Drei Dinge muss man im Leben tun, besagt dieser Spruch: ein Haus bauen, einen Baum pflanzen und ein Kind zeugen. Doch ein Hausbau ist nicht zwingend notwendig. Schließlich kann man sich auch in einer Immobilie wohlfühlen, in die bereits jemand Mühe, Zeit und Geld gesteckt hat. Vor welchen Herausforderungen steht ein Bauherr? Auf was sollte der Käufer einer Bestandsimmobilie achten? Und was ist teurer und risikoreicher: selbst bauen oder kaufen? Wir haben die Vorteile und Nachteile von Hauskauf und Neubau zusammengestellt.
Die Grundschuld bei der Immobilienfinanzierung
Mit dem Thema Grundschuld muss sich in der Regel jeder auseinandersetzen, der ein Grundstück über eine Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung erwerben möchte.
Vergleichbar ist sie mit dem Prinzip eines Pfandleihhauses. Gibt der Kunde dort eine Uhr ab, bekommt er z.B. 300 Euro in bar. Tilgt er den Betrag rechtzeitig, erhält er das Schmuckstück zurück. Ansonsten darf das Pfandleihhaus die Uhr versteigern.
So funktioniert auch eine Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung. Weil Grundstück und Immobilie im Gegensatz zu einer Uhr aber nicht einfach übergeben werden können, wird es der Bank mit einer Eintragung quasi als Pfand zugesichert. Kann der Eigentümer seine Schulden nicht mehr begleichen, darf die Bank das Haus zwangsversteigern lassen. Dabei behält sie den Betrag ein, der für die Tilgung der Baufinanzierung notwendig ist.
Grundschuld und Grundbuch
Bei Neubau oder Kauf bzw. Verkauf von Eigentum wird das Thema dann relevant, sobald es hierzu einen Eintrag im Grundbuch gibt. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das beim Grundbuchamt für jedes Grundstück geführt wird. Wechselt der Eigentümer die Bank, kann die Grundschuld weitergegeben werden. Es ist aber auch möglich, mehrere Gläubiger eintragen zu lassen. Die unterschiedlichen Ränge legen fest, wer im Falle einer Zwangsversteigerung zum Zug kommt. Banken legen deshalb Wert darauf, bei einer Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung im Grundbuch an erster Stelle zu stehen.
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Flexible Tilgung für Ihre Baufinanzierung
Erbschaft, Bonus, Gehaltserhöhung, Kinder, Krankheit: In 15 Jahren kann sich viel verändern. Das optimale Angebot für eine Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung bietet deshalb nicht nur einen niedrigen Zinssatz, sondern auch die flexible Tilgung.
Flexible Tilgung durch Veränderung der Tilgungsrate
Die Tilgungsrate kann während der Zinsbindung der Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung erhöht oder verringert werden. Bei manchen Anbietern ist dies bis zu viermal pro Jahr kostenlos möglich. Andere verlangen für die flexible Tilgung einen geringen Zinsaufschlag.
Beispiel: Ein lediger Arbeitnehmer nimmt einen Kredit von 200.000 Euro auf. Pro Jahr tilgt er vier Prozent der Gesamtsumme, also rund 666 Euro pro Monat. Er heiratet und bekommt Kinder. Weil vom Gehalt jetzt weniger übrig bleibt nutzt er die flexible Tilgung und reduziert nach drei Jahren die Tilgungsrate seiner Baufinanzierung auf zwei Prozent und die monatliche Rate damit um rund 333 Euro. Schuldenfrei ist er dann allerdings später als geplant. Umgekehrt ist die flexible Tilgung der Baufinanzierung natürlich auch möglich: Bei Gehaltssprüngen kann die Tilgungsrate bei der Immobilienfinanzierung erhöht werden.
Energieausweis – Die wichtigsten Informationen
Was ist ein Energieausweis?
Der Energieausweis ist der energetische Steckbrief einer Immobilie. Er soll Orientierung geben: Ist das Gebäude sparsam oder ein Energiefresser? Mit welchem Energieverbrauch ist zu rechnen?
