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Umbaute RaumUmschuldung
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VerkaufswertVerkehrswertVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlast
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Werbungskosten bei der ImmobilienfinanzierungWertgutachtenWohnfläche
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ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Nettodarlehensbetrag

Der Nettodarlehensbetrag einer Immobilien­finanzierung ist die Summe, die nach Abzug aller Kosten für das Baudarlehen an den Darlehensnehmer fließt. Daher wird der Nettodarlehensbetrag einer Baufinanzierung auch als Auszahlungsbetrag oder als Gesamtkreditbetrag bezeichnet. Dieser Auszahlungsbetrag steht dem Darlehensnehmer also zum Beispiel für die Finanzierung seines Bauvorhabens oder für den Immobilienkauf zur Verfügung. Das bedeutet aber auch, dass der Nettodarlehensbetrag und die Baukosten oder der Kaufpreis einer Immobilie nicht zwangsläufig identisch sind.

Nettodarlehensbetrag ohne Nebenkosten der Immobilien­finanzierung

Der Nettodarlehensbetrag beinhaltet keine Zinsen oder Gebühren für die Baufinanzierung. Er spiegelt demnach nicht den Gesamtbetrag wieder, welchen der Darlehensnehmernehmer für die Immobilien­finanzierung zu begleichen hat. Mit anderen Worten: Er kann keine Auskunft über die tatsächlichen Kosten der Baufinanzierung geben. Berücksichtigt werden die Nebenkosten der Immobilien­finanzierung im Bruttodarlehensbetrag, in dem die Zinszahlungen und beispielsweise Gebühren enthalten sein können.

Laut Verbraucherkreditlinien sind in Deutschland Darlehensgeber wie Versicherungen und Banken dazu verpflichtet, bei ihren Angeboten zur Immobilien­finanzierung beide Beträge anzugeben. So kann der Darlehensnehmer die Höhe der Nebenkosten für das Baudarlehen leicht ermitteln, indem er den Nettodarlehensbetrag vom Bruttodarlehensbetrag abzieht.

Tilgung des Nettodarlehensbetrags bei der Baufinanzierung

Wie viel ein Darlehensnehmer bei seiner Immobilien­finanzierung vom Nettodarlehensbetrag tilgt, hängt von seiner Monatsrate ab. Diese setzt sich im Regelfall aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Je nach Darlehensform kann die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit gleichbleibend hoch sein – wie etwa beim Annuitätendarlehen – oder sich in der Höhe ändern. Beim Tilgungsdarlehen, zum Beispiel, verringert sich der Betrag der Monatsrate kontinuierlich. Da der Nettodarlehensbetrag, wie oben erwähnt, nicht unbedingt mit den Gesamtkosten für den Bau oder Kauf einer Immobilie identisch ist, kann nach seiner Tilgung noch eine Restschuld bestehen, für welche man dann eventuell eine Anschlussfinanzierung abschließen muss.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
Mit unserem Budgetrechner können Sie rasch und einfach herausfinden, welchen Betrag Sie bei einer Immobilien­finanzierung leisten können. Mit den weiteren Baufinanzierungsrechnern wie etwa dem Tilgungsrechner oder dem Zinsrechner lässt sich dann auch die Höhe der monatlichen Raten ermitteln.

Selbstverständlich stehen Ihnen zudem unsere Baufinanzierungsexperten sehr gerne auch für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Sie können sie jederzeit per E-Mail und montags bis freitags zwischen 8:30 und 18:00 Uhr telefonisch kontaktieren. Oder Sie nutzen unsere unverbindliche Online-Voranfrage und erhalten von uns ein kostenloses und unverbindliches Angebot für eine günstige Immobilien­finanzierung.

Bausparvertrag

Einen Bausparvertrag kann man mit einer Bausparkasse abschließen, um später für die Immobilien­finanzierung ein zinsgünstiges Bauspardarlehen einsetzen zu können. Nach der Unterzeichnung eines Bausparvertrags beginnt zunächst eine Ansparphase. Zu späteren Zeitpunkten folgen dann die Zuteilungs- und Darlehensphase. Die Bausparkassen bieten Bausparverträgen mit unterschiedlichen Tarifen an, wie etwa Standardtarife, Schnellspartarife, Langzeittarife oder variable Tarife. Möglich ist so sowohl ein langfristiger Bausparvertrag mit Anspar- und Darlehensphasen von über zehn Jahren für die Immobilien­finanzierung als auch Verträge mit einer eventuell eher niedrigen Bausparsumme zum Beispiel für Modernisierungsvorhaben.

