Blog Immobilienfinanzierung | DTW

Echtes vs. unechtes Forward-Darlehen: gut informiert

Ursprünglich entwickelt zur Finanzierung der kommunalen und gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen, haben sich Forward-Darlehen in den letzten Jahren auch für den Normalverbraucher zu einer sehr interessanten Darlehensform der Baufinanzierung entwickelt. Das aktuelle Sollzinsniveau lässt sich damit auch für Immobilienfinanzierungen sichern, die erst nach Monaten nach Vertragsabschluss in Anspruch genommen werden möchten. (Erfahren Sie mehr zur aktuellen Zinsentwicklung im Zinskommentar zur Baufinanzierung.) Der Darlehensnehmer hat damit die Möglichkeit eine Sollzinsbindung bis zu 66 Monate im Voraus zu erhalten. Nicht immer leicht zu unterscheiden sind dabei echtes und unechtes Forward-Darlehen. Die Experten von DTW | Immobilienfinanzierung raten daher vor Abschluss eines solchen Forward-Darlehens sich über die Unterschiede, Vor- und Nachteile der Baufinanzierung zu informieren und ob ein echtes oder unechtes Forward-Darlehen bei der Immobilienfinanzierung in Frage käme.

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11 Tipps zur Baufinanzierung

Egal ob Neubau, Modernisierung oder Erwerb von Immobilien – „Es gibt immer was zu tun!“ – lautet der Werbeslogan eines bekannten Baumarkts. Die Experten von DTW | Immobilienfinanzierung geben folgende Tipps zur Baufinanzierung, um unnötige Kosten und Überraschungen bei Ihrem Bauvorhaben zu vermeiden:

Die wichtigsten Tipps zur Baufinanzierung

Idealerweise verfügen Sie über ein Eigenkapital von mindestens 20% des Kaufpreises, zuzüglich der kompletten Kaufnebenkosten für Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchkosten und Maklerprovision (circa 15% des Kaufpreises). Diese können Sie mit Hilfe des Notar- und Grundbuchkostenrechner ermitteln.

Fragen Sie Ihren Darlehensgeber nach seinen Tipps zur Baufinanzierung und wie hoch das Eigenkapital sein muss, um hohe Zinsaufschläge zu vermeiden. Denn sobald ein Baudarlehen eine bestimmte Anteilsgrenze des Kaufpreises überschritten hat, könnten Unkosten entstehen, die durch geringen Mehraufwand vermeidbar wären.

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BGH zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung müssen Sondertilgungsrechte zukünftig kostenmindernd zugunsten der Verbraucher berücksichtigt werden.

Beim Abschluss einer Immobilienfinanzierung ist die Höhe der Zinsen während der Zinsbindungsfrist meist festgeschrieben. Einerseits bedeutet dies Planungssicherheit für den Darlehensnehmer, andererseits gibt es dem Darlehensgeber die Möglichkeit sich für diesen Zeitraum zu refinanzieren. So ist es in der Regel nicht möglich, einen bestehenden Baufinanzierungsvertrag während der vereinbarten Zinsbindungsfrist vorzeitig zurückzuzahlen. Wer seine Immobilienfinanzierung dennoch vorzeitig kündigen möchte, muss die dadurch erlittenen Verluste des Darlehensgebers in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen. Bei Vertragsabschluss vereinbarte Sondertilgungen blieben bei einem vorzeitigen Ausstieg aus der Baufinanzierung bisher häufig unberücksichtigt. Die Rechtslage bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung war bislang unklar.

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Baufinanzierungsvermittler von Finanztest empfohlen!

„Die günstigsten Immobilienkredite gab es 2015 von Vermittlungsgesellschaften“, schreibt Stiftung Warentest Finanztest in ihrer neuesten Ausgabe (Januar 2016). Baufinanzierungsvermittler wie DTW | Immobilienfinanzierung werden von Stiftung Warentest Finanztest empfohlen, wenn es um die günstigsten Konditionen für Baugeld geht.

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Nebenkosten der Baufinanzierung beim Hauskauf

Der Zinssatz im Bereich von Immobilienkrediten ist bereits seit Jahren niedrig – über alle Sollzinsbindungsfristen. Angesichts der letzten Entscheidungen der Europäischen Zentralbank wird sich an dieser Tatsache in absehbarer Zeit auch wenig ändern. Bereits jetzt ist das Volumen der vergebenen Baukredite relativ hoch. Allein in den Monaten August bis Oktober 2015 haben Banken mehr als 58 Milliarden Euro (Zinsstatistik Deutsche Bundesbank) an Haushalte verliehen.

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Günstige Forward-Darlehen – jetzt zu absoluten Top-Konditionen

Glücklich dürfen sich diejenigen Hausbesitzer schätzen, die in absehbarer Zeit eine Anschlussfinanzierung für ihre Baufinanzierung benötigen und mit dem Gedanken spielen, ein Forward-Darlehen abzuschließen. Denn sie erwartet eine Angebotspalette für günstige Forward-Darlehen mit erstaunlichen Konditionen, die selten so attraktiv waren wie derzeit!

Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung, stellte jetzt in einem Gastbeitrag bei n-tv.de am 30. Oktober 2015 fest, dass sein Unternehmen noch 2011 in einer Studie zu einem ganz anderen Schluss kam. Damals stellte sich heraus, dass sich nur wenige Bauherrn einen Vorteil durch den Abschluss eines Forward-Darlehens im Vergleich zu einer normalen Anschlussfinanzierung sichern konnten. Doch dank des gegenwärtigen niedrigen Zinsniveaus und ausgezeichneter Aktionszinsen für günstige Forward-Darlehen hat sich das Blatt deutlich zum Positiven für Darlehensnehmer gewendet.

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„Welche Vorteile bietet DTW | Immobilienfinanzierung?“

DTW | Immobilienfinanzierung und andere Online-Baugeldvermittler sind oftmals sehr günstig und bieten guten Service. Trotzdem ist es für viele verlockend, eine Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung aus Bequemlichkeit bei der Hausbank abzuschließen. Wir haben mit Christoph Müller, Geschäftsführer von DTW | Immobilienfinanzierung, dem Betreiber von Immobilienfinanzierung.de, über die Vorteile von Online-Baugeldvermittlern gesprochen.

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Modernisierungskredit: Jetzt besonders günstig!

Sie planen die Modernisierung Ihrer Heizungsanlage oder einen altersgerechten Umbau Ihrer Immobilie? Oder Sie spielen schon seit längerem mit dem Gedanken, Ihr Eigenheim energieeffizient sanieren zu lassen? Alle Haussanierungen, bei denen Sie einen Modernisierungskredit bei DTW | Immobilienfinanzierung benötigen, sollten Sie jetzt zeitnah angehen. Denn selten war es so günstig, diese Modernisierungsmaßnahmen zu finanzieren!

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Hauskauf oder Neubau? Pro und Contra

Drei Dinge muss man im Leben tun, besagt dieser Spruch: ein Haus bauen, einen Baum pflanzen und ein Kind zeugen. Doch ein Hausbau ist nicht zwingend notwendig. Schließlich kann man sich auch in einer Immobilie wohlfühlen, in die bereits jemand Mühe, Zeit und Geld gesteckt hat. Vor welchen Herausforderungen steht ein Bauherr? Auf was sollte der Käufer einer Bestandsimmobilie achten? Und was ist teurer und risikoreicher: selbst bauen oder kaufen? Wir haben die Vorteile und Nachteile von Hauskauf und Neubau zusammengestellt.

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Energieausweis – Die wichtigsten Informationen

Was ist ein Energieausweis?

Der Energieausweis ist der energetische Steckbrief einer Immobilie. Er soll Orientierung geben: Ist das Gebäude sparsam oder ein Energiefresser? Mit welchem Energieverbrauch ist zu rechnen?

Was ist im Energieausweis vermerkt?

Der Energieausweis gibt an, wie viel Energie ein Haus für Heizung und Warmwasser verbraucht. Auf dem vierseitigen Formular sind Energieeffizienz und Energieklassen vermerkt. Grün (A+, A, B) steht für eine hohe Energieeffizienz, Gelb (C, D, E, F) für einen mittleren Wert und Rot (G, H) für mangelhafte oder keine energetische Sanierung. Damit man einordnen kann, wo das Gebäude im Vergleich zu anderen Häusern steht, enthält der Energieausweis zudem eine zweite Farbskala mit Vergleichswerten für verschiedene Gebäudetypen.

Ist der Energieausweis Pflicht?

Ja. Wer als Eigentümer oder Makler ein Haus inseriert, verkauft oder vermietet, muss dem Käufer oder Vermieter den Energieausweis im Original oder als Kopie vorlegen und zwar spätestens bei Vertragsabschluss. Das gilt auch für Neubauten. Wird bei einer Sanierung der gesamte Energiebedarf eines Hauses berechnet, ist der Energieausweis ebenfalls Pflicht. In öffentlichen Gebäuden mit vielen Besuchern und einer Größe über 500 Quadratmetern muss der Energieausweis sichtbar ausgehängt sein.

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Anschlussfinanzierung günstig wie nie

2008 verlieben sich Birgit und Thomas T. aus Mannheim in ein Haus im Grünen. Für die Baufinanzierung nimmt das Ehepaar ein Annuitäten-Darlehen zu fünf Prozent Zinsen auf. In 25 Jahren will es schuldenfrei sein.

Derzeit sind Baufinanzierungen oder Immobilienfinanzierungen wesentlich günstiger als noch vor Jahren. Und das Ehepaar überlegt, wie es von den derzeit historisch niedrigen Zinsen für Baugeld profitieren kann, obwohl sein Darlehensvertrag noch läuft.

Anschlussfinanzierung ist das Stichwort, wenn es um die Tilgung der Restschuld einer Baufinanzierung geht.

Welche Anschlussfinanzierung ist attraktiv?

