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ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Hypothekenbank

Eine Hypothekenbank ist eine privatrechtliche Bank mit einem spezialisierten Tätigkeitsfeld im Pfandbriefgeschäft. Der Geschäftsbetrieb einer Hypothekenbank ist es, inländische Grundstücke und Immobilien zu beleihen. Für die Beleihung von Grundstücken und Immobilien werden im Gegenzug Darlehen vergeben. Auf Grundlage der erworbenen Hypotheken werden zur Refinanzierung der Hypothekendarlehen Schuldverschreibungen (Hypothekenpfandbriefe) ausgeben. Diese in der Regel fest verzinsten Hypothekenpfandbriefe kaufen Anleger am Kapitalmarkt. Dadurch erhält die Hypothekenbank Ihre finanziellen Mittel für die Vergabe von Hypothekenkrediten.

Diese Hypothekenkredite können bei der Baufinanzierung von Neubauprojekten sowie der Immobilien­finanzierung beim Erwerb von Bestandsimmobilien dienen. Die Bezeichnung „Hypothekenbank“ ist inzwischen veraltet. Denn anstelle dessen wurde mit der Einführung des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) im Juli 2005 der Terminus „Pfandbriefbanken“ zum offiziellen Terminus festgelegt. Gemäß § 43 PfandBG ist es allerdings den Hypothekenbanken erlaubt, den Namen weiterhin zu führen.

Unterscheidung von Hypothek und Grundschuld bei der Immobilien­finanzierung

Das Grundpfandrecht, dem Pfandrecht an Grundstücken, ermöglicht es Darlehensgebern ihre Forderungen bei der Immobilien­finanzierung abzusichern. Mit ihm darf das Kreditinstitut nämlich das Grundstück pfänden und eine Zwangsversteigerung einleiten, wenn der Darlehensnehmer seine Schulden nicht mehr zurückzahlen kann. Die Erlöse aus der Zwangsversteigerung werden dann eingesetzt, um die noch offenen Forderungen des Baudarlehens zu tilgen.

Zu den Grundpfandrechten zählen die Hypothek, die inzwischen an Bedeutung verloren hat, und die Grundschuld. Die Grundschuld bietet sowohl der kreditvergebenden Hypothekenbank und allen weiteren Anbietern einer Immobilien­finanzierung als auch dem Darlehensnehmer der Baufinanzierung einige Vorteile gegenüber der klassischen Hypothek.

Absicherung von Baudarlehen bei einer Hypothekenbank

Egal, welches Grundpfandrecht der Hypothekenbank zur Absicherung der Immobilien­finanzierung dienen soll, es muss in jedem Fall ins Grundbuch eingetragen werden, damit es wirksam wird. Hierfür entstehen dem Darlehensnehmer zusätzliche Kosten beim Notar und beim Grundbuchamt. Solcherart Nebenkosten sollte er bei der Baufinanzierung von Anfang an mit einkalkulieren. Wie hoch diese Gebühren bei einem konkreten Vorhaben ausfallen, kann man übrigens sehr einfach mit dem komfortablen Notar- und Grundbuchrechner von DTW | Immobilien­finanzierung ermitteln.

Besondere Aufsicht über eine Hypothekenbank

Die Hypothekenbanken in Deutschland sind an die Regelungen des Pfandbriefgesetzes gebunden. Streng kontrolliert wird das von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin). Denn eine Pfandbriefbank bzw. Hypothekenbank muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um Pfandbriefe für die Refinanzierung durch die Beleihung von Grundstücken in Umlauf bringen zu dürfen. Grundsätzlich kann hierfür jedes Kreditinstitut einen Antrag bei der BaFin stellen. Die Deutschen Bundesbank führt Hypothekenbanken in der Bankenstatistik bei den Spezialbanken unter dem Oberbegriff Realkreditinstitute. Das früher geltende Prinzip der Spezialbanken muss inzwischen nicht mehr berücksichtigt werden.