Beachten sollte man als künftiger Bausparer, dass man ein Bauspardarlehen ausschließlich für wohnwirtschaftliche Maßnahmen nutzen darf. Mit ihm kann man also nur einen Neubau, den Kauf einer Immobilie oder Umbauten, Sanierungen und Modernisierungen finanzieren. Für anderweitige Projekte darf der Bausparer es nicht heranziehen.

Bausparvertrag garantiert günstige Bauzinsen für die Immobilien­finanzierung

Durch den Bausparvertrag erwirbt der Bausparer einen Rechtsanspruch auf ein Bauspardarlehen zu einem günstigen Zinssatz. Denn im Vertrag sind die Zinsen des Baudarlehens für die gesamte Laufzeit fixiert. Dieser garantierte Zinssatz ist unabhängig davon, wie sich im Laufe der Zeit die Bauzinsen am Markt entwickeln. Auf diese Weise bietet ein Bausparvertrag den Vorteil einer hohen Planungssicherheit.

Voraussetzungen für das Bauspardarlehen zur Immobilien­finanzierung

Ebenfalls im Bausparvertrag festgehalten sind zum einen eine Mindestansparsumme und zum anderen die monatlichen Ansparbeträge, die der Bausparer mit der Bausparkasse vereinbart. Diese werden auf ein Bausparkonto eingezahlt. Hat man in der Ansparphase das vertragliche Mindestsparguthaben und zudem eine geforderte Bewertungszahl, mit welcher die Bank die Sparverdienste bemisst, erreicht, ist der Bausparvertrag zuteilungsreif. Das bedeutet, dass der Bausparer ab jetzt – in der Zuteilungsphase – das Bauspardarlehen für seine Immobilien­finanzierung in Anspruch nehmen kann.

Die Darlehensphase beim Bausparvertrag

Bei Erlangen der Zuteilungsreife wird dem Bausparer vertragsgemäß ein Bauspardarlehen mit dem garantierten Zinssatz für den fehlenden Differenzbetrag zur Gesamtsumme, die im Bausparvertrag vereinbart wurde, gewährt. Dadurch bekommt er nach der Zuteilung die volle Bausparsumme für sein wohnwirtschaftliches Vorhaben ausgezahlt. Jetzt beginnt die Darlehensphase, in der er das Bauspardarlehen tilgen muss. Wie bei jedem anderen Annuitätendarlehen zur Baufinanzierung erfolgt die Tilgung des Bauspardarlehens über die gesamte Laufzeit durch gleichbleibend hohe Rückzahlungsraten.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
Unsere Baufinanzierungsexperten beraten Sie gern jederzeit ausführlich zu allen Fragen einer Immobilien­finanzierung, ob in Verbindung mit einem Bausparvertrag oder ohne. In der Beratung berücksichtigen wir alle Ihre individuellen Voraussetzungen und Wünsche, denn von ihnen hängen stets die verschiedenen Darlehensbedingungen und der Gesamtaufwand für die Baufinanzierung ab. Wir garantieren Ihnen, dass wir Ihnen stets ein für Sie passendes Darlehensangebot mit den günstigsten Konditionen für Ihre Immobilien­finanzierung unterbreiten können.

Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht ist ein gesetzliches oder vertragliches Recht. Sollte der Verkauf zum Beispiel einer Immobilie anstehen, so wird die Person, die ein Vorkaufsrecht besitzt, bevorzugt. Für den Darlehensgeber einer Immobilien­finanzierung ist ein Vorkaufsrecht im Grundbuch ersichtlich. Konkret bedeutet das: Bevor ein Kaufvertrag zwischen dem jetzigen Eigentümer und einem Dritten geschlossen wird, kann der Berechtigte eines Vorkaufsrechts die Rolle des Käufers für sich beanspruchen. Er muss allerdings die Konditionen und Verpflichtungen des Dritten übernehmen. Eine Verhandlung über Änderungen ist nicht gestattet.

Voraussetzung ist die Volljährigkeit der Parteien. Ebenso notwendig ist der Abschluss eines wirksamen Kaufvertrages zwischen dem Verkäufer und einem Dritten. Möchte der Berechtigte das Vorkaufsrecht dann für sich in Anspruch nehmen, bedarf es keiner gesonderten Form bei der Erklärung mehr. Es reicht eine einseitig, empfangsbedürftige Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus.

