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ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärungZwischenfinanzierung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Eigenkapital

Das Eigenkapital ist derjenige Anteil an der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung, die der Darlehensnehmer aus eigenen Mitteln einbringt. Das Gegenteil ist das Fremdkapital.

Unterschiedliche Arten von Eigenkapital

Die finanziellen Mittel, die als eigenes Kapital für die Immobilien­finanzierung eingesetzt werden, sind vielfältig:

  • Da sind zunächst Barvermögen, Spargelder und Wertpapiere. Depots aufzulösen ist jedoch nur dann sinnvoll, wenn die dadurch erreichte Absenkung der Darlehenszinsen mehr bringt als die Rendite der Anlage. Das ist gegeben, wenn die Anlagen hoch verzinst und die Immobilienzinsen niedrig sind.
  • Lebensversicherungen können verkauft oder abgetreten werden. Ihr Rückkaufswert erhöht zudem bei der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung die Sicherheit für den Finanzierungspartner.
  • Arbeitgeberdarlehen werden von den Banken als eigenes Kapital gewertet. Gleichwohl müssen sie mit Zins und Tilgung zurückbezahlt werden.
  • Verwandtendarlehen müssen der Bank gegenüber nicht als solche dargelegt werden.
  • Eigenleistungen erkennen Finanzierungspartner als Eigenkapital an.
  • Bausparguthaben müssen nicht aufgelöst werden, sie können der Bank abgetreten werden.
  • Schenkungen, Erbschaften, öffentliche Fördergelder, Forderungen gegen Dritte zählen auch zu den Eigenmitteln.

Möglichst viel Eigenkapital bei der Immobilien­finanzierung

Je mehr Eigenkapital, desto günstiger sind die Konditionen für ein Immobiliendarlehen. Desto rascher kann getilgt werden und desto niedriger ist der Schuldenberg am Ende der Laufzeit. Bei der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung sollte daher so viel eigenes Geld wie möglich eingebracht werden. Empfehlenswert ist ein Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Die günstigsten Zinsen bieten Finanzierungspartner ab einer Eigenkapitalquote von 50 Prozent und mehr.

Als Minimum an Eigenkapital gilt der Betrag, der für die Kauf-Nebenkosten anfällt. Dazu zählen Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Makler- und sonstige Vermittlungshonorare, Geldbeschaffungskosten, Gutachtergebühren. Je nach Höhe der Grunderwerbssteuer, die in den verschiedenen Bundesländern zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegen, belaufen sich diese Nebenkosten auf 9 bis 15 Prozent der Kaufsumme.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung: Nutzen Sie zur Ermittlung der Kaufnebenkosten unseren Notar- und Grundbuchrechner sowie unsere Tabelle der Grunderwerbssteuersätze.

Einen Teil des eigenen Kapitals sollte jeder Bauherr als Rücklage für unvorhersehbare Ausgaben vorhalten. Als Orientierungswert gelten drei Netto-Monatsgehälter.

Weiter Informationen zum Thema „Wieviel Eigenkapital soll ich bei der Immobilien­finanzierung zurückhalten“ finden Sie im Ratgeber „Sie fragen – Wir antworten“

Vollfinanzierung ohne Eigenkapital

Für vermietete Immobilien kann es sinnvoll sein, möglichst wenig Eigenkapital in die Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung einzubringen. Denn die Schuldzinsen für das Immobiliendarlehen sind steuerlich absetzbar. Bei einer so genannten Vollfinanzierung ganz ohne eigenes Kapital deckt das Darlehen zusätzlich zum vollständigen Kaufpreis auch die Kauf-Nebenkosten ab. Diese Finanzierung kann bei Vermietungen ein attraktives Steuersparmodell sein. Sie ist jedoch riskanter, dauert länger und kostet mehr. Und: Der Darlehensnehmer sollte auch in diesem Fall die Anschluss­finanzierung bedenken.

Fremdkapital

Fremdkapital ist das Geld, das „fremde“ Finanzierungspartner leihweise für eine Immobilien­finanzierung zur Verfügung stellen. Wer eine Immobilie kaufen will, benötigt fremdes Kapital von einem Darlehensgeber, wenn sein Eigenkapital nicht ausreicht. Darlehensgeber sind meist Banken, Bausparkassen und Versicherungen. Aber auch Arbeitgeber, die öffentliche Hand  oder Privatpersonen treten als Darlehensgeber auf.  Voraussetzungen sind die allgemeinen schuldrechtlichen Regeln: Das fremde Kapital wird befristet zur Verfügung gestellt, muss zurückbezahlt werden und wird verzinst. Die Darlehensgeber erhalten zur Absicherung üblicherweise Grundpfandrechte wie eine Grundschuld oder eine Hypothek auf die Immobilie.

Das Gegenteil von Fremdkapital ist das Eigenkapital. Aus beidem setzt sich die Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung zusammen.

