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Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Anschlussfinanzierung

Eine Anschlussfinanzierung bei der Immobilien­finanzierung ist meist dann nötig, wenn am Ende der Sollzinsbindung der Erstfinanzierung noch eine Restschuld besteht. Kann der Darlehensnehmer einer Baufinanzierung diese nicht durch Eigenmittel tilgen, muss er sich um eine zweite Anschlussfinanzierung mit neuer Sollzinsbindung kümmern.

Zwei Arten der Anschlussfinanzierung

Man unterscheidet grundsätzlich zwei Arten der Anschlussfinanzierung: Schließt der Darlehensnehmer sie bei seinem bisherigen Darlehensgeber ab, spricht man von Prolongation. Entscheidet er sich hingegen für einen Wechsel zu einem neuen Kreditanbieter, so ist dies eine Umschuldung. In jedem Fall sollte ein Darlehensnehmer bei seiner anstehenden Anschlussfinanzierung vor Vertragsabschluss verschiedene Kreditangebote samt allen Konditionen für die Immobilien­finanzierung vergleichen. Denn bereits geringe Unterschiede bei der Höhe des Bauzinses können zu beträchtlichen Kosteneinsparungen, die sich über die Jahre aufsummieren, führen.

Bei der Anschlussfinanzierung droht die Prolongationsfalle

Die Anschlussfinanzierung mit dem bisherigen Darlehensgeber zu vereinbaren, mag auf den ersten Blick die einfachste und bequemste Variante zu sein. Dennoch ist dabei Vorsicht geboten, da hier die sogenannte Prolongationsfalle droht. Häufig wird dem Darlehensgeber nämlich ein Prolongationsangebot unterbreitet, das nicht die besten Zinskonditionen enthält. Statt einfach den vorgelegten Darlehensvertrag zu unterzeichnen, ist es daher lohnenswert, sich mehrere Vergleichsangebote zur Baufinanzierung einzuholen. Baugeldvermittler sind hierbei eine gute Adresse, da sie mit verschiedenen Finanzierungspartnern zusammenarbeiten und deren Konditionen im Interesse ihrer Kunden vergleichen. Auf diese Weise können sie aus einem breiten Darlehensangebot dem Kreditsuchenden sehr günstige und individuell passende Immobilien­finanzierungen anbieten.

Die Umschuldung kann sich bei der Anschlussfinanzierung deutlich auszahlen

Nicht selten ist die Umschuldung bei einer Anschlussfinanzierung deutlich günstiger als eine Prolongation. Diese Möglichkeit kann man nicht nur nach dem Ablauf der Sollzinsbindung, sondern bereits davor in Betracht ziehen. Falls man bei seiner Erstfinanzierung ein Darlehen mit einer langen Sollzinsbindung vereinbart hat, besteht nach zehn Jahren das Sonderkündigungsrecht nach § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Sollte seit dem Abschluss der bisherigen Baufinanzierung das allgemeine Zinsniveau für Baugeld gesunken sein, kann die zeitnahe Umschuldung ein hohes Einsparpotential für die weitere Immobilien­finanzierung beinhalten.

Anschlussfinanzierung durch Forward-Darlehen frühzeitig abschließen

In Niedrigzinsphasen ist es zudem möglich, sich den günstigen Bauzins über ein Forward-Darlehen frühzeitig für die Anschlussfinanzierung sichern. Bis zu 60 Monate im Voraus ist ein Forward-Darlehen abschließbar. Besonders vorteilhaft ist diese Kreditform immer dann, wenn zu befürchten ist, dass in der Folgezeit die Zinssätze für die Immobilien­finanzierung steigen werden.

Wie sich ein Forward-Darlehen aktuell für Sie lohnen könnte, lässt sich übrigens sehr komfortabel mit dem Forward-Darlehen Rechner von DTW | Immobilien­finanzierung ermitteln. Ausführliche Hintergrundinformationen zu den Vorzügen eines Forward-Darlehens haben wir außerdem in diesem Blog-Artikel zusammengefasst. Selbstverständlich können Sie uns bei weitergehenden Fragen immer auch direkt ansprechen. Unsere DTW-Experten beraten Sie gerne zu allen Fragen der Baufinanzierung.

Kaufnebenkosten

Kaufnebenkosten nennt man bei einer Immobilien­finanzierung die Kosten, die beim Bau oder Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Zu diesen Nebenkosten zählen beispielsweise die Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten oder eventuelle Maklergebühren. Beim Abschluss einer Baufinanzierung ist es daher für Bauherren sehr wichtig, die Gesamtkosten im Blick zu behalten. Unter dem Strich müssen alle anfallenden Beträge aufgeführt werden, d.h. zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis für die Immobilie auch jede einzelne Position der Kaufnebenkosten. In der Regel sollten vorab Kaufnebenkosten in einer Höhe von etwa 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises veranschlagt werden.

