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ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Objektwert

Der Begriff „Objektwert“ findet bei einem Immobilienverkauf bzw. -kauf sowie bei der Baufinanzierung Anwendung. Im Gegensatz zum Terminus „Verkehrswert“, der in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) erläutert ist, gibt es für ihn keine rechtsverbindliche Definition. Er ist vielmehr ein Begriff der Kaufmannssprache. Denn üblicherweise ist bei einer Immobilie, sobald sie gehandelt wird oder Gegenstand einer Immobilien­finanzierung ist, von einem Objekt die Rede. Infolgedessen beurteilen die Kreditinstitute zum Beispiel bei der Ermittlung eines Beleihungswerts den jeweiligen Objektwert der Immobilie.

Ermittlung Objektwert bei der Immobilien­finanzierung

Beim Objektwert werden alle bestehenden Bestandteile einer Wohnung oder eines Gebäudes berücksichtigt. Das beinhaltet auch den Grund und Boden, eine Garage, den Garten bis hin zur Ausstattung der Immobilie. Diese Bestandteile eines Objektes werden in der Regel auch alle einzeln in einem Immobilienkaufvertrag aufgeführt oder er verweist auf die entsprechenden die Definitionen im Grundbuch.

Um den konkreten Objektwert einer Immobilie zu ermitteln, wird nicht selten ein Gutachter beauftragt. Anhand der Objektunterlagen und nach einer Objektbesichtigung stellt er den Verkehrswert der Immobilie auf. Dafür beurteilt er die Bausubstanz, den Bodenwert, die Immobilienausstattung, eventuelle Bauschäden und beschreibt gegebenenfalls einen Instandhaltungsrückstau. Ein solches Wertgutachten ist eine offizielle und rechtliche gültige Einschätzung des Objektwerts. Sie dient Banken bei der Immobilien­finanzierung als entscheidende Grundlage, wenn sie etwa für den Kunden den maximal möglichen Umfang der Darlehenssumme berechnen.

Objektwert ist nicht mit Kaufpreis gleichzusetzen

Wurde für den Objektwert durch den Gutachter ein Verkehrswert festgesetzt, so ist dieser nicht gleichbedeutend mit dem Kaufpreis der Immobilie. Denn der Verkehrswert ist grundsätzlich nur eine rechnerische Größe. Aus vielen Gründen kann beim tatsächlichen Verkauf des Objekts der Preis deutlich sowohl nach oben als auch nach unten abweichen. Man denke zum Beispiel an eine Veräußerung innerhalb der Familie oder auch an eine Zwangsversteigerung, in der das entsprechende Gebot nicht an den Verkehrswert heranreicht. Umgekehrt ist es aber auch möglich, dass man einen Käufer findet, der bereit ist, einen Liebhaberpreis zu zahlen.

Subjektivität des Objektwerts

Im Grunde ist der Objektwert ein subjektiver Wert und liegt damit jeweils im Auge des Betrachters. Für den Eigentümer kann die Immobilie einen ganz anderen Wert besitzen, als für einen potentiellen Käufer oder eben für einen Darlehensgeber, welcher ihn für eine Immobilien­finanzierung als Maßstab heranzieht.

Die entscheide Rolle für das Kreditinstitut spielt die Frage nach der allgemeinen Verkäuflichkeit des Objekts in der Zukunft. Aus dieser Ungewissheit heraus ergibt sich ein meist eher vorsichtig angesetzter Objektwert. Solange von ihm und nicht vom gutachterlichen Verkehrswert die Rede ist, besitzt der Objektwert also keine allgemeingültige objektive Grundlage. Dennoch bietet er in vielen Fällen bei der Immobilien­finanzierung einen wichtigen Anhaltspunkt im Hinblick auf die Höhe der maximalen Darlehenssumme. Je nach Wertbeurteilung des Objekts durch das Kreditinstitut können somit die Angebote zur Immobilien­finanzierung auch in diesem Punkt merklich differieren. Daher ist es in jedem Fall sinnvoll, wenn man als Kreditsuchender mehrere Vergleichsangebote zur Baufinanzierung eines Objektes einholt.