Fremdkapital als Bestandteil der Immobilien­finanzierung

Die allermeisten Bauherren benötigen für ihre Immobilien­finanzierung fremdes Kapital. Aus Fremdkapital leiten sich grundsätzlich Gläubigerforderungen ab: Der Darlehensnehmer muss regelmäßige Zins- und Tilgungszahlungen leisten. Die Parteien schließen üblicherweise einen Darlehensvertrag für die aufgenommene Summe der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung ab.

Fremdkapital wird für die Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung meist langfristig für 10 bis 20 Jahre vergeben. Aber auch mittelfristige Darlehen sind möglich, um beispielsweise eine Umbaumaßnahme oder eine energetische Umrüstung über einen kürzeren Zeitraum zu finanzieren. Kurzfristige Baudarlehen sind dann sinnvoll, wenn ein kürzerer Zeitabschnitt überbrückt werden soll. Wenn der Bauherr beispielsweise in absehbarer Zeit eine Summe erwartet, jedoch schon vorher bauen will.

Eine entscheidende Frage ist, wie hoch der Anteil an Fremdkapital an der Immobilien­finanzierung sein soll oder kann bzw. muss. Jede Immobilien­finanzierung stellt ein Risiko für den Darlehensgeber dar. Je höher der Anteil des Eigenkapitals ist, desto geringer ist das Risiko für den Finanzierungspartner, desto günstiger sind die Zinskonditionen für die Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung. Zahlreiche  Finanzierungspartner haben im Laufe der letzten Jahre die Risikoaufschläge für Darlehensnehmer mit wenig Eigenkapital erhöht. Bei einem Anteil von 50 Prozent oder darunter gewähren Finanzierungspartner die besten Konditionen. Bei einer Vollfinanzierung, für die der gesamte Kaufpreis der Immobilie – möglicherweise sogar mit Nebenkosten – aufgenommen wird, sind die Zinsen deutlich höher.

Je geringer der Anteil an fremdem Kapital, desto kürzer ist die Dauer des Darlehens und desto niedriger sind die monatlichen Darlehensraten.

Annuität

Die Annuität ist die Gesamtjahresrate, die bei einem Annuitätendarlehen für die Immobilien­finanzierung vom Kreditnehmer an den Darlehensgeber gezahlt wird. Der Begriff „Annuität“ leitet sich vom lateinischen Wort „annus“ für Jahr ab und verweist, streng genommen, auf die Fälligkeit der Rückzahlung eines Baudarlehens. Üblicherweise werden Zins und Tilgung allerdings nicht einmal im Jahr gezahlt, sondern im Regelfall in 12 monatlichen Teilraten. Daher verwendet man auch häufig den Terminus „monatliche Annuität“. Analog dazu gibt es Quartalsraten, also „vierteljährliche Annuitäten“. Der Zahlungsrhythmus  ist immer Teil der vertraglichen Vereinbarung für den Baukredit.

Die konstante Höhe der Annuität ist ihr Kennzeichen

Das Annuitätendarlehen zeichnet sich dadurch aus, dass Rückzahlungsrate über die gesamte Laufzeit gleichbleibend hoch ist. Diese Konstanz der Annuität, unabhängig davon ob man sie nun jährlich zahlt oder auf 12 Monate beziehungsweise vier Quartale aufteilt, bietet dem Darlehensnehmer bei seiner Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung eine hundertprozentige Planungssicherheit, weil sich die konkrete Höhe der regelmäßigen Belastung bis zum Ablauf des Immobilienkredits nicht ändert.

Zins- und Tilgungsanteile verschieben sich bei jeder Zahlung der Annuität

In der Annuität sind zum einen die Zins- und zum anderen die Tilgungszahlung des Darlehens für die Baufinanzierung enthalten. Die konkrete Höhe errechnet sich aus dem Zinssatz und der gewählten anfänglichen Tilgung. Mit jeder Ratenzahlung verschiebt sich der Anteil des Zinssatzes und der Tilgung kontinuierlich zugunsten der Tilgung. Denn nach jeder gezahlten Rate sinkt die Restschuld des Immobilienkredits. Und mit ihr verringert sich der Zinsanteil, so dass in der Konsequenz der Betrag für die Tilgung steigt.

Immobilien­finanzierungen mit annuitätischer Tilgung sind die Favoriten deutscher Kreditnehmer

Baudarlehen mit einer konstanten Ratenzahlung und Sollzinsbindung zählen in Deutschland zu den gebräuchlichsten Formen bei einer Immobilien­finanzierung. Insbesondere wegen der absoluten Planungssicherheit über die die gesamte Laufzeit der Baufinanzierung sind sie bei künftigen Immobilienbesitzer sehr beliebt. Neben dem Annuitätendarlehen gibt es aber selbstverständlich noch weitere Kreditformen für die Baufinanzierung wie zum Beispiel ein Tilgungsdarlehen oder ein endfälliges Darlehen.

