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RestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückzahlungsrate
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SachwertSchätzgebührenSchätzungSchufaSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
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Werbungskosten bei der ImmobilienfinanzierungWertgutachtenWohnfläche
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ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärungZwischenfinanzierung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Restschuld

Unter der Restschuld bei einer Immobilien­finanzierung versteht man den zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgten Teil des Baudarlehens. Bei Baufinanzierungen ist es der Regelfall, dass der Darlehensbetrag nach Ablauf der vereinbarten Sollzinsbindung noch nicht komplett getilgt ist. Daher muss der Darlehensnehmer die Restschuld bzw. noch offene Summe des Baudarlehens nach Ende der Vertragslaufzeit an den Darlehensgeber zurückzahlen.

Tilgungsplan informiert über Schuldenstand

Die Höhe der Restschuld nach der Vertragslaufzeit hängt von der Sollzinsbindung und der Höhe der Tilgung ab. Beim Annuitätendarlehen, das in Deutschland am häufigsten zur Baufinanzierung abgeschlossen wird, ist dabei die Wahl der anfänglichen Tilgung maßgeblich. Denn die Höhe der Rückzahlungsraten, auch Annuität genannt, bleiben hier über die gesamte Laufzeit konstant. Da sie sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammensetzten, beträgt der Tilgungsanteil nur bei der allerersten Monatsrate genau der Höhe der gewählten anfänglichen Tilgung. Innerhalb jeder weiteren monatlichen Ratenzahlung verschiebt sich der Anteil der Zinsen zugunsten der Tilgung, weil sich mit jeder Rate die Restschuld kontinuierlich verringert, auf die der Sollzinssatz angerechnet wird. Im Tilgungsplan eines Annuitätendarlehens sind diese Daten über die gesamte Laufzeit der Immobilien­finanzierung aufgeführt.

Das Begleichen der Restschuld bei einer Immobilien­finanzierung

Um die verbleibende Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung zu begleichen, hat der Darlehensnehmer verschiedene Optionen. So kann er sie in Form einer Einmalzahlung tilgen, wenn er über die entsprechenden finanziellen Mittel verfügt. Da dies häufig nicht der Fall ist, kann er für die Restschuld ein weiterführendes Darlehen abschließen. Dabei hat der die Wahl zwischen einer Anschluss­finanzierung bei seinem bisherigen Kreditinstitut oder bei einem neuen Finanzierungspartner. Sobald sich die Vertragslaufzeit eines Darlehens dem Ende zuneigt, sollte sich daher der Darlehensnehmer rechtzeitig um seine Anschluss­finanzierung kümmern. Insbesondere in einer Niedrigzinsphase bieten sich lohnenswerte Möglichkeiten, sich die günstigen Bauzinsen zum Beispiel viele Monate im Voraus durch ein Forward-Darlehen zu sichern.

Bedeutung der Restschuld vor Ablauf der Sollzinsbindung

Nicht nur nach dem regulären Ablauf des Darlehensvertrags hat die Restschuld bei einer Immobilien­finanzierung Bedeutung. So spielt sie selbstverständlich auch die entscheidende Rolle, wenn der Darlehensnehmer die Immobilien­finanzierung vorzeitig, also während der vertraglich vereinbarten Laufzeit, beenden möchte. Ein möglicher Grund hierfür wäre zum Beispiel, dass der Schuldner unerwartet in den Besitz eines größeren Geldbetrags gekommen, mit dem er sein Baudarlehen nun komplett tilgen möchte, um nicht länger Zinsen zahlen zu müssen. Ein weiteres Beispiel wäre das Interesse für eine Umschuldung, um durch einen Vertragswechsel bessere Darlehenskonditionen zu erhalten. Allerdings ist bei diesen Ansinnen immer zu beachten, dass für die vorzeitige Auflösung des Baudarlehens im Regelfall eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Ob sich das vorzeitige Kündigen der Immobilien­finanzierung rechnet, sollte daher unbedingt in die jeweiligen Überlegungen einfließen.