Was ist im Energieausweis vermerkt?
Der Energieausweis gibt an, wie viel Energie ein Haus für Heizung und Warmwasser verbraucht. Auf dem vierseitigen Formular sind Energieeffizienz und Energieklassen vermerkt. Grün (A+, A, B) steht für eine hohe Energieeffizienz, Gelb (C, D, E, F) für einen mittleren Wert und Rot (G, H) für mangelhafte oder keine energetische Sanierung. Damit man einordnen kann, wo das Gebäude im Vergleich zu anderen Häusern steht, enthält der Energieausweis zudem eine zweite Farbskala mit Vergleichswerten für verschiedene Gebäudetypen.
Ist der Energieausweis Pflicht?
Ja. Wer als Eigentümer oder Makler ein Haus inseriert, verkauft oder vermietet, muss dem Käufer oder Vermieter den Energieausweis im Original oder als Kopie vorlegen und zwar spätestens bei Vertragsabschluss. Das gilt auch für Neubauten. Wird bei einer Sanierung der gesamte Energiebedarf eines Hauses berechnet, ist der Energieausweis ebenfalls Pflicht. In öffentlichen Gebäuden mit vielen Besuchern und einer Größe über 500 Quadratmetern muss der Energieausweis sichtbar ausgehängt sein.
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Anschlussfinanzierung günstig wie nie
2008 verlieben sich Birgit und Thomas T. aus Mannheim in ein Haus im Grünen. Für die Baufinanzierung nimmt das Ehepaar ein Annuitäten-Darlehen zu fünf Prozent Zinsen auf. In 25 Jahren will es schuldenfrei sein.
Derzeit sind Baufinanzierungen oder Immobilienfinanzierungen wesentlich günstiger als noch vor Jahren. Und das Ehepaar überlegt, wie es von den derzeit historisch niedrigen Zinsen für Baugeld profitieren kann, obwohl sein Darlehensvertrag noch läuft.
Anschlussfinanzierung ist das Stichwort, wenn es um die Tilgung der Restschuld einer Baufinanzierung geht.
Welche Anschlussfinanzierung ist attraktiv?
Birgit und Thomas T. informieren sich. Und sind zunächst enttäuscht. Die Zinsbindung ihres Darlehensvertrags endet erst in drei Jahren. Vorher kommen sie aus ihrer Baufinanzierung nicht raus.
Die Zinsen bei der Immobilienfinanzierung
Aus welchen Komponenten bestehen die Zinsen bei der Immobilienfinanzierung?
Der Zinsen bei der Immobilienfinanzierung setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen, die nachfolgend aufgeführt sind.
Kosten der Refinanzierung einer Baufinanzierung
Ein wesentlicher Faktor, der die Höhe der Zinsen bei der Immobilienfinanzierung beeinflusst, sind die Kosten für die langfristige Refinanzierung. Als Refinanzierung bezeichnet man im Kreditgeschäft die Aufnahme von Fremdkapital durch den Kreditgeber, um Mittel für die eigene Kreditgewährung zu erhalten.
Die Haushaltsrechnung bei der Baufinanzierung
Haushaltsrechner verschafft Überblick über die Einkommenssituation
Eine Grundlage für die Kreditentscheidung einer Immobilienfinanzierung ist die Haushaltsrechnung.
Die Aufnahme einer Baufinanzierung ist für zahlreiche Immobilienbesitzer eine weitreichende Entscheidung für die Zukunft. Denn die monatlichen Raten für die Baufinanzierung müssen über viele Jahre hinweg getragen werden können. Sollte es dem Bauherren oder Käufer einer Immobilie nicht mehr möglich sein die Kreditrate zu begleichen, dann haben die Darlehensgeber das Recht die Zahlung der Raten anzumahnen oder gar im schlimmsten Fall, den Kredit zu kündigen. Um dies zu verhindern, erstellen die Darlehensgeber bei der Beantragung einer Baufinanzierung eine sogenannte Haushaltsrechnung.
