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LaufzeitLöschungsbewilligung
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Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovision
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NachrangfinanzierungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahme­entschädigungNiedrigenergiehausNominalzinsNotarbestätigung
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Prolongation
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RestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückzahlungsrate
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SachwertSchätzgebührenSchätzungSchufaSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSondertilgung
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TeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
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Umbaute RaumUmschuldung
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VerkaufswertVerkehrswertVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlast
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Werbungskosten bei der ImmobilienfinanzierungWertgutachtenWohnfläche
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentlich einsehbares Register, welches sämtliche Eigentums- und Belastungsverhältnisse von unbebauten und bebauten Grundstücken erfasst. Bei der Immobilien­finanzierung spielt das Grundbuch eine wichtige Rolle. Denn üblicherweise wird dabei eine Grundschuld zur Absicherung des Baudarlehens in das Grundbuch eingetragen.

Auch grundstücksgleiche Rechte im Grundbuch

Geführt wird das Grundbuch, das in schriftlicher oder elektronischer Form vorliegen kann, vom zuständigen Grundbuchamt. Dieses ist jeweils dem Amtsgericht angegliedert, in dessen Bezirk das aufgeführte Grundstück liegt. Allerdings registriert das Grundbuchamt nicht nur Grundstücke, sondern auch sogenannte „grundstücksgleiche Rechte“. Zu ihnen zählen zum Beispiel das Erbbaurecht oder ein Teileigentum. Denn das bundesdeutsche Sachrecht behandelt grundstücksgleiche Rechte genauso wie reale Grundstücke.

Eintrag im Grundbuch ist in Deutschland Pflicht

Einträge im Grundbuch sind verpflichtend. Denn Besitz- und Belastungsverhältnisse von bebauten und unbebauten Grundstücken unterliegen in Deutschland einem Grundbuchzwang. Daher ist der dortige Eintrag aller Eigentümerwechsel und weiteren Änderungen gesetzlich vorgeschrieben. Darüber hinaus enthält ein Grundbuchauszug auch Angaben über die Grundstücksgröße, Bebauung oder beispielsweise auch Wege- bzw. Durchfahrtsrechte.

Informationen aus dem Grundbuch für die Immobilien­finanzierung

Das Grundbuch ist damit eine sehr wichtige Informationsquelle beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks und bei der Immobilien­finanzierung. Jeder, der ein „berechtigtes Interesse“ hat, darf Einsicht in das Grundbuch nehmen und einen Grundbuchauszug anfordern. Ein solches berechtigtes Interesse liegt beispielsweise bei einer Kaufabsicht vor. Denn so kann sich der Kaufinteressent über sämtliche Belastungen sowie die Eigentümer des jeweiligen Objektes informieren. Der Eigentümer einer Immobilie oder des Grundstücks hat grundsätzlich auch immer Anspruch auf einen Grundbuchauszug. Diesen kann man postalisch oder online beantragen. Ein einfacher Auszug kostet dabei rund 10 Euro, die vom Grundbuchamt beglaubigte Variante 18 Euro. Eine beglaubigte Kopie des Grundbuchsauszugs verlangen im Vorfeld der Immobilien­finanzierung häufig die Kreditinstitute für die konkrete Darlehenszusage.

Gebühren für Grundbucheinträge sind Nebenkosten bei der Immobilien­finanzierung

In den meisten Fällen kann nur ein Notar den Antrag auf Eintragungen ins Grundbuch stellen. Solche sind etwa die Auflassungsvormerkung, der tatsächliche Eigentumswechsel oder auch nach der vollständigen Tilgung eines Baudarlehens die Löschung der Grundschuld, die durch einen Vermerk im Grundbuch erfolgt.

Der Notar prüft dabei, dass sich alle beteiligten Parteien zum Beispiel beim Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie über die Übertragung des Eigentums in allen Punkten einig sein. Zudem müssen ihm sämtliche erforderliche Erklärungen in schriftlicher Form und Unterlagen vorgelegt werden. Sowohl beim Notar als auch beim Grundbuchamt fallen Gebühren für die jeweilige Eintragung an. Ihre Höhe richtet sich dabei nach dem Wert bzw. dem Kaufpreis des Grundstücks. Diese Kosten, die immer der Antragsteller zu tragen hat, sollten bei einer Immobilien­finanzierung unbedingt schon im Vorfeld als Nebenkosten berücksichtigt werden.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
Um sich einen guten Überblick über die anfallenden Notar- und Grundbuchkosten bei einer Baufinanzierung zu verschaffen, können Sie unseren komfortablen Notar- und Grundbuchrechner nutzen. Mit ihm lässt sich ganz einfach und rasch dieser Kostenfaktor bei der Immobilien­finanzierung berechnen. Und sollten Sie weitere Fragen zum Thema Nebenkosten oder einem günstigen Baudarlehen haben, stehen Ihnen unsere Baufinanzierungsexperten sehr gerne jederzeit für ein individuelles Beratungsgespräch zur Verfügung.

