz des privaten Bauherrn oder Immobilienkäufers beim Erwerb eines – meist schlüsselfertigen – Neubaus. Bei der Auszahlung einer Immobilien­finanzierung ist die MaBV zu beachten. Ihr zentrales Ziel ist es, die Gelder des Käufers abzusichern und die Leistungserfüllung durch das Bauunternehmen zu gewährleisten. Daher ist in der Makler- und Bauträgerverordnung exakt festgelegt, zu welchen Zeitpunkten der Bauträger Zahlungen vom Käufer entgegennehmen darf, zu welchem Zweck er sie verwendet und wie er mit den Geldern verfahren muss. Auch bei der entsprechenden Immobilien­finanzierung ist der so an den jeweiligen Baufortschritt gekoppelte Zahlungsplan von entscheidender Bedeutung.

Die Makler- und Bauträgerverordnung bei der Baufinanzierung

Denn nach der Makler- und Bauträgerverordnung erfolgt die Auszahlung der Immobilien­finanzierung bei einem Bauvorhaben immer in Teilbeträgen. Voraussetzung hierfür ist jeweils der erfolgte Baufortschritt, wobei sich deren Höhe nach definierten Prozentsätzen für eine bestimmte erbrachte Leistung richtet. In maximal sieben Teilbeträgen kann die Darlehenssumme bei der Baufinanzierung abgerufen werden.

Der Bauträger darf laut Makler- und Bauträgerverordnung folgende Zahlungsaufforderungen in Verbindung mit den entsprechenden abgeschlossenen Etappen des Bauprojekts vornehmen. 30 Prozent der Darlehenssumme kann er nach Beginn der Erdarbeiten verlangen, sofern auch das  Eigentum an dem Grundstück übertragen werden soll. Sollte es sich um ein Grundstück mit Erbbaurecht (auch Erbpacht genannt) handeln, sind es nur 20 Prozent.

Danach wird Stand September 2018 die restliche Darlehenssumme nach folgenden Prozentsätzen in Abschlagszahlungen gesplittet:

  • 40 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten
  •   8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
  •   3 % jeweils für die Rohinstallation der Heizungsanlagen, der Sanitäranlagen
    und der Elektroanlagen
  • 10 % für den Fenster-Einbau, einschließlich der Verglasung
  •   6 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputz-Arbeiten
  •   3 % für den Estrich
  •   4 % für die Fliesen-Arbeiten im Sanitärbereich
  • 12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
  •   3 % für die Fassaden-Arbeiten
  •   5 % nach vollständiger Fertigstellung

Voraussetzungen vor der ersten Teilauszahlung der Immobilien­finanzierung

Die erste Zahlung an den Bauträger darf laut Makler- und Bauträgerverordnung erst erfolgen, wenn ein rechtswirksamer Vertrag geschlossen wurde. Darüber hinaus müssen alle Bau- und sonstige Genehmigungen vorliegen und die Auflassungs­vormerkung im Grundbuch eingetragen sein. All diese Voraussetzungen bedürfen daher einer notariellen Bestätigung.

Für die weiteren Teilauszahlungen der Baufinanzierung müssen Bauherren fortlaufend die einzelnen Baufortschritte vom Bauunternehmen oder Architekten nachweisen. Erst danach erfolgt die Auszahlung der Teilbeträge der Immobilien­finanzierung. Abhängig von den vereinbarten Darlehensgbedingungen der Baufinanzierung kann der Darlehensgeber auf nicht abgerufene Nettodarlehensbeträge Bereitstellungs­zinsen berechnen. Es ist ratsam, die erforderlichen Belege und Nachweise möglichst schnell nach  Eingang bei dem finanzierenden Darlehensgeber einzureichen.

Die Absicherung der Gelder nach der Makler- und Bauträgerverordnung

Alle vom Darlehensnehmer über den Finanzierungspartner erhaltenen Gelder, die der Bauträger ausschließlich für den betreffenden Zweck verwenden darf , muss er zudem gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung absichern. So verpflichtet § 6 MaBV ihn zum Beispiel zur getrennten Vermögensverwaltung, durch welche er sein privates Vermögen und die vom Kunden empfangenen Zahlungen strikt zu trennen hat. Nach § 7 MaBV besteht auch die Möglichkeit, dass der Bauträger dem Vertragspartner eine Bürgschaft stellt, damit dessen Zahlungen abgesichert und die Leistungserfüllung gewährleistet sind.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
12345678910111213141516171819202122232425262728293031323334353637

Kostenlose Anfrage für eine Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung

Finanzierungsvorschlag von DTW | Immobilienfinanzierung:
Kostenloser Finanzierungsvorschlag:
 
DTW | Immobilienfinanzierung verwendet auf dieser Webseite Cookies zur Verbesserung der Nutzerfreundlichkeit. Durch die weitere Nutzung dieser Webseite stimmen Sie der Verwendung von Cookies zu. Hinweise zur Verwendung von Cookies finden Sie hier. Bitte beachten Sie die Datenschutzerklärung von DTW | Immobilienfinanzierung. OK
Bewertung von DTW | Immobilien­finanzierung (472 Erfahrungsberichte):
Datenschutzerklärung  |  Impressum  |  AGB

© 2019 DTW GmbH - www.immobilienfinanzierung.de

DTW | Immobilien­finanzierung ist ein Geschäftsbereich der DTW GmbH