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Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Bauwert

Der Bauwert wird auch Gebäudewert genannt. Denn der Bauwert bezeichnet den tatsächlichen Wert eines Gebäudes ohne das dazugehörige Grundstück. Grundlage der Berechnung des Bauwertes sind die durchschnittlichen Herstellungskosten nach den Baupreisverhältnissen aus dem Jahr 1958. Der ermittelte Betrag ist basierend auf den damals geltenden Preisen für die Gebäudeerstellung auf das heutige Preisniveau umzurechnen. Bei der Immobilien­finanzierung ist der Bauwert eine relevante Größe. Für die Darlehensgeber einer Baufinanzierung ist er ein wichtiger Anhaltspunkt für den Marktwert der Immobilie.

Verschiedene Faktoren dienen der Ermittlung des Bauwertes

Um den aktuellen Bauwert eines Gebäudes konkret feststellen zu können, werden in einem weiteren Schritt wertmindernde bzw. werterhöhende Parameter betrachtet und in die Berechnung einbezogen. So fließen beispielsweise ein etwaiger Renovierungsstau oder Baumängel ebenso in die Kalkulation ein wie Sanierungen und aufwendige Umbauten, die nicht nur der Substanzerhaltung sondern auch der Anhebung des Gebäudewertes dienten. Des Weiteren ist die Altersentwertung bzw. Altersabschreibung für jedes Jahr zwischen Baujahr und Bewertungsjahr ein wichtiger Bestandteil der Ermittlung des Bauwertes. Auch der ursprünglich einmal gezahlte Kaufpreis eines Gebäudes bzw. die Kosten für den Hausbau dienen der Festsetzung des Gebäudewertes.

Der Bauwert: Wichtig für Verkaufsverhandlungen, Versicherungen und die Immobilien­finanzierung

Summiert man den Bauwert eines Gebäudes und den Bodenwert des Grundstücks, so erhält man den Beleihungswert, auch Verkehrswert, einer Immobilie. Der Verkehrswert einer Immobilie spielt in Verkaufsverhandlungen eine wichtige Rolle und dient beiden Verhandlungspartnern als Basis für ihre Gespräche. Zudem ist er bei der Immobilien­finanzierung ein wichtiger Nennwert für Kreditinstitute. Denn er trägt dazu bei, das Risiko für ein zu bewilligendes Baudarlehen abzuschätzen. Anhand des Gebäudewertes beurteilen die Darlehensgeber bei einer Baufinanzierung, zu welchem Betrag sich das Gebäude im Falle eines Zahlungsausfalls wieder veräußern ließe. Der Wert eines Gebäudes ist auch für Versicherungen relevant, weil sie auf Basis der erhobenen Daten die benötigte Deckungssumme für eine Wohngebäudeversicherung berechnen.

Mindestwert beim Bauwert

Für den Bauwert eines Gebäudes setzt man prinzipiell einen Mindest-Restwert von 30 Prozent gegenüber des Neuwertes an. Ausnahme: Wenn der Käufer die Immobilie bereits mit der Absicht gekauft hat, das Gebäude abzureißen.

Bei der Bewertung eines Gebäudes unterscheidet man zwischen Abschlags- und Indexverfahren. Das Abschlagsverfahren findet vorzugsweise bei Neubauten Anwendung, das Indexverfahren hingegen zumeist bei der Bewertung von Altbauten.

Bearbeitungsgebühr

Eine Bearbeitungsgebühr darf bei der Immobilien­finanzierung nicht erhoben werden. Die Immobilien­finanzierung, die auch Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag genannt wird, gehört nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch BGB zu den sogenannten Verbraucherdarlehen. Der Gesetzgeber und die Rechtsprechung haben bei diesen Darlehensformen dem Darlehensnehmer umfangreiche Rechte eingeräumt, von denen er bei einer Baufinanzierung profitieren kann.

Bei der Immobilien­finanzierung ist die Inrechnungstellung einer Bearbeitungsgebühr nicht erlaubt

Grundsätzlich ist das Erheben einer Bearbeitungsgebühr bei Verbraucherkrediten und damit auch bei der Immobilien­finanzierung gesetzlich verboten. Bestätigt wurde dies durch eine höchstrichterliche Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) am 14. Mai 2014. Die Richter urteilten damals, dass bei allen Verbraucherdarlehen einschließlich jeder Baufinanzierung eine von Banken in Rechnung gestellte Bearbeitungsgebühr gemäß BGB unzulässig ist. Damit seien alle Vertragsklauseln eines Verbraucherdarlehens mit einer solch verlangten Gebühr unwirksam, so die Richter des Bundesgerichtshofs.

