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ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Zinsbindungsfrist

Die Zinsbindungsfrist bei einer Immobilien­finanzierung ist der Zeitraum, für den im Darlehensvertrag ein fester, d.h. unveränderlicher Zinssatz vereinbart wurde. Es gibt auch Finanzierungsangebote mit variablen Zinssätzen wie zum Beispiel bei einem Cap-Darlehen. Allerdings sind bei der Immobilien­finanzierung die sogenannten Festzinsdarlehen weitaus verbreiteter und daher der Regelfall. Grundsätzlich kann bei ihnen der Darlehenssuchende die Zinsbindungsfrist für seine Baufinanzierung frei wählen. Allerdings hat die Entscheidung dann entsprechende Auswirkungen auf die Höhe des Zinssatzes und infolgedessen auf die Tilgung sowie gesamte Laufzeit der Immobilien­finanzierung.

Länge der Zinsbindungsfrist bei der Immobilien­finanzierung

Die Zinsbindungsfrist, auch Sollzinsbindung genannt,  bedeutet also eine Bauzinsgarantie für einen festgelegten Zeitraum. Üblich sind dabei fünf, zehn, 15 oder 20 Jahre. Sie wird für die gewählte Vertragslaufzeit vom Darlehensgeber gewährt unabhängig davon, wie sich die Bauzinsen am Markt entwickeln. Eine lange Sollzinsbindung bietet daher ein hohes Maß an Planungssicherheit für den Darlehensnehmer. Wer sich zudem in einer Niedrigzinsphase für eine lange Zinsbindung entschieden hat, kann viel Geld sparen, wenn die Zinsen für die Immobilien­finanzierung in der Zeit danach entsprechend stark steigen. Umgekehrt hat eine lange vertragliche Zinsbindungsfrist den Nachteil, dass man gegebenenfalls bei sinkenden Marktzinsen für Baudarlehen nicht oder zumindest nicht so schnell reagieren kann.

Zinsbindungsfrist und Höhe des Zinssatzes bei der Baufinanzierung

Bei den Überlegungen, welche Frist für die Zinsbindung bei der eigenen Immobilien­finanzierung die beste ist, spielt aber nicht nur die allgemeine Zinsentwicklung eine Rolle. Zudem sollte man bedenken, dass der Zinssatz bei Baukrediten mit langer Sollzinsbindung von den Kreditinstituten höher angesetzt wird als in Darlehensverträgen mit kürzerer Zinsbindungsfrist. Man kann also keine generelle Aussage darüber treffen, welcher Zeitraum für einen festgeschriebenen Zinssatz der optimalste ist. Das hängt immer von den aktuellen Finanzierungsangeboten und den individuellen Voraussetzungen des Darlehensnehmers ab.

Kündigungsmöglichkeiten nach zehn Jahren

In Phasen von niedrigen bis sehr niedrigen Marktzinsen bei der Immobilien­finanzierung ist eine lange Zinsbindung prinzipiell empfehlenswert, weil in der Langzeitperspektive die Wahrscheinlichkeit steigender Zinsen logischerweise höher ist als fallender Zinsen. Sollte dann doch der unwahrscheinlichere Fall eintreten, kann man aber nach zehn Jahren dennoch reagieren. Denn das „Ordentliche Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach § 489 BGB“ ermöglicht es, eine Immobilien­finanzierung mit langer Sollzinsbindung nach zehn Jahren kostenfrei ganz oder teilweise aufzulösen. Und dann kann man je nach der konkreten Situation mit einer Anschlussfinanzierung zu einem günstigeren Zinssatz in der Folgezeit von den eventuell gesunkenen Bauzinsen profitieren.

Zinsbindungsfrist ist nicht identisch mit der Laufzeit einer Immobilien­finanzierung

Bei einer exakten begrifflichen Abgrenzung sind die Zinsbindungsfrist und die Laufzeit einer Immobilien­finanzierung deutlich voneinander zu unterscheiden. Die Zinsbindungsfrist ist eine vereinbarte Vertragslaufzeit für die Immobilien­finanzierung. Meist verbleibt danach eine Restschuld, für die man eine Anschlussfinanzierung benötigt. Die Laufzeit einer Immobilien­finanzierung ist dahingegen streng genommen die gesamte Zeit, welche die vollständige Tilgung der Darlehenssumme in Anspruch nimmt. Das heißt, dass man korrekterweise nur bei einem Volltilgerdarlehen die (vertragliche) Zinsbindungsfrist und die (gesamte) Laufzeit einer Baufinanzierung gleichsetzen kann.

