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Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Negativerklärung

Die Negativerklärung ist bei einer Immobilien­finanzierung eine Verpflichtung des Darlehensnehmers, die finanzierte Immobilie während der Kreditlaufzeit weder zu verkaufen oder zu belasten. In der Regel verlangen Darlehensgeber als Sicherheit für die Immobilien­finanzierung eine Grundschuld, die ins Grundbuch eingetragen wird. In speziellen Fällen können sie im Darlehensvertrag aber auch eine Absicherung durch die Negativerklärung vereinbaren. Möglich ist diese Variante vor allem bei geringen Darlehenssummen, üblicherweise bis etwa 30.000 Euro.

Negativerklärung bei der Immobilien­finanzierung spart Notar- und Grundbuchkosten

Die Negativerklärung ist ein rechtsgeschäftliches Verfügungsverbot, dessen Einzelheiten in § 137 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt sind. Häufig wird auch die Bezeichnung „Negativklausel“ verwendet. Sie eröffnet im Darlehensvertrag also eine Alternative für die Kreditsicherheit durch Grundpfandrechte. Genau diese grundsätzlich bestehende Möglichkeit nicht zu verhindern, muss der Kreditnehmer in ihr zusichern. Daher enthält die Klausel zumeist einen Passus, in welchem der Darlehensnehmer prinzipiell akzeptiert, dass er bei Aufforderung seiner Bank zu ihren Gunsten das entsprechende Grundpfandrecht eintragen lässt. Zunächst einmal ist die Negativerklärung aber ein Ersatz für die Grundschuld. Durch sie besteht der Vorteil für den Darlehensnehmer auch darin, die ansonsten anfallenden Kosten für Notar und Grundbucheintrag einzusparen.

Voraussetzungen für die Negativerklärung bei der Immobilien­finanzierung

Die vertragliche Zusicherung des Darlehensnehmers, die als Pfandobjekt in Frage kommende Immobilie während der Kreditlauf nicht ohne Zustimmung des Kreditinstituts zu veräußern oder mit einer weiteren Immobilien­finanzierung zu belasten, ist für die Bank im Gegensatz zur Grundschuld eine weniger werthaltige Sicherheit. Deshalb besteht diese Möglichkeit nur unter verschiedenen Voraussetzungen, die von Darlehensgeber zu Darlehensgeber variieren. Neben der geringen Darlehenssumme gewähren die Banken die Immobilien­finanzierung gegen Negativerklärung üblicherweise nur bei einer hohen Kreditwürdigkeit bzw. Bonität des Darlehensnehmers.

Abklärung der Möglichkeit für eine Baufinanzierung gegen Negativklausel

Ob für den Einzelnen die Immobilien­finanzierung mit Negativerklärung in Betracht kommt, sollte der Darlehenssuchende also bei der Recherche nach einem günstigen Baudarlehen beim jeweiligen Finanzierungspartner ansprechen. Sollte in der Tat nur eine eher kleine Kreditsumme gewünscht werden, würde eine kostenträchtige grundpfandrechtliche Absicherung der Immobilien­finanzierung durch den Grundbucheintrag das Finanzierungsvorhaben nämlich verhältnismäßig stark verteuern. Daher bieten zum Beispiel Bausparkassen gemäß § 7 Abs. 4 BSpKG und § 12 BSpKV Darlehen gegen eine Negativerklärung an. Aber auch viele weitere Finanzierungspartner halten diese Form der unbesicherten Immobilien­finanzierung als Option bereit.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:

Unsere Experten informieren Sie in einem Beratungsgespräch gerne über die Möglichkeiten einer Negativerklärung bei der Immobilien­finanzierung. Bei der Frage nach den unterschiedlichen Formen der Kreditsicherheiten berücksichtigen wir selbstverständlich immer Ihre ganz persönlichen Voraussetzungen. Auf diese Weise können wir Ihnen stets ein individuell passendes Angebot für eine günstige Immobilien­finanzierung unterbreiten.