Der Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
Ein günstiges Angebot zur Baufinanzierung kann man sehr gut bei einem Baugeldvermittler wie DTW | Immobilien­finanzierung erhalten. Denn durch die Kooperation mit verschiedenen Finanzierungspartnern kann er aus mehreren Finanzierungsprodukten die individuell passende Immobilien­finanzierung mit den günstigsten Konditionen für den Kreditsuchenden anbieten. Über unsere unverbindliche Online-Voranfrage können Sie sich ganz einfach, völlig kostenlos und unverbindlich von uns einen persönlichen Finanzierungsvorschlag für Ihr Objekt unterbreiten lassen. Und selbstverständlich stehen wir Ihnen auch jederzeit für ein ausführliches Beratungsgespräch zur Verfügung.

Herstellungskosten

„Herstellungskosten“ ist ein handelsrechtlicher sowie steuerrechtlicher Begriff in der Immobilien­finanzierung, welcher der Bewertung von Wirtschaftsgütern und Vermögenswerten dient. Bei Immobilien fallen unter diesen alle entstehenden Kosten für den Bau eines Gebäudes, eine bauliche Erweiterung oder eine Sanierung, wenn dadurch eine deutliche Wertsteigerung des Objekts erzielt wird. Die Herstellungskosten sind daher auch eine wichtige Rechnungsgröße bei der Ermittlung des Beleihungswerts für eine Immobilien­finanzierung.

Allgemeine Definition von Herstellungskosten im Handelsrecht für die Immobilien­finanzierung

Im deutschen Recht sind Herstellungskosten im Allgemeinen exakt definiert. In § 255 Abs. 2 Handelsgesetzbuch (HGB) heißt es: „Herstellungskosten sind die Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen.“ Sie dürfen nicht mit Anschaffungskosten für ein fertiges Wirtschaftsgut gleichgesetzt werden. Das Handels- und Steuerrecht ziehen hier klare Grenzlinien.

Unterschied von Anschaffungs- und Herstellungskosten bei Immobilien

Die Anschaffungskosten einer Immobilie sind alle jene, die der Käufer für den Erwerb einer Bestandsimmobilie leisten muss, also der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten. Zu der Kategorie der Herstellungskosten bei neuen Gebäuden zählen zunächst einmal die Baukosten für den Rohbau und Innenausbau der Immobilie. Das beinhaltet sowohl die Materialkosten als auch die Arbeitslöhne von Maurern, Zimmerleuten, Sanitär- und Heizungsbauer, Elektriker, Schreiner und dergleichen. Die Aufwendungen für den Erwerb des Baugrundstückes und dessen Erschließung gehören ebenfalls zu den Kosten der Herstellung. Auch das Architektenhonorar fällt darunter ebenso wie Kosten für die Baugenehmigung und für die Bauplanung. Anschaffungen wie eine Spül- oder Waschmaschine für das neue Eigenheim gehören nicht dazu. Denn diese gelten als eigenständig nutzbare Wirtschaftsgüter.

Prinzipiell kann man sich merken: Neben den Aufwendungen für die Gebäudeerrichtung kann man für die Grundausstattung und Einbauten zur Wertverbesserung der Immobilie Herstellungskosten geltend machen. Alles andere sind Anschaffungskosten. Am Beispiel einer Klimaanlage lässt sich der Unterschied gut veranschaulichen. Im ersten Fall wird sie im Gebäude als fester wertsteigender Bestandteil baulich integriert. Im zweiten Fall handelt es sich beispielsweise um ein mobiles Klimagerät. Dieses könnte sein Besitzer auch in einem anderen Gebäude einsetzen.

Bewertungsgrundlage bei der Baufinanzierung

Wichtig zu wissen ist, auch im Hinblick auf eine Immobilien­finanzierung, dass Eigenleistungen beim Bau des Eigenheims nicht unter die Herstellungskosten fallen. Für Bauherren, die auf der Suche nach einer Baufinanzierung sind, ist zudem zu beachten, dass die Darlehensgeber in der Regel nicht die tatsächlichen Herstellungskosten bei ihren Finanzierungsangeboten berücksichtigen. Denn sie möchten vermeiden, dass der Objektwert der Immobilie durch eventuell überteuerte Baukosten zu hoch angesetzt wird. Daher werden für die Ermittlung des Beleihungswerts stattdessen angemessene Herstellungskosten herangezogen, die sich an den Bauaufwendungen für vergleichbare Immobilien orientieren. Wenn hierbei vom „Indexverfahren“ die Rede ist, handelt es sich üblicherweise um ein Prüfungsvorgehen, bei dem sich der Darlehensgeber für die Baufinanzierung auf den Baupreisindex des Statistischen Bundesamts beruft.

