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LaufzeitLöschungsbewilligung
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Werbungskosten bei der ImmobilienfinanzierungWertgutachtenWohnfläche
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Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Baunebenkosten

Baunebenkosten sind all jene Kosten, die beim Neubau oder beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie, des Grundstücks und den Herstellungskosten anfallen. Diese sind bei einer benötigten Immobilien­finanzierung unbedingt von Anfang an zu berücksichtigen. Wer die Baunebenkosten nicht realistisch in seine Baufinanzierung mit einkalkuliert, wird sich später unter Umständen mit weiteren unvorhergesehenen Mehrkosten konfrontiert sehen. Denn die gegebenenfalls nötige Nachfinanzierung bei der Immobilien­finanzierung könnte mit höheren Zinssätzen sehr teuer werden.

Baunebenkosten bei der Immobilien­finanzierung aufgrund von Gesetzen

Einige Baunebenkosten lassen sich nicht vermeiden, weil sie aufgrund von gesetzlichen Vorgaben obligatorisch sind. Dazu zählt zuvorderst die Grunderwerbssteuer. Sie fällt beim Kauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung an und differiert je nach Bundesland. Zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises muss man zahlen. Am günstigsten ist der Steuersatz in Sachsen oder Bayern, am teuersten in Brandenburg, Schleswig-Holstein oder dem Saarland. Erst nachdem die Grunderwerbssteuer vollständig bezahlt ist, kann man im Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden.

Auch die Kosten für den Grundbucheintrag zählen zu den Baunebenkosten. Bis zu zirka 1,5 Prozent des Kaufpreises können hier vom Grundbuchamt in Rechnung gestellt werden. Ebenfalls bis zu rund 1,5 Prozent des Kaufpreises verlangt der Notar, der die Beurkundung des Kaufvertrags vornimmt und den Eintrag im Grundbuchamt vorbereitet. In beiden Fällen berechnen sich die jeweiligen Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Da in Deutschland beim Eigentumswechsel von Grundstücken und Immobilien das Procedere klar vorgeschrieben ist, können diese Baunebenkosten nicht umgangen werden. Die zusätzliche Grundbucheintragung der Grundschuld bei einer Immobilien­finanzierung, die dem Darlehensgeber als Sicherheit dient, ist ein weiterer Faktor bei den Baunebenkosten.

Vielfältige Baunebenkosten bei Neubauvorhaben

Bei Neubauvorhaben kommen weitere behördliche Baunebenkosten auf den Bauherren zu. Für die Baugenehmigung muss man mit 0,2 bis 0,7 Prozent der Bausumme je nach Bundesland rechnen. Regional sehr unterschiedlich fallen auch die Erschließungskosten aus. Städte und Gemeinden erheben sie als Gebühr für die kommunalen Maßnahmen, um das Grundstück baureif und nutzbar zu machen. Sie beinhalten den Anschluss an die Wasser-, Strom- und Gasversorgung, den Bau der Kanalisation und von Straßen oder Wegen sowie den Anschluss an das Telekommunikationsnetz. Bis zu 90 Prozent der anfallenden Erschließungskosten dürfen die Kommunen nach dem Baugesetzbuch an die neuen Grundstückseigentümer weitergeben.

Darüber hinaus sind bei einem Neubauprojekt und der Immobilien­finanzierung weitere Baunebenkosten zu berücksichtigen wie etwa die Bauwesenversicherung, die rund 300 bis 900 Euro kostet, und die Bauherrenhaftpflichtversicherung mit einmalig etwa 100 Euro. Auch die während der Bauphase entstehenden Kosten für Strom, Wasser und die Abfallentsorgung sollte man bei der Baufinanzierung nicht vergessen.

