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TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
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ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärungZwischenfinanzierung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Effektiver Jahreszins

Ein effektiver Jahreszins bei der Immobilien­finanzierung beinhaltet im Gegensatz zum gebundenen Sollzins (früher: Nominalzins) auch Nebenkosten des Baudarlehens. Früher war ein effektiver Jahreszins beim Baudarlehen, der auch „Effektivzins“ oder „Jahreseffektivzins“ genannt wird, ein sehr guter Anhaltspunkt, um Angebote zur Baufinanzierung unter gleichen Rahmenbedingungen zu vergleichen. Doch mit der Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtline im Jahr 2016 hat der effektive Jahreszins einer Immobilien­finanzierung an Aussagekraft beim Darlehensvergleich verloren.

Unterschied Sollzins und effektiver Jahreszins

Der Sollzins ist der reale Nettozins des Baudarlehens, mit welchem die Zinslast für den Darlehensnehmer bei der Immobilien­finanzierung berechnet wird. In den effektiven Jahreszins hingegen fließen weitere Kosten der Baufinanzierung ein. Die sind zum Beispiel etwaige Provisionen, Bearbeitungs­gebühren, Kosten für die Tilgungs­verrechnung oder Opportunitätskosten durch die monatliche Ratenzahlung.

Effektiver Jahreszins unterliegt keiner einheitlichen Berechnung

Da bei der Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie in bundesdeutsches Recht am 21. März 2016 keine eindeutigen und gesetzlichen Regelungen für die Berechnung des effektiven Jahreszinses eingeführt wurden, können die Anbieter von Baudarlehen unterschiedliche Kosten bei der Kalkulation des Effektivzinses berücksichtigen. So obliegt es ihnen, etwa die anfallenden Kosten für Eintragung der Grundschuld oder für diverse Versicherungen wie beispielsweise eine Feuerversicherung für das zu finanzierende Gebäude in den effektiven Jahreszinses der Immobilien­finanzierung einzurechnen.

Effektiver Jahreszins mit unlogischen Werten?

Zwar sind die Kreditinstitute laut Preisangabenverordnung (PAngV) nach wie vor verpflichtet, bei ihren Baufinanzierungsangeboten auch immer einen effektiven Jahreszins mitzuteilen. Doch durch die fehlende Einheitlichkeit bei dessen Berechnung sollten Darlehenssuchende bei dieser Angabe stets sehr achtsam sein. Man darf sich beim Vergleichen nicht von einem vermeintlich günstigen Wert blenden lassen. Vorsicht und genaues Hinsehen geboten ist insbesondere bei durchaus immer wieder vorgestellten Angeboten zur Immobilien­finanzierung, bei denen der effektive Jahreszins niedriger angegeben ist als der gebundene Sollzins des Baudarlehens. Wie solche unlogischen Werte zustande kommen können, erläutern wir Ihnen ausführlich in dem Artikel „Baufinanzierung richtig vergleichen: Effektivzins günstiger als Sollzins – wie geht das?“ im Blog von DTW | Immobilien­finanzierung.

Angebote zur Immobilien­finanzierung richtig vergleichen

Ein angegebener effektiver Jahreszins ist aktuell nicht mehr als alleiniges Auswahltkriterium für die passende und günstige Immobilien­finanzierung geeignet. Im Dschungel der Angebote zur Baufinanzierung von verschiedenen Kreditinstituten, Sparkassen, Bausparkassen, Versicherungen und weiteren Finanzierungspartnern kann man sich rasch verirren. Es kostet einiges an Anstrengung, den Überblick bei den diversen Details zu behalten. Denn es gilt, all die Unterschiede bei den Varianten der zu wählenden Sollzinsbindung, den angegebenen Soll- und Effektivzinssätzen, den verschiedenen Möglichkeiten zur Tilgung (inklusive oder exklusive Sondertilgungen), zur Flexibilität bei der Ratenzahlung und noch einige weitere Rahmenbedingungen zu betrachten und dann einzuschätzen. Nur Angebote mit wirklich identischen Konditionen und Rahmenbedingungen lassen substantielle Schlussfolgerungen auf die Gesamtkosten der Baufinanzierung zu.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
Unsere Baufinanzierungsberaterinnen und Berater helfen Ihnen gerne dabei, verschiedene Darlehensangebote richtig zu vergleichen. Denn wir unterbreiten Ihnen stets ein auf Sie persönlich zugeschnittenes und günstiges Angebot zur Baufinanzierung. Sehr einfach können Sie zudem und vorab mit unserem Vergleichsrechner überprüfen, ob und wie viel Geld Sie im Vergleich eines Ihnen bereits vorliegenden Angebotes mit einem günstigen Baudarlehen von DTW | Immobilien­finanzierung sparen können.

