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KatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
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LaufzeitLöschungsbewilligung
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P
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RisikobegrenzungsgesetzRückzahlungsrate
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SachwertSchätzgebührenSchätzungSchufaSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
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Umbaute RaumUmschuldung
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VerkaufswertVerkehrswertVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlast
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Werbungskosten bei der ImmobilienfinanzierungWertgutachtenWohnfläche
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Zinsänderungsrisiko

Im Finanzwesen beschreibt das Zinsänderungsrisiko sowohl für Kreditinstitute als auch Kunden ganz allgemein die Gefahr, dass der Zinssatz eines Finanzproduktes von den sich verändernden Zinsen am Markt abweicht. Auch bei der Immobilien­finanzierung spielt das Zinsänderungsrisiko für den Darlehensnehmer in mehrfacher Hinsicht eine Rolle. Denn dass sich über die gewählte Sollzinsbindung der Baufinanzierung die Bauzinsen am Markt gegenüber dem im Darlehensvertrag der Immobilien­finanzierung festgelegten Zinssatz verändern, ist höchstwahrscheinlich.

Zinsänderungsrisiko mindern durch die Wahl einer langen Sollzinsbindung

Insbesondere Darlehensnehmer, die bei ihrer Baufinanzierung eine kurze Sollzinsbindung wählen, sollten das damit verbundene Zinsänderungsrisiko beachten. Wenn nämlich bis zum Ablauf der Zinsbindung die Bauzinssätze am Markt deutlich angestiegen sind, verteuert sich die Anschlussfinanzierung. Denn  für die verbleibende Restschuld muss dann die Anschlussfinanzierung mit den entsprechend höheren Bauzinsen abgeschlossen werden. Da mag man sich im Nachhinein ärgern, dass man bei seinem ersten Baudarlehen nicht eine lange Sollzinsbindung gewählt hatte. Eine lange Sollzinsbindung mindert generell das Zinsänderungsrisiko und verschafft dem Darlehensnehmer einer Immobilien­finanzierung eine hohe Planungssicherheit. Denn die Konditionen für das Baudarlehen sind in diesem Fall über die gesamte Vertragslaufzeit konstant, ganz unabhängig davon, welche Kapriolen die Zinsentwicklung bei der Baufinanzierung am Markt schlägt. Selbstverständlich profitiert man von den Vorteilen einer langen Sollzinsbindung insbesondere, wenn man seinen Darlehensvertrag in einer Niedrigzinsphase abschließen kann.

Mit Voraussicht dem Zinsänderungsrisiko entgegenwirken

Nun kann es natürlich auch vorkommen, dass man seine Immobilien­finanzierung mit einer langen Bindung an einen festen Zinssatz abgeschlossen hat und in den Folgejahren die Bauzinsen allgemein gesunken sind. Als Darlehensnehmer hat man auch hier einige Möglichkeiten von der veränderten Marktlage bei Immobilien­finanzierung zu profitieren. So hat jeder Darlehensnehmer bei der Baufinanzierung zehn Jahre nach der Vollauszahlung der Darlehenssumme ein Sonderkündigungsrecht. Mit ihm kann er laut § 489 BGB sein Baudarlehen ganz oder teilweise kündigen, ohne ein Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Auf diese Weise kann man auch bei einer langen Vertragslaufzeit sehr gut auf inzwischen gesunkene Marktzinsen für Immobilien­finanzierungen reagieren.

Günstige Bauzinsen sichern für die Anschlussfinanzierung

Zudem gibt es mit dem Forward-Darlehen eine weitere gute Möglichkeit, zu einem günstigen Zeitpunkt seine Anschlussfinanzierung zu regeln. Denn mit einem Forward-Darlehen kann man bis zu 66 Monate im Voraus ein Darlehen abschließen. Dabei sichert man sich den aktuellen Zinssatz für die Zukunft. Wenn die Bauzinsen gerade auf einem Tiefstand sind, bietet so das Forward-Darlehen ein hohes Einsparpotential gegenüber einem Baudarlehen, das in der Zukunft zu womöglich sehr viel höheren Zinssätzen abgeschlossen wird. Gerade in einer Niedrigzinsphase kann man also das Zinsänderungsrisiko bei der Immobilien­finanzierung sehr gut mit einem Forward-Darlehen reduzieren. Diese Option ist auch mit der Inanspruchnahme des Sonderkündigungsrechts kombinierbar.

Tilgungssatz

Bei der Immobilien­finanzierung ergibt sich aus dem Tilgungssatz und dem Zinssatz die Höhe der regelmäßigen Ratenzahlung. Der Tilgungssatz wird ebenso wie der Zinssatz der Baufinanzierung in Prozent angegeben. Je höher man den Tilgungssatz ansetzt, desto schneller zahlt man das Baudarlehen zurück.

