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Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB

Bei einer Immobilien­finanzierung mit gebundenem Sollzins gilt ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Dieses Recht besteht zehn Jahre nach der Vollauszahlung der Darlehenssumme. Nach Paragraf 489 BGB kann man die Immobilien­finanzierung entweder komplett oder teilweise, aber in jedem Fall kostenfrei kündigen. Das heißt, eine Vorfälligkeitsentschädigung wird nicht fällig. Somit besteht die Möglichkeit, eine Immobilien­finanzierung mit einer Sollzinsbindung von mehr als 10 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen.

Ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB – wichtige Fristen und Termine

Wer ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB für eine Anschlussfinanzierung nutzen möchte, muss einiges beachten. Vor allem die gesetzlich festgehaltenen Termine und Fristen müssen berücksichtigt werden.

Bei Baufinanzierungen erfolgt die Auszahlung des Darlehens häufig in Teilzahlungen, zum Beispiel gemäß den Etappen des Baufortschrittes. Erst wenn der letzte Euro der Immoblienfinanzierung ausgezahlt ist, beginnt am Folgetag die Zehn-Jahresfrist für ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB. Dazu kommt dann noch die Kündigungsfrist von sechs Monaten. Alle Berechnungen folgen stets auf den Tag genau. Somit ergibt sich bei einer Sollzinsbindung von mehr als 10 Jahren erst nach zehneinhalb Jahren der frühestmögliche Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung der Immobilien­finanzierung. Voraussetzung ist hierfür ist die vorherige fristgerechte Kündigung nach § 489. Dabei spielt es allerdings keine Rolle, wie lange die Sollzinsbindung der bisherigen Baufinanzierung noch über den Kündigungstermin hinweg gelaufen wäre.

Ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB – das sollten Sie beachten

Ein ordentliches Kündigungsrecht § 489 ist allerdings erst dann wirksam, wenn innerhalb von zwei Wochen der noch geschuldete Darlehensbetrag an den Darlehensgeber zurückgezahlt ist. Andernfalls gilt die Kündigung als nicht erfolgt. Für die Rückzahlung hat man grundsätzlich zwei Alternativen. Entweder man kann den gekündigten Darlehensbetrag mit angesparten Eigenkapital begleichen oder man schließt rechtzeitig eine Anschlussfinanzierung ab. Ist letztere günstiger als das bisherige Baudarlehen bietet ein ordentliches Kündigungsrecht nach & 489 BGB eine gute Möglichkeit, aus einem teureren Baukredit herauszukommen. Dies ist immer dann der Fall, wenn in der Zwischenzeit die Bauzinsen deutlich gesunken sind.

Der bürokratische und finanzielle Aufwand für eine solche Anschlussfinanzierung ist entgegen den Behauptungen vieler Hausbanken nicht sehr hoch. Das Einsparpotential bei einem niedrigeren Bauzins hingegen kann enorm sein. Denn bereits wenige Prozentpunkte bedeuten sehr häufig eine Ersparnis von mehreren Tausend Euro. Wenn man ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 nutzen möchte, sollte man das bestehende Baudarlehen am besten immer erst dann kündigen, wenn die entsprechende Anschlussfinanzierung steht.

In der Umgangssprache wird ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB auch Sonderkündigungsrecht bei der Immobilien­finanzierung genannt. Weitere Informationen dazu finden Sie im Blog von DTW | Immobilien­finanzierung.

Ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB und Anschlussfinanzierung durch ein Forward-Darlehen

In Zeiten niedriger Bauzinsen stellen selbstverständlich viele Darlehensnehmer einer bestehenden Baufinanzierung Überlegungen an, ob für sie eine Anschlussfinanzierung zu günstigeren Konditionen für sie in Betracht kommt. Dies ist oft der Fall, auch wenn die Sollzinsbindung der Immobilien­finanzierung noch keine zehn Jahre läuft.

Ein Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung kann hier eine sehr gute Lösung darstellen. Denn mit einem Forward-Darlehen kann man bis zu fünf Jahre vor dem Ende der Sollzinsbindung das aktuelle Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung sichern. Somit ist es möglich, beispielsweise nach bereits sieben Jahren Sollzinsbindung ein günstiges Forward-Darlehen abzuschließen. Bei einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren kann dann ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB genutzt werden. Das Forward-Darlehen löst dann die bisherige, teurere Immoblienfinanzierung ab.

