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KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
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LaufzeitLöschungsbewilligung
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RestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückzahlungsrate
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SachwertSchätzgebührenSchätzungSchufaSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
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Umbaute RaumUmschuldung
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VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlast
W
Werbungskosten bei der ImmobilienfinanzierungWertgutachtenWohnfläche
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärungZwischenfinanzierung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Bruttodarlehens­betrag

Der Bruttodarlehens­betrag bei einer Immobilien­finanzierung ist die Gesamtsumme, die der Darlehensnehmer für sein Baudarlehen aufwenden muss. Neben der Darlehenssumme beinhaltet er alle weiteren Kosten der Baufinanzierung. Dazu zählen die Zinsen, Bankgebühren für die Bearbeitung des Darlehens oder beispielsweise die Aufwendung für eine Restschuldversicherung. Unter der Berücksichtigung dieser Nebenkosten einer Immobilien­finanzierung gibt der Bruttodarlehens­betrag also Auskunft über den Gesamtaufwand für das Darlehen. Daher wird er auch als Gesamtdarlehensbetrag bezeichnet. Weitere Synonyme sind Bruttokreditbetrag und Darlehensnennbetrag.

Bruttodarlehens­betrag und Nettodarlehensbetrag bei der Immobilien­finanzierung

Im Gegensatz zum Bruttodarlehens­betrag einer Immobilien­finanzierung zeigt der Nettodarlehensbetrag die Summe auf, die nach Abzug aller Kosten für das Baudarlehen an den Darlehensnehmer überwiesen wird. Dieser Nettodarlehensbetrag, den man auch Auszahlungsbetrag nennt, steht also dem Darlehensnehmer für den Kauf oder Bau einer Immobilie zur Verfügung.

Günstige oder teure Baufinanzierung?

In Deutschland sind die Darlehensgeber laut der sogenannten „Verbraucherkreditrichtlinie“ dazu verpflichtet, dem Darlehensnehmer bei Angeboten zur Immobilien­finanzierung sowohl den Nettodarlehensbetrag als auch den Bruttodarlehens­betrag des Baudarlehens mitzuteilen.
Mit diesen beiden Beträgen kann der Darlehenssuchende sehr leicht berechnen, wie teuer oder günstig die angebotene Baufinanzierung ist. Hierfür zieht er einfach nur den Nettodarlehensbetrag vom Bruttodarlehens­betrag ab. Die Differenz spiegelt die Kosten bzw. den Preis des Baudarlehens wieder. Auf diese Weise kann man sich sehr schnell einen ersten Überblick beim Vergleichen von mehreren Angeboten zur Immobilien­finanzierung verschaffen. Allerdings ist dabei zu beachten, dass Baufinanzierungen immer nur dann wirklich aussagekräftig vergleichbar sind, wenn alle Voraussetzungen und Einzelheiten bei den Darlehens­bedingungen identisch sind.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
In unserem Blog haben wir mehrere Artikel bereitgestellt, die sich mit den Kriterien beim Angebotsvergleich von Baudarlehen beschäftigen und aufzeigen, wie einfach das Vergleichen über einen Baugeldvermittler funktioniert. Zudem können Sie mit unserem Vergleichsrechner ein Ihnen vorliegendes Darlehensangebot zum Beispiel von Ihrer Hausbank mit einer Baufinanzierung über DTW | Immobilien­finanzierung ins Verhältnis setzen. So sehen Sie sofort, wie viel Geld Sie bei unseren Finanzierungsangeboten einsparen können. Wenn Sie weitere Fragen rund um die Immobilien­finanzierung haben, können Sie uns selbstverständlich auch direkt kontaktieren. Unsere Baufinanzierungsexperten stehen Ihnen sehr gerne für eine ganz individuelle Beratung zur Verfügung.

Sollzinssatz

Der Sollzinssatz ist bei der Immobilien­finanzierung der Nettozinssatz, den Darlehensgeber wie Banken und Versicherungen für das Verleihen von Geld verlangen. Im Gegensatz zum effektiven Jahreszins beinhaltet der Sollzinssatz (früher: Nominalzinssatz) keine Nebenkosten bei der Immobilien­finanzierung. Er spiegelt die reinen Zinsaufwendungen für das Baudarlehen wider. Angegeben wird der Sollzinssatz in Prozent und auf den Nettodarlehensbetrag der Baufinanzierung angerechnet.

