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VerkaufswertVerkehrswertVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlast
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Werbungskosten bei der ImmobilienfinanzierungWertgutachtenWohnfläche
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Sollzinssatz

Der Sollzinssatz ist bei der Immobilien­finanzierung der Nettozinssatz, den Darlehensgeber wie Banken und Versicherungen für das Verleihen von Geld verlangen. Im Gegensatz zum effektiven Jahreszins beinhaltet der Sollzinssatz (früher: Nominalzinssatz) keine Nebenkosten bei der Immobilien­finanzierung. Er spiegelt die reinen Zinsaufwendungen für das Baudarlehen wider. Angegeben wird der Sollzinssatz in Prozent und auf den Nettodarlehensbetrag der Baufinanzierung angerechnet.

Gebundener und ungebundener Sollzinssatz

Beim Sollzinssatz unterscheidet man den gebundenen und ungebundenen Sollzins. Ersterer bleibt über die gesamte Laufzeit des Baudarlehens konstant. Man spricht in diesem Zusammenhang von der Sollzinsbindung. Eine Immobilien­finanzierung mit einem gebundenen Sollzinssatz ist für den Darlehensnehmer mit einer hohen Planungssicherheit verbunden. Daher entscheiden sich die meisten Darlehensnehmer auch für diese Variante der Baufinanzierung.

Daneben gibt es aber auch Darlehen, wie beispielsweise Cap-Darlehen, mit einem ungebundenen, d.h. variablen Sollzins. Bei ihnen orientiert sich der Sollzinssatz an der aktuellen Höhe der Zinsen auf dem Finanzmarkt. Diese Form der Zinsberechnung kennen die meisten Bankenkunden von den Dispositionskrediten, die bei der Überziehung des Girokontos Anwendung finden. Von dort stammt die Bezeichnung „Sollzinsen“ auch ursprünglich. Doch inzwischen ist der Begriff ebenfalls im Kontext der Immobilien­finanzierung üblich.

Die Höhe des Sollzinssatzes bei der Immobilien­finanzierung

Wie hoch die Darlehensgeber den Sollzinssatz für die Baufinanzierung ansetzen, hängt unter anderem von dem jeweils aktuellen Stand der Bauzinsen am Markt, dem Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) sowie weiteren Referenzzinssätzen wie beispielsweise dem „Libor“ und dem „Euribor“ ab.

Neben dem Sollzinssatz für die Immobilien­finanzierungen sind die Darlehensgeber bei ihren Darlehensangeboten verpflichtet, den effektiven Jahreszins anzugeben. Dies schreibt in Deutschland die sogenannte „Preisangabenverordnung“ (PAngV) vor. Bei ihm werden weitere Kosten für Immobilien­finanzierung wie Abschlussgebühren, Provisionen und Kosten der Tilgungsverechnung berücksichtigt. Früher galt daher der effektive Jahreszins im Gegensatz zum reinen Sollzinssatz als das bessere Kriterium, um Angebote zur Immobilien­finanzierung zu vergleichen. Seit der der Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie in bundesdeutsches Recht am 21. März 2016 allerdings unterliegt der effektive Jahreszins keiner einheitlichen Berechnung, sodass je nach Anbieter einer Immobilien­finanzierung unterschiedliche Kosten in die Kalkulation einfließen können.

Vergleichbarkeit von Angeboten zur Immobilien­finanzierung

Darlehenssuchende sollten aus diesem Grund beim Vergleichen von verschiedenen Angeboten zur Immobilien­finanzierung immer sowohl den Sollzinssatz als auch den effektiven Jahreszins im Auge behalten. Wichtig zu wissen ist, dass letztlich nur Darlehensangebote aussagekräftig vergleichbar sind, wenn sie auf denselben Voraussetzungen und Wünschen des Darlehensnehmers fußen. Weichen einzelne Konditionen voneinander ab, ist die Bewertung, welches Angebot zur Baufinanzierung eigentlich das wirklich günstigste ist, nicht mehr leicht zu treffen.