Baukindergeld

Mit dem Baukindergeld will die Bundesregierung Familien mit Kindern bei der Bildung von Wohneigentum fördern. Demnach können sie beim Kauf oder Neubau einer Immobilie einen staatlichen Zuschuss von 1.200 Euro pro Kind und Jahr erhalten, und zwar über einen Zeitraum von insgesamt zehn Jahren. Seit 18. September 2018 kann man das Baukindergeld beantragen, auch rückwirkend zum 1. Januar 2018.

Voraussetzungen für das Baukindergeld bei der Immobilien­finanzierung

Förderungswürdig sind Familien und Alleinerziehende, wenn sie ab dem Stichtag 1. Januar 2018 einen Immobilienkaufvertrag abgeschlossen haben oder eine Baugenehmigung für ihr neues Eigenheim erhalten haben. Das Baukindergeld wird jedoch nur bei Eigennutzung der Immobilie gewährt. Zudem darf das Haushaltseinkommen eine bestimmte Obergrenze nicht überschreiten. Diese liegt bei 75.000 Euro zu versteuerndes Jahreseinkommen plus 15.000 Euro Freibetrag pro Kind. Das bedeutet, dass eine Familie mit einem Kind ein zu versteuerndes Jahreseinkommen erzielen darf von maximal 90.000 Euro, mit zwei Kindern 105.000 Euro, mit drei Kindern 120.000 Euro und so weiter. Als Nachweis für die durchschnittlichen Einkünfte müssen die Antragsteller einmalig die Einkommenssteuerbescheide des vorletzten und vorvorletzten Kalenderjahrs vorlegen.

Weitere Bedingungen für das Baukindergeld

Die Eigennutzung, die Voraussetzung für die Bewilligung des Baukindergelds ist, müssen die Antragsteller durch eine Bestätigung des Einwohnermeldeamts belegen. Aus ihr muss hervorgehen, dass es sich um den Hauptwohnsitz der Familie handelt und dass sowohl der Antragssteller als auch der/die Partner/in sowie die im Antrag angegebenen Kinder im neuen Eigenheim wohnen. Damit die Kinder berücksichtigt werden können, müssen sie zum Zeitpunkt der Antragstellung zuhause leben und zudem unter 18 Jahre sein. Außerdem ist das Datum der Meldebescheinigung für den Baukindergeldantrag relevant. Denn man kann ihn erst stellen, nachdem man in das Haus oder die Wohnung eingezogen ist.

Das Baukindergeld bei der KfW beantragen

Zuständig für die Beantragung des Baukindergelds ist die KfW-Bank. Auf ihrer Homepage wurde ein Zuschussportal eingerichtet, in dem man sich registrieren und danach den Antrag online stellen sowie die erforderlichen Unterlagen hochladen muss. Nach der Prüfung, die in der ersten Phase einige Zeit dauern kann, erhält der Antragsteller in diesem Portal unter seinem Konto bei Bewilligung eine Auszahlungsbestätigung, in welcher auch der erste Auszahlungstermin steht. Von da an wird das Baukindergeld 10 Jahre lang immer jährlich überwiesen. Allerdings kann man diesen maximalen Zeitraum für die Zuschüsse nur in Anspruch nehmen, sofern die entsprechenden Förderbedingungen noch erfüllt sind. Bei einem vorzeitigen Auszug aus dem Eigenheim oder einer Veräußerung ist man verpflichtet, dies sofort der KfW zu melden. Danach werden die Baukindergeldzahlungen eingestellt.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
In unserem Blog haben wir einen Artikel bereitgestellt, in dem wir ausführlich und detailliert alle Punkte zur Antragstellung beschrieben haben. In einem zweiten Artikel wurde der jeweils aktuelle Stand in Sachen Baukindergeld chronologisch fortgeschrieben. Dort können Sie sich bei Interesse über die Historie bis zum Inkrafttreten des Baukindergelds informieren.