Diese Haushaltsrechnung stellt die Einnahmen und die Ausgaben aller Darlehensnehmer der Baufinanzierung gegenüber. Einen schnellen Überblick über Ihre Einkommenssituation verschafft Ihnen der Haushaltsrechner von DTW | Immobilienfinanzierung. Hier zeigt sich in den meisten Fällen, ob die gewünschte Rate für die Immobilienfinanzierung nachhaltig finanzierbar ist. Durch die Erfassung und Gegenüberstellung aller Ausgaben und Einnahmen mit dem Haushaltsrechner weiß der Darlehensnehmer auch selbst ganz genau, wo er finanziell steht. Dieser Überblick über die eigenen Finanzen ist die Grundvoraussetzung, wenn man mit dem Gedanken spielt, eine Baufinanzierung aufzunehmen. Bei der Haushaltsrechnung einer Baufinanzierung sollte man jedoch beachten, dass Sie immer nur eine Momentaufnahme darstellt.
KfW-Förderprogramm 124 bei der Baufinanzierung
Die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt im Rahmen der Förderung der Wohnungswirtschaft zinsgünstige Darlehen. Diese werden von der KfW aber nicht direkt vergeben, sondern über den Darlehensgeber im Rahmen einer Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung beantragt und in Folge dessen dann ausbezahlt.
Das Wohneigentumsprogramm 124 unterstützt den Bau oder Erwerb von selbst genutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen in Deutschland. Wann also macht der Einsatz von KfW 124 Fördermitteln bei der Immobilienfinanzierung Sinn?
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Wissen Baufinanzierung: Das Volltilgerdarlehen
Zinssicherheit bis zur letzten Rate beim Volltilgerdarlehen
Volltilgerdarlehen bieten dem Darlehensnehmer maximale Kalkulationssicherheit bei der Immobilienfinanzierung und werden derzeit mit besonders attraktiven Konditionen angeboten. Volltilgerdarlehen sind eine besondere Form der Immobilienfinanzierung.
Die klassische Baufinanzierung:
Je nach Bedarf und Wunsch des Kunden, wird bei einer klassischen Baufinanzierung eine Sollzinsbindung zwischen fünf und fünfzehn Jahren festgeschrieben. In den meisten Fällen bleibt nach Ablauf der Sollzinsbindung eine Restschuld bestehen. Diese Restschuld wird dann mit einer Anschlussfinanzierung weiter getilgt. Über die Konditionen der Anschlussfinanzierung wird in der Regel bereits vor Ablauf der Sollzinsbindung neu verhandelt. Bei der klassischen Variante der Immobilienfinanzierung muss der Darlehensnehmer nach Ablauf der Sollzinsbindung neu kalkulieren. Eventuell wurde die alte Baufinanzierung zu niedrigen Zinsen abgeschlossen. Wenn jetzt der Zins für Baugeld im Laufe der Zeit gestiegen ist, dann kann es durchaus sein, dass die neue Rate für die Anschlussfinanzierung höher ist als die ursprüngliche Rate. Die monatliche Belastung für den Darlehensnehmer würde durch diesen Zinssprung bei der Anschlussfinanzierung zunehmen. Dieses Zinsänderungsrisiko stellt für viele Bauherren einen gewissen Unsicherheitsfaktor bei der Immobilienfinanzierung dar.
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Der EZB-Leitzins und die Baufinanzierung
Welche Faktoren beeinflussen die Zinsen für Baugeld?
Jeden Monat trifft sich der Rat der Europäischen Zentralbank (EZB), um die zukünftige Geldpolitik festzulegen. In den Sitzungen des EZB-Rats spielt die Entscheidung über den EZB-Leitzins eine große Rolle. Geschäftsbanken der europäischen Währungsunion können sich zu diesem Zinssatz kurzfristig Geld bei der EZB leihen. Senkt die EZB den Leitzins, erhalten die Kunden beispielsweise weniger Zinsen auf das Tagesgeld bzw. Festgeld.