Baukredit

Ein Baukredit dient der Beschaffung von Fremdkapital beim Kauf eines Grundstücks, beim Bau oder Erwerb einer Immobilie und auch bei Sanierung- bzw. Modernisierungsmaßnahmen an einer Bestandsimmobilie, wenn das Eigenkapital für das Vorhaben nicht ausreicht. Im Gegensatz zu anderen Krediten ist ein Baukredit bzw. eine Immobilien­finanzierung zweckgebunden.

Baukredit mit unterschiedlichen Konditionen

Wer ohne ausreichend eigene finanzielle Mittel plant, eine Immobilie zu erwerben oder zu bauen, benötigt eine Immobilien­finanzierung, die jeweils auf die eigenen Voraussetzungen abgestimmt ist. Daher ist ein Baukredit immer individuell. Denn wie am Ende seine konkreten Konditionen aussehen, hängt von vielen spezifischen Kriterien ab. Entscheidend ist zum Beispiel das vorhandene Eigenkapital. Denn viele Kreditinstitute verlangen bei einem Baukredit einen Mindestprozentsatz der Darlehenssumme, die man aus seinem eigenen Vermögen für die Immobilien­finanzierung aufbringen muss. Daneben spielen vorhandene Sicherheiten, die gewünschte Sollzinsbindung und Laufzeit des Baudarlehens, die Höhe der anfänglichen Tilgung oder der Wunsch nach einer möglichst hohen Flexibilität bei der Immobilien­finanzierung wichtige Rollen bei der Ausgestaltung des Baukredits.

Beim Baukredit entscheiden sich die meisten Darlehensnehmer in Deutschland für ein Annuitätendarlehen. Bei ihm bleiben die Rückzahlungsraten, die sogenannte Annuität, über die gesamte Sollzinsbindung der Immobilien­finanzierung konstant. Dies bietet dem Darlehensnehmer des Baukredits eine hohe Planungssicherheit. Wer am Ende der Sollzinsbindung der Baufinanzierung schuldenfrei sein möchte, muss hierbei ein Volltilgerdarlehen wählen. Dabei berechnen die Darlehensgeber die Höhe der monatlichen Zahlungen für Zins und Tilgung, so dass mit Ablauf des Baukredits alle Forderungen erfüllt sind. Üblicherweise werden allerdings Immobilien­finanzierungen abgeschlossen, bei denen am Ende der Sollzinsbindung noch eine Restschuld verbleibt. Diese kann der Darlehensnehmer dann mit einer Anschlussfinanzierung tilgen.

Baukredit beim Neubauvorhaben mit Teilauszahlungen

Bei einem Neubauvorhaben sind die Auszahlungsmodalitäten des Baukredits streng geregelt. So bekommt der Bauherr nicht die gesamte Darlehenssumme sofort. Stattdessen erhält er Teilauszahlungen, die sich am Baufortschritt des Objektes orientieren. Die Höhe und der Zeitpunkt der einzelnen Teilauszahlungen sind gesetzlich in der Makler- und Bauträgerverordnung geregelt. Dort sind Prozentsätze für die jeweiligen ganz konkreten Bauleistungen detailliert festgelegt, angefangen vom Erdaushub bis eventuell zur Anlage des Gartens. In maximal sieben Teilauszahlungen wird die Darlehenssumme beim Baukredit für die Baufinanzierung dementsprechend aufgeteilt.

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentlich einsehbares Register, welches sämtliche Eigentums- und Belastungsverhältnisse von unbebauten und bebauten Grundstücken erfasst. Bei der Immobilien­finanzierung spielt das Grundbuch eine wichtige Rolle. Denn üblicherweise wird dabei eine Grundschuld zur Absicherung des Baudarlehens in das Grundbuch eingetragen.

Auch grundstücksgleiche Rechte im Grundbuch

Geführt wird das Grundbuch, das in schriftlicher oder elektronischer Form vorliegen kann, vom zuständigen Grundbuchamt. Dieses ist jeweils dem Amtsgericht angegliedert, in dessen Bezirk das aufgeführte Grundstück liegt. Allerdings registriert das Grundbuchamt nicht nur Grundstücke, sondern auch sogenannte „grundstücksgleiche Rechte“. Zu ihnen zählen zum Beispiel das Erbbaurecht oder ein Teileigentum. Denn das bundesdeutsche Sachrecht behandelt grundstücksgleiche Rechte genauso wie reale Grundstücke.

