Beratung & Kontakt

0800 - 11 55 600

Anruf für Sie kostenfrei!

Mo.-Fr. 8:30-18:00 Uhr

Rückruf-Service E-Mail-Kontakt Beratungscenter Gratis Infopaket
Kostenlose Voranfrage

Online-Anfrage

Gratis & unverbindlich

Ihr persönlicher Finanzierungsvorschlag

Top Darlehensbedingungen

Mit gratis Tilgungsplan

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenAnschlussfinanzierungAntrag BaukindergeldAuflassungAuflassungsvormerkung
B
BaubeschreibungBaudarlehenBaufortschrittBaukindergeldBaukreditBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauwertBearbeitungsgebührBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuld
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)Energieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswert
F
FestdarlehenFinanzierungsplanForderungsverkaufForward-AufschlagForward-DarlehenFremdkapital
G
GrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbssteuerGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellung
H
HerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehen
I
Immobilie
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / Monatsrate
N
NachrangfinanzierungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahme­entschädigungNiedrigenergiehausNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückzahlungsrate
S
SachwertSchätzgebührenSchätzungSchufaSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUmschuldung
V
VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlast
W
Werbungskosten bei der ImmobilienfinanzierungWertgutachtenWohnfläche
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärungZwischenfinanzierung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Finanzierungsplan

Ein Finanzierungsplan listet die Kosten eines Vorhabens auf und stellt ihnen die Finanzierung aus eigenen oder fremden Mitteln gegenüber. Jeder, der für den Erwerb einer Immobilie eine umfangreiche Finanzierung benötigt, sollte einen solchen Plan aufstellen. Vor allem bei der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung bietet ein Finanzierungsplan dem Darlehensnehmer eine Übersicht über die Finanzen seines Projekts und damit Planungssicherheit. Zusätzlich schafft er dem Darlehensnehmer eine nachvollziehbare Transparenz.

Finanzierungsplan – die Bausteine

Der Finanzierungsplan ist Teil des Finanzplans und gliedert sich in folgende Teile:

  1. Die Kosten: Dazu zählt der Kaufpreis der Immobilie, außerdem die etwaigen zu erwartenden Renovierungskosten sowie die Kauf-Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Geldbeschaffungskosten, Makler- und weitere Vermittlungsprovisionen).
  2. Das Eigenkapital: Es besteht aus den verfügbaren Mitteln des Darlehensnehmers (Barvermögen, Sparguthaben, Lebensversicherungen, Bausparguthaben, Wertpapiere, Verwandten- und Arbeitgeberdarlehen, Eigenleistung, Erbe, Schenkungen, öffentliche Fördergelder)
  3. Das Fremdkapital: Es bezeichnet die Mittel, die der Finanzierungspartner als Darlehen für die Immobilien­finanzierung zur Verfügung stellt.

Dazu ein Beispiel für den Bau eines Einfamilienhauses:

  1. Kosten:
    Grundstück     100.000 €
    Baukosten       300.000 €
    Nebenkosten    45.000 €               Summe: 445.000 €
  2. Eigenkapital:
    Barvermögen       5.000 €
    Depots               100.000 €
    Eigenleistung     15.000 €
  3. Fremdkapital:
    Bankdarlehen  250.000 €
    Bausparkasse   125.000 €             Summe: 445.000 €

Das ist zunächst das grobe Gerüst. Zusätzlich sollte nun jeder einzelne Posten präzise und im Detail ermittelt und aufgeführt werden.

Zunächst jedoch sollte der Bauherr ermitteln, wie viel Haus und welche Immobilien­finanzierung er sich leisten kann. Und vor allem sollte er sich vor dem Immobilienkauf und vor dem Erstellen des Finanzierungsplan errechnen,

  • welche monatliche Darlehensrate er sich leisten kann,
  • wie hoch folglich die Darlehenssumme sein kann, die er aufnehmen kann,
  • welche Laufzeit und
  • Tilgung er wählen sollte,
  • welche Rolle Sondertilgungen spielen und
  • welche Situation er bei der Anschluss­finanzierung vorfindet.

Tipp: Nutzen Sie dazu unsere umfangreichen Baufinanzierungsrechner.

