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SachwertSchätzgebührenSchätzungSchufaSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
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Umbaute RaumUmschuldung
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VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlast
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Werbungskosten bei der ImmobilienfinanzierungWertgutachtenWohnfläche
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ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärungZwischenfinanzierung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Tilgungs­aussetzung

Das endfällige Darlehen mit der sogenannten Tilgungs­aussetzung ist eine Variante der Immobilien­finanzierung. Bei ihm führt die Tilgungs­aussetzung dazu, dass der Darlehensnehmer während der kompletten Darlehenslaufzeit lediglich die Zinsen an den Darlehensgeber zahlt. Das bedeutet, dass während der gesamten Laufzeit der Baufinanzierung keinerlei Tilgung der Darlehenssumme durch den Darlehensnehmer stattfindet.

Tilgungs­aussetzung macht das Baudarlehen teurer

Da sich die Zinslast hierbei immer auf die gesamte Darlehenssumme bezieht und daher bis zum Fälligkeitsdatum gleich hoch bleibt, ist ein endfälliges Darlehen mit Tilgungs­aussetzung teurer als ein Annuitätendarlehen für die Immobilien­finanzierung. Beim Annuitätendarlehen zahlt der Darlehensnehmer regelmäßig eine vereinbarte Rate (Annuität), die sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammensetzt. Auf diese Weise reduziert sich mit jeder Ratenzahlung die verbleibende Restschuld, auf welche der Sollzinssatz angewendet wird. Der Darlehensnehmer reduziert also kontinuierlich den Zinsaufwand zugunsten der Tilgungsleistung. Somit ist die Summe der am Ende der Laufzeit gezahlten Bauzinsen beim Annuitätendarlehen geringer als beim endfälligen Darlehen mit Tilgungs­aussetzung.

Komplette Tilgung nach Ablauf der Laufzeit

Die Rückzahlung des Baudarlehens findet beim endfälligen Darlehen mit Tilgungs­aussetzung erst am Ende der Laufzeit statt, wobei der Darlehensnehmer den aufgenommenen Darlehensbetrag auf einmal und vollständig an den Darlehensgeber überweisen muss. Wer sich für diese Form der Immobilien­finanzierung entscheiden möchte, muss während der Darlehenslaufzeit entsprechende Vorkehrungen treffen, damit er zum Fälligkeitstermin ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung hat. Üblich sind der Abschluss von kapitalbildenden Lebensversicherungen oder Bausparverträgen zum Vermögensaufbau, in welche die nicht geleistete Tilgung fließt. Nach Abschluss der Darlehenslaufzeit kann der Darlehensnehmer dann mit der ausbezahlten Lebensversicherungs- oder Bausparsumme das endfällige Darlehen tilgen. Sollte das Geld aus diesen Verträgen nicht für die vollständige Tilgung ausreichen, besteht die Pflicht einer Nachfinanzierung.

Vorteile eines endfälligen Darlehens mit Tilgungs­aussetzung

Ein endfälliges Darlehen mit Tilgungs­aussetzung ist zumeist nur Darlehensnehmern zu empfehlen, die ihre Immobilie vermieten möchten. Denn bei der Fremdnutzung des Objekts kann man in der Regel den anfallenden Zinsaufwand für die Immobilien­finanzierung ebenso wie die Wertermittlungs- und Bearbeitungs­gebühren sowie Grundbuch- und Notarkosten als Werbungskosten auf die Mieteinnahmen geltend machen.

Vollfinanzierung

Eine Vollfinanzierung bei der Immobilien­finanzierung bedeutet eine Baufinanzierung gänzlich ohne eigenes Kapital. Sie ist für den Darlehensnehmer deutlich kostspieliger als eine Immobilien­finanzierung mit Eigenkapital. Denn je geringer die eigenen in die Finanzierung eingebrachten finanziellen Mittel sind, desto höher ist das Risiko für die Darlehensgeber. Deshalb verlangen sie hierfür beim Abschluss eines Baudarlehens Risikoaufschläge in Form von höheren Zinssätzen.

Mögliche steuerliche Vorteile durch eine Vollfinanzierung bei der Immobilien­finanzierung

Dennoch kann eine Vollfinanzierung bei der Immobilien­finanzierung auch vorteilhaft sein. Beim Kauf einer vermieteten Immobilie, zum Beispiel, ist es möglich, dass sich eine Vollfinanzierung oder eine Baufinanzierung mit einem geringen Eigenkapitalanteil rechnet. Denn die Schuldzinsen für eine Immobilien­finanzierung sind dann steuerlich absetzbar. Daher können solche Baufinanzierungen bei vermieteten Objekten ein durchaus lohnenswertes Steuersparmodell sein.