Makler- und Bauträgerverordnung

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist eine verbindliche Rechtsverordnung, welche die Ausgestaltung eines Bauträgervertrags regelt. Sie dient vor allem dem Schutz des privaten Bauherrn oder Immobilienkäufers beim Erwerb eines – meist schlüsselfertigen – Neubaus. Bei der Auszahlung einer Immobilien­finanzierung ist die MaBV zu beachten. Ihr zentrales Ziel ist es, die Gelder des Käufers abzusichern und die Leistungserfüllung durch das Bauunternehmen zu gewährleisten. Daher ist in der Makler- und Bauträgerverordnung exakt festgelegt, zu welchen Zeitpunkten der Bauträger Zahlungen vom Käufer entgegennehmen darf, zu welchem Zweck er sie verwendet und wie er mit den Geldern verfahren muss. Auch bei der entsprechenden Immobilien­finanzierung ist der so an den jeweiligen Baufortschritt gekoppelte Zahlungsplan von entscheidender Bedeutung.

Die Makler- und Bauträgerverordnung bei der Baufinanzierung

Denn nach der Makler- und Bauträgerverordnung erfolgt die Auszahlung der Immobilien­finanzierung bei einem Bauvorhaben immer in Teilbeträgen. Voraussetzung hierfür ist jeweils der erfolgte Baufortschritt, wobei sich deren Höhe nach definierten Prozentsätzen für eine bestimmte erbrachte Leistung richtet. In maximal sieben Teilbeträgen kann die Darlehenssumme bei der Baufinanzierung abgerufen werden.

Der Bauträger darf laut Makler- und Bauträgerverordnung folgende Zahlungsaufforderungen in Verbindung mit den entsprechenden abgeschlossenen Etappen des Bauprojekts vornehmen. 30 Prozent der Darlehenssumme kann er nach Beginn der Erdarbeiten verlangen, sofern auch das  Eigentum an dem Grundstück übertragen werden soll. Sollte es sich um ein Grundstück mit Erbbaurecht (auch Erbpacht genannt) handeln, sind es nur 20 Prozent.

Danach wird Stand September 2018 die restliche Darlehenssumme nach folgenden Prozentsätzen in Abschlagszahlungen gesplittet:

  • 40 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten
  •   8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
  •   3 % jeweils für die Rohinstallation der Heizungsanlagen, der Sanitäranlagen
    und der Elektroanlagen
  • 10 % für den Fenster-Einbau, einschließlich der Verglasung
  •   6 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputz-Arbeiten
  •   3 % für den Estrich
  •   4 % für die Fliesen-Arbeiten im Sanitärbereich
  • 12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
  •   3 % für die Fassaden-Arbeiten
  •   5 % nach vollständiger Fertigstellung

Voraussetzungen vor der ersten Teilauszahlung der Immobilien­finanzierung

Die erste Zahlung an den Bauträger darf laut Makler- und Bauträgerverordnung erst erfolgen, wenn ein rechtswirksamer Vertrag geschlossen wurde. Darüber hinaus müssen alle Bau- und sonstige Genehmigungen vorliegen und die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen sein. All diese Voraussetzungen bedürfen daher einer notariellen Bestätigung.

Für die weiteren Teilauszahlungen der Baufinanzierung müssen Bauherren fortlaufend die einzelnen Baufortschritte vom Bauunternehmen oder Architekten nachweisen. Erst danach erfolgt die Auszahlung der Teilbeträge der Immobilien­finanzierung. Abhängig von den vereinbarten Darlehensgbedingungen der Baufinanzierung kann der Darlehensgeber auf nicht abgerufene Nettodarlehensbeträge Bereitstellungszinsen berechnen. Es ist ratsam, die erforderlichen Belege und Nachweise möglichst schnell nach  Eingang bei dem finanzierenden Darlehensgeber einzureichen.

Die Absicherung der Gelder nach der Makler- und Bauträgerverordnung

Alle vom Darlehensnehmer über den Finanzierungspartner erhaltenen Gelder, die der Bauträger ausschließlich für den betreffenden Zweck verwenden darf , muss er zudem gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung absichern. So verpflichtet § 6 MaBV ihn zum Beispiel zur getrennten Vermögensverwaltung, durch welche er sein privates Vermögen und die vom Kunden empfangenen Zahlungen strikt zu trennen hat. Nach § 7 MaBV besteht auch die Möglichkeit, dass der Bauträger dem Vertragspartner eine Bürgschaft stellt, damit dessen Zahlungen abgesichert und die Leistungserfüllung gewährleistet sind.