Die Restschuld bei Zahlungsunfähigkeit

Es kann natürlich auch vorkommen, dass ein Schuldner das Darlehen für die Immobilien­finanzierung nicht mehr bedienen kann, weil sich beispielsweise seine Einkommenssituation durch Arbeitslosigkeit oder Krankheit geändert hat oder weil er stirbt. Bei Zahlungsunfähigkeit wird das Gericht hinzugezogen. Es stellt den noch offenen Betrag, d.h. die Höhe der Restschuld des Baudarlehens, fest und leitet die weiteren Schritte ein. Im Todesfall des Darlehensnehmers geht die Restschuld eventuell auf die Erben über. Wer sich vor solchen Risiken und Folgen dieser Situationen absichern möchte, hat verschiedene Möglichkeiten entsprechende und passende Versicherungen abzuschließen.

Tipp von DTW| Immobilien­finanzierung:
Weiterführende Informationen zur Thematik finden Sie unter anderem in unseren Blogbeiträgen:

Abtretung einer Grundschuld

Die Abtretung einer Grundschuld kann bei einer Immobilien­finanzierung eine kostengünstige Alternative zur Neueintragung eines neuen Gläubigers ins Grundbuch sein. Unter einer Abtretung bzw. einer Forderungsabtretung (Zession) versteht man im Allgemeinen die Übertragung eines Rechts oder einer Forderung vom ursprünglichen Gläubiger (Zedent) auf einen neuen (Zessionar). Durch sie verliert der Zedent jegliche Rechte an der einstigen Forderung. So können zum Beispiel auch Baudarlehen durch eine Forderungsabtretung wie Sachwerte übertragen werden.

Abtretungserklärung bei der Immobilien­finanzierung

Im Fall der Abtretung einer Grundschuld bei einem Gläubigerwechsel, beispielsweise bei einer Anschluss­finanzierung, hat der Darlehensnehmer abzuklären, ob der neue Darlehensgeber mit einer Abtretung der Grundschuld einverstanden ist. Stimmt dieser zu, dann benötigt der Darlehensnehmer eine schriftliche Abtretungserklärung bzw. Abtretungsurkunde des bisherigen Darlehensgebers. Sie muss folgende Punkte beinhalten:

  • Namen und Anschrift aller Beteiligten
  • Benennung der genauen Forderung
  • der Hinweis, ob die Abtretungserklärung gemäß § 362 BGB oder 398 BGB erfolgt

Zusätzlich können auch bereits getilgte Darlehensbeträge als gelöscht in die Abtretungsurkunde eingetragen werden. Üblicherweise regeln bei einer Umschuldung bzw. einer Anschluss­finanzierung bei einer anderen als der bisherigen Bank (Gläubigerwechsel) beide Kreditinstitute die entsprechenden Formalitäten, die im Zuge der Abtretung anfallen, untereinander.

Kostenersparnis für den Darlehensnehmer bei der Abtretung einer Grundschuld

Für den Darlehensnehmer bietet die Abtretung einer Grundschuld den entscheidenden Vorteil, dass er nur die Kosten für die notarielle Unterschrift der Bankbevollmächtigten zahlen muss. Somit spart er zugleich die Kosten, die ansonsten für eine Änderung des Grundbucheintrags fällig würden.

Zu beachten ist, dass eine Abtretung keine Schuldübernahme darstellt, da sich lediglich der Gläubiger, nicht aber der Schuldner oder der Inhalt der Forderung ändern. Außerdem wird im Finanzwesen bei einer Abtretung unterschieden zwischen der sogenannten „stillen“ und der „offenen“ Zession. Bei der stillen Zession erhält der Schuldner keine Information über die erfolgte Abtretung. Der Zedent ist dann verpflichtet, die Zahlung an den neuen Gläubiger weiterzuleiten. Bei der offenen Abtretung hingegen zahlt der informierte Schuldner direkt an den Zessionar.

