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DTW | Immobilienfinanzierung antwortete am 11.09.2018

Ihre Frage
Guten Tag,

ich spiele momentan mit dem Gedanken, ein Einfamilienhaus im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu erwerben. Was muss ich beim Ablauf einer Zwangsversteigerung und der folgenden Immobilien­finanzierung alles beachten. Von Bekannten habe ich gehört, dass dies eine gute Möglichkeit ist, günstig an eine Immobilie zu kommen. Es gibt doch sicher Besonderheiten, die ich bei einem Kauf einer Immobilie in einer Zwangsversteigerung beachten muss, oder?

Ein bisschen habe ich mich schon informiert. Ich habe zum Beispiel gelesen, dass man bei der Versteigerung eine Anzahlung leisten muss. Bekomme ich dann diese Summe von Ihnen schon vorab ausgezahlt oder wie läuft das ab?

Freundlichen Gruß,
Xenia L.

Antwort von DTW | Immobilienfinanzierung
Sehr geehrte Frau L.,

vielen Dank für Ihre Anfrage bei DTW-Immobilien­finanzierung.

Zunächst einmal: Selbstverständlich ist auch die Immobilien­finanzierung eines Objektes aus einer Zwangsversteigerung über DTW | Immobilien­finanzierung und unsere Finanzierungspartner möglich.

Sie haben aber Recht, dass es dabei ein paar Besonderheiten gibt die man beim Ablauf einer Zwangsversteigerung beachten muss. Hier einige wichtige Hinweise, die man beim Erwerb einer Immobilie aus einer Zwangsversteigerung berücksichtigen sollte:

1. Informationssammlung über die konkrete Immobilie

Unser Ratschlag: Holen Sie möglichst viele Informationen über das Objekt ein. Wichtig dabei ist zu erfahren, in welchem Zustand es sich befindet, denn eine Haftung für Mängel ist ausgeschlossen. Der Grundbesitz wird immer in seinem tatsächlichen Zustand versteigert, selbst wenn dieser von der Beschreibung im Grundbuch abweicht.

Zwei wichtige Quellen für dieserart Informationen sind:

Die Versteigerungsakte: Sie beinhaltet ein Gutachten mit der Beschreibung des Objektzustandes, die von einem qualifizierten Gutachter erstellt wurde. Auch ist in ihr der aktuelle Verkehrswert aufgeführt, den der Gutachter festgelegt hat. Darüber hinaus stehen in der Versteigerungsakte Informationen zu den Erträgen, Baumängeln und Schäden des Objekts.

Der Grundbuchauszug: In ihm finden Sie zum Beispiel Angaben zu Dauerwohnrechten oder Wegerechten Dritter sowie Grundschulden, Hypotheken und sonstigen Belastungen. Der Grundbuchauszug ist in der Regel auch in der Versteigerungsakte enthalten.

2. Klärung der Immobiliennutzung

Erkundigen Sie sich vor dem Ablauf einer Zwangsversteigerung, ob und wie das Objekt derzeit genutzt wird. Sollte zum Beispiel der vorherige Eigentümer selbst in der Immobilie wohnen, können Sie eine sogenannte „vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses“ beantragen. Mit ihr können Sie dann die Wohnung räumen lassen. Ist das Objekt vermietet, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht bei einem „berechtigten Interesse“, was im Regelfall Eigenbedarf bedeutet. Allerdings erlischt dieses Kündigungsrecht bei nicht fristgerechter Ausübung.

3. Objektbesichtigung

Versuchen Sie, die Immobilie vor dem Versteigerungstermin selbst in Augenschein zu nehmen. Ratsam ist es, zur Besichtigung einen Baufachmann mitzunehmen. Falls Sie das Objekt gegebenenfalls nicht betreten dürfen, kann man auch versuchen, bei den Nachbarn einige Auskünfte einzuholen.