Komplette Vollfinanzierung deckt auch Kaufnebenkosten bei der Baufinanzierung ab

Eine Vollfinanzierung ganz ohne eigenes Kapital deckt nicht nur den kompletten Kaufpreis der Immobilie, sondern auch sämtliche Kaufnebenkosten ab. Abgesehen vom möglichen Steuervorteil ist sie aber für einen Darlehensnehmer mit zahlreichen Nachteilen verbunden. Neben dem höheren Sollzinssatz muss man auch die längere Laufzeit der Immobilien­finanzierung einkalkulieren. Beides erhöht den Gesamtaufwand für die Baufinanzierung und verzögert die vollständige Tilgung des Baudarlehens.

Mit Eigenkapital lässt sich viel Geld bei der Immobilien­finanzierung sparen

Im Laufe der vergangenen Jahre haben zahlreiche Banken und Versicherungen die Risikoaufschläge für Immobilien­finanzierung mit geringerem Eigenkapitalanteil erhöht. Die besten Zinskonditionen bei einer Baufinanzierung gewähren sie bei einem Eigenkapitalanteil von 50 Prozent oder mehr. Und je niedriger die Zinslast ist, desto höher kann ein Darlehensnehmer seine Tilgungsleistung ansetzen. Denn es ist natürlich sinnvoll, bei seiner monatlichen Ratenzahlungen für das Baudarlehen möglichst einen geringen Anteil für die Zinsen und eine möglichst hohen Anteil für die Tilgung aufzuwenden.

Bei der Immobiliefinanzierung wird üblicherweise ein Annuitätendarlehen abgeschlossen. Bei ihm verschieben sich die beiden Anteile nach jeder gezahlten Monatsrate zugunsten der Tilgung, weil die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit konstant bleibt. Das bedeutet, dass die Tilgung des Baudarlehens sich kontinuierlich beschleunigt und man früher schuldenfrei wird. So lohnt es sich, wenn ein Darlehensnehmer aufgrund eines niedrigeren Sollzinssatz durch das Einbringen von Eigenkapital seine anfängliche Tilgung um ein oder zwei Prozent erhöhen kann. Denn dann ist schnell eine Gesamtkostenersparnis von mehreren Tausend bis Zehnzausende Euro möglich.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
In unserem Blog-Artikel „Höhere Tilgung der Baufinanzierung spart Geld“ erläutern wir unter anderem an einem konkreten Beispiel ausführlich, wie sich die Gesamtkosten für eine Immobilien­finanzierung reduzieren, wenn man monatlich mehr Geld für die Tilgung des Baudarlehens aufbringen kann. Zudem können Sie mit unserem Budgetrechner ermitteln, wie sich bei einer Immobilien­finanzierung die Erhöhung oder Senkung des Eigenkapitalanteils (bis auf „Null“ bei einer Vollfinanzierung) auswirkt und welchen Kaufpreis man sich dann maximal leisten kann.

Rückzahlungsrate

Unter der Rückzahlungsrate versteht man bei der Immobilien­finanzierung den Betrag, den der Darlehensnehmer regelmäßig an den Darlehensgeber zurückzahlt. Sie ist über die gesamte Laufzeit des Baudarlehens zu begleichen. Grundsätzlich kann der zeitliche Turnus der Rückzahlungen frei vereinbart werden, üblicherweise wird aber eine monatliche Rate festgelegt.

Zins und Tilgung bei der Immobilien­finanzierung

Die Rückzahlungsrate bei der Baufinanzierung setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Hierbei hat der Darlehensnehmer die Option, die Höhe der Tilgung selbst zu wählen, während der Darlehensgeber den Sollzinssatz für das Baudarlehen bestimmt. Beim Abschluss der Immobilien­finanzierung sollte der Darlehensnehmer sinnvoller Weise darauf achten, dass der vereinbarte Betrag der Monatsrate sich an seinen finanziellen Möglichkeiten orientiert. Ein hoher Tilgungsanteil bei der Rückzahlungsrate bietet den Vorteil, dass man schneller wieder schuldenfrei wird. Umgekehrt bedeutet ein niedrig angesetzter Tilgungsanteil, dass sich die Laufzeit des Baudarlehens verlängert. Dadurch verteuert sich zugleich die Immobilien­finanzierung aufgrund höherer Zinssätze. Ratsam ist daher sich für eine Rückzahlungsrate zu entscheiden, die eine möglichst rasche Tilgung garantiert, wobei man zugleich einen ausreichend hohen finanziellen „Puffer“ für etwaige unerwartete Ausgaben einkalkuliert.