Nominalzins

Der Nominalzins bei einer Immobilien­finanzierung ist der reale Zins, den die Kreditinstitute für ein Baudarlehen verlangen. Inzwischen ist der Begriff Nominalzins allerdings veraltet. An seiner Stelle ist heute im Kreditwesen die Bezeichnung Sollzins üblich. Der Nominalzins bzw. gebundene Sollzins ist vom effektiven Jahreszins zu unterscheiden. Während der Effektivzins bei einer Baufinanzierung auch Bearbeitungsgebühren, Provisionen und weitere Kosten wie zum Beispiel für die Tilgungsverrechnung beinhaltet, gibt der Nominalzins den reinen Nettozins ohne Nebenkosten für das Baudarlehen an.

Gebundener Nominalzins bei der Immobilien­finanzierung

Der Nominalzins bei der Baufinanzierung dient dazu, die Zinslast für den Darlehnsnehmer zu berechnen. Der Betrag der monatlichen oder jährlichen Rate, bei der Immobilien­finanzierung auch Annuität genannt, wird mit Hilfe des Nominalzinses ermittelt.  Die Annuität setzt sich aus der Tilgungsleistung und den Zinsen für den Immobilienkredit zusammen. Die Höhe des Nominal- oder Sollzinses wird von den Darlehensgebern festgelegt. Sie orientiert sich in erster Linie an der aktuellen Zinsentwicklung bei der Baufinanzierung sowie weiteren Faktoren, wie dem Beleihungsauslauf der Immobilien­finanzierung, der gewünschten Sollzinsbindung , der Höhe der Darlehensssumme sowie weiteren Faktoren. Weitere Informationen zu den Zinsen bei der Immobilien­finanzierung finden Sie im Blog von DTW | Immobilien­finanzierung.

Grundsätzlich unterscheidet man bei der Baufinanzierung zwei Arten, nämlich den gebundenen und den ungebundenen Nominal- oder Sollzinssatz. Der ungebundene Nominalzins ist ein variabler Zinssatz, der sich periodisch verändert und sich zum Beispiel an die Zinssätze der Europäischen Zentralbank anlehnen kann. Bei Baudarlehen ist diese Zinsvariante jedoch eher selten. Üblicherweise entscheiden sich die Darlehensnehmer für eine Immobilien­finanzierung mit einem gebundenen Sollzins. Dieser ist über die Dauer der vertraglich vereinbarten Sollzinsbindung unveränderlich festgeschrieben. Auf diese Weise bietet der gebundene Nominalzins eine deutlich höhere Transparenz und bessere Planungssicherheit für den Darlehensnehmer.

Der Nominalzins beim Vergleich von Angeboten zur Immobilien­finanzierung

Wer auf der Suche nach einer für sich passenden und günstigen Immobilien­finanzierung ist, sollte in jedem Fall nicht nur auf den Nominalzins achten. Denn für die tatsächlichen Gesamtkosten des Baudarlehens muss man die weiteren Nebenkosten der Baufinanzierung berücksichtigen. Nach der Preisangabenverordnung (kurz: PAngV) sind die Kreditinstitute verpflichtet, bei ihren Angeboten zur Baufinanzierung auch immer den effektiven Jahreszins mitzuteilen. Doch auch die Angabe des Effektivzinses ist beim Vergleich verschiedener Darlehensangebote zur Immobilien­finanzierung mit Vorsicht zu genießen. Häufig sind bei ihnen unterschiedliche Kosten berücksichtigt.

Seit der Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im Jahr 2016 gibt es nämlich bislang noch keine klare und eindeutige gesetzliche Regelung, welche Zusatzkosten bei einer Immobilien­finanzierung in die Berechnung des Effektivzinses einfließen müssen und welche nicht. Damit ist auch der effektive Jahreszins kein absolut sicherer Maßstab zur Bewertung von verschiedenen Vergleichsangeboten zur Immobilien­finanzierung. Absolut gleiche Angebote zur Baufinanzierung mit dem gleichen Nominalzins, der gleichen Annuität und den gleichen Nebenkosten können unterschiedliche Effektivzinsen aufweisen. Weitere Informationen zum Thema „Immobilien­finanzierung vergleichen – so funktioniert’s richtig!“ finden Sie im Blog von DTW | Immobilien­finanzierung.