Grundsätzlich kann der EZB-Leitzins als ein Steuerungselement der Geldpolitik angesehen werden. Durch eine Veränderung des Zinssatzes wird vor allem versucht, die zukünftige Inflationsrate zu beeinflussen. Erhöht die EZB den Leitzins, verteuert das die Geldaufnahme der Geschäftsbanken. Diese geben die EZB-Leitzinserhöhung an ihre Kunden, z. B. in Form von teureren Krediten, wie Ratenkredite oder Überziehungskredite, weiter. Außerdem wirkt sich eine Erhöhung des EZB-Leitzinses auf die Geldmenge innerhalb des Währungsraums aus. Die Geldmenge wird durch die Erhöhung tendenziell verringert. Aufgrund des höheren Zinses nehmen die Geschäftsbanken weniger Geld bei der EZB auf, was insgesamt zu einer Verknappung des zur Verfügung stehenden Kapitals im Währungsraum führt. Kunden nehmen wegen der gestiegenen Kosten weniger Kredite auf und die Bereitschaft zur Geldanlage nimmt zu. In den meisten Fällen steigt bei einer EZB-Leitzinserhöhung der Außenwert des Euro und die Gefahr einer inflationären Entwicklung nimmt ab.
Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung
Zinsaufschläge für Baugeld bei höherem Beleihungsauslauf
„Setzen Sie für die Finanzierung Ihrer Immobilie möglichst viel Eigenkapital ein“, rät die Stiftung Warentest Finanztest in ihrer Zeitschrift 06/2014. Käufer und Bauherren eines selbstgenutzten Eigenheims sollten bei der Planung der Immobilienfinanzierung möglichst viel Eigenkapital einsetzen. Denn zahlreiche Finanzierungsgeber haben im Laufe der letzten Jahre die Risikoaufschläge bei Immobilienfinanzierungen für Darlehensnehmer mit wenig Eigenkapital erhöht. Je geringer der Eigenkapitalanteil am Objektwert, umso größer ist das Risiko der Bank, bei einem Zahlungsausfall einen Verlust zu erleiden. Dieses Ausfallrisiko lassen sich Darlehensgeber mit einem Zinsaufschlag bezahlen. Banken und Versicherungen staffeln deshalb ihre Zinssätze nach dem Anteil des Immobiliendarlehens am Wert des beliehenen Objekts.
Dieser sogenannte „Beleihungsauslauf“ stellt das Verhältnis aller Fremdfinanzierungsmittel zum Beleihungswert des Objektes dar. Die Angabe des Beleihungsauslaufs erfolgt in Prozent des Beleihungswerts. Der Beleihungswert liegt bei selbstgenutzten Immobilien meist 10 % unter dem Kaufpreis. Diesen Unterschied nennt man Risikoabschlag.
Auszahlungsvoraussetzungen Baufinanzierung
Die Auszahlungsvoraussetzungen bei der Immobilienfinanzierung
Bei der Übertragung von Vermögenswerten stellt der Kauf einer Immobilie eines der umfangreichsten Rechtsgeschäfte dar. Der Prozess des Immobilienerwerbs ist über die Einschaltung eines Notars streng geregelt und bietet so die notwendige Sicherheit für Verkäufer und Käufer bei der Baufinanzierung. Einzelne Teilabschnitte der Immobilienfinanzierung, wie zum Beispiel die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch, können oftmals eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen. Deshalb fragen sich viele Bauherren, welche Auszahlungsvoraussetzungen es bei einer Immobilienfinanzierung eigentlich gibt? Bei der Baufinanzierung einer fertigen Immobilie oder einer Anschlussfinanzierung wird die Finanzierungssumme meist auf einmal zur Verfügung gestellt. Bauvorhaben hingegen werden in der Regel entsprechend dem jeweiligen Baufortschritt in mehreren Teilen ausgezahlt.
10 Tipps für Ihre günstige Baufinanzierung (2)
Sparen Sie jede Menge Geld für Ihre günstige Baufinanzierung.