Der Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
Für einen ersten Überblick über den Zinsaufwand bei der Immobilien­finanzierung eignet sich hervorragend unser Zinsrechner Baufinanzierung. Er kalkuliert mit zahlreichen Darlehenskonditionen. Wenn Sie diese variieren, werden Sie sofort erkennen können, wie sich die Veränderung von einigen Variablen auf den Gesamtaufwand der Immobilien­finanzierung auswirken. Selbstverständlich können Sie unsere Baufinanzierungsexperten auch jederzeit direkt kontaktieren. Sie beantworten ihnen gerne alle weiteren Fragen und unterbreiten Ihnen ein günstiges Angebot zur Immobilien­finanzierung, das ihre individuellen Voraussetzungen optimal berücksichtigt.

Darlehensnehmer

Bei einer Immobilien­finanzierung ist der Darlehensnehmer derjenige, der sich von einem Darlehensgeber einen zwischen beiden vereinbarten Geldbetrag leiht. Darlehensgeber sind beispielsweise Banken, Versicherungen oder eventuell auch eine andere natürliche Person. Grundlage für die Baufinanzierung ist immer der Abschluss eines Darlehensvertrags. Aus ihm ergeben sich sowohl für den Darlehensnehmer als auch dem Darlehensgeber gesetzliche sowie vertragliche Pflichten und Rechte.

Die Beziehung zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber

Üblicherweise sieht der Darlehensvertrag einer Immobilien­finanzierung vor, dass der Darlehensgeber den Betrag des Baudarlehens dem Darlehensnehmer nach der Unterzeichnung des Vertrags zur freien Verfügung bereitstellt. Als Gegenleistung dafür zahlt dieser an den Darlehensgeber den vertraglich fixierten Sollzins über die gesamte Laufzeit des Baudarlehens. Nach Ablauf der Sollzinsbindung besteht für den Kreditnehmer die Pflicht, die vollständige Darlehenssumme an den Kreditgeber zurückgezahlt zu haben.

Gesetzliche Regelungen bei einem Darlehensvertrag zur Immobilien­finanzierung

Für die vertraglichen Beziehungen zwischen Darlehensgeber und -nehmer sieht in Deutschland das Bürgerliche Gesetzbuch Regelungen vor, die in § 488 BGB fixiert sind. Dort heißt es:

„(1) Durch den Darlehensvertrag wird der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer einen Geldbetrag in der vereinbarten Höhe zur Verfügung zu stellen. Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, einen geschuldeten Zins zu zahlen und bei Fälligkeit das zur Verfügung gestellte Darlehen zurückzuzahlen.
(2) Die vereinbarten Zinsen sind, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, nach dem Ablauf je eines Jahres und, wenn das Darlehen vor dem Ablauf eines Jahres zurückzuzahlen ist, bei der Rückzahlung zu entrichten.
(3) Ist für die Rückzahlung des Darlehens eine Zeit nicht bestimmt, so hängt die Fälligkeit davon ab, dass der Darlehensgeber oder der Darlehensnehmer kündigt. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Sind Zinsen nicht geschuldet, so ist der Darlehensnehmer auch ohne Kündigung zur Rückzahlung berechtigt.“

Laut BGB wird dem Darlehensnehmer der Immobilien­finanzierung nach der Unterzeichnung des Darlehensvertrags ein 14-tägiges Widerrufsrecht eingeräumt. Sollte man zu einem späteren Zeitpunkt seine Baufinanzierung vorzeitig, d.h. vor Ablauf der Sollzinsbindung, kündigen wollen, kann man nach zehn Jahren das sogenannte „Sonderkündigungsrecht bei der Immobilien­finanzierung“ in Anspruch nehmen. Dieses steht dem Kreditnehmer gemäß § 489 BGB  10 Jahren nach der Vollauszahlung und einer sechsmonatigen Kündigungsfrist als ordentliches Kündigungsrecht zu, und zwar kostenlos. Der Kreditgeber darf in diesem Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Darlehensgeber und -nehmer haben grundsätzlich Vertragsfreiheit

In Deutschland gilt prinzipiell Vertragsfreiheit. Daher sind auch bei der Ausgestaltung einer Immobilien­finanzierung die Details im Darlehensvertrag zwischen Darlehensgeber und -nehmer frei verhandelbar. So kann der Darlehnsnehmer etwa die Laufzeit des Baudarlehens und die anfängliche Tilgung wählen. Auf der anderen Seite knüpft der Darlehensgeber die Kosten für das Baudarlehen an bestimmte Voraussetzungen, die der Darlehensnehmer mitbringt, wie zum Beispiel den Eigenkapitalanteil und vorhandene Sicherheiten. Letztlich ist jede Immobilien­finanzierung ein individuell gestaltetes Finanzierungsprojekt.