Nebenkosten ebenfalls beim Hauskauf in die Immobilien­finanzierung einplanen

Mit einigen Bau- bzw. Kaufnebenkosten muss man auch beim Erwerb einer Bestandsimmobilie rechnen. Sogar Erschließungskosten können hier noch anfallen. Denn selbst wenn der Bau der Immobilie bereits abgeschlossen zu sein scheint, sind möglicherweise noch nicht alle Kosten für die Erschließung beglichen. Die Komunen haben das Recht, hierfür ihre noch offenen Forderungen bis zu vier Jahre nach Abschluss der Arbeiten dem Immobilienbesitzer in Rechnung zu stellen. Schon beim Kauf der Immobilie ist es daher ratsam, abzuklären, ob noch Erschließungskosten offen sind. Dann kann man eventuell mit dem Verkäufer eine vollständige oder anteilige Kostenübernahme beziehungsweise einen Nachlass beim Kaufpreis vereinbaren.

Weitere zusätzliche Kosten, die bei der Immobilien­finanzierung Berücksichtigung finden sollten, entstehen im Vorfeld des Immobilienerwerbs. Wenn die Suche nach der neuen Immobilie über einen Makler erfolgt sein sollte, sind dessen Provision auf die Gesamtkosten aufzuschlagen. Anders als bei den Gebühren für Notare gibt es keine Gebührenordnung für Makler. Deren Preise legen sie selbst fest, so dass die Spannweite der Kosten ziemlich breit ist. Ähnlich sieht es bei den Kosten für etwaig beauftragte Gutachter oder Anwälte aus. Möchte man zur Abklärung des Gebäudezustands einen Sachverständigen für die Erstellung eines Wertgutachtens oder einen Anwalt zur Prüfung des Kaufvertrages hinzuziehen, sind auch diese Kosten bei der Ermittlung des Finanzierungsbedarfs unbedingt einzuplanen.

Baunebenkosten summieren sich beträchtlich auf

Ob Neubau oder Immobilienkauf – in beiden Fällen können sich die einzelnen Nebenkosten zu einer nicht unerheblichen Summe aufaddieren. Die Faustregel besagt, dass man sich auf rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises bzw. der Herstellungskosten für die gesamten Kauf- und Baunebenkosten einstellen muss. Bei der Abklärung seiner Immobilien­finanzierung sollte man diese Posten vorab wirklich gut durchgerechnet haben. Für die zu erwartenden Gebühren für den Grundbucheintrag und die notarielle Beurkundung können Sie sich zum Beispiel einen ersten guten Anhaltspunkt mit unserem Notar- und Grundbuchrechner verschaffen. Übrigens ist es auch sehr sinnvoll, von Beginn eine Rücklage, die für spätere Renovierungen und die Instandhaltung dienen soll, anzusparen. Als Empfehlung gelten abhängig vom Zustand der Immobilie mindestens 50 Cent bis ein Euro pro Quadratmeter jeden Monat.

Sondertilgung

Sondertilgung nennt man bei einer Immobilien­finanzierung eine außerplanmäßige Rückzahlung eines Baudarlehens. Wer eine Sondertilgung bei seiner Baufinanzierung leistet, verringert dadurch seine Restschuld. Und dadurch reduziert sich in der Folge die Zinslast. Denn je niedriger die Restschuld ist, desto weniger Sollzinsen fallen selbstverständlich an. Mit der Zahlung einer Sondertilgung bei der Immobilien­finanzierung beschleunigt man also insgesamt seine Entschuldung.

Sondertilgung als Option bei der Baufinanzierung

Das Sondertilgungsrecht muss im Darlehensvertrag der Baufinanzierung festgehalten werden. Denn einen gesetzlichen Anspruch auf Sondertilgung gibt es bei Baudarlehen nicht. Einige Kreditinstitute haben die Option in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) verankert. Üblich ist, dass die Möglichkeit eingeräumt wird, einmal im Jahr eine Sondertilgung leisten zu können. Bei den meisten Finanzierungspartnern ist so ein jährliches Sondertilgungsrecht in Höhe von bis zu fünf Prozent der Kreditsumme kostenlos. Sollten höhere Einmalzahlungen bei der Immobilien­finanzierung gewünscht sein, ist eine entsprechende Vereinbarung mit dem Darlehensgeber manchmal mit Mehrkosten für den Darlehensnehmer verbunden. Denn einige Banken verlangen für die Ausweitung der Sondertilgungshöhe einen Zinsaufschlag oder sie bieten diese Option gar nicht erst an.