Zinsänderungsrisiko

Im Finanzwesen beschreibt das Zinsänderungsrisiko sowohl für Kreditinstitute als auch Kunden ganz allgemein die Gefahr, dass der Zinssatz eines Finanzproduktes von den sich verändernden Zinsen am Markt abweicht. Auch bei der Immobilien­finanzierung spielt das Zinsänderungsrisiko für den Darlehensnehmer in mehrfacher Hinsicht eine Rolle. Denn dass sich über die gewählte Sollzinsbindung der Baufinanzierung die Bauzinsen am Markt gegenüber dem im Darlehensvertrag der Immobilien­finanzierung festgelegten Zinssatz verändern, ist höchstwahrscheinlich.

Zinsänderungsrisiko mindern durch die Wahl einer langen Sollzinsbindung

Insbesondere Darlehensnehmer, die bei ihrer Baufinanzierung eine kurze Sollzinsbindung wählen, sollten das damit verbundene Zinsänderungsrisiko beachten. Wenn nämlich bis zum Ablauf der Zinsbindung die Bauzinssätze am Markt deutlich angestiegen sind, verteuert sich die Anschlussfinanzierung. Denn  für die verbleibende Restschuld muss dann die Anschlussfinanzierung mit den entsprechend höheren Bauzinsen abgeschlossen werden. Da mag man sich im Nachhinein ärgern, dass man bei seinem ersten Baudarlehen nicht eine lange Sollzinsbindung gewählt hatte. Eine lange Sollzinsbindung mindert generell das Zinsänderungsrisiko und verschafft dem Darlehensnehmer einer Immobilien­finanzierung eine hohe Planungssicherheit. Denn die Konditionen für das Baudarlehen sind in diesem Fall über die gesamte Vertragslaufzeit konstant, ganz unabhängig davon, welche Kapriolen die Zinsentwicklung bei der Baufinanzierung am Markt schlägt. Selbstverständlich profitiert man von den Vorteilen einer langen Sollzinsbindung insbesondere, wenn man seinen Darlehensvertrag in einer Niedrigzinsphase abschließen kann.

Mit Voraussicht dem Zinsänderungsrisiko entgegenwirken

Nun kann es natürlich auch vorkommen, dass man seine Immobilien­finanzierung mit einer langen Bindung an einen festen Zinssatz abgeschlossen hat und in den Folgejahren die Bauzinsen allgemein gesunken sind. Als Darlehensnehmer hat man auch hier einige Möglichkeiten von der veränderten Marktlage bei Immobilien­finanzierung zu profitieren. So hat jeder Darlehensnehmer bei der Baufinanzierung zehn Jahre nach der Vollauszahlung der Darlehenssumme ein Sonderkündigungsrecht. Mit ihm kann er laut § 489 BGB sein Baudarlehen ganz oder teilweise kündigen, ohne ein Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Auf diese Weise kann man auch bei einer langen Vertragslaufzeit sehr gut auf inzwischen gesunkene Marktzinsen für Immobilien­finanzierungen reagieren.

Günstige Bauzinsen sichern für die Anschlussfinanzierung

Zudem gibt es mit dem Forward-Darlehen eine weitere gute Möglichkeit, zu einem günstigen Zeitpunkt seine Anschlussfinanzierung zu regeln. Denn mit einem Forward-Darlehen kann man bis zu 66 Monate im Voraus ein Darlehen abschließen. Dabei sichert man sich den aktuellen Zinssatz für die Zukunft. Wenn die Bauzinsen gerade auf einem Tiefstand sind, bietet so das Forward-Darlehen ein hohes Einsparpotential gegenüber einem Baudarlehen, das in der Zukunft zu womöglich sehr viel höheren Zinssätzen abgeschlossen wird. Gerade in einer Niedrigzinsphase kann man also das Zinsänderungsrisiko bei der Immobilien­finanzierung sehr gut mit einem Forward-Darlehen reduzieren. Diese Option ist auch mit der Inanspruchnahme des Sonderkündigungsrechts kombinierbar.