Typische Kaufnebenkosten bei der Immobilien­finanzierung

Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklergebühren machen die größten Anteile bei den Kaufnebenkosten einer Baufinanzierung aus. Die Grunderwerbssteuer fällt unmittelbar beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie an. Bevor Bauherren am neuen Eigenheim jedoch tätig werden können, müssen sie noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, wofür wiederum Gebühren entstehen. Somit muss bereits vor dem ersten Spatenstich ein recht großer Betrag von den neuen Eigentümern geleistet werden, was man bei der Immobilien­finanzierung unbedingt einplanen sollte.

Gerade beim Hausbau können noch einige weitere Posten hinzukommen, wie beispielsweise Kosten für die Baugenehmigung, Grundstückserschließung oder die Bauherrenhaftpflichtversicherung. Einen detaillierten Überblick über die diversen Kaufnebenkosten hat Ihnen DTW| Immobilien­finanzierung übrigens in einem ausführlichen Hintergrundartikel zusammengestellt.

Einzelne Kaufnebenkosten variieren von Bundesland zu Bundesland

Bei der Kalkulationsplanung im Vorfeld einer Baufinanzierung erweist sich zudem als erschwerend, dass insbesondere die Kosten für behördliche Verfahren von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ausfallen. So liegt beispielsweise die Grunderwerbssteuer zwischen 3,5 Prozent (in Bayern, Sachsen) und 6,5 Prozent des Kaufpreises (in einigen anderen Bundesländern). Ebenso wenig sind die Sätze für die Notar- und Grundbuchkosten bundesweit einheitlich geregelt. Es bedarf einer ziemlich großen Eigeninitiative des Bauherren, um die entstehenden Nebenkosten für das eigene Vorhaben zusammenzutragen.

Kaufnebenkosten werden häufig beim  Finanzierungsplan unterschätzt

Gerade in Zeiten günstiger Bauzinsen geraten die Kaufnebenkosten bei der Baufinanzierung leicht aus den Augen. Wer sie nicht ausreichend miteinkalkuliert, muss unter Umständen teuer nachfinanzieren oder einzelne Maßnahmen am Eigenheim zeitlich nach hinten verschieben. Um von vorne herein die Baufinanzierung auf ein solides Fundament zu stellen, beraten die DTW-Experten Kreditsuchende ausführlich über alle Nebenkosten. Außerdem können Sie sich mit Hilfe des Notar- und Grundbuchrechners der DTW | Immobilien­finanzierung anfallende Zusatzkosten für Ihr Vorhaben sehr komfortabel berechnen lassen.

Sollzinsbindung

Sollzinsbindung nennt man bei einer Immobilien­finanzierung den Zeitraum, für den ein konstanter Sollzinssatz festgeschrieben ist. Bauherren und Immobilienkäufer können bei der Baufinanzierung die Sollzinsbindung grundsätzlich frei wählen. Übliche Laufzeiten von Baukrediten sind fünf, zehn, zwölf, 15, 20, 25 oder 30 Jahre. Auch Sollzinsbindungen bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens sind möglich.

Planungssicherheit und Einsparpotential durch langfristige Sollzinsbindung

Gegenüber Kreditverträgen mit variablen Sollzinssätzen bieten Baudarlehen mit fester Sollzinsbindung den Vorteil der Planungssicherheit. Der Darlehensnehmer  einer Immobilien­finanzierung kann seine regelmäßigen finanziellen Belastungen bereits bei Vertragsabschluss über die gesamte Vertragslaufzeit sicher einkalkulieren. Zudem können langfristige Sollzinsbindungen auch ein hohes Einsparpotential beinhalten, falls zum Beispiel die Baufinanzierung in einer Niedrigzinsphase abgeschlossen wurde. Der günstige Bauzins bleibt nämlich über die gesamte vereinbarte Darlehenslaufzeit unverändert, selbst wenn in dieser Zeit die Zinsen für Immobilien­finanzierungen steigen. In Niedrigzinsphasen ist es also sinnvoll, wenn man sich den günstigen Sollzins durch die Wahl einer möglichst langfristigen Sollzinsbindung sichert.