Nach Ablauf der Sollzinsbindung einer Baufinanzierung

Wenn nicht ein Volltilgerdarlehen abgeschlossen wurde, besteht bei der Immobilien­finanzierung für den Darlehensnehmer am Ende der vertraglichen Sollzinsbindung noch eine Restschuld gegenüber dem Darlehensgeber. Diese muss er nun ablösen. Das kann durch eine Anschlussfinanzierung beim selben oder bei einem anderen Darlehensgeber erfolgen. Auch mit Hilfe eines Forward-Darlehens kann man die anschließenden Finanzierung regeln, und das schon vorzeitig vor Ablauf der Sollzinsbindung des Erstdarlehens. Je nach dem aktuellen Stand der Bauzinsen am Markt kann so ein Forward-Darlehen sehr attraktiv für einen Darlehensnehmer sein. Denn ein bereits um wenige Prozentpunkte niedrigerer Zinssatz kann sich beim Baudarlehen zu einer Ersparnis von mehreren Tausend Euro aufsummieren.

Löschungsbewilligung

Eine Löschungsbewilligung kann man beantragen, wenn man das Baudarlehen für seine Immobilien­finanzierung vollständig zurückgezahlt hat. Das Dokument wird von der kreditgebenden Bank ausgestellt und ist eine Zustimmung zur Löschung des Grundpfandrechts im Grundbuch, welches als Sicherheit für die Baufinanzierung diente.

Löschungsbewilligung für die Löschung der Grundschuld

Der Eintrag einer Grundschuld im Grundbuch ist bei der Immobilien­finanzierung üblich. Mit ihr sichert der Darlehensgeber sein Finanzierungsrisiko ab. Nach der Tilgung des Kredits bleibt der Eintrag der Grundschuld im Grundbuch bestehen. Eine Löschung erfolgt nicht automatisch, sondern nur wenn sie der Darlehensnehmer über einen Notar beantragt. Der Notar ist hierfür zwingend erforderlich, denn nur er kann die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch veranlassen. Dafür benötigt er von seinem Auftraggeber allein die Löschungsbewilligung, welche die Bank erteilt hat. Alle weitere Unterlagen stellt er zusammen und übermittelt sie an das Grundbuchamt. Dieses prüft dann alle vorgelegten Papiere und Urkunden. Sind alle nötigen Voraussetzungen erfüllt, wird ein Löschungsvermerk im Grundbuch eingetragen, womit das Grundpfandrecht de facto gelöscht ist.

Keine Gebühren für das Erteilen einer Löschungsbewilligung

Bei den meisten Darlehensgebern gibt es Vordrucke, mit denen man die Löschungsbewilligung bei ihnen beantragen kann. Für die Ausstellung der Löschungsbewilligung darf der Darlehensgeber übrigens keine Gebühren oder Entgelte verlangen, da es dazu rechtlich verpflichtet ist. Allerdings ist der Darlehensnehmer seinerseits mitnichten verpflichtet, nach der Tilgung seines Baudarlehens die Löschungsbewilligung zu nutzen und die Löschung der Grundschuld zu veranlassen. Im Gegenteil, es kann für ihn durchaus sinnvoll und lohnenswert sein, die Grundschuld im Grundbuch erst einmal stehen zu lassen.

Auf die Löschung der Grundschuld verzichten?

Obschon die Löschungsbewilligung für den Darlehensnehmer kostenlos ist, fallen für die eigentliche Löschung des Grundpfandrechtes Gebühren sowohl beim Notar als auch beim Grundbuchamt in Höhe von bis zu 0,2 Prozent der Darlehenssumme an. Verzichtet man auf die Löschung, spart man sich diese Kosten. Und man kann dadurch auch Kosten in der Zukunft sparen. Denn wenn man als Eigentümer später eine weitere Finanzierung zum Beispiel für eine Modernisierung benötigt, kann man hierfür eine eingetragene Grundschuld erneut nutzen. Die Gebühren für den Neuantrag einer Grundschuld für die neue Immobilien­finanzierung entfallen.