Schlichtersprüche zur Bearbeitungsgebühr

Durch die Zugehörigkeit der Baudarlehen zu den Verbraucherkrediten ist die BGH-Entscheidung also bei allen Formen der Immobilien­finanzierung anzuwenden. Zwar ging es in der Gerichtsverhandlung im Mai 2014 nicht explizit um Baufinanzierungen, allerdings haben die Richter in ihrer Urteilsverkündigung Immobilien­finanzierungen aber auch nicht von ihrer Entscheidung ausgenommen. So sind ihre Argumente in der Urteilsbegründung auf alle Arten der Baufinanzierung in jedem Punkt übertragbar.

Diese Auffassung teilen auch die meisten Schlichterstellen der Banken. Nach den Aussagen des Deutsche Sparkassen- und Giroverbands gab es in den vergangenen Jahren dazu bereits einige dementsprechend lautende Schlichtersprüche. Die Ombudsmänner des Verbands öffentlicher Banken (VÖB) und der Volks- und Raiffeisenbanken (BVR) haben sich dieser Haltung in gleicher Weise angeschlossen.

Bei DTW | Immobilien­finanzierung gibt es keine Bearbeitungsgebühr

Das gesetzliche Verbot der Bearbeitungsgebühr bei der Immobilien­finanzierung kennt keinerlei Einschränkungen. Es spielt also keine Rolle, ob man eine Baufinanzierung in einer Filialbank oder beispielsweise online über einen Baugeldvermittler abschließen möchte. Ebenso wenig ist die Kreditform relevant. Ob Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen, eine Anschlussfinanzierung, ein Forward-Darlehen oder dergleichen, bei allen Finanzierungsarten für die Immobilien­finanzierung ist es dem Darlehensgeber untersagt, eine zusätzliche Gebühr für die Bearbeitung der Baufinanzierung zu verlangen. Selbstverständlich erheben dementsprechend auch die Finanzierungspartner von DTW | Immobilien­finanzierung keine Bearbeitungsgebühren bei all ihren Darlehensangeboten für die Baufinanzierung.

Darlehenszinsen

Darlehenszinsen oder auch Bauzinsen sind die Zinsen, die Bauherren für die Inanspruchnahme eines Darlehens zur Immobilien­finanzierung zu zahlen haben. Die zentrale Rolle bei der Berechnung der Darlehenszinsen spielt der Zinssatz, zu dem ein Darlehensgeber Geld an den Darlehensnehmer verleiht.

Üblicherweise wird der Zinssatz einer Baufinanzierung in der Angabe „p.a.“ – per annum = pro Jahr genannt, woraus sich die jährliche Zinsbelastung wie folgt berechnet. Im Falle eines Baudarlehens über 200.000 € überlassen zu einem Zinssatz von 2 % p.a., entstehen dem Bauherren Zinskosten von 4.000 € im Jahr. Ist im Darlehensvertrag auch ein Tilgungsanteil festgeschrieben, so verringert sich die Darlehenssumme und entsprechend niedriger fällt auch die Zinszahlung für das Folgejahr aus.

Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins bei der Baufinanzierung

Der vom Darlehensgeber angebotene Zinssatz ergibt sich aus mehreren Parametern. Zum einen richtet er sich nach dem Satz, zu dem sich Banken oder Versicherungen selbst das benötigte Geld am Kapitalmarkt leihen können. Dieser Teil wird als sogenannter „Sollzins“ (früher auch: „Nominalzins“) bezeichnet und im Darlehensvertrag ausgewiesen.

Hinzu kommen weitere kostenrelevante Faktoren wie etwa Bereitstellungskosten und eventuelle Sicherheitsaufschläge, so dass der tatsächlich entstehende Zinssatz höher ist. Im sogenannten „Effektivzins“ oder „effektiven Jahreszins“ sind alle Kostenfaktoren berücksichtigt. An ihm machen sich für den Darlehensnehmer letztendlich auch die zu leistenden Zinszahlungen fest. In Deutschland sind Banken und Versicherungen gesetzlich dazu angehalten, in ihren Angeboten zur Immobilien­finanzierung den Sollzins und den Effektivzins anzugeben.

Darlehenszinsen und Finanzierungsvarianten sinnvoll vergleichen

Folglich sollten Bauherren und Immobilienkäufer beim Vergleich zwischen verschiedenen Finanzierungsanbietern den Blick vor allem auf den Effektivzins richten. Für dessen exakte Kalkulation sind jedoch eine Reihe individueller Angaben über den Darlehensnehmer erforderlich. Hierzu zählen beispielsweise berufliche Situation, Eigenkapitalquote bei der Immobilien­finanzierung oder auch die gewünschte Laufzeit des Darlehensvertrages.

Daneben gibt es verschiedene Varianten, wie der Sollzinssatz vertraglich vereinbart wird. Er kann entweder veränderbar wie bei variablen Darlehen sein, über einen Teil der Vertragslaufzeit festgeschrieben werden („klassisches“ Annuitätendarlehen) oder wie beim Volltilgerdarlehen über die gesamte Laufzeit der Finanzierung.