Grundpfandrecht

Ein Grundpfandrecht ist ein Pfandrecht an einem Grundstück, das der Absicherung von Forderungen dient. Meist ist dies eine Immobilien­finanzierung. Sollte der Darlehensnehmer seine Schulden nicht mehr zurückzahlen können, hat der Darlehensgeber das Recht, eine Zwangsversteigerung des Grundstücks einzuleiten. Deren Erlöse werden dann zur Tilgung der noch bestehenden Schulden eingesetzt. Aufgrund dieser Option zählt das Grundpfandrecht zu den dinglichen Verwertungsrechten.

Grundpfandrecht zur Absicherung einer Immobilien­finanzierung

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) werden drei Arten des Grundpfandrechts unterschieden:

Zweck aller Formen ist üblicherweise die Sicherung von Bankkrediten für die Immobilien­finanzierung. Man kann aber beispielsweise mit einer Hypothek auch persönliche Forderungen absichern. Die Hypothek ist im deutschen Recht am ausführlichsten geregelt, hat heute allerdings gegenüber der Grundschuld an Bedeutung verloren. Denn aufgrund vieler Regelungen ist eine Hypothek weniger flexibel als eine Grundschuld, weshalb sich diese inzwischen bei Immobilien­finanzierungen durchgesetzt hat. Und die Rentenschuld, eine Sonderform der Grundschuld, spielt heutzutage fast gar keine Rolle mehr. Bei dieser Variante der Belastung eines Grundstücks besteht die Verpflichtung, zu bestimmten wiederkehrenden Terminen eine vereinbarte Summe (Rente) zu zahlen.

Grundpfandrecht im Grundbuch

Jedes Grundpfandrecht wird im Grundbuch eingetragen und damit wirksam. Auch die Eintragung von mehreren Gläubigern ist möglich. Entsprechend der Reihenfolge spricht man von erstrangigen und nachrangigen Grundpfandrechten. Bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners können die Inhaber des Grundpfandrechts eine Zwangsversteigerung (§ 1147 BGB) oder Zwangsverwaltung einleiten, um ihr geliehenes Geld zurückzuerhalten. Dabei werden die Forderungen von mehreren Gläubigern entsprechend der Ränge im Grundbuch berücksichtigt. Sollten die Erlöse aus der Zwangsversteigerung zu gering sein, um alle Schulden zu tilgen, gehen die letzten Gläubiger der Reihenfolge leer aus. Daher verlangen die Kreditinstitute für eine nachrangige Immobilien­finanzierung höhere Zinsen, um sich das erhöhte Risiko bezahlen zu lassen.

Grundpfandrecht als Bestandteil von Darlehensverträgen bei der Immobilien­finanzierung

Die Bestellung eines Grundpfandrechts ist meist dann nötig, wenn man bei einem Grundstückskauf, einem Neubauvorhaben oder beim Erwerb einer Bestandsimmobilie nicht genügend Eigenkapital besitzt, um alle Kosten zu begleichen. Sobald eine Immobilien­finanzierung erforderlich ist, um die Finanzierungslücke zu schließen, benötigt man Sicherheiten, die man dem Darlehensgeber anbieten kann. Das muss nicht zwangsläufig das Grundpfandrecht am zu finanzierenden Objekt sein. Auch Sicherheiten in Form von anderen Immobilien, Wertpapieren, Lebensversicherungen und dergleichen kann man einsetzen. In der Mehrzahl der Fälle wird aber das im Grundbuch eingetragene Grundpfandrecht zur Absicherung der Immobilien­finanzierung im Darlehensvertrag vereinbart.

Sobald der Darlehensnehmer seine Schulden vollständig getilgt hat, kann er danach einen Antrag auf Löschung aus dem Grundbuch stellen. Bei einer Grundschuld hat er aber auch die Option sie dort stehen zu lassen, um sie für etwaige spätere und weitere Baudarlehen wiederzuverwenden. Der Vorteil hierbei ist, dass sich so bei der neuerlichen Baufinanzierung teure Notar- und Grundbuchkosten einsparen lassen.

Bauspardarlehen

Ein Bauspardarlehen ist ein zinsgünstiges Darlehen, auf das ein Bausparer einen Rechtsanspruch hat, nachdem er bestimmte Voraussetzung erfüllt hat. Zu diesen zählt vor allem die Ansparung einer im Bausparvertrag vereinbarten Mindestsumme. Meist sind das 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme. Bauspardarlehen können auch mit einer Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung kombiniert werden. Verwendet werden darf das Bauspardarlehen ausschließlich für wohnwirtschaftliche Maßnahmen, also für den Neubau, den Kauf einer Immobilie, Umbauten und Modernisierungen.