Frei wählbarer Tilgungssatz bei der Immobilien­finanzierung

Während der Zinssatz bei einer Immobilien­finanzierung von der aktuellen Marktsituation abhängt und von den jeweiligen Kreditinstituten festgelegt wird, kann der Darlehensnehmer den Tilgungssatz für sein Baudarlehen grundsätzlich frei wählen. Allerdings sollten bei seiner Wahl einige wichtige Überlegungen einfließen, die sich auf die Laufzeit der Baufinanzierung auswirken. Wer den Neubau oder Kauf eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung über ein Baudarlehen finanziert, möchte selbstredend irgendwann wieder schuldenfrei sein. Gerade wenn das Wohneigentum auch der privaten Vorsorge im Alter dienen soll, wäre das Abbezahlen der Immobilien­finanzierung vor dem Eintritt in die Rente sinnvoll. Durch die Wahl der passenden Tilgung bzw. des passenden Tilgungssatzes bei der Baufinanzierung ist es sehr wohl möglich, ohne ein Restdarlehen, in den verdienten Ruhestand einzutreten.

Tilgungssatz bei Annuitätendarlehen für die Baufinanzierung

Bei der Immobilien­finanzierung ist das Annuitätendarlehen am weitesten verbreitet. Es zeichnet sich dadurch aus, dass über die gesamte Laufzeit Ratenzahlungen in konstanter Höhe zu leisten sind. Da die Restschuld mit jeder Ratenzahlung abgebaut wird, verschiebt sich innerhalb der konstanten Raten der Anteil der Zinsen und der Tilgung zugunsten der Tilgung. Daher spricht man bei einem Annuitätendarlehen von der anfänglichen Tilgung, wenn man den Tilgungssatz für diese Form der Immobilien­finanzierung vereinbart. Hat man hierbei beispielsweise einen Tilgungssatz von drei Prozent der Darlehenssumme als anfängliche Tilgung gewählt, so tilgt der Darlehensnehmer sein Baudarlehen bei seiner ersten Ratenzahlung genau um diesen prozentualen Anteil. Danach steigt der Tilgungsanteil kontinuierlich bei jeder geleisteten Rate an, weil die auf die Restschuld anfallenden Zinsen geringer ausfallen.

Tilgungssatz bei Tilgungsdarlehen für die Immobilien­finanzierung

Bei Tilgungsdarlehen vereinbart man nicht die konstante Höhe der Rückzahlungsraten, sondern einen festen, gleichbleibenden Tilgungssatz. Das bedeutet, dass hierbei die Höhe der Rate im Laufe der Zeit kontinuierlich sinkt. Denn mit jeder Rückzahlung reduziert sich selbstverständlich auch beim Tilgungsdarlehen die Restschuld. In der Folge sinken bei den weiteren Raten zum einen der Betrag für die Zinsen und zum anderen auch der absolute Betrag für die Tilgung. Denn dieser ergibt sich ja jeweils aus dem gewählten fixen Tilgungssatz, der auf die verbleibende Restschuld der Immobilien­finanzierung angewendet wird.

Möglichkeit des Tilgungssatzwechsels bei Baudarlehen

Zahlreiche Finanzierungspartner von DTW | Immobilien­finanzierung bieten die Option an, im Laufe der Sollzinsbindung einen Tilgungssatzwechsel vorzunehmen. Diese Möglichkeit bedeutet für den Darlehensnehmer ein deutliches Plus an Flexibilität bei seiner Baufinanzierung. Nicht selten verändern sich die Lebensumstände eines Darlehensnehmers während der langen Laufzeit seines Baudarlehens. Mit flexiblen Immobilien­finanzierungen kann man auf sie sehr viel besser reagieren als mit Baufinanzierungen mit sehr starren Konditionen. So ermöglichen sie gegebenenfalls eben auch die Anpassung der individuellen Ratenzahlung durch eine Erhöhung oder Reduktion des Tilgungssatzes. Wie sich ein solcher Tilgungssatzwechsel auf ein Baudarlehen auswirkt, können Sie sehr einfach mit dem Tilgungsrechner von DTW | Immobilien­finanzierung ermitteln, der die Eingabemöglichkeit verschiedenster individueller Parameter beinhaltet.

KfW - Kreditanstalt für Wiederaufbau

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (kurz: KfW) wurde am 18. November 1948 gegründet. Ihre damalige Aufgabe war die Finanzierung des Wiederaufbaus Deutschland nach dem 2. Weltkrieg. Danach hat sich in den vergangenen sieben Jahrzehnten ihr Tätigkeitsspektrum immer wieder entsprechend der historischen Entwicklung der Bundesrepublik gewandelt. Heute ist sie die weltweit größte Förderbank, die Unternehmen und Privatpersonen bei verschiedenen Vorhaben finanziell unterstützt.