Erbpacht

Die Erbpacht ist ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht an einem Grundstück, für das in der Regel im Gegenzug der sogenannte „Erbbauzins“ oder „Erbpachtzins“ gezahlt wird. Bei der Immobilien­finanzierung ist die Angabe der Erbpacht zwingend erforderlich. Man kann auf einem Erbpacht-Grundstück ein Haus kaufen oder bauen, ohne Eigentümer des Grund und Bodens zu sein bzw. zu werden. Üblicherweise beträgt die Laufzeit der Erbpacht 50 bis 99 Jahre. Der Begriff „Erbpacht“ ist eigentlich veraltet, denn der inzwischen rechtlich korrekte Terminus für das Nutzungsrecht lautet „Erbbaurecht“. Die Details sind im deutschen Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt. In der Alltagssprache ist aber „Erbpacht“ bis heute immer noch gebräuchlicher.

Die Erbpacht ist ein „grundstücksgleiches Recht“

Die Erbpacht ist ein weitreichendes Recht. Denn es kann veräußert, vermietet, vererbt und für eine Immobilien­finanzierung beliehen werden. Prinzipiell wird mit ihm wie mit einem Grundstück verfahren, weil das Erbbaurecht ein sogenanntes „grundstückgleiches Recht“ darstellt. Wie jedes andere Grundstück wird daher auch die Erbpacht im Grundbuch eingetragen. Damit der Pächter bei einer möglichen Zwangsversteigerung des Grundstückes geschützt ist, erfolgt der Grundbuchteintrag erstrangig. Die erste Rangstelle kann auch nicht nachträglich geändert werden. Darüber hinaus legt das Grundbuchamt ein zusätzliches Grundbuchblatt, das „Erbbaugrundbuch“,  an.

Prinzipiell kann jeder Grundstückseigentümer für seinen Grund und Boden ein Erbbaurecht bestellen. Zumeist sind es aber Kommunen, Stiftungen und Kirchen, die solche Grundstücke anbieten.

Geringere Investitionskosten ohne Grundstückskauf

Da die Kosten für den Grundstückskauf entfallen, sind selbstverständlich die nötigen Investitionskosten für den Neubau oder den Erwerb eines Hauses mit Erbpacht geringer. Diese Alternative kann also unter Umständen auch Einkommensschwächeren die Möglichkeit eröffnen, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Und das Erbbaurecht kann dabei auch grundsätzlich für die Baufinanzierung oder Immobilien­finanzierung beliehen werden. Voraussetzung dafür ist, dass die Darlehenssumme spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbpachtvertrags getilgt wird.

Die Rolle der Erbpacht bei der Immobilien­finanzierung

Wer sich mit dem Gedanken trägt, ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück zu bauen oder zu kaufen und dieses durch ein Baudarlehen zu finanzieren, sollte sich über einige wichtige Punkte Gedanken machen. Zwar ist – wie gesagt – eine Immobilien­finanzierung in einem solchen Fall grundsätzlich möglich. Doch bei den einzelnen Konditionen kann sich das auch negativ auswirken. Die meisten Banken gehen davon aus, dass sich Erbbaurechtgrundstücke schlechter wiederverkaufen lassen. Damit steigt ihr Risiko, was sich für den Darlehensnehmer in einem höheren Zinssatz bei der Immobilien­finanzierung niederschlägt.

Ob die Erbpachtvariante für den Einzelnen in Frage kommt, ist daher von vielen auch individuellen Voraussetzungen wie etwa dem vorhandenen Eigenkapital und weiteren Möglichkeiten abhängig. Man sollte das Ganze immer gut durchkalkulieren, zum Beispiel anhand der Fragen: Wie hoch sind die jährlichen Rückzahlungsraten der Immobilien­finanzierung bei einem Vorhaben mit gepachtetem Grundstück im Vergleich zu den Rückzahlungsraten eines Baudarlehen bei einem Vorhaben mit Grundstückserwerb? Und wie hoch ist der jährliche Erbbauzins für die Erbpacht? Es kann nämlich durchaus möglich sein, dass in Zeiten sehr niedriger Bauzinsen der Erbpachtzins eventuell sogar höher liegt als die möglichen Zins- und Tilgungsraten, die man bei einem gleichwertigen Grundstückskauf für die Immobilien­finanzierung zahlen müsste.

