Umschuldung Baufinanzierung

Bei der Umschuldung Ihrer Baufinanzierung viel Geld sparen

In der aktuellen Niedrigzinsphase ist eine Umschuldung der Baufinanzierung äußerst attraktiv. Spätestens mit Auslauf der Sollzinsbindung einer Immobilienfinanzierung befasst sich der Darlehensnehmer mit der Umschuldung oder Umfinanzierung seines Baukredits. DTW | Immobilien­finanzierung zeigt Ihnen die unterschiedlichen Möglichkeiten der Umschuldung Ihrer Baufinanzierung und wie Sie dabei Geld sparen.

Inhaltsverzeichnis:

• Was ist eine Umschuldung der Baufinanzierung?
• Wann ist eine Umschuldung der Baufinanzierung möglich?
• Welche Kosten können bei der Umschuldung anfallen?
• Bei der Umschuldung der Baufinanzierung Geld sparen
• Welche Unterlagen benötige ich für die Umschuldung?
• So funktioniert die Umschuldung Ihrer Baufinanzierung!

1. Umschuldung der Baufinanzierung zum Ende der Sollzinsbindung

Zum Ende der Sollzinsbindung einer Baufinanzierung ist der beste Zeitpunkt für Darlehensnehmer eine Restschuld umzuschulden. Jetzt ist die Gelegenheit günstig sich ohne Vorfälligkeits­entschädigung aus der vertraglichen Bindung mit dem Darlehensgeber zu lösen. Ab 12 Monaten vor Zinsbindungsende können Sie sich den aktuell günstigen Bauzins für Ihre Anschlussfinanzierung ohne Forward-Aufschlag oder Vorfälligkeits­entschädigung sichern.

In zahlreichen Fällen ist der Baukredit am Ende der Sollzinsbindung noch nicht vollständig abbezahlt. Für diese Restschuld benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung. Die meisten Kreditgeber legen Ihnen ein sogenanntes Prolongationsangebot vor, um die Restschuld zu den Bedingungen der Bank weiterzufinanzieren. Jetzt haben Sie die Chance, sich nach einer günstigeren Alternative umzusehen. In vielen Fällen lohnt sich eine Umschuldung der Baufinanzierung zu einem neuen Darlehensgeber mit günstigeren Baugeldkonditionen. Wenn sie die Bank wechseln möchten, dann teilen Sie Ihrem aktuellen Darlehensgeber schriftlich mit, dass Sie den Vertrag nicht verlängern und umschulden möchten.

2. Sonderkündigungsrecht bei langen Zinsbindungen

Einen weiteren günstigen Zeitpunkt für eine Umschuldung der Baufinanzierung gibt es bei Baudarlehen mit langen Zinsbindungen. Denn wenn die Sollzinsbindung einer Immobilienfinanzierung schon länger als zehn Jahre läuft, gibt es ein Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB.

Der Gesetzgeber gibt vor, dass Kredite nach Ablauf von zehn Jahren mit einer sechsmonatigen Frist kostenlos gekündigt werden dürfen. Kostenlos bedeutet in diesem Fall, dass die Bank für die Kündigung des Baudarlehens keine Vorfälligkeits­entschädigung entrichten darf und Sie aus dem Vertrag entlässt.

3. Bis zu fünf Jahre vor Zinsbindungsende mit einem Forward-Darlehen

Endet die Sollzinsbindung Ihres Baudarlehens erst in den nächsten 12 bis 60 Monaten? Sie möchten dennoch von dem historischen Allzeittief beim Baugeld profitieren? Dann haben Sie bereits jetzt die Möglichkeit bei Ihrer Umschuldung mit einem Forward-Darlehen die aktuell niedrigen Zinsen zu sichern.

Das Forward-Darlehen wird nicht sofort ausgezahlt, sondern erst zu einem vereinbarten Termin in der Zukunft. Die bestehende Baufinanzierung wird dann durch das Forward-Darlehen abgelöst und umgeschuldet. Damit sichern Sie sich die aktuell gültigen Zinskonditionen für Ihre Umschuldung der Baufinanzierung - egal wie die zukünftige Zinsentwicklung für Baugeld ist und wie hoch die Zinsen für Immobilienkredite auch steigen.

4. Vorzeitige Umfinanzierung mit Vorfälligkeits­entschädigung

Bei Baufinanzierungen mit einer Zinsbindung unter zehn Jahren haben Sie in der Regel keine Möglichkeit vorzeitig umzuschulden. Möchten Sie Ihren Vertrag dennoch vorzeitig kündigen, sind Sie auf die Kulanz des Darlehensgebers angewiesen.

Die Umschuldung einer Baufinanzierung wird nur in Ausnahmefällen bereits während der Zinsbindung gewährt. Der Darlehensgeber ist nicht dazu verpflichtet Sie eher aus dem Kreditvertrag zu entlassen. Gewährt der Kreditgeber dennoch eine vorzeitige Kündigung des Darlehensvertrages, wird er in den meisten Fällen eine Vorfälligkeits­entschädigung verlangen.