Bauspardarlehen für die Immobilien­finanzierung

Das Bauspardarlehen ist eine Immobilien­finanzierung mit relativ hoher Planungssicherheit. Denn bei Abschluss des Bausparvertrags werden die Zinsen des Darlehens für die gesamte Laufzeit festgeschrieben und sind damit unabhängig von der Entwicklung der Bauzinsen am Kapitalmarkt garantiert. Der künftige Bausparer kann dabei aus einem breiten Angebot an unterschiedlichen Bauspardarlehen wählen. Es gibt Bausparverträge mit langfristigen Anspar- und Tilgungsphasen von über zehn Jahren oder auch kurzfristige Verträge mit eher niedrigeren Kreditsummen für zum Beispiel Modernisierungsvorhaben.

Drei Phasen beim Bauspardarlehen

Grundsätzlich kann man den Ablauf einer Immobilien­finanzierung mit einem Bauspardarlehen in drei Phasen unterteilen: Anspar-, Zuteilungs- und Darlehensphase. Die Ansparphase startet unmittelbar nach der Unterzeichnung des Bausparvertrages. Die vereinbarten monatlichen Beiträge werden auf einem Bausparkonto angespart. Ist die vertraglich fixierte Mindestsumme und die von den jeweiligen Bausparkassen geforderte Bewertungszahl, das ist eine bankeninterne Messgröße für die Sparverdienste, erreicht, ist der Bausparvertrag zuteilungsreif. In der Zuteilungsphase kann der Bausparer nun das Baudarlehen in Anspruch nehmen.

Mit der Auszahlung der Bausparsumme beginnt die Darlehensphase. Die Höhe des Darlehens ergibt sich dabei aus der Differenz zwischen dem bis dato angesparten Guthaben auf dem Bausparkonto und der vereinbarten Bausparsumme. Das angesparte Guthaben fungiert so wie der Eigenkapitalanteil bei der Immobilien­finanzierung. Und der Differenzbetrag zur Bausparsumme ist folglich die Kreditsumme, die der Bausparer noch tilgen muss. Die Tilgung erfolgt wie bei jedem anderen Annuitätendarlehen bei der Immobilien­finanzierung durch konstante Rückzahlungsraten über die gesamte Laufzeit des Darlehens.

Vor- und Nachteile beim Bauspardarlehen

Wie andere Finanzprodukte hat auch ein Bausparvertrag Vor- und Nachteile. Er bietet ein sehr hohes Maß an langfristiger Planungssicherheit. Je nach gewählter Ansparvariante, sind bei einem Bauspardarlehen günstige und garantierte Darlehenszinsen möglich. Allerdings ist dagegen die Verzinsung des Guthabens in der Ansparphase eher gering. Auf jeden Fall ist die hohe Abschlußgebühr eines Bausparvertrages bei einem Vergleich mit einer normalen Baufinanzierung zu berücksichtigen. Schließlich sollte man beachten, wie lange die Laufzeit der Darlehensphase angesetzt ist. Je kürzer die Zeit zur Tilgung der verbleibenden Darlehenssumme ist, desto höher fallen die jährlichen bzw. monatlichen Rückzahlungsraten aus. Im Vergleich zu anderen Formen der Immobilien­finanzierung können hier die Belastungen für den Darlehensnehmer sehr hoch sein.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
Wie bei jeder anderen Art der Baufinanzierung sind gerade beim Bauspardarlehen stets die individuellen Voraussetzungen und Wünsche des Darlehenssuchenden entscheidend. Welche Form der Immobilien­finanzierung für den Einzelnen die optimalste ist, hängt von vielen Faktoren ab. Unsere Experten beraten Sie gern jederzeit ausführlich und individuell über Ihre Optionen für eine für Sie passende Immobilien­finanzierung mit den günstigsten Konditionen.

Eigenleistung

Beim Neubau einer Immobilie kann der Bauherr eine Eigenleistung erbringen, die bei der Immobilien­finanzierung wie Eigenkapital bewertet werden kann. Die Eigenleistung ist die persönliche Arbeitsleistung des Bauherrn und weiterer privater Bauhelfer, die man bei einer Baufinanzierung zu professionellen Arbeitslöhnen ansetzen darf. Der Wert der Eigenleistung ist allerdings nicht wie andere Herstellungskosten steuermindernd absetzbar.