Festlegung des Erbbauzinses

Der Erbpachtzins wird im Regelfall jährlich fällig. Seine Höhe können die Vertragsparteien grundsätzlich frei vereinbaren und im Erbbaurechtsvertrag festhalten, üblich sind drei Prozent bis sechs Prozent des Grundstückwertes. Sie wird als Reallast im Grundbuch eingetragen und für die Laufzeit der Erbpacht festgelegt. Eine Erhöhung des Erbbauzinses ist laut § 9a Erbbaurechtsgesetz nur im Rahmen der Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse gestattet. In aktuellen Erbpachtverträgen ist diese Anpassung des Erbbauzinses häufig in einer Wertsicherungsklausel explizit definiert.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist ein wichtiger Rechtsbegriff bei Immobilien, die in mehrere Eigentumsanteile aufgeteilt sind. Bei der Immobilien­finanzierung von Eigentumswohnungen spielt sie eine wichtige Rolle. In ihr wird festgehalten, welche Teile der Immobilie Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind. Durch die Teilungserklärung ist es möglich, dass man jede Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus einzelnen verkaufen und/oder für eine Immobilien­finanzierung belasten kann.

Rechtliche Definition der Teilungserklärung

Geregelt ist die Teilungserklärung in § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dort heißt es in Absatz 1: „Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist.“

Die Teilungserklärung im Grundbuch

Die Teilungserklärung zu einer Immobilie muss notariell beglaubigt und an das Grundbuchamt weitergeleitet werden. Der Grundstückseigentümer kann im Zusammenhang mit ihr auch das weitere Verhältnis der Teileigentümer bestimmen. Dazu gehört insbesondere das Stimmrecht in den künftigen Wohnungseigentümerversammlungen. Entgegen dem gesetzlichen sogenannten „Kopfstimmrecht“ (§ 25, Absatz 2 WEG) darf er das Stimmrecht nach den Eigentumsanteilen bemessen, was üblicherweise auch so in der „Gemeinschaftsordnung“ (GemO) festgelegt wird.

Der Aufteilungsplan der Teilungserklärung

Voraussetzung dafür, dass das Wohneigentum in das Grundbuch eingetragen werden kann, ist der Aufteilungsplan, der immer Bestandteil einer Teilungserklärung sein muss. Dabei handelt es sich um eine Bauzeichnung, die von der Bauaufsichtsbehörde mit Siegel und Unterschrift abgenommen wurde. Aus ihr muss die exakte Aufteilung sowie Abgrenzung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentum mit allen Details wie Lage, Größe und dergleichen ersichtlich sein. So sind beispielsweise alle Räume, die zu einer Wohnung gehören mit ein und derselben Nummer zu versehen. Zudem müssen die Räume des Sondereigentums abgeschlossen sein. Das heißt, dass sie von den anderen Wohnungen und dem Gemeinschaftseigentum baulich (mit Wänden, Decken und Böden) getrennt sind und einen eigenen abschließbaren Zugang besitzen.

Weitere Bedingung ist das Vorhandensein von Räumlichkeiten, die für eine Haushaltsführung erforderlich sind wie  Küche bzw. Kochnische, Bad oder Dusche sowie einer Toilette. Darüber hinaus können dem einzelnen Sondereigentum auch Räume zugeordnet werden, die sich nicht innerhalb der Wohnung befinden, wie zum Beispiel ein eigener Kellerraum. Auch dieser muss dann verschließbar sein. Für all die genannten Punkte ist als Nachweis eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erbringen.

Teilungserklärung bei der Immobilien­finanzierung

Durch die Teilungserklärung ist der Eigentumsanteil an einem Sondereigentum innerhalb einer Immobilie exakt definiert. Sie ist daher auch die entscheidende Grundlage für eine eventuell gewünschte Immobilien­finanzierung. Denn mit ihr ermitteln die Darlehensgeber den vollständigen Wert der Eigentumswohnung. Dieser spielt danach bei der Darlehenssumme und den nötigen Sicherheiten für die Baufinanzierung eine entscheidende Rolle. Und daraus ergeben sich dann auch weitere Konditionen der Immobilien­finanzierung wie der Zinssatz, die Tilgung und die Laufzeit des Baudarlehens.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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