Gebundener und ungebundener Sollzinssatz

Beim Sollzinssatz unterscheidet man den gebundenen und ungebundenen Sollzins. Ersterer bleibt über die gesamte Laufzeit des Baudarlehens konstant. Man spricht in diesem Zusammenhang von der Sollzinsbindung. Eine Immobilien­finanzierung mit einem gebundenen Sollzinssatz ist für den Darlehensnehmer mit einer hohen Planungssicherheit verbunden. Daher entscheiden sich die meisten Darlehensnehmer auch für diese Variante der Baufinanzierung.

Daneben gibt es aber auch Darlehen, wie beispielsweise Cap-Darlehen, mit einem ungebundenen, d.h. variablen Sollzins. Bei ihnen orientiert sich der Sollzinssatz an der aktuellen Höhe der Zinsen auf dem Finanzmarkt. Diese Form der Zinsberechnung kennen die meisten Bankenkunden von den Dispositionskrediten, die bei der Überziehung des Girokontos Anwendung finden. Von dort stammt die Bezeichnung „Sollzinsen“ auch ursprünglich. Doch inzwischen ist der Begriff ebenfalls im Kontext der Immobilien­finanzierung üblich.

Die Höhe des Sollzinssatzes bei der Immobilien­finanzierung

Wie hoch die Darlehensgeber den Sollzinssatz für die Baufinanzierung ansetzen, hängt unter anderem von dem jeweils aktuellen Stand der Bauzinsen am Markt, dem Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) sowie weiteren Referenzzinssätzen wie beispielsweise dem „Libor“ und dem „Euribor“ ab.

Neben dem Sollzinssatz für die Immobilien­finanzierungen sind die Darlehensgeber bei ihren Darlehensangeboten verpflichtet, den effektiven Jahreszins anzugeben. Dies schreibt in Deutschland die sogenannte „Preisangabenverordnung“ (PAngV) vor. Bei ihm werden weitere Kosten für Immobilien­finanzierung wie Abschlussgebühren, Provisionen und Kosten der Tilgungsverechnung berücksichtigt. Früher galt daher der effektive Jahreszins im Gegensatz zum reinen Sollzinssatz als das bessere Kriterium, um Angebote zur Immobilien­finanzierung zu vergleichen. Seit der der Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie in bundesdeutsches Recht am 21. März 2016 allerdings unterliegt der effektive Jahreszins keiner einheitlichen Berechnung, sodass je nach Anbieter einer Immobilien­finanzierung unterschiedliche Kosten in die Kalkulation einfließen können.

Vergleichbarkeit von Angeboten zur Immobilien­finanzierung

Darlehenssuchende sollten aus diesem Grund beim Vergleichen von verschiedenen Angeboten zur Immobilien­finanzierung immer sowohl den Sollzinssatz als auch den effektiven Jahreszins im Auge behalten. Wichtig zu wissen ist, dass letztlich nur Darlehensangebote aussagekräftig vergleichbar sind, wenn sie auf denselben Voraussetzungen und Wünschen des Darlehensnehmers fußen. Weichen einzelne Konditionen voneinander ab, ist die Bewertung, welches Angebot zur Baufinanzierung eigentlich das wirklich günstigste ist, nicht mehr leicht zu treffen.

Der Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
Für einen ersten Überblick über den Zinsaufwand bei der Immobilien­finanzierung eignet sich hervorragend unser Zinsrechner Baufinanzierung. Er kalkuliert mit zahlreichen Darlehenskonditionen. Wenn Sie diese variieren, werden Sie sofort erkennen können, wie sich die Veränderung von einigen Variablen auf den Gesamtaufwand der Immobilien­finanzierung auswirken. Selbstverständlich können Sie unsere Baufinanzierungsexperten auch jederzeit direkt kontaktieren. Sie beantworten ihnen gerne alle weiteren Fragen und unterbreiten Ihnen ein günstiges Angebot zur Immobilien­finanzierung, das ihre individuellen Voraussetzungen optimal berücksichtigt.