Hypothekenbank

Eine Hypothekenbank ist eine privatrechtliche Bank mit einem spezialisierten Tätigkeitsfeld im Pfandbriefgeschäft. Der Geschäftsbetrieb einer Hypothekenbank ist es, inländische Grundstücke und Immobilien zu beleihen. Für die Beleihung von Grundstücken und Immobilien werden im Gegenzug Darlehen vergeben. Auf Grundlage der erworbenen Hypotheken werden zur Refinanzierung der Hypothekendarlehen Schuldverschreibungen (Hypothekenpfandbriefe) ausgeben. Diese in der Regel fest verzinsten Hypothekenpfandbriefe kaufen Anleger am Kapitalmarkt. Dadurch erhält die Hypothekenbank Ihre finanziellen Mittel für die Vergabe von Hypothekenkrediten.

Diese Hypothekenkredite können bei der Baufinanzierung von Neubauprojekten sowie der Immobilien­finanzierung beim Erwerb von Bestandsimmobilien dienen. Die Bezeichnung „Hypothekenbank“ ist inzwischen veraltet. Denn anstelle dessen wurde mit der Einführung des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) im Juli 2005 der Terminus „Pfandbriefbanken“ zum offiziellen Terminus festgelegt. Gemäß § 43 PfandBG ist es allerdings den Hypothekenbanken erlaubt, den Namen weiterhin zu führen.

Unterscheidung von Hypothek und Grundschuld bei der Immobilien­finanzierung

Das Grundpfandrecht, dem Pfandrecht an Grundstücken, ermöglicht es Darlehensgebern ihre Forderungen bei der Immobilien­finanzierung abzusichern. Mit ihm darf das Kreditinstitut nämlich das Grundstück pfänden und eine Zwangsversteigerung einleiten, wenn der Darlehensnehmer seine Schulden nicht mehr zurückzahlen kann. Die Erlöse aus der Zwangsversteigerung werden dann eingesetzt, um die noch offenen Forderungen des Baudarlehens zu tilgen.

Zu den Grundpfandrechten zählen die Hypothek, die inzwischen an Bedeutung verloren hat, und die Grundschuld. Die Grundschuld bietet sowohl der kreditvergebenden Hypothekenbank und allen weiteren Anbietern einer Immobilien­finanzierung als auch dem Darlehensnehmer der Baufinanzierung einige Vorteile gegenüber der klassischen Hypothek.

Absicherung von Baudarlehen bei einer Hypothekenbank

Egal, welches Grundpfandrecht der Hypothekenbank zur Absicherung der Immobilien­finanzierung dienen soll, es muss in jedem Fall ins Grundbuch eingetragen werden, damit es wirksam wird. Hierfür entstehen dem Darlehensnehmer zusätzliche Kosten beim Notar und beim Grundbuchamt. Solcherart Nebenkosten sollte er bei der Baufinanzierung von Anfang an mit einkalkulieren. Wie hoch diese Gebühren bei einem konkreten Vorhaben ausfallen, kann man übrigens sehr einfach mit dem komfortablen Notar- und Grundbuchrechner von DTW | Immobilien­finanzierung ermitteln.