KfW fördert Bildung von Wohneigentum und energieeffiziente Immobilien

Im Bereich Bauen und Sanieren bietet die KfW eine große Bandbreite an Finanzierungsprogrammen an, mit denen die Schaffung von Wohneigentum, die energetische Immobiliensanierung, energieeffizientes Bauen, die Modernisierung von Heizungen, der Einbau von Photovoltaik-Anlagen und so weiter gefördert werden. Dabei gibt es grundsätzlich zwei Formen der Unterstützung. Zum einen bietet die KfW wohnwirtschaftliche Programme in Form von Kreditförderung an, zum anderen gibt es eine Reihe von Zuschüssen, die man direkt erhalten kann. Allerdings vergibt sie keine eigenen Darlehen zur Immobilien­finanzierung. Stattdessen werden diese von Banken, Sparkassen und weiteren Finanzierungspartner als Immobilien­finanzierung mit KfW-Förderung angeboten. Nicht selten sind diese Angebote zudem mit weiteren Rabatten der Kreditinstitute verbunden.

Förderung bei der Baufinanzierung

Sowohl bei Neubauvorhaben als auch beim Kauf oder Umbau von Bestandimmobilien können die einzelnen Förderprogramme bei der Immobilien- oder Baufinanzierung in Anspruch genommen werden. Sie sind jeweils mit einer Fördernummer versehen:

Wohneigentumsprogramm (KfW 124)
Energieeffizient Sanieren (KfW 151)
Energieeffizient Bauen (KfW 153)
Altersgerecht Umbauen (KfW 159)

Wenn die Voraussetzungen gegeben sind, können die Programme auch miteinander kombiniert werden. Auf diese Weise kann ein Darlehensnehmer bei seiner Immobilien­finanzierung den Höchstbetrag der Förderung erhöhen. Nötig hierfür ist allerdings, dass zum Beispiel im Kaufvertrag der Immobilie dann die Kosten der jeweiligen förderungswürdigen Vorhaben einzeln aufgeführt sein müssen.

Zuschüsse direkt im Portal beantragen

Neben der Förderung bei der Baufinanzierung kann man bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau auch direkt Zuschüsse online beantragen. Jüngstes Kind in dieser Reihe ist das Baukindergeld. Auch hier sind die einzelnen Zuschüsse immer mit einer Nummer ausgestattet:

Baukindergeld (Zuschuss 424)
Seit Anfang 2018 werden Familien und Alleinerziehende bei der Bildung von Wohneigentum in Deutschland 10 Jahre lang mit einem finanziellen Zuschuss pro Kind gefördert.
Energieeffizient Sanieren – Investitionszuschuss (Zuschuss 430)
Für eine Sanierung zum sogenannten KfW-Effizienzhaus können unter dieser Ziffer ebenso wie für einzelne energetische Baumaßnahmen Zuschüsse beantragt werden.
Energieeffizient Sanieren – Zuschuss Baubegleitung (Zuschuss 431)
Für den Experten, der die Planung zur energieeffizienten Sanierung vornimmt und die Bauarbeiten begleitet, gibt es diesen Extra-Zuschuss
Energieeffizient Bauen und Sanieren – Zuschuss Brennstoffzelle (Zuschuss 433)
Für den Einbau von Brennstoffzellen-Systemen bei Neubauprojekten und im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen
Altersgerechtes Umbauen- Investitionszuschuss Barriere-Reduzierung (Zuschuss 455-B)
Für den Abbau von Barrieren in den eigenen vier Wänden und für mehr Wohnkomfort im Alter
Altersgerechtes Umbauen- Investitionszuschuss Einbruchschutz (Zuschuss 455-E)
Hier kann man einen Extra-Antrag für eine Verbesserung des Einbruchschutzes im Rahmen des altersgerechten Umbauens stellen.

Fördermöglichkeiten frühzeitig abklären

Wer bei der Immobilien­finanzierung an einer KfW-Förderung interessiert ist, sollte sich frühzeitig über die verschiedenen Programme und Zuschüsse informieren. Denn zum einen müssen auch Fristen eingehalten werden, zum anderen spielen die spezifischen Details des jeweiligen Vorhabens bei der Höhe der Förderung  eine Rolle. So profitiert man zum Beispiel beim Bau eines KFW-Effizienzhauses umso stärker, je höher der Status des Effizienzhauses ist, weil damit die Höhe der Tilgungszuschüsse durch die KfW steigen.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
Unsere Beraterinnen und Berater klären für Sie gerne ab, ob für Sie bei Ihrer Immobilien­finanzierung KfW-Fördermittel und –Programme in Frage kommen. Wenn eine Föderungsmöglichkeit besteht, würde die Beantragung der Mittel  über unsere Finanzierungspartner erfolgen. Nachdem Sie dann die Zusage der Baufinanzierung mit der jeweiligen Förderung erhalten haben, können Sie das Baudarlehen wie bei jeder anderen Immobilien­finanzierung abrufen.

