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Was ist bei einer Schuldübernahme zu beachten?

Frage
Guten Tag, können Sie mir erklären, was eine Schuldübernahme bei einer Immobilien­finanzierung bedeutet, weil ich ein Haus kaufen möchte, auf dem noch eine Belastung liegt. Nun hat mir der Verkäufer eine Schuldübernahme vorgeschlagen. Wie funktioniert das und was habe ich dabei zu beachten?

Vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe.

Mit freundlichen Grüßen
Matthias K.

Antwort von DTW | Immobilienfinanzierung
Sehr geehrter Herr K., gerne beantworten wir Ihre Fragen zu einer Schuldübernahme bei der Immobilien­finanzierung. Denn tatsächlich kann man bei einer belasteten Immobilie die entsprechende Baufinanzierung mit verkaufen. Allerdings müssen alle Vertragsparteien dieser Schuldübernahme ausdrücklich zustimmen, insbesondere auch der Darlehensgeber.

Schuldübernahme nach Bonitätsprüfung für die Immobilien­finanzierung

Bei einer Schuldübernahme findet ein Schuldnertausch statt. Die gesetzlichen Regelungen hierfür finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Gemäß § 415 Abs. 1 BGB bedarf es bei einem gewünschten Schuldnerwechsel zwingend der Genehmigung des Darlehensgebers der Immobilien­finanzierung. Dieser wird im Vorfeld die Bonität des neuen Schuldners, der die Baufinanzierung übernehmen soll, prüfen. Falls er weniger kreditwürdig sein sollte als der bisherige Darlehensnehmer, hat die Bank das Recht, die Schuldübernahme abzulehnen. Wenn das Kreditinstitut mit dem neuen Schuldner einverstanden ist, kann der Darlehensvertrag der Immobilien­finanzierung auf den Neuschuldner übertragen werden.

Schuldübernahme mit allen Darlehens­bedingungen

Mit der Schuldübernahme gehen die Rechte und Pflichten aus dem bisherigen Darlehensvertrag auf den neuen Schuldner über. Einzig die vom Altschuldner eingesetzten Sicherheiten für die Immobilien­finanzierung erlöschen gemäß § 418 Abs. 1 BGB. Üblicherweise erheben die Darlehensgeber für die Bewilligung einer Schuldübernahme eine einmalige Gebühr, wobei sich ihre Höhe meist nach der Restschuld richtet, die noch beglichen werden muss. Mit etwa einem bis zwei Prozent der Restschuldsumme muss man für die Abwicklung der Schuldübernahme bei der Bank rechnen.

Ablösung des Baudarlehens beim Immobilienverkauf

Alternativ zu einer Schuldübernahme können Sie dem Verkäufer des Hauses auch vorschlagen, dass er mit dem Verkaufserlös seine Immobilien­finanzierung ablöst. Wenn Sie selbst Fremdkapital für den Immobilienerwerb benötigen sollten, können Sie eine neue Immobilien­finanzierung abschließen. Das kann für Sie durchaus lohnend sein, da in dem bestehenden Altvertrag möglicherweise die Konditionen um einiges schlechter sind als bei einer neuen Baufinanzierung. Bei den derzeit niedrigen Bauzinsen ist dies sogar recht wahrscheinlich. Daher empfiehlt es sich die Darlehens­bedingungen aus dem Altvertrag genau zu studieren und mit aktuellen Angeboten zur Immobilien­finanzierung zu vergleichen.

Kostenlose Beratung für eine individuelle Lösung bei der Immobilien­finanzierung

Falls Sie Fragen zu Ihren verschiedenen Optionen haben, beraten Sie unsere DTW-Baufinanzierungsexperten selbstverständlich gerne im persönlichen Gespräch. So können wir mit Ihnen prüfen, ob die Schuldübernahme oder eine neue Baufinanzierung für Sie im konkreten Fall vorteilhafter ist. Unter der kostenfreien Rufnummer 0800 / 11 55 600 erreichen Sie unsere Berater von Montag bis Freitag in der Zeit von 8:30 Uhr bis 18:00 Uhr. Und ich stehe Ihnen von 9:00 Uhr bis 18:00 Uhr unter der Durchwahl 0621 / 86 75 041 zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen aus Mannheim
Christoph Müller

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* Ein 1. Platz beim Vergleich von Immobilienkrediten in Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 02/2020.

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