Sondertilgungsrecht für eine flexible Immobilien­finanzierung

Das vertragliche verankerte Sondertilgungsrecht erhöht die Flexibilität bei der Baufinanzierung. Während früher die meisten Baudarlehen recht starre Darlehensbedingungen hatten, bieten heute viele Darlehensgeber zunehmend auch Kredite mit variablen Rückzahlungskonditionen an. So eine flexible Immobilien­finanzierung ist in vielen Fällen sinnvoll, da man die Tilgung mit Veränderungen in den persönlichen Lebensumständen besser in Einklang bringen kann. Neben Klauseln, die zum Beispiel eine Erhöhung oder auch Reduktion der Ratenhöhe während der Laufzeit erlauben, besitzen die Darlehensverträge einer flexiblen Baufinanzierung das kostenfreie Recht auf Sondertilgung bis zu einer definierten Summe.

Kündigung des Darlehensvertrags für eine Sondertilgung

Je nach Lebenssituation kann es natürlich auch vorkommen, dass ein Darlehensnehmer eine höhere Rückzahlung leisten möchte als im Darlehensvertrag vereinbart wurde. Wer beispielsweise eine größere Erbschaftsschaft gemacht hat, möchte diese ja eventuell gerne dafür einsetzen, um sich zu entschulden. In diesen Fällen muss er allerdings für die Sondertilgung, die über den Vertragsrahmen hinaus geht, an den Darlehensgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Vermeidbar sind diese Zusatzkosten, wenn der Darlehensnehmer bereits Anspruch auf das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB hat. Bei einer Immobilien­finanzierung mit einer langen Zinsbindung kann man ihm gemäß nach zehn Jahren nach der Vollauszahlung des Baudarlehens und unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist die Baufinanzierung teilweise oder ganz kostenfrei kündigen. Danach ist die Rückzahlung der Restschuld in vollem Umfang oder teilweise durch eine höhere Sondertilgung ohne Mehrkosten möglich.

Tipp von DTW| Immobilien­finanzierung:
Sollten Sie sich für Ihre individuellen Möglichkeiten der Sondertilgungen bei einer flexiblen Baufinanzierung interessieren, beraten Sie unsere Experten gerne ausführlich. Wir können Ihnen garantiert ein attraktives Angebot für eine flexible Immobilien­finanzierung unterbreiten. Denn wir zählen in diesem Bereich zu den günstigsten Finanzierungsanbietern. Das hat die Stiftung Warentest 2018 bestätigt. Bei ihrem Vergleich von mehreren flexiblen Baufinanzierungen, veröffentlicht in der Zeitschrift Finanztest (Ausgabe 09/2018), landete DTW | Immobilien­finanzierung bei einer Zinsbindung von 20 Jahren unter den „überregionalen Anbietern ohne bundesweites Filialnetz“ auf dem ersten Platz.


Bauträger

Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Grundstücke für Neubauvorhaben erwirbt, um zumeist schlüsselfertige Wohn- oder Gewerbeimmobilien zum Verkauf anzubieten. Im Gegensatz dazu stellen „reine“ Bauunternehmen Immobilien auf Grundstücken her, die dem Auftraggeber bereits gehören. Bauträger benötigen laut § 34 der Gewerbeordnung (GewO) für ihre Geschäftstätigkeit eine Gewerbeerlaubnis und sind verpflichtet, sich an die Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu halten. Diese beinhalten auch die Zahlungsmodalitäten der entsprechenden Immobilien­finanzierung.