Baubeschreibung

Die Baubeschreibung beschreibt ein vorhandenes Bauwerk oder einen zu errichtenden Neubau in allen Details. Dabei werden alle Leistungen, die der Bauträger erbringen muss, definiert. Eine Baubeschreibung ist Bestandteil eines Bauvertrags und gehört zu den wichtigsten erforderlichen Unterlagen für eine Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung. Auch für das Baugenehmigungsverfahren ist sie eine Voraussetzung.

Eine Baubeschreibung sichert den Bauherrn gegenüber der Leistung des Bauträgers ab. Der Bauherr sollte daher auf eine möglichst detailgenaue und vollumfängliche Baubeschreibung bestehen und sich gegebenenfalls Beratung bei einem Architekten oder einem Bausachverständigen einholen. Leistungen, die nicht in der Baubeschreibung enthalten sind, muss der Bauträger auch nicht erbringen.

Es gibt keine verbindlichen Regelungen, welche Inhalte eine Baubeschreibung enthalten muss oder wie sie aufgebaut zu sein hat. Von daher sind ältere Baubeschreibungen manchmal ungenau oder nicht ausführlich genug. Ab Januar 2018 jedoch müssen Bauunternehmer gemäß der neuen Gesetzeslage den Bauherrn rechtzeitig vor Vertragsabschluss eine Baubeschreibung aushändigen, die bestimmte Mindestanforderungen erfüllen muss. Sie muss klare und verständliche Angaben zu den wesentlichen Eigenschaften des Bauwerks machen und einen genauen Überblick über die angebotenen Leistungen ermöglichen.

Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung hat hierfür die Broschüre „Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen für
Ein- und Zweifamilienhäuser“ herausgegeben. Sie soll bei Vertragsverhandlungen des Bauherren mit dem Anbieter als Leitfaden und Kontrollinstrument dienen.

Die Baubeschreibung für die Beantragung einer Immobilien­finanzierung sollte Folgendes beinhalten:

  • Allgemeines zum Gebäude wie Art, Zweck und Nutzung, Genehmigung und Planung
  • Qualität der Baustoffe sowie Hersteller, Subunternehmer, Fabrikate, Preise und Farben
  • Beschreibung der örtlichen Gegebenheiten und der Umgebung (Grundwasser, Schutzzonen, Immissionen, Baustellensicherung, Vorarbeiten und andere gleichzeitige Arbeiten)
  • Festlegungen zur Bauweise, zur Ausführung der Bauleistung, des Bauablaufs und Besonderheiten
  • Beschreibungen von Konstruktion, Dämmung, Statik, Haustechnik
  • Leistungsdarstellungen mit Termin-, Lage- und Konstruktionsplänen
  • Haftungsausschlüsse und Änderungsbedingungen

Baubeschreibung – auch für gebrauchte Immobilien unerlässlich

Auch wer ein vorhandenes Haus oder eine vorhandene Wohnung kauft, sollte sich die Baubeschreibung aushändigen lassen. Sie bietet wichtige Informationen über das, was nicht auf den ersten Blick sichtbar ist. Auch wird das Dokument für etwaige An- oder Umbaumaßnahmen benötigt. Die Beschreibung des Bauwerks gibt Auskunft darüber, welche Wände tragend sind, welche Bauteile beispielsweise entfernt werden können oder ob andere Umstände den geplanten Umbau erschweren oder unmöglich machen. Sofern die Bauschreibung auch Materialien auflistet, kann sie Auskunft auf die Wertigkeit des Hauses geben. Dies spielt eine wichtig Rolle bei der Wertermittlung einer Immobilie und gehört zu den erforderlichen Unterlagen bei der Beantragung einer Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung.

Was tun, wenn keine Baubeschreibung vorliegt? DTW | Immobilien­finanzierung bietet Ihnen an, bei der Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen für die Baufinanzierung eine Ersatzbaubeschreibung auszufüllen.

Der Bauherr sollte versuchen herauszufinden, warum das Dokument nicht vorliegt. Die Gründe können vielfältig sein: Vielleicht handelt es sich um Schwarzarbeit, vielleicht sind die Unterlagen bei Brand, Hochwasser oder Ähnlichem abhanden gekommen, möglicherweise war keine Baubeschreibung verlangt. Ob zum Kauf einer gebrauchten Immobilie auch ohne eine Beschreibung des Bauwerks geraten werden kann, sollte ein Sachverständiger entscheiden. In diesem Fall ist es sehr empfehlenswert ein Wertgutachten der Immobilie anfertigen zu lassen. Die Kosten für ein Wertgutachten sind auf jeden Fall deutlich geringer als die Folgekosten einer Fehlinvestition in eine Immobilie.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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