Viele Darlehensnehmer bei der Immobilienfinanzierung stehen aktuell vor der gleichen Herausforderung: Wie können sie sich die derzeit immer noch niedrigen Zinsen für Baugeld sichern, obwohl die Sollzinsbindung der bestehenden Anschlussfinanzierung, die eventuell vor Jahren als Forward-Darlehen abgeschlossen wurde, noch nicht beendet ist? Eine Lösung dieser Problematik kann das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) darstellen.
Mit dem Sonderkündigungsrecht bei Forward-Darlehen günstigere Anschlussfinanzierung abschließen
Im Regelfall benötigen Darlehensnehmer bei einer Immobilienfinanzierung nach Ablauf der Sollzinsbindung eine Anschlussfinanzierung für die Begleichung der noch ausstehenden Restschuld. Viele Bauherren und Immobilienkäufer haben sich in den vergangenen Jahren hierfür für ein Forward-Darlehen entschieden, um sich vor steigenden Bauzinsen zu schützen. Nun sind aber in der Zwischenzeit die Zinsen weiter gefallen, so dass sich eine alternative Anschlussfinanzierung als günstiger erweisen könnte. Wie kann man also den teureren Baukredit ablösen, damit sich die ganze Sache am Ende auch tatsächlich lohnt?
Kostenfreier Ausweg Sonderkündigungsrecht bei Forward-Darlehen
Es gibt generell einige Varianten, ein Forward-Darlehen zu kündigen. Wer es vor der Auszahlung der Kreditsumme kündigt, muss üblicherweise eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen. Bei der Kündigung innerhalb der Sollzinsbindung berechnen die Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung. Bei längerer Zinsbindungsfrist kann der Darlehensnehmer sein Forward-Darlehen wie jeden anderen Baukredit nach 10 Jahren plus eine Kündigungsfrist von 6 Monaten kostenlos auflösen und zwar mit dem oben angesprochenen Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB. Allerdings gibt es beim Forward-Darlehen hierbei noch einen Sonderfall, sofern es zur Anschlussfinanzierung beim gleichen Kreditgeber abgeschlossen wurde.
Wann ist der früheste Termin für das Sonderkündigungsrecht bei Forward-Darlehen?
Beim Sonderkündigungsrecht ist für den frühestmöglichen Kündigungstermin einer Immobilienfinanzierung zunächst immer der Zeitpunkt der vollständigen Kredit-Auszahlung entscheidend. Im ersten Absatz von § 489 BGB heißt es dazu unter Punkt 2: „In jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten“. Erst wenn der letzte Euro der Kreditsumme (bei Teilauszahlungen) ausgezahlt ist, beginnt am Folgetag die Zehn-Jahresfrist des Sonderkündigungsrechts. Und dazu kommt dann noch die weitere Kündigungsfrist von sechs Monaten.
Immobilienfinanzierung: kostenlos & unverbindlich anfragen
Das Forward-Darlehen zeichnet sich nun gerade dadurch aus, dass zwischen Vertragsabschluss und der Auszahlung der Darlehenssumme eine Vorlaufzeit (Forward-Periode) liegt. Daher stellte sich in der Vergangenheit die Frage, welcher Zeitpunkt für das Sonderkündigungsrecht beim Forward-Darlehen nun juristisch entscheidend ist. Viele Banken sind jahrelang davon ausgegangen, dass allein der Auszahlungstermin zählt. Das ist soweit auch korrekt. Der Ausnahmefall: wenn das Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung nicht bei einem neuen, sondern beim bisherigen Kreditgeber abgeschlossen wurde. Denn dann greift der zweite Satz im ersten Absatz von § 489 BGB, Punkt 2: „wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs.“
Gerichtsurteil zum Sonderkündigungsrecht bei Forward-Darlehen
Diese Auslegung bestätigten die Richter vom Landgericht Bochum in ihrem Urteil vom 14. September 2015, Aktenzeichen I-1 O 68/15. Sie entschieden, dass in diesem Sonderfall das Vertragsdatum der Darlehensverlängerung relevant ist. Im Gegensatz zu einer Anschlussfinanzierung bei einem neuen Darlehensgeber kommt es bei einer Darlehensverlängerung mit einem Forward-Darlehen bei derselben Bank ja im Grunde nicht zu einer Auszahlung einer Kreditsumme. Daher ist für die Ermittlung der Kündigungsfristen das Datum der Vertragsunterzeichnung mit den geänderten Vereinbarungen ausschlaggebend. Sollte man zum Beispiel mit einem Forward-Darlehen drei Jahre im Voraus seine Anschlussfinanzierung beim gleichen Kreditinstitut geregelt haben, könnte man daher bereits nach sieben Jahren während des laufenden Forward-Darlehens die Kündigung nach § 489 BGB vornehmen - zuzüglich selbstverständlich der zusätzlichen immer gültigen Kündigungsfrist von sechs Monaten.
Tipp von DTW | Immobilienfinanzierung: Darlehensnehmer, die vor einigen Jahren ein Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung beim gleichen Darlehensgeber abgeschlossen haben, sollten überprüfen, ob und wann eine vorzeitige kostenfreie Vertragsauflösung mit Hilfe des Sonderkündigungsrechts nach § 489 BGB möglich ist. Dann haben sie die Möglichkeit, eine Umschuldung zu günstigeren Zinskonditionen ohne die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung in die Wege zu leiten. Falls Sie Fragen zu dieser Option haben, beraten Sie unsere Finanzierungsexperten selbstverständlich gerne ausführlich, kostenlos und unverbindlich.