Zinsbindung

Bei der Immobilien­finanzierung ist die Zinsbindung die Vertragslaufzeit, für welche ein fester, unveränderlicher Sollzinssatz im Darlehensvertrag vereinbart wurde. Diese Form von Darlehen ist bei der Baufinanzierung die Regel. Denn ein Festzinsdarlehen bietet dem Darlehensnehmer ein hohes Maß an Planungssicherheit, da er über den gesamten Zeitraum des Baudarlehens durch die Zinsbindung eine Garantie für den vertraglich festgeschriebenen Zinssatz besitzt.

Freie Wahl bei der Zinsbindung

Von der gewählten Dauer der Zinsbindung (auch „Sollzinsbindung“ genannt) bei der Immobilien­finanzierung hängen weitere Konditionen ab. Auch spielt sie bei der Gesamtfinanzierung des Vorhabens eine entscheidende Rolle. Meist werden heutzutage Baudarlehen abgeschlossen, die keine Volltilgerdarlehen sind, sondern an deren Ende eine Restschuld verbleibt. Diese Restschuld muss der Darlehensnehmer dann durch eine Anschlussfinanzierung mit einer neuen Zinsbindung tilgen. Prinzipiell hat der Darlehenssuchende bei der Sollzinsbindung die freie Wahl. Fünf, zehn, 15 oder 20 Jahre sind die üblichen Laufzeiten bei Angeboten zur Immobilien­finanzierung. Je länger sie ist, desto höher die Planungssicherheit für den Darlehensnehmer auf der einen Seite, aber desto höher ist auch auf der anderen Seite der Zinssatz, den die Kreditinstitute für die Baufinanzierung verlangen.

Vor- und Nachteile einer langen Zinsbindung

Daher kann man keinen grundsätzlichen Rat erteilen, welche Zinsbindung die richtige ist. Jede Immobilien­finanzierung muss individuell gestaltet werden. Die persönlichen Voraussetzungen und Vorstellungen sind ebenso zu berücksichtigen wie die jeweils aktuelle Entwicklung der Markzinsen für eine Baufinanzierung. In Niedrigzinsphasen macht die Wahl einer langen Sollzinsbindung logischerweise per se mehr Sinn als in Hochzinsphasen. Denn wer zu einem günstigen Zinssatz seine Immobilien­finanzierung mit einer langen Zinsbindung abgeschlossen hat, kann sehr viel Geld sparen, wenn in der Folgezeit die Bauzinsen entsprechen kräftig anziehen. Umgekehrt bedeuten gefallene Zinssätze am Markt, dass man durch die vertragliche Zinsbindung nun im Vergleich zu Neuabschlüssen einer Immobilien­finanzierung mehr zahlen muss.

Vorzeitiger Ausstieg aus einer Zinsbindung?

Die Zinsbindung bindet nämlich beide Vertragsseiten bei der Immobilien­finanzierung gleichermaßen. Der Darlehensgeber garantiert den Zinssatz über die Vertragslaufzeit, unabhängig von der Zinsentwicklung. Und der Darlehensnehmer akzeptiert sie. Dennoch gibt es für Darlehensnehmer Möglichkeiten, selbst bei einer langen vertraglich fixierten Sollzinsbindung noch zu reagieren. Bei einer vorzeitigen Kündigung einer Immobilien­finanzierung fällt zwar eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Je nach Situation kann sie sich aber durch eine neue sehr viel günstigere Baufinanzierung unter Umständen sogar sehr rasch amortisieren. Und danach profitiert man dann im Vergleich zum gekündigten Baudarlehen.

Ordentliches Kündigungsrecht nach 10 Jahren

Wer eine lange Sollzinsbindung vereinbart hatte, kann zudem nach 10 Jahren nach der Vollauszahlung die Immobilien­finanzierung kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Das ordentliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB ermöglicht es dem Darlehensnehmer nach der erwähnten Zehn-Jahres-Frist und einer sechsmonatigen Kündigungsfrist seine Immobilien­finanzierung ganz oder teilweise kostenfrei zu kündigen. Mit diesem auch Sonderkündigungsrecht genannten gesetzlichen Rechtsanspruch bei der Baufinanzierung können auch Darlehensnehmer, die zu einer hohen Planungssicherheit und langen Zinsbindung bei ihrem Baudarlehen neigen, noch sehr gut auf veränderte Rahmenbedingungen reagieren. Die Möglichkeiten hierbei sind vielfältig. So kann man beispielsweise mit einem Forward-Darlehen ja eine etwaige Anschlussfinanzierung schon Monate bis Jahre im Voraus regeln, um sich günstige Sollzinsen für die Zukunft zu sichern.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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