Sicherheiten

Wann immer Darlehensgeber eine Immobilien­finanzierung vergeben, verlangen sie vom Darlehensnehmer Sicherheiten für den Fall, dass dieser seiner Rückzahlungsverpflichtung nicht mehr nachkommen kann. Da eine Baufinanzierung in der Regel über eine hohe Kreditsumme abgeschlossen wird, ist eine Darlehensvergabe ohne Sicherheiten nicht möglich. Denn der Darlehensgeber wird nicht das Risiko eingehen, bei Zahlungsausfällen des Darlehensnehmers keine Chancen zu haben, das geliehene Geld zurückzubekommen.

Sicherheiten durch das Grundpfandrecht bei der Immobilien­finanzierung

Bei der Baufinanzierung gibt es mehrere Arten von Sicherheiten. Üblich ist zunächst einmal die Absicherung über die jeweilige Immobilie, die finanziert werden soll. Mit dem Grundpfandrecht erhält die Bank das Recht, die Immobilie zu verpfänden, wenn der Darlehensnehmer seine Schulden nicht mehr begleichen kann. Beim Grundpfandrecht unterscheidet man in Hypothek und Grundschuld. Die Hypothek ist an eine konkrete Immobilie gebunden und war früher weit verbreitet. Heute dient meist die Grundschuld als Sicherheit, die flexibler ist, weil man sie nach Rückzahlung der Immobilien­finanzierung nicht löschen muss und für andere Kredite wiederverwenden kann. Auf diese Weise fallen die Kosten für den Notar und für den Eintrag ins Grundbuch nur einmal an.

Sicherheiten zum Beleihungswert

Unabhängig davon welches Grundpfandrecht man wählt, sollte man als Darlehensnehmer allerdings beachten, dass Banken nur in seltenen Ausnahmefällen die Immobilie zu 100 Prozent ihres Verkehrswerts als Sicherheit akzeptieren. Stattdessen legen sie einen Beleihungswert fest, der potentielle Wertschwankungen in der Zukunft berücksichtigt. Dafür erfolgt meist ein Risikoabschlag von etwa 10 bis 30 Prozent des Kaufpreises der Immobilie.

Weitere Sicherheiten bei der Immobilien­finanzierung

Über die zu finanzierende Immobilie hinaus können selbstverständlich auch weitere Immobilien oder Grundstücke, die der Darlehensnehmer besitzt, als Sicherheiten für die Baufinanzierung herangezogen werden. Zusätzlich kann er Wertpapiere, Lebensversicherungen, Bausparverträge und bewegliche Gegenstände von entsprechend hohem Wert als Sicherheit für die Baufinanzierung anbieten. Diese Sicherheiten werden auch Zusatzsicherheiten genannt. Im Fall der Lebensversicherung zum Beispiel kann vereinbart werden, dass der Darlehensnehmer weiterhin seine monatlichen Beiträge an die Lebensversicherung bis zum regulären Auszahlungstermin zahlt. Bei Auszahlung der Lebensversicherung wird dann der Betrag an das Kreditinstitut als Einmalzahlung weitergeleitet. Ganz ähnlich funktioniert das auch mit Bausparverträgen.

Hohe Sicherheiten für eine günstigere Baufinanzierung

Zusatzsicherheiten verlangt der Darlehensgeber immer dann, wenn aus seiner Sicht der Wert der zu finanzierenden Immobilie zu gering ist, um als alleinige Absicherung für das Baudarlehen mit dem gewünschten Kreditbetrag zu genügen. Umgekehrt sind allerdings solche Sicherheiten auch für den Darlehensnehmer von Vorteil. Denn durch sie ist es möglich, den eigenen Beleihungsauslauf zu verbessern und somit eine Immobilien­finanzierung mit günstigeren Zinskonditionen zu erhalten.

Sach- und Personensicherheiten bei einem Baudarlehen

Die bisher aufgeführten Sicherheiten bei der Immobilien­finanzierung gehören zu den Sachsicherheiten. Daneben gibt es auch die sogenannten Personensicherheiten. Hierbei haftet für die Baufinanzierung neben dem Darlehensnehmer noch eine andere Person, die entweder eine Bürgschaft oder Garantie übernimmt.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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