Eigenleistung als Muskelhypothek bei der Baufinanzierung

Da Banken bei der Immobilien­finanzierung Eigenleistungen des Darlehensnehmers als Ersatz oder Ergänzung von Eigenkapital akzeptieren, nennt man sie umgangssprachlich auch „Muskelhypothek“. Allerdings ist dabei einiges zu beachten. Zunächst einmal sollte man als Bauherr seine eigenen Möglichkeiten, beim Bau selbst Hand anzulegen, nicht überschätzen. Denn es macht nur Sinn, wenn man die handwerklichen Fähigkeiten besitzt, um die entsprechenden Arbeiten ordentlich und in einer angemessenen Zeit ausführen zu können. Zeitverzögerungen und etwaige nötige Nachbesserungen kosten Geld und verteuern das gesamte Bauvorhaben.

Ob sich die Muskelhypothek für den Darlehensnehmer letztlich auszahlt, ist also sehr von seinem handwerklichen Können abhängig.  Sollte man als angehender Häuslebauer jedoch über wenig Eigenkapital für das Baudarlehen verfügen, eröffnet sie oftmals die einzige Chance, die Baufinanzierung zu realisieren. Denn generell gilt, dass sich durch den Einsatz von Eigenkapital und/oder Eigenleistung die Zinskonditionen bei der Immobilien­finanzierung verbessern.

Grenzen der Eigenleistung bei der Immobilien­finanzierung

Der Darlehensnehmer kann seine Bauleistungen in Eigenregie jedoch nicht beliebig hoch bei der Baufinanzierung ansetzen. In der Regel erkennen einige Kreditinstitute maximal 15 – 25 Prozent der Bausumme oder bis zu 30.000 Euro als Eigenleistung an. Außerdem verlangen sie eine fachkundige Qualitätsüberprüfung der privaten Bauausführung, welche kontinuierlich durch Baustandkontrollen nachgewiesen werden muss. Bei Zweifeln der Banken, dass die Bauamateure die vorgesehenen Arbeiten realisieren werden, können sie vorab auch auf das Vorhandensein finanzieller Reserven für eine gegebenenfalls nötige Nachfinanzierung bestehen. Sprechen Sie in jedem Fall das Thema Eigenleistung an bei Ihrem Finanzierungsberater. Dieser kann den für Sie passenden Darlehensgeber finden, der Ihre Eigenleistungen am besten berücksichtigt.

Die Kalkulation der Eigenleistung zur Vorlage beim Kreditinstitut

Die Höhe der gesamten Eigenleistung berechnet man, indem man für die einzelnen Bereiche die Lohnkosten heranzieht, die ein Bauunternehmen oder ein Handwerksbetrieb in Rechnung stellen würde. Materialkosten können nicht einkalkuliert werden, da sie sowohl bei privater als auch professioneller Ausführung anfallen. Anhand von Kostenvoranschlägen von Handwerkern oder einer Aufstellung der einzelnen Baukosten eines Bauleiters, in welchen die Gesamtbaukosten in Lohn- und Materialkosten aufgeschlüsselt sind, kann der Bauherr eine nachvollziehbare Übersicht der geplanten Eigenleistung mit den entsprechenden Wertangaben erstellen. Diese ist anschließend der Bank vorzulegen, um alle Details der Muskelhypothek in der Baufinanzierung zu verankern.

Wichtige rechtliche Konsequenzen bei Eigenleistungen

Bauleistungen in Eigenregie zu erbringen, bieten für viele Bauherren bei der Immobilien­finanzierung Vorteile. Bei Arbeiten wie das Tapezieren oder das Anlegen des Gartens bestehen auch wenig finanziellen Risiken bei unsachgemäßer Ausführung. Bei komplizierteren Arbeiten kann das schnell ganz anders aussehen. Denn bei Eigenleistungen besteht grundsätzlich kein gesetzlicher Gewährleistungsanspruch. Die eigenen Fehler muss man selbst ausbügeln und das kann sehr teuer werden. Es können sogar Schadensersatzkosten anfallen, wenn etwa durch sie der geplante Bauablauf verzögert und nachfolgende Fachbetriebe ihre anderen Fertigstellungstermine bei weiteren Auftraggebern nicht einhalten können. Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung kann hier Abhilfe schaffen. Bei einem Abschluss, der Schadensersatzansprüche auch für die Eigenleistungen abdeckt, sind die Versicherungsbeiträge allerdings teurer.

Versichern sollte man allerdings in jedem Fall alle seine privaten Bauhelfer. Diese müssen sowieso immer bei Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG Bau) angemeldet werden. Dort kann man zugleich die sogenannte Bauhelferversicherung, die bei Unfällen auf der Baustelle greift, abschließen.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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