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Umschuldung

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A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenAnschlussfinanzierungAntrag BaukindergeldAuflassungAuflassungsvormerkungAuszahlungsvoraussetzungen
B
BaubeschreibungBaudarlehenBaufortschrittBaukindergeldBaukreditBaulastBaulastenverzeichnisBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauwertBearbeitungsgebührBeleihungBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuld
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)Energieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswertESIS Merkblatt
F
FestdarlehenFinanzierungsplanForderungsverkaufForward-AufschlagForward-DarlehenFremdkapital
G
GrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbssteuerGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellung
H
HerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehen
I
Immobilie
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / Monatsrate
N
NachrangfinanzierungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahme­entschädigungNiedrigenergiehausNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückzahlungsrate
S
SachwertSchätzgebührenSchätzungSchufaSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
V
VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlast
W
Werbungskosten bei der ImmobilienfinanzierungWertgutachtenWohnflächeWohnimmobilienkreditrichtlinieWohnungseigentumsgesetz
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärungZwischenfinanzierung

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Umschuldung

Die Umschuldung ist der Abschluss einer neuen Immobilien­finanzierung, die mit einem Bankenwechsel verbunden ist. Sie spielt vor allem eine wichtige Rolle bei einer anstehenden Anschluss­finanzierung. Läuft die bestehende Sollzinsbindung aus, hat der Darlehensnehmer prinzipiell zwei Möglichkeiten die verbliebene Restschuld zu finanzieren. Zum einen kann er den bestehenden Darlehensvertrag bei seinem bisherigen Darlehensgeber verlängern. Diese Vorgehensweise nennt man Prolongation. Zum anderen besteht die Option, sich bei der Anschluss­finanzierung für eine Baufinanzierung bei einem neuen Darlehensanbieter zu entscheiden. Diese Umschuldung kann in vielen Fällen für den Darlehensnehmer die deutlich günstigere Variante sein.

Nebenkosten bei der Umschuldung

Häufig sind die Konditionen des Alternativangebots einer Bank besser als die Prolongationsofferte des bisherigen Kreditinstituts. Bereits wenige Prozentpunkte Unterschied können ein Einsparpotential von mehreren tausend Euro ausmachen. Allerdings sollte man beachten, dass durch den Bankenwechsel bei der Umschuldung Nebenkosten für die Änderung des Grundbucheintrags anfallen. Sofern die bisherige Immobilien­finanzierung mit einer Grundschuld abgesichert ist, muss diese auf den neuen Darlehensgeber übertragen werden. In den meisten Fällen kann man hierfür die sogenannte Grundschuldabtretung verwenden. Sie ist günstiger als die Löschung und gleichzeitige Neueintragung der Grundschuld im Grundbuch, weil hierbei immer ein Notar hinzugezogen werden muss, der weitere Kosten verursacht. Daher sollte der Darlehensnehmer im Vorfeld einer Umschuldung alle Kosten und Gebühren dem möglichen Zinsgewinn gegenüberstellen, um zu sehen, welches Angebot der Anschluss­finanzierung tatsächlich günstiger ist.

Umschuldung während der Sollzinsbindung

Grundsätzlich ist bei der Immobilien­finanzierung eine Umschuldung auch während der Sollzinsbindung möglich. Allerdings ist von ihr in den meisten Fällen abzuraten, weil dann in der Regel der bisherige Darlehensgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt als Ausgleich für seine Zinsverluste. Wie hoch sie ausfällt, kann man sich mit dem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner von DTW | Immobilien­finanzierung ermitteln lassen. Dieser Betrag muss selbstverständlich in die Kalkulation der Umschuldung einfließen und sich durch die deutlich günstigeren Konditionen beim neuen Kreditinstitut amortisieren, damit sich das ganze Unterfangen lohnt.

Eine Ausnahme stellt ein Baudarlehen dar, bei dem seit über 10 Jahren die Sollzinsbindung läuft. Denn dann hat der Darlehensnehmer gemäß § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht, mit dem er den bestehen Darlehensvertrag kostenfrei auflösen kann. Somit entfällt in diesem Fall auch eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Frühzeitige Umschuldung durch ein Forward-Darlehen

In Zeiten günstiger Bauzinsen hat der Darlehensnehmer zudem die Möglichkeit, sich diese frühzeitig im Vorfeld einer anstehenden Anschluss­finanzierung zu sichern. Ein Forward-Darlehen bietet bei der Baufinanzierung die Option, bis zu fünf Jahre im Voraus den aktuellen Zinssatz im neuen Darlehensvertrag festzuschreiben. Hierbei wird zwar pro Monat Wartezeit auf die Auszahlung der Darlehenssumme ein geringer Zinsaufschlag, der sogenannte Forward-Aufschlag, fällig. Doch bei in der Zwischenzeit entsprechend gestiegenen Zinsen kann sich das Forward-Darlehen rechnen und ein hohes Einsparpotential bieten. Wie günstig diese Kreditform im konkreten Einzelfall ist, ermittelt Ihnen rasch und komfortabel der Forward-Darlehen-Rechner von DTW | Immobilien­finanzierung.

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* Ein 1. Platz beim Vergleich von Immobilienkrediten in Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 11/2019.

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