DTW|Immobilien­finanzierung bietet Ihnen mit dem Zinsrechner eine hilfreiche Unterstützung zur Berechnung Ihrer Zinsbelastung bei einer Baufinanzierung. Ausführliche Hintergrundinformationen zum Thema finden Sie zudem in unseren Blog-Beiträgen „Effektivzins Baufinanzierung richtig vergleichen (1)“ und „Sollzins Baufinanzierung richtig vergleichen (2)“. Selbstverständlich beraten Sie unsere Experten auch gerne ganz individuell zu Ihrer geplanten Immobilien­finanzierung.

Auflassung

Auflassung nennt man bei der Veräußerung eines Grundstücks oder Immobilien die Einigungserklärung zwischen dem Käufer und Verkäufer, die gesetzlich vorgeschrieben ist. Denn beim Immobilienkauf erfolgt mit der Unterzeichnung eines Kaufvertrags nicht gleichzeitig der Eigentumswechsel, weil das Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) dem Eigentümerwechsel bei einer Immobilie eine besondere Bedeutung beimisst. Daher erfolgt der Eigentumsübertrag einer Immobilie oder eines Grundstücks in Deutschland gemäß BGB in mehreren Schritten. Im Wesentlichen sind das:

1. die Auflassungserklärung
2. das schuldrechtliches Grundgeschäft (z.B. Kauf, Schenkung etc.)
3. der Eintrag ins Grundbuch

Konkret bedeutet dies, dass der Käufer zunächst das zukünftige Recht auf den Erwerb der Immobilie durch die Zustimmung einer Auflassung erhält. Um seine Ansprüche abzusichern, wird eine entsprechende Auflassungsvormerkung der aufgeführten Immobilie im Grundbuch eingetragen.

Die Auflassung ist beim Immobilienkauf zwingend erforderlich

Ausführlich gesetzlich geregelt ist die Auflassung im Sachenrecht des BGB. Es schreibt die Auflassung explizit als Bestandteil der Übereignung von Grundstücken oder Immobilien vor. Laut Gesetzestext ist diese Übereignung ein sogenanntes Verfügungsgeschäft und beim Eigentumswechsel zwingend erforderlich. Das deutsche Recht trennt nämlich klar zwischen dem Eigentumswechsel und dem Verpflichtungsgeschäft, wobei letzteres zum Beispiel der Kaufvertrag ist.

Die Auflassung muss von einem Notar festgehalten und beurkundet werden. Nach § 925 BGB handelt es sich dabei um die zu erklärende dingliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über die Übereignung von Grundstücken, die bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien vor einem Notar erklärt wird. Eine Stellvertretung ist allerdings zulässig. Beide Seiten können sich jeweils durch Bevollmächtigte vertreten lassen.

Möglichkeiten der Kostenoptimierung beim Notar

Sobald die Auflassung und der Kauf- bzw. Schenkungsvertrag notariell bestätigt sind, wird der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen und der Eigentumsübergang ist somit rechtsgültig vollzogen. Um die Kosten für diesen Ablauf so gering wie möglich zu halten, wird in der Praxis oftmals die Auflassung gleichzeitig mit der Beurkundung des Kaufvertrags durchgeführt.

Nicht nur beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie, sondern auch bei jeder Schenkung oder einer anderen Übertragungsvariante ist dieser Vorgang erforderlich. Das Ziel ist es zu verhindern, dass ein Eigentümerwechsel bei Immobilien vorschnell und unüberlegt erfolgt. Daher hat der Gesetzgeber hier spezielle Hürden, wie etwa die Einbeziehung eines Notars, eingebaut.

Einzelheiten der Auflassung im BGB

Ein weiteres Interesse des Gesetzgebers liegt darin, in dichtbesiedelten Gebieten wie Deutschland den tatsächlichen Eigentümer einer Immobilie zweifelsfrei ermitteln und festhalten zu können. Deshalb ist die Auflassung ein sehr bedeutsamer rechtlicher Begriff, dessen Einzelheiten im BGB in den Paragraphen 873 und 925 beschrieben werden. So legt beispielsweise § 925 BGB fest, dass sie unwirksam ist, wenn sie an eine Bedingung gebunden ist oder eine Zeitbestimmung erfolgt.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:

Die Kosten für die notarielle Beurkundung der Auflassung und des Kaufvertrags zählen zu den sogenannten Kaufnebenkosten. Bei einer Immobilien­finanzierung müssen diese bei der Kalkulation Berücksichtigung finden. Welche weiteren zusätzlichen Aufwendungen wie etwa die Grunderwerbssteuer bei einer Baufinanzierung auf den Immobilienkäufer zukommen, erläutern wir Ihnen ausführlich in dem Blog-Beitrag „Nebenkosten bei der Immobilien­finanzierung„. Selbstverständlich können Sie sich bei Fragen zu dem Thema auch gerne von unseren Experten persönlich beraten lassen.

 

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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