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Sanierung

Unter einer Sanierung versteht man Maßnahmen, um Mängel oder Schäden an einer Immobilie zu beheben. Es handelt sich also um Arbeiten, die der Wiederherstellung von Gebäudeteilen oder des gesamten Bauwerks dienen. Ziel einer Sanierung ist es, den dauerhaft nutzbaren Zustand der Immobilie wieder zu verwirklichen. Bei der Restaurierung von Objekten, die vor dem II. Weltkrieg errichtet wurden, spricht man von Altbausanierung. Die Kosten für Sanierungsmaßnahmen können mit einem Modernisierungskredit finanziert werden.

Unterscheidung Renovieren – Sanieren – Modernisieren

Auch wenn man im alltäglichen Sprachgebrauch die Begriffe „Renovierung“, „Sanierung“ und – „Modernisierung“ von Immobilien häufig synonym verwendet, gibt es – auch gesetzlich – Unterschiede. So hat zum Beispiel der Begriff Modernisierung mietrechtliche Bedeutung, weshalb das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eine rechtliche Definition von „Modernisierungsmaßnahmen“ vorsieht. Nach § 555 b BGB sind dies bauliche Veränderungen, welche nachhaltig Energie einsparen können, den Wasserverbrauch dauerhaft reduzieren, den Gebrauchswert der Immobilie grundsätzlich erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder durch die man neuen Wohnraum schafft. Die Modernisierung soll also insgesamt zu einer Verbesserung und somit einer Wertsteigerung der selbst genutzten oder vermieteten Immobilie führen.

Die Modernisierung geht über Instandhaltungsmaßnahmen hinaus, ebenso wie die Sanierung. Denn eine Sanierung dient im engen Wortsinn der Mängelbeseitigung, also der Reparatur von Gebäudeschäden, zum Beispiel die Erneuerung eines undichten Dachs. Reine Verschönerungsarbeiten in den Innenräumen und im Außenbereich hingegen gelten als Renovierung. Also klassischerweise das Streichen und neu Tapezieren von Wänden, der Austausch von Bodenbelägen oder ein neues Bad ebenso wie ein frischer Anstrich der Hausfassade.

Kleine Faustregel zur Begriffsabgrenzung:

  • Renovierung = Verschönerung
  • Sanierung = Reparatur (Baumängelbeseitigung)
  • Modernisierung = Verbesserung (Immobilienwertsteigerung)

Modernisierungskredit bzw. Immobilien­finanzierung für die Sanierung

Die gute Nachricht für alle, die für ihre Sanierungsmaßnahmen Fremdkapital benötigen: Sogenannte „Modernisierungskredite“ bieten die Kreditinstitute zur Finanzierung sowohl von Renovierungen, Sanierungen und Modernisierungen an. Darlehensbeiträge ab 1.000 Euro sind zum Beispiel bei DTW | Immobilien­finanzierung möglich.

Im Regelfall ist ein solches Moder­nisierungs­darlehen wie generell alle Immobilien­finanzierungen zweckgebunden. Allerdings kann es auch ohne Grundschuldabsicherung abgeschlossen werden, was die Kosten für den Grundbucheintrag einspart. Ist der Sanierungsbedarf jedoch größer (etwa ab einem Finanzierungsvolumen von 30.000 Euro), kann sich der Eintrag einer Grundschuld ins Grundbuch aber dennoch lohnen. Denn die Gebühren amortisieren sich rasch durch den niedrigeren Zinssatz bei einer Bau- bzw. Immobilien­finanzierung, die dann insgesamt deutlich günstiger ausfallen kann. Und sollte zum Beispiel beim Reparaturbedarf einer Heizungsanlage eine Sanierung erfolgen, die sie im Hinblick auf ihre Energieeffizienz optimiert, dann ist auch eine Förderung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau möglich (KFW-Programm: „Energieeffizient Sanieren“ (KfW 151, KfW 152 integriert)).

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