Darlehensnehmer

Bei einer Immobilien­finanzierung ist der Darlehensnehmer derjenige, der sich von einem Darlehensgeber einen zwischen beiden vereinbarten Geldbetrag leiht. Darlehensgeber sind beispielsweise Banken, Versicherungen oder eventuell auch eine andere natürliche Person. Grundlage für die Baufinanzierung ist immer der Abschluss eines Darlehensvertrags. Aus ihm ergeben sich sowohl für den Darlehensnehmer als auch dem Darlehensgeber gesetzliche sowie vertragliche Pflichten und Rechte.

Die Beziehung zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber

Üblicherweise sieht der Darlehensvertrag einer Immobilien­finanzierung vor, dass der Darlehensgeber den Betrag des Baudarlehens dem Darlehensnehmer nach der Unterzeichnung des Vertrags zur freien Verfügung bereitstellt. Als Gegenleistung dafür zahlt dieser an den Darlehensgeber den vertraglich fixierten Sollzins über die gesamte Laufzeit des Baudarlehens. Nach Ablauf der Sollzinsbindung besteht für den Kreditnehmer die Pflicht, die vollständige Darlehenssumme an den Kreditgeber zurückgezahlt zu haben.

Gesetzliche Regelungen bei einem Darlehensvertrag zur Immobilien­finanzierung

Für die vertraglichen Beziehungen zwischen Darlehensgeber und -nehmer sieht in Deutschland das Bürgerliche Gesetzbuch Regelungen vor, die in § 488 BGB fixiert sind. Dort heißt es:

„(1) Durch den Darlehensvertrag wird der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer einen Geldbetrag in der vereinbarten Höhe zur Verfügung zu stellen. Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, einen geschuldeten Zins zu zahlen und bei Fälligkeit das zur Verfügung gestellte Darlehen zurückzuzahlen.
(2) Die vereinbarten Zinsen sind, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, nach dem Ablauf je eines Jahres und, wenn das Darlehen vor dem Ablauf eines Jahres zurückzuzahlen ist, bei der Rückzahlung zu entrichten.
(3) Ist für die Rückzahlung des Darlehens eine Zeit nicht bestimmt, so hängt die Fälligkeit davon ab, dass der Darlehensgeber oder der Darlehensnehmer kündigt. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Sind Zinsen nicht geschuldet, so ist der Darlehensnehmer auch ohne Kündigung zur Rückzahlung berechtigt.“

Laut BGB wird dem Darlehensnehmer der Immobilien­finanzierung nach der Unterzeichnung des Darlehensvertrags ein 14-tägiges Widerrufsrecht eingeräumt. Sollte man zu einem späteren Zeitpunkt seine Baufinanzierung vorzeitig, d.h. vor Ablauf der Sollzinsbindung, kündigen wollen, kann man nach zehn Jahren das sogenannte „Sonderkündigungsrecht bei der Immobilien­finanzierung“ in Anspruch nehmen. Dieses steht dem Kreditnehmer gemäß § 489 BGB  10 Jahren nach der Vollauszahlung und einer sechsmonatigen Kündigungsfrist als ordentliches Kündigungsrecht zu, und zwar kostenlos. Der Kreditgeber darf in diesem Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Darlehensgeber und -nehmer haben grundsätzlich Vertragsfreiheit

In Deutschland gilt prinzipiell Vertragsfreiheit. Daher sind auch bei der Ausgestaltung einer Immobilien­finanzierung die Details im Darlehensvertrag zwischen Darlehensgeber und -nehmer frei verhandelbar. So kann der Darlehnsnehmer etwa die Laufzeit des Baudarlehens und die anfängliche Tilgung wählen. Auf der anderen Seite knüpft der Darlehensgeber die Kosten für das Baudarlehen an bestimmte Voraussetzungen, die der Darlehensnehmer mitbringt, wie zum Beispiel den Eigenkapitalanteil und vorhandene Sicherheiten. Letztlich ist jede Immobilien­finanzierung ein individuell gestaltetes Finanzierungsprojekt.