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer zählt zu den Kaufnebenkosten bei einer Immobilien­finanzierung. Sie wird in Deutschland grundsätzlich erhoben, wenn inländische Immobilien oder Grundstücke den Eigentümer wechseln. Es gibt allerdings Ausnahmen. Keine Grunderwerbssteuer ist zu zahlen bei

  • einer Erbschaft
  • einer Schenkung
  • einem Verkauf zwischen Personen, die in gerader Linie verwandt sind. Wird der Kaufvertrag für die Immobilie zwischen Eltern und ihren Kindern oder zwischen Ehepartnern geschlossen, fällt daher keine Grunderwerbssteuer an. Zwischen Geschwistern ist sie allerdings fällig.

„Grunderwerbssteuer“ weiterlesen…

Endfälliges Darlehen (Festdarlehen)

Ein endfälliges Darlehen für die Immobilien­finanzierung bedeutet, dass die Tilgung der kompletten Darlehenssumme erst am Ende der Laufzeit des Baudarlehens und zwar in Form einer einmaligen Rückzahlung stattfindet. Während der Darlehenslaufzeit zahlt der Darlehensnehmer also regelmäßig nur die Zinsen für den Immobilienkredit an den Darlehensgeber. Wobei zu beachten ist, dass sich der Zinsaufwand jedes Mal auf den gesamten Darlehensbetrag bezieht.

Tilgungs­aussetzung beim endfälligen Darlehen

Dass keine kontinuierliche Rückzahlung der Immobilien­finanzierung vor dem Fälligkeitstermin, sondern eine sogenannte Tilgungs­aussetzung erfolgt, ist das Charakteristikum eines endfälligen Darlehens. Geeignet ist es zumeist nur für Baufinanzierer, die ihre Immobilie nicht selbst nutzen, sondern vermieten möchten. Denn dann kann man die Zinsen sowie weitere Kosten wie etwa Grundbuch- und Notar-Gebühren als Werbungskosten mit den Mieteinnahmen verrechnen. Allerdings lohnt sich in jedem Fall eine sorgfältige Kalkulation. Denn ein endfälliges Darlehen für die Immobilien­finanzierung ist unabhängig von der Nutzungsfrage letztlich immer teurer als zum Beispiel ein Annuitätendarlehen.

Endfälliges Darlehen erhöht den Zinsaufwand für die Immobilien­finanzierung

Im Gegensatz zum endfälligen Darlehen ist beim Annuitätendarlehen regelmäßig eine vereinbarte Ratenzahlung, auch Annuität genannt, zu leisten, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil besteht. Durch letzteren reduziert sich kontinuierlich die Restschuld des Annuitätendarlehens. Da jeweils auf diese Restschuld der Sollzinssatz angewendet wird, verschiebt sich innerhalb der Ratenzahlungen sukzessive der Zinsanteil zugunsten der Tilgungsleistung. Mit anderen Worten: Die Rückzahlung des Baudarlehens beschleunigt sich. Und das führt dazu, dass der Zinsaufwand permanent abnimmt, so dass am Ende der Laufzeit der Immobilien­finanzierung eine insgesamt niedrigere Zinslast zu verbuchen ist als beim endfälligen Darlehen, bei dem die Zinszahlungen vom ersten bis zum letzten Tag konstant hoch bleiben.

Für endfälliges Darlehen ist ein Vermögensaufbau zur Tilgung nötig

Da während der Laufzeit eines endfälligen Darlehens keine Tilgung stattfindet, muss der Darlehensnehmer Vorbereitungen treffen, um sicherzustellen, dass er zum Fälligkeitstermin am Laufzeitende genügend Geld zur Rückzahlung des Darlehensbetrags zur Verfügung hat. Häufig werden kapitalbildende Lebensversicherungen oder auch Bausparverträge zum Vermögensaufbau abgeschlossen. Die nicht für das endfällige Darlehen geleistete Tilgung fließt dann stattdessen in diese Verträge. Wenn die vorhandene Lebensversicherungs- oder Bausparsumme zur vollständigen Tilgung nicht ausreicht, ist der Darlehensnehmer zu einer Nachfinanzierung verpflichtet.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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