Rückzahlungsrate beim Annuitätendarlehen

In Deutschland schließen Darlehensnehmer bei der Baufinanzierung zumeist ein Annuitätendarlehen ab. Bei dieser Darlehensform nennt man die Rückzahlungsrate auch Annuität. Kennzeichnend ist bei ihr, dass die Rückzahlungsrate über den gesamten Zeitraum der Sollzinsbindung gleich hoch bleibt. Daraus ergibt sich, dass sich innerhalb des Ratenbetrags der Zinsanteil verringert, während sich der Tilgungsanteil erhöht. Deshalb spricht man bei einem Annuitätendarlehen von einer anfänglichen Tilgung, die der Darlehensnehmer beim Abschluss der Immobilien­finanzierung wählt. Denn diese anfänglichen Tilgung wird exakter Weise nur bei der ersten Rate gezahlt, weil sich danach eben die Zins- und Tilgungsanteile innerhalb der Rückzahlungsraten zugunsten der Tilgung verschieben.

Rückzahlungsrate mit dem Tilgungsrechner ermitteln

Um im Vorfeld einer Baufinanzierung zu ermitteln, wie hoch die Rückzahlungsraten eines Baudarlehens ausfallen, können Sie den Tilgungsrechner von DTW | Immobilien­finanzierung nutzen. Mit ihm lässt sich sehr einfach berechnen, wie lange man zur Tilgung des Baudarlehens benötigt. Sie brauchen nur die gewünschten Werte für den Sollzinssatz, die Sollzinsbindung, die anfängliche Tilgung und den Nettodarlehensbetrag einzugeben. Danach zeigt Ihnen der Tilgungsrechner sofort die Höhe der monatlichen Rückzahlungsrate sowie den entsprechenden Tilgungsplan an.

Zinsfestschreibung

Zinsfestschreibung nennt man bei der Immobilien­finanzierung den Zeitraum, in dem der Sollzinssatz im Darlehensvertrag unveränderlich für das Baudarlehen festgelegt ist. Ein Synonym für Zinsfestschreibung ist die Sollzinsbindung. Nachdem sie abgelaufen ist, wird bei der Baufinanzierung, falls noch eine Restschuld besteht, der Zinssatz für die Anschluss­finanzierung neu verhandelt.

Immobilien­finanzierung mit oder ohne Zinsfestschreibung

Bei der Baufinanzierung gibt es sowohl Baudarlehen mit gebundenem als auch mit variablem Sollzinssatz. Während beim gebundenen Sollzinssatz die Höhe des Zinssatzes für das Baudarlehen während der Zinsfestschreibung vertragsgemäß konstant bleibt, variiert ein ungebundener Sollzinssatz Monat für Monat. Seine jeweilige konkrete Höhe kann sich zum Beispiel nach dem Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) richten. Bei der Immobilien­finanzierung sind allerdings Baudarlehen mit einer Zinsfestschreibungen bzw. einer Sollzinsbindung der Standard. Diese bieten dem Darlehensnehmer zudem deutlich mehr Planungssicherheit bei seiner Baufinanzierung.

Vor- und Nachteile einer langen Zinsfestschreibung beim Baudarlehen

In Zeiten von niedrigen Bauzinsen ist der Abschluss einer Immobilien­finanzierung mit langer Sollzinsbindung selbstverständlich sinnvoll, damit man möglichst lange von diesen profitiert. Sollten während der Darlehenslaufzeit die Bauzinsen am Markt steigen, kann die Ersparnis durch den gebundenen niedrigen Sollzinssatz leicht mehrere Tausend Euro betragen. Im logischen Umkehrschluss ist von der Wahl einer sehr langen Sollzinsbindung in Hochzinsphasen eher abzuraten. Denn in der Zwischenzeit bestehen natürlich Chancen auf sinkende Bauzinsen.

Anschluss­finanzierung nach der Zinsfestschreibung

In der Regel ist bei einer Immobilien­finanzierung nach Ablauf der Zinsfestschreibung das Baudarlehen noch nicht vollständig getilgt. Für die verbleibende Restschuld wird dann eine entsprechende Anschluss­finanzierung benötigt. Dabei empfiehlt es sich, sich schon sehr zeitig vor dem Ablauf der Sollzinsbindung nach der richtigen Anschluss­finanzierung umzusehen. Denn auch hier spielt die Zinsentwicklung am Markt eine wichtige Rolle. So kann man sich beispielsweise mit einem Forward-Darlehen einen etwaig aktuell günstigen Bauzins bis zu fünf Jahre im Voraus sichern. Wer sich also rechtzeitig um seine Anschluss­finanzierung kümmert, kann auf diese Weise von den niedrigen Zinsen von heute gegebenenfalls in erheblichen Umfang morgen profitieren.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
Nutzen Sie doch einfach unseren komfortablen Forward-Rechner. Er ermittelt Ihnen, wie günstig eine frühzeitig geregelte Bau- oder Anschluss­finanzierung mit einem Forward-Darlehen über DTW | Immobilien­finanzierung für Sie ausfallen könnte.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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