„Mit wenig Aufwand viele tausend Euro sparen?“, fragt Stiftung Warentest in ihrer Finanztest Ausgabe 04/2014 im großen Eigenheim-Zinsvergleich. Über 100 Banken, Kreditvermittlern, Bausparkassen und Versicherern wurden anhand sechs verschiedener Modellfälle für Baufinanzierungen verglichen und ausgezeichnet. Das Ergebnis des Tests ist eindeutig. Der Vergleich von mehreren Angeboten für eine günstige Baufinanzierung lohnt sich fast immer. Bauherren und Wohnungskäufer können laut Stiftung Warentest, Finanztest durch die geschickte Kombination aus staatlicher Förderung und Eigenkapital je nach Modellfall mehr als 50.000,- € für Ihre günstige Baufinanzierung sparen.
Im ersten Teil haben wir Ihnen bereits die ersten 5 Ratschläge für Ihre günstige Baufinanzierung von Stiftung Warentest, Finanztest zusammengestellt. In diesem Blog-Beitrag finden Sie nun den zweiten Teil mit weiteren 5 Tipps für Ihre günstige Baufinanzierung.
„10 Tipps für Ihre günstige Baufinanzierung (2)“ weiterlesen
10 Tipps für Ihre günstige Baufinanzierung (1)
„Mit wenig Aufwand viele tausend Euro sparen?“, fragt Stiftung Warentest in ihrer Finanztest Ausgabe 04/2014 im großen Eigenheim-Zinsvergleichfür eine günstige Baufinanzierung. So wurden über 100 Banken, Kreditvermittler, Bausparkassen und Versicherer anhand sechs verschiedener Modellfälle für Baufinanzierungen verglichen und ausgezeichnet. Das Ergebnis des Tests ist eindeutig. Der Vergleich von mehreren Angeboten für Immobilienfinanzierungen lohnt sich demnach fast immer. Bauherren und Wohnungskäufer können laut Stiftung Warentest, Finanztest durch die geschickte Kombination aus staatlicher Förderung und Eigenkapital je nach Modellfall sogar mehr als 50.000,- € bei der Immobilienfinanzierung sparen. „Viel Geld sparen Bauherren und Wohnungskäufer auch durch einen geschickten Aufbau ihrer Finanzierung“, erklärt Stiftung Warentest in Finanztest 04/2014. Weiterhin kann „schon ein einziger guter Tipp […] bei der Hausfinanzierung viele tausend Euro Wert sein“.
10 gute Ratschläge und Tipps zu Ihrer Baufinanzierung hat Stiftung Warentest, Finanztest für Häuslebauer zusammengestellt.
„10 Tipps für Ihre günstige Baufinanzierung (1)“ weiterlesen
Vorsicht bei Kombikredit mit Bausparvertrag
Bausparkassen nutzen Gesetzeslücke um Kosten zu verschleiern
Zahlreiche Bausparkassen werben mit besonders niedrigen Baugeldzinsen, Zinssicherheit und einer flexiblen Rückzahlung für die Immobilienfinanzierung mit einem Kombikredit aus einer Baufinanzierung und einem Bausparvertrag. „Doch Vorsicht“, warnt die Stiftung Warentest in ihrer Zeitschrift Finanztest 02/2014 über Immobilienfinanzierungen. „Eine Gesetzeslücke erlaubt es den Bausparkassen, für Kombikredite mit irreführenden Effektivzinsen zu werben. Darin fehlen verdeckte Kreditkosten von vielen tausend Euro“, schreibt die Stiftung Warentest in der aktuellen Ausgabe Finanztest.
Was ist ein Kombikredit?
Kombikredite unterscheiden sich von gewöhnlichen Immobilienfinanzierungen vor allem durch die Art der Tilgung des Baudarlehens. Bei einem Kombikredit zahlt der Bausparer für das Immobiliendarlehen zunächst nur die Zinsen. Parallel überweist er jeden Monat einen Betrag in einen Bausparvertrag ohne seine Schuld der Immobilienfinanzierung zu tilgen! Erst bei Zuteilung des Bausparvertrages löst der Bausparer die Immobilienfinanzierung – das sogenannte Vorausdarlehen – ab. Danach zahlt der Bausparer die Raten für Zins und Tilgung des Bauspardarlehens ab.