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Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Ertragswert

Der Ertragswert bezieht sich bei Immobilien auf die zu erwartende Rendite, die sich mit einem Objekt erzielen lässt. Zur Berechnung des Ertragswertes fließen neben der geplanten Rendite auch der Bodenwert sowie ein eventueller Renovierungsstau oder weitere wertmindernde Begleitumstände ein. Zu diesen zählen beispielsweise Sozialwohnungen oder andere mietrechtliche Bindungen, die einen entsprechenden Renditeverlust zur Folge haben können. Für den Immobilienkäufer sind der Ertragswert und die Rendite wichtige Rechnungsgrößen, die bei der Immobilien­finanzierung in der Kalkulation Berücksichtigung finden.

Der Ertragswert: Basis für Vertragsverhandlungen

Der ermittelte Ertragswert dient nicht selten als Verhandlungsbasis zwischen Verkäufer und Käufer einer Immobilie. Jeder Vertragspartner muss für sich selbst eine persönliche Preisober- bzw. untergrenze definieren, mit der sich in einer abschließenden Verhandlung ein Preis finden lässt, der für beide Parteien annehmbar ist. Der Ertragswert spielt in erster Linie bei Investitionsobjekten wie Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder vermieteten Immobilien eine relevante Rolle und zugleich bei der Suche nach der passenden Baufinanzierung.

Bedeutend für den Ertragswert: Die Restnutzungsdauer

Wichtig bei der Erhebung des Ertragswertes ist die voraussichtliche Restnutzungsdauer einer Immobilie. Unter Restnutzungsdauer versteht man die Zeit, die man eine Immobilie vermutlich noch wirtschaftlich nutzen kann, wenn man sie vorschriftsmäßig pflegt und wartet. Durch Renovierungsmaßnahmen, Sanierungen und Modernisierungen kann man die Restnutzungsdauer einer Immobilie optimieren und auf ein Maximum ausdehnen. Die Kosten hierfür sollte man frühzeitig bei der Immobilien­finanzierung mit einkalkulieren. Dennoch kommt irgendwann einmal der Punkt, ab dem eine Immobilie nicht mehr wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ist dann schlicht und ergreifend nicht mehr rentabel.

Begriffe, die ebenfalls für die Berechnung eines Ertragswertes von Bedeutung sind, sind Mieteinnahmen, Pachten, Bewirtschaftungskosten wie Verwaltungs- und Betriebskosten sowie Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. All diese Zahlen tragen dazu bei, dass die Risiken einer Ertragsminderung den Einnahmen gegenüber stehen und gegen einander aufgewogen werden. So kann ein potentieller Käufer abschätzen, ob eine Immobilie für ihn finanziell rentabel ist oder nicht.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung: In Niedrigzinsphasen bieten günstige Baufinanzierungen eine gute Gelegenheiten, größere geplante Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen anzugehen. Schon wenige Prozentpunkte weniger bei den Zinssätzen können ein enormes Einsparpotential bei der Finanzierung von Renovierungen bedeuten. Unsere Experten beraten Sie gerne jederzeit über attraktive Baudarlehen und Fördermöglichkeiten bei anstehenden Sanierungen.

Umschuldung

Die Umschuldung ist der Abschluss einer neuen Immobilien­finanzierung, die mit einem Bankenwechsel verbunden ist. Sie spielt vor allem eine wichtige Rolle bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung. Läuft die bestehende Sollzinsbindung aus, hat der Darlehensnehmer prinzipiell zwei Möglichkeiten die verbliebene Restschuld zu finanzieren. Zum einen kann er den bestehenden Darlehensvertrag bei seinem bisherigen Darlehensgeber verlängern. Diese Vorgehensweise nennt man Prolongation. Zum anderen besteht die Option, sich bei der Anschlussfinanzierung für eine Baufinanzierung bei einem neuen Darlehensanbieter zu entscheiden. Diese Umschuldung kann in vielen Fällen für den Darlehensnehmer die deutlich günstigere Variante sein.

Nebenkosten bei der Umschuldung

Häufig sind die Konditionen des Alternativangebots einer Bank besser als die Prolongationsofferte des bisherigen Kreditinstituts. Bereits wenige Prozentpunkte Unterschied können ein Einsparpotential von mehreren tausend Euro ausmachen. Allerdings sollte man beachten, dass durch den Bankenwechsel bei der Umschuldung Nebenkosten für die Änderung des Grundbucheintrags anfallen. Sofern die bisherige Immobilien­finanzierung mit einer Grundschuld abgesichert ist, muss diese auf den neuen Darlehensgeber übertragen werden. In den meisten Fällen kann man hierfür die sogenannte Grundschuldabtretung verwenden. Sie ist günstiger als die Löschung und gleichzeitige Neueintragung der Grundschuld im Grundbuch, weil hierbei immer ein Notar hinzugezogen werden muss, der weitere Kosten verursacht. Daher sollte der Darlehensnehmer im Vorfeld einer Umschuldung alle Kosten und Gebühren dem möglichen Zinsgewinn gegenüberstellen, um zu sehen, welches Angebot der Anschlussfinanzierung tatsächlich günstiger ist.