Tilgungssatz

Bei der Immobilien­finanzierung ergibt sich aus dem Tilgungssatz und dem Zinssatz die Höhe der regelmäßigen Ratenzahlung. Der Tilgungssatz wird ebenso wie der Zinssatz der Baufinanzierung in Prozent angegeben. Je höher man den Tilgungssatz ansetzt, desto schneller zahlt man das Baudarlehen zurück.

Frei wählbarer Tilgungssatz bei der Immobilien­finanzierung

Während der Zinssatz bei einer Immobilien­finanzierung von der aktuellen Marktsituation abhängt und von den jeweiligen Kreditinstituten festgelegt wird, kann der Darlehensnehmer den Tilgungssatz für sein Baudarlehen grundsätzlich frei wählen. Allerdings sollten bei seiner Wahl einige wichtige Überlegungen einfließen, die sich auf die Laufzeit der Baufinanzierung auswirken. Wer den Neubau oder Kauf eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung über ein Baudarlehen finanziert, möchte selbstredend irgendwann wieder schuldenfrei sein. Gerade wenn das Wohneigentum auch der privaten Vorsorge im Alter dienen soll, wäre das Abbezahlen der Immobilien­finanzierung vor dem Eintritt in die Rente sinnvoll. Durch die Wahl der passenden Tilgung bzw. des passenden Tilgungssatzes bei der Baufinanzierung ist es sehr wohl möglich, ohne ein Restdarlehen, in den verdienten Ruhestand einzutreten.

Tilgungssatz bei Annuitätendarlehen für die Baufinanzierung

Bei der Immobilien­finanzierung ist das Annuitätendarlehen am weitesten verbreitet. Es zeichnet sich dadurch aus, dass über die gesamte Laufzeit Ratenzahlungen in konstanter Höhe zu leisten sind. Da die Restschuld mit jeder Ratenzahlung abgebaut wird, verschiebt sich innerhalb der konstanten Raten der Anteil der Zinsen und der Tilgung zugunsten der Tilgung. Daher spricht man bei einem Annuitätendarlehen von der anfänglichen Tilgung, wenn man den Tilgungssatz für diese Form der Immobilien­finanzierung vereinbart. Hat man hierbei beispielsweise einen Tilgungssatz von drei Prozent der Darlehenssumme als anfängliche Tilgung gewählt, so tilgt der Darlehensnehmer sein Baudarlehen bei seiner ersten Ratenzahlung genau um diesen prozentualen Anteil. Danach steigt der Tilgungsanteil kontinuierlich bei jeder geleisteten Rate an, weil die auf die Restschuld anfallenden Zinsen geringer ausfallen.

Tilgungssatz bei Tilgungsdarlehen für die Immobilien­finanzierung

Bei Tilgungsdarlehen vereinbart man nicht die konstante Höhe der Rückzahlungsraten, sondern einen festen, gleichbleibenden Tilgungssatz. Das bedeutet, dass hierbei die Höhe der Rate im Laufe der Zeit kontinuierlich sinkt. Denn mit jeder Rückzahlung reduziert sich selbstverständlich auch beim Tilgungsdarlehen die Restschuld. In der Folge sinken bei den weiteren Raten zum einen der Betrag für die Zinsen und zum anderen auch der absolute Betrag für die Tilgung. Denn dieser ergibt sich ja jeweils aus dem gewählten fixen Tilgungssatz, der auf die verbleibende Restschuld der Immobilien­finanzierung angewendet wird.

Möglichkeit des Tilgungssatzwechsels bei Baudarlehen

Zahlreiche Finanzierungspartner von DTW | Immobilien­finanzierung bieten die Option an, im Laufe der Sollzinsbindung einen Tilgungssatzwechsel vorzunehmen. Diese Möglichkeit bedeutet für den Darlehensnehmer ein deutliches Plus an Flexibilität bei seiner Baufinanzierung. Nicht selten verändern sich die Lebensumstände eines Darlehensnehmers während der langen Laufzeit seines Baudarlehens. Mit flexiblen Immobilien­finanzierungen kann man auf sie sehr viel besser reagieren als mit Baufinanzierungen mit sehr starren Konditionen. So ermöglichen sie gegebenenfalls eben auch die Anpassung der individuellen Ratenzahlung durch eine Erhöhung oder Reduktion des Tilgungssatzes. Wie sich ein solcher Tilgungssatzwechsel auf ein Baudarlehen auswirkt, können Sie sehr einfach mit dem Tilgungsrechner von DTW | Immobilien­finanzierung ermitteln, der die Eingabemöglichkeit verschiedenster individueller Parameter beinhaltet.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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