Bauträger übernehmen alle Aufgaben eines Bauherrn

Der Immobilienkauf von einem Bauträger ist in Deutschland sehr verbreitet, denn er ist für den Käufer mit einigen Vorteilen verbunden. In der Regel ist im Kaufvertrag ein Festpreis für die Immobilie vereinbart. So kann der künftige Immobilienbesitzer mit fixen Baukosten für seine Planung der Baufinanzierung rechnen. Da die Gesamtabwicklung in der Bauphase vom Bauträger übernommen, hat es der Immobilienkäufer zudem nur mit einem Ansprechpartner zu tun. Es entfällt die eigene Koordination mit den Bauunternehmen, Handwerkern und Behörden. Denn bis zur abschließende Übergabe tritt der Bauträger als Bauherr auf. Er regelt alle behördlichen Formalitäten, beauftragt die verschiedenen Gewerke und ist für die komplette Bauausführung verantwortlich.

Zahlungen an den Bauträger über die Immobilien­finanzierung

Da der Bauträger dem Käufer sowohl das Eigentum an der Immobilie als auch am Grundstück veräußert, muss der Vertrag mit einem Bauträger immer notariell beurkundet werden. Der Bauträgervertrag ist nämlich eine Kombination aus einem Kaufvertrag für das Grundstück und einem Werkvertrag für die Bauleistungen. Er unterliegt dabei den engen gesetzlichen Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung, die insbesondere dem Schutz des Immobilienkäufers dienen. Sind die Bauleistungen zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung noch nicht abgeschlossen, schreibt die MaBV detailliert vor, wann welche Abschlagszahlungen für bestimmte Baufortschritte zu leisten sind.

Diese Vorschriften sind auch bei der gegebenenfalls nötigen Immobilien­finanzierung maßgeblich. Denn die Auszahlung des Baudarlehens erfolgt in zweckgebundenen Teilbeträgen, immer dann wenn eine zuvor vereinbarte Bauphase abgeschlossen ist. Die Höhe der einzelnen Teilauszahlungen richtet sich nach in der MaBV definierten Prozentsätzen für bestimmte erbrachte Leistungen. In maximal sieben Teilbeträgen kann die Darlehenssumme der Immobilien­finanzierung abgerufen werden, so dass im Zahlungsplan einige der einzelnen Baufortschritte zusammengefasst werden.

Immobilien­finanzierung mit klarem geregeltem Ablauf

Der rechtliche Rahmen bei einem Immobilienkauf von einem Bauträgerunternehmen und bei der dazugehörigen Immobilien­finanzierung sichert den Immobilienkäufer und Darlehensnehmer in vielerlei Hinsicht ab. Der Bauträger bietet ihm ein Rund-Um-Paket, das für den Erwerber komfortabel ist und vor unerwarteten Zusatzkosten beim Neubauvorhaben schützt. Durch die strengen Vorgaben der MaBV folgt ebenfalls die Immobilien­finanzierung nach einem klaren Ablauf.

Dennoch hat auch das Bauen mit einem Bauträger den einen oder anderen Nachteil. So fällt beispielsweise die Grunderwerbssteuer auf den gesamten Kaufpreis an, also auch auf den Betrag der Herstellungskosten. Wer hingegen selbst ein Grundstück erwirbt und anschließend den Neubau mit einer Baufirma realisiert, muss nur auf den Kaufpreis des Grundstückes die Grunderwerbssteuer zahlen. Ein weiteres Manko ist, dass man als Erwerber auf die konkrete Bauausführung keinen Einfluss hat, weil diese vertragsgemäß in der Verantwortung des Bauträgers liegt.

Risikobegrenzungsgesetz

Das Risikobegrenzungsgesetz wurde 2008 eingeführt, um Darlehensnehmer bei einem Forderungsverkauf besser zu schützen. Bis dahin konnten Banken zum Beispiel bei einer Immobilien­finanzierung das Baudarlehen an andere Kreditinstitute oder Investoren veräußern, ohne dass der Darlehensnehmer davon Kenntnis hatte. Diese Praxis geriet vor einigen Jahren stark in die öffentliche Kritik. Damals hatten einige Banken Kredite von Kunden verkauft, die im Zahlungsrückstand waren. Die neuen Gläubiger, nicht selten große Finanzunternehmen, hatten dann in vielen Fällen unvermittelt die Zwangsvollstreckung und Zwangsversteigerung der Immobilie eingeleitet, um die offenen Forderungen einzutreiben.