Besondere Aufsicht über eine Hypothekenbank

Die Hypothekenbanken in Deutschland sind an die Regelungen des Pfandbriefgesetzes gebunden. Streng kontrolliert wird das von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin). Denn eine Pfandbriefbank bzw. Hypothekenbank muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um Pfandbriefe für die Refinanzierung durch die Beleihung von Grundstücken in Umlauf bringen zu dürfen. Grundsätzlich kann hierfür jedes Kreditinstitut einen Antrag bei der BaFin stellen. Die Deutschen Bundesbank führt Hypothekenbanken in der Bankenstatistik bei den Spezialbanken unter dem Oberbegriff Realkreditinstitute. Das früher geltende Prinzip der Spezialbanken muss inzwischen nicht mehr berücksichtigt werden.

Baukredit

Ein Baukredit dient der Beschaffung von Fremdkapital beim Kauf eines Grundstücks, beim Bau oder Erwerb einer Immobilie und auch bei Sanierung- bzw. Modernisierungsmaßnahmen an einer Bestandsimmobilie, wenn das Eigenkapital für das Vorhaben nicht ausreicht. Im Gegensatz zu anderen Krediten ist ein Baukredit bzw. eine Immobilien­finanzierung zweckgebunden.

Baukredit mit unterschiedlichen Konditionen

Wer ohne ausreichend eigene finanzielle Mittel plant, eine Immobilie zu erwerben oder zu bauen, benötigt eine Immobilien­finanzierung, die jeweils auf die eigenen Voraussetzungen abgestimmt ist. Daher ist ein Baukredit immer individuell. Denn wie am Ende seine konkreten Konditionen aussehen, hängt von vielen spezifischen Kriterien ab. Entscheidend ist zum Beispiel das vorhandene Eigenkapital. Denn viele Kreditinstitute verlangen bei einem Baukredit einen Mindestprozentsatz der Darlehenssumme, die man aus seinem eigenen Vermögen für die Immobilien­finanzierung aufbringen muss. Daneben spielen vorhandene Sicherheiten, die gewünschte Sollzinsbindung und Laufzeit des Baudarlehens, die Höhe der anfänglichen Tilgung oder der Wunsch nach einer möglichst hohen Flexibilität bei der Immobilien­finanzierung wichtige Rollen bei der Ausgestaltung des Baukredits.

Beim Baukredit entscheiden sich die meisten Darlehensnehmer in Deutschland für ein Annuitätendarlehen. Bei ihm bleiben die Rückzahlungsraten, die sogenannte Annuität, über die gesamte Sollzinsbindung der Immobilien­finanzierung konstant. Dies bietet dem Darlehensnehmer des Baukredits eine hohe Planungssicherheit. Wer am Ende der Sollzinsbindung der Baufinanzierung schuldenfrei sein möchte, muss hierbei ein Volltilgerdarlehen wählen. Dabei berechnen die Darlehensgeber die Höhe der monatlichen Zahlungen für Zins und Tilgung, so dass mit Ablauf des Baukredits alle Forderungen erfüllt sind. Üblicherweise werden allerdings Immobilien­finanzierungen abgeschlossen, bei denen am Ende der Sollzinsbindung noch eine Restschuld verbleibt. Diese kann der Darlehensnehmer dann mit einer Anschluss­finanzierung tilgen.

Baukredit beim Neubauvorhaben mit Teilauszahlungen

Bei einem Neubauvorhaben sind die Auszahlungsmodalitäten des Baukredits streng geregelt. So bekommt der Bauherr nicht die gesamte Darlehenssumme sofort. Stattdessen erhält er Teilauszahlungen, die sich am Baufortschritt des Objektes orientieren. Die Höhe und der Zeitpunkt der einzelnen Teilauszahlungen sind gesetzlich in der Makler- und Bauträgerverordnung geregelt. Dort sind Prozentsätze für die jeweiligen ganz konkreten Bauleistungen detailliert festgelegt, angefangen vom Erdaushub bis eventuell zur Anlage des Gartens. In maximal sieben Teilauszahlungen wird die Darlehenssumme beim Baukredit für die Baufinanzierung dementsprechend aufgeteilt.

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentlich einsehbares Register, welches sämtliche Eigentums- und Belastungsverhältnisse von unbebauten und bebauten Grundstücken erfasst. Bei der Immobilien­finanzierung spielt das Grundbuch eine wichtige Rolle. Denn üblicherweise wird dabei eine Grundschuld zur Absicherung des Baudarlehens in das Grundbuch eingetragen.