Birgit und Thomas T. informieren sich. Und sind zunächst enttäuscht. Die Zinsbindung ihres Darlehensvertrags endet erst in drei Jahren. Vorher kommen sie aus ihrer Baufinanzierung nicht raus.

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Die Zinsen bei der Immobilienfinanzierung

Aus welchen Komponenten bestehen die Zinsen bei der Immobilienfinanzierung?

Der Zinsen bei der Immobilienfinanzierung setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen, die nachfolgend aufgeführt sind.

Kosten der Refinanzierung einer Baufinanzierung

Ein wesentlicher Faktor, der die Höhe der Zinsen bei der Immobilienfinanzierung beeinflusst, sind die Kosten für die langfristige Refinanzierung. Als Refinanzierung bezeichnet man im Kreditgeschäft die Aufnahme von Fremdkapital durch den Kreditgeber, um Mittel für die eigene Kreditgewährung zu erhalten.

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KfW-Förderprogramm 124 bei der Baufinanzierung

Die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt im Rahmen der Förderung der Wohnungswirtschaft zinsgünstige Darlehen. Diese werden von der KfW aber nicht direkt vergeben, sondern über den Darlehensgeber im Rahmen einer Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung beantragt und in Folge dessen dann ausbezahlt.

Das Wohneigentumsprogramm 124 unterstützt den Bau oder Erwerb von selbst genutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen in Deutschland. Wann also macht der Einsatz von KfW 124 Fördermitteln bei der Immobilienfinanzierung Sinn?

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Wissen Baufinanzierung: Das Volltilgerdarlehen

Zinssicherheit bis zur letzten Rate beim Volltilgerdarlehen

Volltilgerdarlehen bieten dem Darlehensnehmer maximale Kalkulationssicherheit bei der Immobilienfinanzierung und werden derzeit mit besonders attraktiven Konditionen angeboten. Volltilgerdarlehen sind eine besondere Form der Immobilienfinanzierung.

Die klassische Baufinanzierung:

Je nach Bedarf und Wunsch des Kunden, wird bei einer klassischen Baufinanzierung eine Sollzinsbindung zwischen fünf und fünfzehn Jahren festgeschrieben. In den meisten Fällen bleibt nach Ablauf der Sollzinsbindung eine Restschuld bestehen. Diese Restschuld wird dann mit einer Anschlussfinanzierung weiter getilgt. Über die Konditionen der Anschlussfinanzierung wird in der Regel bereits vor Ablauf der Sollzinsbindung neu verhandelt. Bei der klassischen Variante der Immobilienfinanzierung muss der Darlehensnehmer nach Ablauf der Sollzinsbindung neu kalkulieren. Eventuell wurde die alte Baufinanzierung zu niedrigen Zinsen abgeschlossen. Wenn jetzt der Zins für Baugeld im Laufe der Zeit gestiegen ist, dann kann es durchaus sein, dass die neue Rate für die Anschlussfinanzierung höher ist als die ursprüngliche Rate. Die monatliche Belastung für den Darlehensnehmer würde durch diesen Zinssprung bei der Anschlussfinanzierung zunehmen. Dieses Zinsänderungsrisiko stellt für viele Bauherren einen gewissen Unsicherheitsfaktor bei der Immobilienfinanzierung dar.

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Der EZB-Leitzins und die Baufinanzierung

Welche Faktoren beeinflussen die Zinsen für Baugeld?

Jeden Monat trifft sich der Rat der Europäischen Zentralbank (EZB), um die zukünftige Geldpolitik festzulegen. In den Sitzungen des EZB-Rats spielt die Entscheidung über den EZB-Leitzins eine große Rolle. Geschäftsbanken der europäischen Währungsunion können sich zu diesem Zinssatz kurzfristig Geld bei der EZB leihen. Senkt die EZB den Leitzins, erhalten die Kunden beispielsweise weniger Zinsen auf das Tagesgeld bzw. Festgeld.

Grundsätzlich kann der EZB-Leitzins als ein Steuerungselement der Geldpolitik angesehen werden. Durch eine Veränderung des Zinssatzes wird vor allem versucht, die zukünftige Inflationsrate zu beeinflussen. Erhöht die EZB den Leitzins, verteuert das die Geldaufnahme der Geschäftsbanken. Diese geben die EZB-Leitzinserhöhung an ihre Kunden, z. B. in Form von teureren Krediten, wie Ratenkredite oder Überziehungskredite, weiter. Außerdem wirkt sich eine Erhöhung des EZB-Leitzinses auf die Geldmenge innerhalb des Währungsraums aus. Die Geldmenge wird durch die Erhöhung tendenziell verringert. Aufgrund des höheren Zinses nehmen die Geschäftsbanken weniger Geld bei der EZB auf, was insgesamt zu einer Verknappung des zur Verfügung stehenden Kapitals im Währungsraum führt. Kunden nehmen wegen der gestiegenen Kosten weniger Kredite auf und die Bereitschaft zur Geldanlage nimmt zu. In den meisten Fällen steigt bei einer EZB-Leitzinserhöhung der Außenwert des Euro und die Gefahr einer inflationären Entwicklung nimmt ab.

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