Mit dem Risikobegrenzungsgesetz wurde daraufhin eine Reihe von Reglementierungen durch Modifikationen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in der Zivilprozessordnung (ZPO) gesetzlich verankert. Mit ihnen sollte sichergestellt werden, dass sich insbesondere beim Verkauf von Forderungen die Rechte der Darlehensnehmer nicht verschlechtern.

Informationspflichten im Risikobegrenzungsgesetz

Auch nach Inkrafttreten des Bundesgesetzes „zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken“ (kurz: Risikobegrenzungsgesetz) am 19. August 2008 ist der Forderungsverkauf durch den Darlehensgeber bei einer Baufinanzierung grundsätzlich möglich. Über diese Möglichkeit müssen laut § 492 Abs. 1a BGB die Kreditinstitute nun aber schon beim Abschluss einer Immobilien­finanzierung ihre Kunden explizit aufklären. Üblicherweise wird der Hinweis auf die Abtretbarkeit der Forderungen im Darlehensvertrag der Immobilien­finanzierung festgehalten.

Darüber hinaus muss der Darlehensgeber den Darlehensnehmer nach dem neu gefassten § 496 Abs. 2 BGB unverzüglich von einem getätigten Forderungsverkauf unterrichten.

Verbesserter Kündigungsschutz durch das Risikobegrenzungsgesetz

Neben der erhöhten Transparenz beinhaltet das Risikobegrenzungsgesetz einen erweiterten Kündigungsschutz bei einer Immobilien­finanzierung. In § 498 Abs. 3 BGB wurde zusätzlich aufgenommen, dass der Gläubiger eine Kündigung der Baufinanzierung erst dann aussprechen kann, wenn der Darlehensnehmer mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Ratenzahlungen rückständig und mit mindestens 2,5 Prozent der Darlehenssumme im Verzug ist. Durch diese Änderung des Paragrafen wurde das Kündigungsrecht der Kreditinstitute bei einer Immobilien­finanzierung im Vergleich zur Gesetzeslage vor 2008 deutlich eingeschränkt.

Zudem reglementiert nun § 1193 Abs. 1 BGB die Fälligkeit einer Grundschuld. So kann nur nach einer vorherigen Kündigung unter Wahrung einer sechsmonatigen Frist aus ihr eine Zwangsvollstreckung betrieben werden. Und sollte eine Bank unberechtigterweise bei einer Immobilien­finanzierung eine Zwangsvollstreckung beziehungsweise eine Zwangsversteigerung eingeleitet haben, hat der Darlehensnehmer durch das Risikobegrenzungsgesetz nunmehr einen Anspruch auf Schadensersatz – gemäß § 799a Zivilprozessordnung (ZPO).

Verpflichtung zu Folgeangebot oder Ankündigung der Nichtverlängerung des Darlehens

Neu eingeführt wurde mit dem Risikobegrenzungsgesetz auch, dass ein Darlehensgeber oder der neue Gläubiger nach einem Forderungsverkauf spätestens drei Monate vor Ablauf der vertraglichen Zinsbindungsfrist mit dem Darlehensnehmer Kontakt aufnehmen muss. Entweder sie unterbreiten ihm ein Folgeangebot für das Immobiliendarlehen (Prolongation). Oder sie weisen ihn daraufhin, dass sie zu keiner weiteren Verlängerung der Baufinanzierung bereit sind. Durch diese verbindliche Ankündigungsfrist, die im neuen § 492a Abs. 1 BGB fixiert ist, hat der Darlehensnehmer jetzt mehr Zeit, sich mit der anstehenden Anschlussfinanzierung für seine Immobilien­finanzierung zu befassen.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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