Eine vorzeitige Umschuldung der Baufinanzierung ist auch dann erst möglich, wenn Sie einen neuen Darlehensgeber gefunden haben.

1. Sichtung der Unterlagen

Im ersten Schritt sichten Sie den Darlehensvertrag und gegebenenfalls die bereits vorhandenen Auszüge zu Ihrer Immobilienfinanzierung. Im bestehenden Darlehensvertrag entnehmen Sie die Sollzinsbindung und das Datum wann Ihre Sollzinsbindung ausläuft.

Bei längeren Zinsbindungen über 10 Jahren ist auch das Datum der Vollauszahlung interessant. Dieses Datum erkennen Sie in den Kontoauszügen zu Ihrem Darlehen oder im Online-Zugang des Darlehensgebers. Denn ab dem Datum der Vollauszahlung beginnt die 10 Jahresfrist für die Sonderkündigung nach § 489 BGB. Diese Informationen sind erforderlich für die Prüfung und Planung einer Umschuldung.

2. Prüfung ob eine Umschuldung Ihrer Baufinanzierung möglich ist

Mithilfe der ermittelten Daten prüfen Sie welche der vier Möglichkeiten einer Umfinanzierung für Sie in Frage kommt:

1. Umschuldung zum Ende der Sollzinsbindung
2. Sonderkündigungsrecht bei langen Zinsbindungen
3. Bis zu fünf Jahre vor Zinsbindungsende mit einem Forward-Darlehen
4. Vorzeitige Umfinanzierung mit Vorfälligkeits­entschädigung

Auf dieser Seite finden Sie unter dem Punkt: "Wann ist eine Umschuldung möglich?" eine detaillierte Hilfe zu Ihrem Umschuldungsprojekt. Gerne helfen Ihnen die Beraterinnen und Berater von DTW | Immobilien­finanzierung bei der Prüfung, wann und ob für Sie eine Umschuldung in Frage kommt.

3. Angebote für die Umschuldung einholen und vergleichen

Das Angebot für Anschlussfinanzierungen ist vielfältig. Vergleichen Sie die Umschuldungsangebote sorgfältig und achten Sie nicht nur auf den Sollzins. Betrachten Sie die gesamten Kosten, wie Abschlussgebühren von Bausparverträgen, Notar- und Grundbuchkosten oder gar eine eventuelle Vorfälligkeits­entschädigung.

Eine gut durchdachte und geplante Anschlussfinanzierung ist immer individuell und sollte alle Faktoren berücksichtigen.

4. Zusage vor Kündigung einholen

Achtung: Bevor Sie Ihre aktuelle Immobilienfinanzierung kündigen ist es zwingend erforderlich, eine Vorabzusage eines neuen Darlehensgebers einzuholen. Noch sicherer ist es, einen neuen Darlehensvertrag abzuschließen und danach die alte Immobilienfinanzierung zu kündigen.

5. Schriftliche Kündigung des alten Kreditvertrages

Bei einer Kündigung eines Darlehensvertrages einer Immobilienfinanzierung ist die Kündigungsfrist unbedingt zu beachten. Wenn eine Baufinanzierung mit einer festen Sollzinsbindung über zehn Jahre oder länger vereinbart wurde, kann man den Darlehensvertrag mit dem Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB nach zehn Jahren kostenfrei entweder ganz oder teilweise schriftlich kündigen. Eingehalten werden muss lediglich eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Die Zehn-Jahres-Frist zur Kündigung eines Immobiliendarlehens beginnt einen Tag nach der Vollauszahlung des Kredits.

Endet Ihre Baufinanzierung regulär nach der Sollzinsbindung, sollten Sie dennoch Ihrem aktuellen Darlehensgeber schriftlich mitteilen, dass Sie den Vertrag nicht verlängern möchten.

6. Rechtzeitige Ablösung der Restschuld

In der Regel begleicht der neue Darlehensgeber die Restschuld pünktlich bei der alten Bank. Auch die Übertragung oder Eintragung im Grundbuch regeln die Kreditgeber unter sich. Dennoch sollten Sie wissen, dass eine Restschuld innerhalb von 14 Tagen nach Ablauf der Zinsbindung oder der Kündigungsfrist beglichen werden muss. Ansonsten gilt eine Kündigung des Darlehensvertrages als unwirksam. Deshalb ist es wichtig, dass Sie dem neuen Darlehensgeber vor der Umschuldung den richtigen Ablösetermin nennen.

7. Termin setzen vor Ablauf der neuen Zinsbindung

Das Darlehen wurde abgelöst und Sie zahlen bereits die ersten Raten an den neuen Darlehensgeber. Sollte das neue Darlehen kein Volltigerdarlehen sein, gibt es eventuell am Ende der Sollzinsbindung erneut eine Restschuld. Heben Sie sich die Unterlagen des neuen Darlehens gut auf und setzen Sie sich am besten gleich einen Termin auf 12 Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung für die Anschlussfinanzierung.