Durch das Vorkaufsrecht entsteht zwischen den Parteien ein gesetzliches Schuldverhältnis. Folglich zieht auch ein Verstoß Schadensersatzansprüche nach sich. Ausgeschlossen von der Möglichkeit des Vorkaufrechts sind Verkäufe an Familienmitglieder und Personen der gesetzlichen Erbfolge. Auch bei Schenkungen, Tauschgeschäfte, Erbschaftsauseinandersetzungen und Übertragung von Gesellschaftsanteilen kann es keine Anwendung finden.

Unterschiede beim Vorkaufsrecht bei der Immobilien­finanzierung

Man unterscheidet in mehrere Formen des Vorkaufsrechts, und zwar nach Art des Verkaufsgegenstands und nach Art der Berechtigten:

  1. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist für bewegliche Gegenstände bestimmt. Es ist in §§ 463-473 BGB geregelt und es bedarf keiner Eintragung ins Grundbuch. Die Frist, das Recht in Anspruch zu nehmen, beträgt eine Woche. Es ist immer nur für einen Verkaufsfall zu regeln und durch eine Insolvenz wird es wirkungslos.
  2. Für Grundstücke und Immobilien gilt das dingliche Vorkaufsrecht. Es wird in das Grundbuch des Objektes eingetragen. Gesetzlich ist es in §§ 1094-1104 BGB verankert. Der Eintrag ins Grundbuch dient dabei dem Schutz des Berechtigten. Bei Immobilien und Grundstücken verfällt das Vorkaufsrecht nach zwei Monaten.

Beim öffentlich rechtlichen Vorkaufsrecht gibt es zwei Anspruchsgruppen. Zum einen gilt es für Flächen, die den Kommunen vorenthalten sind. Damit die Kommunen das Recht in Anspruch nehmen können, müssen konkrete Pläne für die Flächen vorliegen. Diese müssen im Allgemeinwohl der Bürger liegen. Zum anderen haben Mieter ein öffentlich rechtliches Vorkaufsrecht, wenn ihre Immobilie in Wohneigentum umgewandelt wird. Dieses Recht steht dem Mieter nur einmalig beim ersten Verkauf des Objektes zu. Der Verkäufer ist verpflichtet, den Berechtigten zu informieren. Spätestens beim Abschluss des Kaufvertrages mit einem Dritten ist der Mieter vom zuständigen Notar darüber in Kenntnis zu setzen. Der Berechtigte hat dann die Möglichkeit, den Kaufvertrag mit den bestehenden Konditionen zu übernehmen.

Wann das Vorkaufrecht erlischt

Es gibt mehrere Möglichkeiten für den Auslauf eines Vorkaufrechts. Die wahrscheinlichste ist die Ausübung des Rechts. Dabei ist es nicht von Bedeutung, ob der Berechtigte die Erklärung innerhalb der Frist oder zu spät, und damit erfolglos, abgegeben hat. Außerdem gilt für die im Grundbuch vermerkten Vorkaufsrechte eine Höchstdauer von 25 Jahren. Nach Ablauf wird das Recht gelöscht, egal ob es in Anspruch genommen wurde oder nicht.

Falls es zum speziellen Fall eines Untergangs des Verkaufsobjektes kommt, ist folglich auch das Vorkaufsrecht mit untergegangen. Denn an einem nicht mehr vorhandenen Objekt hat der Berechtigte kein Recht und sehr vermutlich auch kein Interesse mehr. Der Tod des Verkäufers oder des Berechtigten führen ebenfalls zum Verfall des Vorkaufsrechts. Außerdem wird das Vorkaufsrecht durch einen Rücktritt des Berechtigten ungültig. Beim dinglichen Recht ist dies dem Grundbuchamt notariell mitzuteilen, damit die Sperre danach aus dem Grundbuch gelöscht wird.

Effektiver Jahreszins

Ein effektiver Jahreszins bei der Immobilien­finanzierung beinhaltet im Gegensatz zum gebundenen Sollzins (früher: Nominalzins) auch Nebenkosten des Baudarlehens. Früher war ein effektiver Jahreszins beim Baudarlehen, der auch „Effektivzins“ oder „Jahreseffektivzins“ genannt wird, ein sehr guter Anhaltspunkt, um Angebote zur Baufinanzierung unter gleichen Rahmenbedingungen zu vergleichen. Doch mit der Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtline im Jahr 2016 hat der effektive Jahreszins einer Immobilien­finanzierung an Aussagekraft beim Darlehensvergleich verloren.