Eintrag im Grundbuch ist in Deutschland Pflicht

Einträge im Grundbuch sind verpflichtend. Denn Besitz- und Belastungsverhältnisse von bebauten und unbebauten Grundstücken unterliegen in Deutschland einem Grundbuchzwang. Daher ist der dortige Eintrag aller Eigentümerwechsel und weiteren Änderungen gesetzlich vorgeschrieben. Darüber hinaus enthält ein Grundbuchauszug auch Angaben über die Grundstücksgröße, Bebauung oder beispielsweise auch Wege- bzw. Durchfahrtsrechte.

Informationen aus dem Grundbuch für die Immobilien­finanzierung

Das Grundbuch ist damit eine sehr wichtige Informationsquelle beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks und bei der Immobilien­finanzierung. Jeder, der ein „berechtigtes Interesse“ hat, darf Einsicht in das Grundbuch nehmen und einen Grundbuchauszug anfordern. Ein solches berechtigtes Interesse liegt beispielsweise bei einer Kaufabsicht vor. Denn so kann sich der Kaufinteressent über sämtliche Belastungen sowie die Eigentümer des jeweiligen Objektes informieren. Der Eigentümer einer Immobilie oder des Grundstücks hat grundsätzlich auch immer Anspruch auf einen Grundbuchauszug. Diesen kann man postalisch oder online beantragen. Ein einfacher Auszug kostet dabei rund 10 Euro, die vom Grundbuchamt beglaubigte Variante 18 Euro. Eine beglaubigte Kopie des Grundbuchsauszugs verlangen im Vorfeld der Immobilien­finanzierung häufig die Kreditinstitute für die konkrete Darlehenszusage.

Gebühren für Grundbucheinträge sind Nebenkosten bei der Immobilien­finanzierung

In den meisten Fällen kann nur ein Notar den Antrag auf Eintragungen ins Grundbuch stellen. Solche sind etwa die Auflassungsvormerkung, der tatsächliche Eigentumswechsel oder auch nach der vollständigen Tilgung eines Baudarlehens die Löschung der Grundschuld, die durch einen Vermerk im Grundbuch erfolgt.

Der Notar prüft dabei, dass sich alle beteiligten Parteien zum Beispiel beim Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie über die Übertragung des Eigentums in allen Punkten einig sein. Zudem müssen ihm sämtliche erforderliche Erklärungen in schriftlicher Form und Unterlagen vorgelegt werden. Sowohl beim Notar als auch beim Grundbuchamt fallen Gebühren für die jeweilige Eintragung an. Ihre Höhe richtet sich dabei nach dem Wert bzw. dem Kaufpreis des Grundstücks. Diese Kosten, die immer der Antragsteller zu tragen hat, sollten bei einer Immobilien­finanzierung unbedingt schon im Vorfeld als Nebenkosten berücksichtigt werden.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
Um sich einen guten Überblick über die anfallenden Notar- und Grundbuchkosten bei einer Baufinanzierung zu verschaffen, können Sie unseren komfortablen Notar- und Grundbuchrechner nutzen. Mit ihm lässt sich ganz einfach und rasch dieser Kostenfaktor bei der Immobilien­finanzierung berechnen. Und sollten Sie weitere Fragen zum Thema Nebenkosten oder einem günstigen Baudarlehen haben, stehen Ihnen unsere Baufinanzierungsexperten sehr gerne jederzeit für ein individuelles Beratungsgespräch zur Verfügung.