Umschuldung während der Sollzinsbindung

Grundsätzlich ist bei der Immobilien­finanzierung eine Umschuldung auch während der Sollzinsbindung möglich. Allerdings ist von ihr in den meisten Fällen abzuraten, weil dann in der Regel der bisherige Darlehensgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt als Ausgleich für seine Zinsverluste. Wie hoch sie ausfällt, kann man sich mit dem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner von DTW | Immobilien­finanzierung ermitteln lassen. Dieser Betrag muss selbstverständlich in die Kalkulation der Umschuldung einfließen und sich durch die deutlich günstigeren Konditionen beim neuen Kreditinstitut amortisieren, damit sich das ganze Unterfangen lohnt.

Eine Ausnahme stellt ein Baudarlehen dar, bei dem seit über 10 Jahren die Sollzinsbindung läuft. Denn dann hat der Darlehensnehmer gemäß § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht, mit dem er den bestehen Darlehensvertrag kostenfrei auflösen kann. Somit entfällt in diesem Fall auch eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Frühzeitige Umschuldung durch ein Forward-Darlehen

In Zeiten günstiger Bauzinsen hat der Darlehensnehmer zudem die Möglichkeit, sich diese frühzeitig im Vorfeld einer anstehenden Anschlussfinanzierung zu sichern. Ein Forward-Darlehen bietet bei der Baufinanzierung die Option, bis zu fünf Jahre im Voraus den aktuellen Zinssatz im neuen Darlehensvertrag festzuschreiben. Hierbei wird zwar pro Monat Wartezeit auf die Auszahlung der Darlehenssumme ein geringer Zinsaufschlag, der sogenannte Forward-Aufschlag, fällig. Doch bei in der Zwischenzeit entsprechend gestiegenen Zinsen kann sich das Forward-Darlehen rechnen und ein hohes Einsparpotential bieten. Wie günstig diese Kreditform im konkreten Einzelfall ist, ermittelt Ihnen rasch und komfortabel der Forward-Darlehen-Rechner von DTW | Immobilien­finanzierung.

Kreditbedarf

Als Kreditbedarf bezeichnet man den Betrag, der beim Bau oder Kauf einer Immobilie durch Fremdkapital finanziert wird. In den seltensten Fällen sind Bauherren in der Lage, die gesamten Kosten für eine Immobilie aus eigenen Mitteln aufzubringen. Die Feststellung des Kreditbedarfs ist daher eine wesentliche Aufgabe im Rahmen der Immobilien­finanzierung.

Der Kreditbedarf ergibt sich, indem man von den Gesamtkosten für ein Bau- oder Kaufvorhaben die eigenen Mittel vor allem in Form des Eigenkapitals abzieht. Der Betrag, der danach übrig bleibt, gibt den Kreditbedarf an, den Bauherren oder Immobilienkäufer über ein Darlehen zu finanzieren haben.

Kreditbedarf in einem Finanzierungsplan feststellen

Die genannten drei Elemente – Gesamtkosten der Immobilie, Eigenmittel und Fremdmittel – bilden die Grundpfeiler eines Finanzierungsplans. Eine entsprechende Übersicht aufzustellen, schafft Transparenz und Planungssicherheit für den Darlehensnehmer und den Darlehensgeber. Bei der Berechnung der Gesamtkosten einer Immobilie ist es wichtig, neben dem reinen Immobilienkaufpreis auch die anfallenden Baunebenkosten wie Grunderwerbssteuer im Blick zu behalten. Bei der Feststellung der eigenen Mittel spielt vor allem das Eigenkapital in Form von Sparvermögen und Geldanlagen die größte Rolle. Daneben können Bauherren hier auch eventuelle Eigenleistungen berücksichtigen, die sie bei den Bau- oder Modernisierungsarbeiten selbst ausführen können und nicht in Auftrag geben müssen.

Mit dem folglich ermittelten Kreditbedarf können Bauherren und Immobilienkäufer gezielt nach der passenden Immobilien­finanzierung suchen. Für die Inanspruchnahme und Rückzahlung des Fremdkapitals existieren verschiedene Formen von Baudarlehen wie beispielsweise Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen oder endfällige Darlehen.