Nach Ablauf der Sollzinsbindung einer Baufinanzierung

Üblicherweise sind Darlehensnehmer einer Immobilien­finanzierung nach dem Ablauf der Sollzinsbindung noch nicht komplett schuldenfrei, das heißt es besteht zum Ende der Laufzeit der Immobilien­finanzierung noch eine Restschuld. Diese muss man entweder aus Eigenkapital an den Darlehensgeber zurückzahlen oder durch eine sogenannte Anschlussfinanzierung tilgen. Für diese zweite Baufinanzierung wird dann entsprechend der zu diesem Zeitpunkt gültigen Marktzinsen ein neuer Sollzinssatz für eine weitere Darlehenslaufzeit, also eine neue Sollzinsbindung, vereinbart. Diese kann dann durchaus deutlich kürzer ausfallen als die Vertragslaufzeit der ersten Immobilien­finanzierung. Das hängt selbstverständlich auch davon ab, wie hoch die verbleibende Restschuld ist. In der Regel tilgt ein Schuldner seine Immobilien­finanzierung meist über insgesamt 30 bis 35 Jahre.

Kündigungsrecht bei der Baufinanzierung nach zehn Jahren

Wichtig zu wissen ist, dass bei Sollzinsbindungen mit einer Laufzeit von mehr als 10 Jahren der Darlehensnehmer ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) hat. Dieses kann er zum Beispiel auch in Anspruch nehmen, wenn die Marktzinsen in der Zwischenzeit gesunken sind. In solch einem Fall ist es möglich, sich eine günstigere Anschlussfinanzierung mit besseren Konditionen zu suchen, um für die weiteren Jahre die Zinsbelastung zu reduzieren.

Tilgungsplan

Der Tilgungsplan ist ein in § 492 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gesetzlich verankerter Pflichtbestandteil eines Verbraucherdarlehensvertrags. Zu dieser Darlehensform gehören auch Immobilien­finanzierungen, die man überdies als Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge bezeichnet. Daher ist der Tilgungsplan ebenfalls bei einer Baufinanzierung obligatorisch.

Tabellarischer Zahlenüberblick im Tilgungsplan

Er dient dazu, dass der Darlehensnehmer seine regelmäßigen Zins- und Tilgungszahlungen bei der Immobilien­finanzierung übersichtlich im Blick behalten kann. Er beinhaltet die Angaben über den Zins- und Tilgungsrhythmus sowie die Höhe der Zins- und Tilgungsraten und deren jeweilige Fälligkeit. Hat man sich beispielsweise bei seinem Baudarlehen für eine monatliche Ratenzahlung entschieden, zeigt der tabellarische Tilgungsplan in Etappenschritten für jeden Monat bis zum Ende der Vertragslaufzeit an, wie sich der Zinsanteil, der Tilgungsanteil und die Restschuld zum jeweiligen Zeitpunkt darstellen. Bei einem vierteljährlichen Zahlungsrhythmus der Raten werden entsprechend Quartalszahlen ausgewiesen.

Mit dem Tilgungsplan kann man als Kreditnehmer bei einer Immobilien­finanzierung also kontinuierlich, im Detail und in konkreten Eurobeträgen erkennen, welcher Anteil jeder fälligen Rate für den Bauzins aufgewendet wird, welcher der Tilgung des Darlehens dient und wie zu den verschiedenen Terminen die verbleibende Restschuld aussieht.

Mit dem Tilgungsplan lassen sich Darlehensangebote gut vergleichen

Die tabellarische Aufstellung der Zins- und Tilgungsraten ist ein gutes Instrumentarium, um verschiedene Angebote für eine Immobilien­finanzierung  zu vergleichen. Alle wichtigen Zahlen sind übersichtlich aufgeführt. So kann man rasch erkennen, ob das vorliegende Darlehensangebot für einen selbst zum Beispiel im Hinblick auf die monatlichen Belastungen passend ist.

Baufinanzierungsrechner erstellen einen individuellen Tilgungsplan

Baufinanzierungsrechner wie der Tilgungsrechner von DTW | Immobilien­finanzierung erstellen nach der Eingaben der individuellen Eckdaten für eine Baufinanzierung Tilgungspläne, die dem Kreditsuchenden helfen, eine günstige Immobilien­finanzierung zu finden. Mit unserem DTW-Tilgungsrechner kann man seine Optionen für die verschiedenen Möglichkeiten einer Immobilien­finanzierung  ganz einfach austarieren. Hierfür braucht der Kreditsuchende nur einzelne Details wie beispielsweise den Eigenkapitalanteil, die Ratenhöhe, Sollzinsbindung und dergleichen im Rechner zu verändern. Im aufgezeigten Ergebnis kann er dann sehen, wie diese sich in seinem individuellen Tilgungsplan auswirken.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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