4. Regelung der Immobilien­finanzierung vor dem Versteigerungstermin

Da Sie in einer Zwangsversteigerung mit dem Zuschlag Eigentümer der Immobilie werden, sollten Sie bereits im Vorfeld die Immobilien­finanzierung regeln. Gerne helfen Ihnen die Beraterinnen und Berater der DTW bei einer  Finanzierungslösung vor der anstehenden Zwangsversteigerung. Eine Finanzierungszusage erhalten Sie allerdings erst nach Zuschlagsbeschluss. Denn zahlreiche Finanzierungspartner legen als Verkehrswert der ersteigerten Immobilie den Zuschlagswert fest, maximal jedoch den durch ein Gutachten ermittelten Immobilienwert.

5.  Sicherungsleistung bei einer Zwangsversteigerung

Wenn man bei einer Zwangsversteigerung bietet, wird meist eine sofortige Sicherheit von zehn Prozent des festgesetzten Verkehrswertes verlangt. Sollte ein Interessent bei Abgabe eines Gebotes auf Verlangen keine oder keine vollständige Sicherheitsleistung erbringen können, dann muss der Rechtspfleger das Gebot als unwirksam zurückweisen.

Sie müssen also beim Versteigerungstermin die 10%- Sicherheitsleistung vorweisen können, hierzu zählen:

  • Bestätigte Bundes- oder Landeszentralbankschecks, deren Vorlegungsfrist nicht vor dem vierten Tag nach der Versteigerung auslaufen darf
  • Bankverrechnungsschecks eines von der Europäischen Zentralbank zugelassenen Kreditinstituts
  • Unbedingte, unbefristete und selbstschuldnerische Bankbürgschaft einer Bank, die auch Verrechnungsschecks ausstellen darf
  • Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse vor Versteigerungstermin

Eine Auszahlung der Sicherheitsleistung im Vorfeld der Zwangsversteigerung durch unsere Finanzierungspartner ist hingegen nicht möglich.

6. Berücksichtigung etwaiger Kaufnebenkosten

Auch bei einer Zwangsversteigerung fallen neben dem Kaufpreis wie bei jedem Immobilienerwerb Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer an. Zusätzlich erhebt das zuständige Amtsgericht eine Zuschlagsgebühr in Höhe von etwa 0,5 Prozent des Zuschlags (Höchstgebots). Damit sind insgesamt die Kaufnebenkosten bei dem Erwerb aus einer Zwangsversteigerung günstiger als bei einem herkömmlichen Immobilienkauf.

7. Ablauf einer Zwangsversteigerung

Es ist durchaus sinnvoll, vor dem Versteigerungstermin für das gewünschte Objekt einige andere Zwangsversteigerungen als Zuschauer zu besuchen. Dadurch bekommen Sie schon einmal ein Gefühl für den Ablauf und können Ihre eigene Bieterstrategie entwickeln.

Beim eigentlichen Termin der Zwangsversteigerung denken Sie bitte unbedingt an Ihren Personalausweis und Ihre Sicherheitsleistung.

Um nicht Gefahr zu laufen, sich von der Versteigerung mitreißen zu lassen, sollten Sie sich vorab selbst ein Limit setzen. Und nehmen Sie eventuell eine unbeteiligte Person mit, die Sie bei Bedarf auch entsprechend zurückhalten kann. Denn ein späterer Umtausch oder irgendeine Form von Reklamation sind nämlich gänzlich ausgeschlossen.

Kostenlose und unverbindliche Beratung durch die DTW | Immobilien­finanzierung

Bei der Finanzierung eines Objektes und bei Fragen zum Ablauf einer Zwangsversteigerung unterstützen Sie die Experten von DTW | Immobilien­finanzierung selbstverständlich gerne und individuell. Für ein unverbindliches und kostenfreies Beratungsgespräch steht Ihnen unser Serviceteam unter der Rufnummer 0800 / 11 55 600, montags bis freitags in der Zeit von 8:30 Uhr bis 18:00 Uhr zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen aus Mannheim
Christoph Müller

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