Eigenen Kreditbedarf realistisch ansetzen

Als künftiger Darlehensnehmer sollte man sich genau überlegen, was und wie viel man an eigenen Leistungen aufbringen kann. Dabei ist nicht nur die Höhe der eigenen Vermögenswerte relevant. Auch die zeitliche Verfügbarkeit und die Konditionen sollten genau geprüft werden, beispielsweise beim Vorhandensein eines Bausparvertrages oder bei der Auszahlung einer bestehenden Geldanlage.

Experten raten, dass der Kreditbedarf bei einer Immobilien­finanzierung nicht höher als 80 Prozent der Gesamtkosten ausfallen beziehungsweise der Anteil des Eigenkapitals nicht unter 20 Prozent liegen sollte. Bei guter Bonität des Darlehensnehmers ist jedoch auch eine Baufinanzierung mit einem geringerem Eigenkapitalanteil möglich.

DTW | Immobilien­finanzierung berät Sie gerne ausführlich bei der Erstellung des Finanzierungsplanes und der Wahl der passenden Immobilien­finanzierung. In folgendem Artikel finden Bauherren weiterführende Informationen, wenn sie vor der Frage stehen: „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“

Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehen, das nicht sofort, sondern zu einem späteren Zeitpunkt ausgezahlt wird. Bis zu 66 Monate im Voraus kann diese Darlehensform abgeschlossen werden, zum Beispiel bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung für die Immobilien­finanzierung. Dabei erhält der Kreditnehmer die Konditionen von heute für die Baufinanzierung von morgen. Auf diese Weise kann er sich beispielsweise in einer Niedrigzinsphase mit einem Forward-Darlehen den aktuell günstigen Zinssatz sichern und dadurch in der Zukunft unter Umständen mehrere Tausend Euro sparen.

Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung

Bei einem Forward-Darlehen wird die Zeit zwischen der Vertragsunterzeichnung und der Auszahlung der Kreditsumme Forward-Periode genannt. In dieser „Wartezeit“ berechnen die Darlehensanbieter den sogenannten Forward-Aufschlag in Höhe von rund 0,01 und 0,04 Prozentpunkten monatlich. Das bedeutet, dass sich der im Kreditvertrag festgehaltene Zinssatz des Darlehens pro Monat Wartezeit um jenen Forward-Aufschlag erhöht. Trotzdem ist das Forward-Darlehen in vielen Fällen der Anschlussfinanzierung attraktiver als etwa eine schlichte Verlängerung der Baufinanzierung beim bisherigen Kreditgeber. Denn bei jener einfachen Prolongation werden dem Darlehensnehmer nicht immer die günstigsten Konditionen angeboten. (Hintergrundinformationen zu dieser Problematik haben wir für Sie in einem entsprechenden Blog-Beitrag zusammengestellt.)

Einsparpotential trotz Forward-Aufschlag

Besonders lohnend ist der Abschluss eines Forward-Darlehens in Zeiten niedriger Bauzinsen, vor allem wenn erwartet wird, dass in der absehbaren Zukunft die Zinssätze steigen werden. Dann besitzt es ein hohes Einsparpotential gegenüber alternativen Formen der Anschlussfinanzierung, weil sich die „Aufstockung“ des Zinssatzes durch den Forward-Aufschlag rasch amortisiert und man anschließend darüber hinaus zusätzlich Geld sparen kann.

Wer sich für ein Forward-Darlehen bei der Immobilien­finanzierung interessiert, sollte in jedem Fall die Angebote verschiedener Darlehensgeber direkt oder über einen Baugeldvermittler vergleichen. Denn zum einen gibt es Unterschiede bei der Höhe des Forward-Aufschlags. Zum anderen werden auch Darlehensverträge angeboten, die für mehrere Monate der Forward-Periode gar keine Forward-Aufschläge berechnen. Manchmal können diese aufschlagsfreien Fristen sogar 48 Monate betragen.

Kündigung des Forward-Darlehens

Sollte ein Darlehensnehmer aus welchen Gründen auch immer das abgeschlossene Forward-Darlehen dann doch nicht in Anspruch nehmen wollen, wird die sogenannte Nichtabnahmeentschädigung fällig. Die Höhe dieser „Strafgebühr“ richtet sich nach dem entgangenen Zinsgewinn der Bank. Daher ist eine Kündigung des Forward-Darlehens nur dann wirklich sinnvoll, wenn die Konditionen der alternativen Anschlussfinanzierung die Nichtabnahmeentschädigung ausgleichen kann.

Tipp: Mit dem Forward-Darlehen-Rechner von DTW | Immobilien­finanzierung können Sie sich ein konkretes Forward-Darlehen mit verschiedenen Vorlauffristen berechnen lassen.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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