Löschungsbewilligung beim Immobilienverkauf

Wer also nicht plant, sein Grundstück oder seine Immobilie zu verkaufen, kann auf die Verwendung der Löschungsbewilligung unmittelbar nach Tilgung des Baudarlehens aus den genannten Gründen verzichten. Denn die Beantragung zur Löschung der Grundschuld ist auch noch zu jedem anderen, späteren Zeitpunkt möglich. Insbesondere beim Vorhaben, ein Grundstück oder eine Immobilie zu verkaufen, kann sich dieser Schritt dann auch rechnen. Denn mit einem unbelasteten Objekt lassen sich nicht selten deutlich höhere Verkaufspreise erzielen, welche die Kosten für die Löschung des Grundpfandrechts amortisieren.

Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug ist die Abschrift aller Eintragungen aus dem Grundbuch zu einem ganz bestimmten Grundstück. Dieser wird bei einer Baufinanzierung zum Beispiel für die Beleihungsprüfung benötigt. Auch bei einer grundbuchlichen Sicherung für die Immobilien­finanzierung verlangen die Darlehensgeber den aktuellen Grundbuchauszug. Zudem haben Kaufinteressenten vor dem Erwerb eines Grundstück oder einer Immobilie die Möglichkeit, einen Grundbuchauszug zu beantragen, um in Erfahrung zu bringen, ob und welche Belastungen auf dem Grundstück liegen.

Grundbuchauszug für die Immobilien­finanzierung

Grundbuchauszüge muss man gemäß §§ 3 Abs. 1, § 12 und § 12c GBO beim jeweils zuständigen Grundbuchamt schriftlich beantragen. Zu beachten ist hierbei, dass der Antragsteller in seinem Ersuchen ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen muss. Dies ist beispielsweise gegeben, wenn ein Bauherr, Immobilienkäufer oder Eigentümer das Dokument für seine Immobilien­finanzierung bzw. Anschlussfinanzierung benötigt.
Hintergrund für diese Nachweispflicht ist die Wahrung des Persönlichkeitsschutzes der im Grundbuch eingetragenen Personen. Da der Rechtsbegriff des „berechtigten Interesses“ mit einer gewissen Unbestimmtheit verbunden ist, sollte der Antragsteller dem Grundbuchamt alle sachlichen Gründe bei der Beantragung darlegen. Prinzipiell haben zuvorderst Grundstückseigentümer und weitere im Grundbuch eingetragene Rechteinhaber ein „berechtigtes Interesse“ an einem Grundbuchauszug. Gleiches gilt für Darlehensgeber einer Immobilien­finanzierung, Notare, Gerichte, Behörden oder öffentlich bestellte Vermessungsingenieure.

Unbeglaubigte und beglaubigte Abschrift

Der Antragsteller hat die Wahl, sich vom Grundbuchamt eine unbeglaubigte oder eine beglaubigte Abschrift ausstellen zu lassen. In Deutschland führen die meisten Grundbuchämter das Grundbuch inzwischen in elektronischer Form. Privatpersonen können allerdings keine Online-Einsicht in das Grundbuch nehmen. Diese Option haben lediglich Notare, Gerichte, Behörden oder Banken.

Aktueller Grundbuchauszug für die Immobilien­finanzierung

In der Regel fordern die Darlehensgeber einer Immobilien­finanzierung vom Darlehensnehmer vor Abschluss des Darlehensvertrags einen unbeglaubigten Grundbuchauszug. Für die Prüfung der Objektunterlagen einer Immobilien­finanzierung darf dieser nicht älter als drei Monate sein. Wer eine aktuelle Grundbuchabschrift benötigt, hat bei DTW | Immobilien­finanzierung die Möglichkeit, den Grundbuchauszug online zu bestellen. Wenn Sie innerhalb von drei Monaten nach Bestellung des Grundbuchauszuges über das elektronische Abrufverfahren eine Immobilien­finanzierung über die DTW GmbH abschließen, bleibt dieser Service für Sie kostenfrei. Ansonsten fallen für Sie Kosten in Höhe von 19,90 Euro (inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer) an.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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