Auch grundstücksgleiche Rechte im Grundbuch

Geführt wird das Grundbuch, das in schriftlicher oder elektronischer Form vorliegen kann, vom zuständigen Grundbuchamt. Dieses ist jeweils dem Amtsgericht angegliedert, in dessen Bezirk das aufgeführte Grundstück liegt. Allerdings registriert das Grundbuchamt nicht nur Grundstücke, sondern auch sogenannte „grundstücksgleiche Rechte“. Zu ihnen zählen zum Beispiel das Erbbaurecht oder ein Teileigentum. Denn das bundesdeutsche Sachrecht behandelt grundstücksgleiche Rechte genauso wie reale Grundstücke.

Eintrag im Grundbuch ist in Deutschland Pflicht

Einträge im Grundbuch sind verpflichtend. Denn Besitz- und Belastungsverhältnisse von bebauten und unbebauten Grundstücken unterliegen in Deutschland einem Grundbuchzwang. Daher ist der dortige Eintrag aller Eigentümerwechsel und weiteren Änderungen gesetzlich vorgeschrieben. Darüber hinaus enthält ein Grundbuchauszug auch Angaben über die Grundstücksgröße, Bebauung oder beispielsweise auch Wege- bzw. Durchfahrtsrechte.

Informationen aus dem Grundbuch für die Immobilien­finanzierung

Das Grundbuch ist damit eine sehr wichtige Informationsquelle beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks und bei der Immobilien­finanzierung. Jeder, der ein „berechtigtes Interesse“ hat, darf Einsicht in das Grundbuch nehmen und einen Grundbuchauszug anfordern. Ein solches berechtigtes Interesse liegt beispielsweise bei einer Kaufabsicht vor. Denn so kann sich der Kaufinteressent über sämtliche Belastungen sowie die Eigentümer des jeweiligen Objektes informieren. Der Eigentümer einer Immobilie oder des Grundstücks hat grundsätzlich auch immer Anspruch auf einen Grundbuchauszug. Diesen kann man postalisch oder online beantragen. Ein einfacher Auszug kostet dabei rund 10 Euro, die vom Grundbuchamt beglaubigte Variante 18 Euro. Eine beglaubigte Kopie des Grundbuchsauszugs verlangen im Vorfeld der Immobilien­finanzierung häufig die Kreditinstitute für die konkrete Darlehenszusage.

Gebühren für Grundbucheinträge sind Nebenkosten bei der Immobilien­finanzierung

In den meisten Fällen kann nur ein Notar den Antrag auf Eintragungen ins Grundbuch stellen. Solche sind etwa die Auflassungs­vormerkung, der tatsächliche Eigentumswechsel oder auch nach der vollständigen Tilgung eines Baudarlehens die Löschung der Grundschuld, die durch einen Vermerk im Grundbuch erfolgt.

Der Notar prüft dabei, dass sich alle beteiligten Parteien zum Beispiel beim Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie über die Übertragung des Eigentums in allen Punkten einig sein. Zudem müssen ihm sämtliche erforderliche Erklärungen in schriftlicher Form und Unterlagen vorgelegt werden. Sowohl beim Notar als auch beim Grundbuchamt fallen Gebühren für die jeweilige Eintragung an. Ihre Höhe richtet sich dabei nach dem Wert bzw. dem Kaufpreis des Grundstücks. Diese Kosten, die immer der Antragsteller zu tragen hat, sollten bei einer Immobilien­finanzierung unbedingt schon im Vorfeld als Nebenkosten berücksichtigt werden.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
Um sich einen guten Überblick über die anfallenden Notar- und Grundbuchkosten bei einer Baufinanzierung zu verschaffen, können Sie unseren komfortablen Notar- und Grundbuchrechner nutzen. Mit ihm lässt sich ganz einfach und rasch dieser Kostenfaktor bei der Immobilien­finanzierung berechnen. Und sollten Sie weitere Fragen zum Thema Nebenkosten oder einem günstigen Baudarlehen haben, stehen Ihnen unsere Baufinanzierungsexperten sehr gerne jederzeit für ein individuelles Beratungsgespräch zur Verfügung.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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