Nominalzins

Der Nominalzins bei einer Immobilien­finanzierung ist der reale Zins, den die Kreditinstitute für ein Baudarlehen verlangen. Inzwischen ist der Begriff Nominalzins allerdings veraltet. An seiner Stelle ist heute im Kreditwesen die Bezeichnung Sollzins üblich. Der Nominalzins bzw. gebundene Sollzins ist vom effektiven Jahreszins zu unterscheiden. Während der Effektivzins bei einer Baufinanzierung auch Bearbeitungsgebühren, Provisionen und weitere Kosten wie zum Beispiel für die Tilgungsverrechnung beinhaltet, gibt der Nominalzins den reinen Nettozins ohne Nebenkosten für das Baudarlehen an.

Gebundener Nominalzins bei der Immobilien­finanzierung

Der Nominalzins bei der Baufinanzierung dient dazu, die Zinslast für den Darlehnsnehmer zu berechnen. Der Betrag der monatlichen oder jährlichen Rate, bei der Immobilien­finanzierung auch Annuität genannt, wird mit Hilfe des Nominalzinses ermittelt.  Die Annuität setzt sich aus der Tilgungsleistung und den Zinsen für den Immobilienkredit zusammen. Die Höhe des Nominal- oder Sollzinses wird von den Darlehensgebern festgelegt. Sie orientiert sich in erster Linie an der aktuellen Zinsentwicklung bei der Baufinanzierung sowie weiteren Faktoren, wie dem Beleihungsauslauf der Immobilien­finanzierung, der gewünschten Sollzinsbindung , der Höhe der Darlehensssumme sowie weiteren Faktoren. Weitere Informationen zu den Zinsen bei der Immobilien­finanzierung finden Sie im Blog von DTW | Immobilien­finanzierung.

Grundsätzlich unterscheidet man bei der Baufinanzierung zwei Arten, nämlich den gebundenen und den ungebundenen Nominal- oder Sollzinssatz. Der ungebundene Nominalzins ist ein variabler Zinssatz, der sich periodisch verändert und sich zum Beispiel an die Zinssätze der Europäischen Zentralbank anlehnen kann. Bei Baudarlehen ist diese Zinsvariante jedoch eher selten. Üblicherweise entscheiden sich die Darlehensnehmer für eine Immobilien­finanzierung mit einem gebundenen Sollzins. Dieser ist über die Dauer der vertraglich vereinbarten Sollzinsbindung unveränderlich festgeschrieben. Auf diese Weise bietet der gebundene Nominalzins eine deutlich höhere Transparenz und bessere Planungssicherheit für den Darlehensnehmer.

Der Nominalzins beim Vergleich von Angeboten zur Immobilien­finanzierung

Wer auf der Suche nach einer für sich passenden und günstigen Immobilien­finanzierung ist, sollte in jedem Fall nicht nur auf den Nominalzins achten. Denn für die tatsächlichen Gesamtkosten des Baudarlehens muss man die weiteren Nebenkosten der Baufinanzierung berücksichtigen. Nach der Preisangabenverordnung (kurz: PAngV) sind die Kreditinstitute verpflichtet, bei ihren Angeboten zur Baufinanzierung auch immer den effektiven Jahreszins mitzuteilen. Doch auch die Angabe des Effektivzinses ist beim Vergleich verschiedener Darlehensangebote zur Immobilien­finanzierung mit Vorsicht zu genießen. Häufig sind bei ihnen unterschiedliche Kosten berücksichtigt.

Seit der Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im Jahr 2016 gibt es nämlich bislang noch keine klare und eindeutige gesetzliche Regelung, welche Zusatzkosten bei einer Immobilien­finanzierung in die Berechnung des Effektivzinses einfließen müssen und welche nicht. Damit ist auch der effektive Jahreszins kein absolut sicherer Maßstab zur Bewertung von verschiedenen Vergleichsangeboten zur Immobilien­finanzierung. Absolut gleiche Angebote zur Baufinanzierung mit dem gleichen Nominalzins, der gleichen Annuität und den gleichen Nebenkosten können unterschiedliche Effektivzinsen aufweisen. Weitere Informationen zum Thema „Immobilien­finanzierung vergleichen – so funktioniert’s richtig!“ finden Sie im Blog von DTW | Immobilien­finanzierung.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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