Auflassungsvormerkung

Eine Auflassungsvormerkung spielt bei der Immobilien­finanzierung eine wichtige Rolle. Die Auflassungsvormerkung ist eine rechtsverbindliche Zusicherung über einen Grundstücks- oder Immobilienerwerb zu den Konditionen, die im Kaufvertrag vereinbart wurden. Der Darlehensgeber verlangt vor Auszahlung der Immobilien­finanzierung oftmals eine Auflassungsvormerkung. Sie dient dem Schutz der Rechte des zukünftigen Eigentümers in der Phase der Kaufabwicklung. Denn beim Immobilienkauf ist das Datum einer Kaufvertragsunterzeichnung nämlich nicht identisch mit dem tatsächlichen Eigentumswechsel. Dieser wird erst mit der Auflassung, also der Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch, vollzogen. Da ein Grundbucheintrag einige Wochen, manchmal auch Monate dauern kann, besteht die Möglichkeit, sich während dieser Wartezeit durch die Auflassungsvormerkung das Grundstück oder Immobilienobjekt rechtlich abgesichert zu „reservieren“.

Die Auflassungsvormerkung schützt vor unangenehmen Überraschungen bei der Immobilien­finanzierung

Geregelt ist die Auflassungsvormerkung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Laut § 883 BGB sichert sie den schuldrechtlichen Anspruch auf die Eigentumsübertragung eines Grundstücks. Dafür wird auch sie als Bestätigung des geschlossenen Kaufvertrags in das Grundbuch eingetragen. Auf diese Weise wird verhindert, dass ein Verkäufer vom Verkauf einfach wieder zurücktreten oder das Grundstück bzw. die Immobilie ein weiteres Mal an eine andere Person veräußern kann. Auch wenn der Verkäufer in der Zwischenzeit zum Beispiel Insolvenz anmeldet, sind Grundstück und Immobilie geschützt. Das Objekt darf nicht mehr zwangsversteigert werden. Und der ehemalige Eigentümer kann es nach einer Auflassungsvormerkung ebenfalls nicht mehr mit einem Baudarlehen beleihen.

Geringe Kosten der Auflassungsvormerkung sind gut investiert

Eine Auflassungsvormerkung ist daher aus guten Gründen für den Immobilienkäufer sinnvoll, zumal sich die zusätzlichen Kosten sehr in Grenzen halten. Rechnen muss man für sie mit einer Mehrausgabe von der Hälfte der Gebühren, die später nochmals für die Auflassung anfallen. Bei einem Kaufpreis von 150.000 Euro sind das rund 350 Euro, so dass für die vorherige Vormerkung also etwa 175 Euro an das Grundbuchamt zu entrichten sind. Sofern die Voraussetzungen dafür vorhanden sind, besteht aber auch die Möglichkeit diese Kosten einzusparen, indem die Beurkundung des Kaufvertrags und die rechtsgültige Auflassung gleichzeitig beim Notar durchgeführt werden.

Dauer der Auflassungsvormerkung bei der Baufinanzierung

Wichtig zu beachten ist, dass mit der im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung der Eigentumswechsel eben noch nicht endgültig vollzogen ist. Wie lange jener tatsächlich dauert, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Zum einen kann es im konkreten Fall einige Zeit in Anspruch nehmen, bis der Verkäufer etwaige Belastungen aus dem Grundbuch tilgt. Zum anderen benötigt auch der Käufer Zeit, um gegebenenfalls die entsprechende Immobilien­finanzierung abzuschließen. Für gewöhnlich dauert das Ganze ein bis zwei Monate. Danach kann die eigentliche Auflassung durch den Eintrag des Neueigentümers in das Grundbuch erfolgen. Just in diesem Moment wird logischerweise die Auflassungsvormerkung wieder aus der Abteilung II des Grundbuchs gelöscht, da sie schlicht und ergreifend ihren Zweck erfüllt hat.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
Auf der Suche nach einer passenden Baufinanzierung sollte der künftige Darlehensnehmer unbedingt die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb einkalkulieren, zu denen auch die Gebühren für die Auflassungsvormerkung gehören. Wie hoch diese zusätzlichen Kosten ausfallen, kann man sich sehr einfach mit unserem Notar- und Grundbuchrechner ermitteln lassen. Ausführlich beschrieben sind die entstehenden Nebenkosten bei der Immobilien­finanzierung zudem in unseren gleichnamigen Blog-Beitrag.