Nach Ablauf der Sollzinsbindung einer Baufinanzierung

Wenn nicht ein Volltilgerdarlehen abgeschlossen wurde, besteht bei der Immobilien­finanzierung für den Darlehensnehmer am Ende der vertraglichen Sollzinsbindung noch eine Restschuld gegenüber dem Darlehensgeber. Diese muss er nun ablösen. Das kann durch eine Anschluss­finanzierung beim selben oder bei einem anderen Darlehensgeber erfolgen. Auch mit Hilfe eines Forward-Darlehens kann man die anschließenden Finanzierung regeln, und das schon vorzeitig vor Ablauf der Sollzinsbindung des Erstdarlehens. Je nach dem aktuellen Stand der Bauzinsen am Markt kann so ein Forward-Darlehen sehr attraktiv für einen Darlehensnehmer sein. Denn ein bereits um wenige Prozentpunkte niedrigerer Zinssatz kann sich beim Baudarlehen zu einer Ersparnis von mehreren Tausend Euro aufsummieren.

Löschungsbewilligung

Eine Löschungsbewilligung kann man beantragen, wenn man das Baudarlehen für seine Immobilien­finanzierung vollständig zurückgezahlt hat. Das Dokument wird von der kreditgebenden Bank ausgestellt und ist eine Zustimmung zur Löschung des Grundpfandrechts im Grundbuch, welches als Sicherheit für die Baufinanzierung diente.

Löschungsbewilligung für die Löschung der Grundschuld

Der Eintrag einer Grundschuld im Grundbuch ist bei der Immobilien­finanzierung üblich. Mit ihr sichert der Darlehensgeber sein Finanzierungsrisiko ab. Nach der Tilgung des Kredits bleibt der Eintrag der Grundschuld im Grundbuch bestehen. Eine Löschung erfolgt nicht automatisch, sondern nur wenn sie der Darlehensnehmer über einen Notar beantragt. Der Notar ist hierfür zwingend erforderlich, denn nur er kann die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch veranlassen. Dafür benötigt er von seinem Auftraggeber allein die Löschungsbewilligung, welche die Bank erteilt hat. Alle weitere Unterlagen stellt er zusammen und übermittelt sie an das Grundbuchamt. Dieses prüft dann alle vorgelegten Papiere und Urkunden. Sind alle nötigen Voraussetzungen erfüllt, wird ein Löschungsvermerk im Grundbuch eingetragen, womit das Grundpfandrecht de facto gelöscht ist.

Keine Gebühren für das Erteilen einer Löschungsbewilligung

Bei den meisten Darlehensgebern gibt es Vordrucke, mit denen man die Löschungsbewilligung bei ihnen beantragen kann. Für die Ausstellung der Löschungsbewilligung darf der Darlehensgeber übrigens keine Gebühren oder Entgelte verlangen, da es dazu rechtlich verpflichtet ist. Allerdings ist der Darlehensnehmer seinerseits mitnichten verpflichtet, nach der Tilgung seines Baudarlehens die Löschungsbewilligung zu nutzen und die Löschung der Grundschuld zu veranlassen. Im Gegenteil, es kann für ihn durchaus sinnvoll und lohnenswert sein, die Grundschuld im Grundbuch erst einmal stehen zu lassen.

Auf die Löschung der Grundschuld verzichten?

Obschon die Löschungsbewilligung für den Darlehensnehmer kostenlos ist, fallen für die eigentliche Löschung des Grundpfandrechtes Gebühren sowohl beim Notar als auch beim Grundbuchamt in Höhe von bis zu 0,2 Prozent der Darlehenssumme an. Verzichtet man auf die Löschung, spart man sich diese Kosten. Und man kann dadurch auch Kosten in der Zukunft sparen. Denn wenn man als Eigentümer später eine weitere Finanzierung zum Beispiel für eine Modernisierung benötigt, kann man hierfür eine eingetragene Grundschuld erneut nutzen. Die Gebühren für den Neuantrag einer Grundschuld für die neue Immobilien­finanzierung entfallen.

Löschungsbewilligung beim Immobilienverkauf

Wer also nicht plant, sein Grundstück oder seine Immobilie zu verkaufen, kann auf die Verwendung der Löschungsbewilligung unmittelbar nach Tilgung des Baudarlehens aus den genannten Gründen verzichten. Denn die Beantragung zur Löschung der Grundschuld ist auch noch zu jedem anderen, späteren Zeitpunkt möglich. Insbesondere beim Vorhaben, ein Grundstück oder eine Immobilie zu verkaufen, kann sich dieser Schritt dann auch rechnen. Denn mit einem unbelasteten Objekt lassen sich nicht selten deutlich höhere Verkaufspreise erzielen, welche die Kosten für die Löschung des Grundpfandrechts amortisieren.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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