Unterschied Sollzins und effektiver Jahreszins

Der Sollzins ist der reale Nettozins des Baudarlehens, mit welchem die Zinslast für den Darlehensnehmer bei der Immobilien­finanzierung berechnet wird. In den effektiven Jahreszins hingegen fließen weitere Kosten der Baufinanzierung ein. Die sind zum Beispiel etwaige Provisionen, Bearbeitungsgebühren, Kosten für die Tilgungsverrechnung oder Opportunitätskosten durch die monatliche Ratenzahlung.

Effektiver Jahreszins unterliegt keiner einheitlichen Berechnung

Da bei der Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie in bundesdeutsches Recht am 21. März 2016 keine eindeutigen und gesetzlichen Regelungen für die Berechnung des effektiven Jahreszinses eingeführt wurden, können die Anbieter von Baudarlehen unterschiedliche Kosten bei der Kalkulation des Effektivzinses berücksichtigen. So obliegt es ihnen, etwa die anfallenden Kosten für Eintragung der Grundschuld oder für diverse Versicherungen wie beispielsweise eine Feuerversicherung für das zu finanzierende Gebäude in den effektiven Jahreszinses der Immobilien­finanzierung einzurechnen.

Effektiver Jahreszins mit unlogischen Werten?

Zwar sind die Kreditinstitute laut Preisangabenverordnung (PAngV) nach wie vor verpflichtet, bei ihren Baufinanzierungsangeboten auch immer einen effektiven Jahreszins mitzuteilen. Doch durch die fehlende Einheitlichkeit bei dessen Berechnung sollten Darlehenssuchende bei dieser Angabe stets sehr achtsam sein. Man darf sich beim Vergleichen nicht von einem vermeintlich günstigen Wert blenden lassen. Vorsicht und genaues Hinsehen geboten ist insbesondere bei durchaus immer wieder vorgestellten Angeboten zur Immobilien­finanzierung, bei denen der effektive Jahreszins niedriger angegeben ist als der gebundene Sollzins des Baudarlehens. Wie solche unlogischen Werte zustande kommen können, erläutern wir Ihnen ausführlich in dem Artikel „Baufinanzierung richtig vergleichen: Effektivzins günstiger als Sollzins – wie geht das?“ im Blog von DTW | Immobilien­finanzierung.

Angebote zur Immobilien­finanzierung richtig vergleichen

Ein angegebener effektiver Jahreszins ist aktuell nicht mehr als alleiniges Auswahltkriterium für die passende und günstige Immobilien­finanzierung geeignet. Im Dschungel der Angebote zur Baufinanzierung von verschiedenen Kreditinstituten, Sparkassen, Bausparkassen, Versicherungen und weiteren Finanzierungspartnern kann man sich rasch verirren. Es kostet einiges an Anstrengung, den Überblick bei den diversen Details zu behalten. Denn es gilt, all die Unterschiede bei den Varianten der zu wählenden Sollzinsbindung, den angegebenen Soll- und Effektivzinssätzen, den verschiedenen Möglichkeiten zur Tilgung (inklusive oder exklusive Sondertilgungen), zur Flexibilität bei der Ratenzahlung und noch einige weitere Rahmenbedingungen zu betrachten und dann einzuschätzen. Nur Angebote mit wirklich identischen Konditionen und Rahmenbedingungen lassen substantielle Schlussfolgerungen auf die Gesamtkosten der Baufinanzierung zu.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
Unsere Baufinanzierungsberaterinnen und Berater helfen Ihnen gerne dabei, verschiedene Darlehensangebote richtig zu vergleichen. Denn wir unterbreiten Ihnen stets ein auf Sie persönlich zugeschnittenes und günstiges Angebot zur Baufinanzierung. Sehr einfach können Sie zudem und vorab mit unserem Vergleichsrechner überprüfen, ob und wie viel Geld Sie im Vergleich eines Ihnen bereits vorliegenden Angebotes mit einem günstigen Baudarlehen von DTW | Immobilien­finanzierung sparen können.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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