Objektwert

Der Begriff „Objektwert“ findet bei einem Immobilienverkauf bzw. -kauf sowie bei der Baufinanzierung Anwendung. Im Gegensatz zum Terminus „Verkehrswert“, der in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) erläutert ist, gibt es für ihn keine rechtsverbindliche Definition. Er ist vielmehr ein Begriff der Kaufmannssprache. Denn üblicherweise ist bei einer Immobilie, sobald sie gehandelt wird oder Gegenstand einer Immobilien­finanzierung ist, von einem Objekt die Rede. Infolgedessen beurteilen die Kreditinstitute zum Beispiel bei der Ermittlung eines Beleihungswerts den jeweiligen Objektwert der Immobilie.

Ermittlung Objektwert bei der Immobilien­finanzierung

Beim Objektwert werden alle bestehenden Bestandteile einer Wohnung oder eines Gebäudes berücksichtigt. Das beinhaltet auch den Grund und Boden, eine Garage, den Garten bis hin zur Ausstattung der Immobilie. Diese Bestandteile eines Objektes werden in der Regel auch alle einzeln in einem Immobilienkaufvertrag aufgeführt oder er verweist auf die entsprechenden die Definitionen im Grundbuch.

Um den konkreten Objektwert einer Immobilie zu ermitteln, wird nicht selten ein Gutachter beauftragt. Anhand der Objektunterlagen und nach einer Objektbesichtigung stellt er den Verkehrswert der Immobilie auf. Dafür beurteilt er die Bausubstanz, den Bodenwert, die Immobilienausstattung, eventuelle Bauschäden und beschreibt gegebenenfalls einen Instandhaltungsrückstau. Ein solches Wertgutachten ist eine offizielle und rechtliche gültige Einschätzung des Objektwerts. Sie dient Banken bei der Immobilien­finanzierung als entscheidende Grundlage, wenn sie etwa für den Kunden den maximal möglichen Umfang der Darlehenssumme berechnen.

Objektwert ist nicht mit Kaufpreis gleichzusetzen

Wurde für den Objektwert durch den Gutachter ein Verkehrswert festgesetzt, so ist dieser nicht gleichbedeutend mit dem Kaufpreis der Immobilie. Denn der Verkehrswert ist grundsätzlich nur eine rechnerische Größe. Aus vielen Gründen kann beim tatsächlichen Verkauf des Objekts der Preis deutlich sowohl nach oben als auch nach unten abweichen. Man denke zum Beispiel an eine Veräußerung innerhalb der Familie oder auch an eine Zwangsversteigerung, in der das entsprechende Gebot nicht an den Verkehrswert heranreicht. Umgekehrt ist es aber auch möglich, dass man einen Käufer findet, der bereit ist, einen Liebhaberpreis zu zahlen.

Subjektivität des Objektwerts

Im Grunde ist der Objektwert ein subjektiver Wert und liegt damit jeweils im Auge des Betrachters. Für den Eigentümer kann die Immobilie einen ganz anderen Wert besitzen, als für einen potentiellen Käufer oder eben für einen Darlehensgeber, welcher ihn für eine Immobilien­finanzierung als Maßstab heranzieht.

Die entscheide Rolle für das Kreditinstitut spielt die Frage nach der allgemeinen Verkäuflichkeit des Objekts in der Zukunft. Aus dieser Ungewissheit heraus ergibt sich ein meist eher vorsichtig angesetzter Objektwert. Solange von ihm und nicht vom gutachterlichen Verkehrswert die Rede ist, besitzt der Objektwert also keine allgemeingültige objektive Grundlage. Dennoch bietet er in vielen Fällen bei der Immobilien­finanzierung einen wichtigen Anhaltspunkt im Hinblick auf die Höhe der maximalen Darlehenssumme. Je nach Wertbeurteilung des Objekts durch das Kreditinstitut können somit die Angebote zur Immobilien­finanzierung auch in diesem Punkt merklich differieren. Daher ist es in jedem Fall sinnvoll, wenn man als Kreditsuchender mehrere Vergleichsangebote zur Baufinanzierung eines Objektes einholt.

Der Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
Ein günstiges Angebot zur Baufinanzierung kann man sehr gut bei einem Baugeldvermittler wie DTW | Immobilien­finanzierung erhalten. Denn durch die Kooperation mit verschiedenen Finanzierungspartnern kann er aus mehreren Finanzierungsprodukten die individuell passende Immobilien­finanzierung mit den günstigsten Konditionen für den Kreditsuchenden anbieten. Über unsere unverbindliche Online-Voranfrage können Sie sich ganz einfach, völlig kostenlos und unverbindlich von uns einen persönlichen Finanzierungsvorschlag für Ihr Objekt unterbreiten lassen. Und selbstverständlich stehen wir Ihnen auch jederzeit für ein ausführliches Beratungsgespräch zur Verfügung.

Herstellungskosten

„Herstellungskosten“ ist ein handelsrechtlicher sowie steuerrechtlicher Begriff in der Immobilien­finanzierung, welcher der Bewertung von Wirtschaftsgütern und Vermögenswerten dient. Bei Immobilien fallen unter diesen alle entstehenden Kosten für den Bau eines Gebäudes, eine bauliche Erweiterung oder eine Sanierung, wenn dadurch eine deutliche Wertsteigerung des Objekts erzielt wird. Die Herstellungskosten sind daher auch eine wichtige Rechnungsgröße bei der Ermittlung des Beleihungswerts für eine Immobilien­finanzierung.

Allgemeine Definition von Herstellungskosten im Handelsrecht für die Immobilien­finanzierung

Im deutschen Recht sind Herstellungskosten im Allgemeinen exakt definiert. In § 255 Abs. 2 Handelsgesetzbuch (HGB) heißt es: „Herstellungskosten sind die Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen.“ Sie dürfen nicht mit Anschaffungskosten für ein fertiges Wirtschaftsgut gleichgesetzt werden. Das Handels- und Steuerrecht ziehen hier klare Grenzlinien.

Unterschied von Anschaffungs- und Herstellungskosten bei Immobilien

Die Anschaffungskosten einer Immobilie sind alle jene, die der Käufer für den Erwerb einer Bestandsimmobilie leisten muss, also der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten. Zu der Kategorie der Herstellungskosten bei neuen Gebäuden zählen zunächst einmal die Baukosten für den Rohbau und Innenausbau der Immobilie. Das beinhaltet sowohl die Materialkosten als auch die Arbeitslöhne von Maurern, Zimmerleuten, Sanitär- und Heizungsbauer, Elektriker, Schreiner und dergleichen. Die Aufwendungen für den Erwerb des Baugrundstückes und dessen Erschließung gehören ebenfalls zu den Kosten der Herstellung. Auch das Architektenhonorar fällt darunter ebenso wie Kosten für die Baugenehmigung und für die Bauplanung. Anschaffungen wie eine Spül- oder Waschmaschine für das neue Eigenheim gehören nicht dazu. Denn diese gelten als eigenständig nutzbare Wirtschaftsgüter.

Prinzipiell kann man sich merken: Neben den Aufwendungen für die Gebäudeerrichtung kann man für die Grundausstattung und Einbauten zur Wertverbesserung der Immobilie Herstellungskosten geltend machen. Alles andere sind Anschaffungskosten. Am Beispiel einer Klimaanlage lässt sich der Unterschied gut veranschaulichen. Im ersten Fall wird sie im Gebäude als fester wertsteigender Bestandteil baulich integriert. Im zweiten Fall handelt es sich beispielsweise um ein mobiles Klimagerät. Dieses könnte sein Besitzer auch in einem anderen Gebäude einsetzen.

Bewertungsgrundlage bei der Baufinanzierung

Wichtig zu wissen ist, auch im Hinblick auf eine Immobilien­finanzierung, dass Eigenleistungen beim Bau des Eigenheims nicht unter die Herstellungskosten fallen. Für Bauherren, die auf der Suche nach einer Baufinanzierung sind, ist zudem zu beachten, dass die Darlehensgeber in der Regel nicht die tatsächlichen Herstellungskosten bei ihren Finanzierungsangeboten berücksichtigen. Denn sie möchten vermeiden, dass der Objektwert der Immobilie durch eventuell überteuerte Baukosten zu hoch angesetzt wird. Daher werden für die Ermittlung des Beleihungswerts stattdessen angemessene Herstellungskosten herangezogen, die sich an den Bauaufwendungen für vergleichbare Immobilien orientieren. Wenn hierbei vom „Indexverfahren“ die Rede ist, handelt es sich üblicherweise um ein Prüfungsvorgehen, bei dem sich der Darlehensgeber für die Baufinanzierung auf den Baupreisindex des Statistischen Bundesamts beruft.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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