So realistisch und so früh wie möglich

Die einzelnen Posten des Finanzierungsplans sollten so realistisch wie möglich zusammengetragen werden. Zudem sollte der Finanzierungsplan so früh wie möglich aufgestellt werden, falls nötig vorerst mit hypothetischen Zahlen. Der Finanzierungsplan stellt ein Konzept einer Immobilien­finanzierung dar. Die drei Grundelemente eines solchen Finanzierungsplans sind die Gesamtkosten, die eingesetzten und vorhandenen Eigenmittel und der daraus resultierende Kreditbedarf.

Katasteramt

Das Katasteramt ist eine Behörde, die alle Aufgaben des Vermessungswesens wahrnimmt. Sie vermisst und kartiert die Grundstücke ihres Tätigkeitsgebietes und führt das Verzeichnis der Grundstücke in einem Liegenschaftsbuch. Heute werden Liegenschaftsbücher fast ausschließlich digital geführt.

Bei der Immobilien­finanzierung stellt das Katasteramt wichtige Dokumente zur Verfügung. Hier kann der Bauherr folgende erforderliche Unterlagen für die Baufinanzierung anfordern:

  • Lageplan für sein Baugesuch
  • Liegenschaftskarte (Flurkarte)
  • Auszug aus dem Liegenschaftsbuch

Katasterämter sind auf der Ebene von Städten und Gemeinden (kommunal) oder den Bundesländern (staatlich) tätig. Die Bundesländer sind für die Katasterämter zuständig, sodass die Aufgaben der jeweiligen Ämter in der Landesgesetzgebung festgelegt werden. Bundesweit einheitliche Regelungen gibt es nicht.

Mehrere Begriffe – eine Bedeutung

In einigen Bundesländern haben sich die Katasterämter modernere Bezeichnungen gegeben: Sie nennen sich Vermessungsamt, Vermessungs- und Katasteramt oder Amt für Bodenmanagement. Mehrere Länder verwenden gänzlich abweichende Bezeichnungen in Kombination mit den Worten „Geodäsie“ oder „Geoinformation“. Beispiel: In Mannheim nennt sich die Behörde „Fachbereich Geoinformation und Vermessung“.

Zur Erläuterung: Der Begriff „Flurstück“ wird gleichbedeutend verwendet wie „Liegenschaft“ und „Kataster“. Eine Flurstücksvermessung entspricht also einer Liegenschafts- oder Katastervermessung.

Katasteramt: Aufgabenbereiche

Das Führen des Liegenschaftsbuchs gehört zu den Hauptaufgaben der Katasterämter in Deutschland. Das Liegenschaftsbuch hält folgende Informationen bereit:

  • Bezeichnung (Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer),
  • geografische Lage des Grundstückes,
  • Auflistung der baulichen Anlagen und Liegenschaften,
  • Art und Weise, wie das Grundstück genutzt wird,
  • Größe des Grundstückes,
  • Eigentümer des Grundstückes.

Diese Informationen werden vom Darlehensgeber für die Objektbewertung bei der Immobilien­finanzierung herangezogen. Und wo sich Nachbarn über Grenzverläufe zwischen Grundstücken streiten, kann das Katasteramt Klarheit herstellen.

Die zweite Hauptaufgabe der Ämter ist die Katastervermessung. Die Vermessung

  • prüft Grundstücksgrenzen und legt sie fest,
  • bildet neue Flurstücke
  • misst Gebäude ein
  • erfasst Nutzungsgrenzen.

Auch die Kartografie ist eine wichtige Aufgabe der Liegenschaftsbehörden. Dazu gehört

  • die Erstellung amtlicher Stadtpläne,
  • historische Karten sowie
  • Luftaufnahmen zu sammeln
  • und der Öffentlichkeit zugänglich zu machen.

Sicherungszweckerklärung

Eine Sicherungszweckerklärung (auch: Zweckbestimmungserklärung, Zweckerklärung oder Sicherungsabrede) ist eine Zusatzvereinbarung zu einem Darlehensvertrag einer Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung.  Die Erklärung ist immer dann notwendig, wenn ein Immobiliendarlehen mit einer Grundschuld abgesichert wird. Eine Grundschuld ist zunächst nicht an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt. Erst durch die Zweckerklärung wird die Grundschuldbestellung mit dem Immobiliendarlehen verknüpft.

Bestandteil der Immobilien­finanzierung

Die Parteien vereinbaren in der Sicherungszweckerklärung, welche konkreten Forderungen und Verbindlichkeiten im Rahmen der Immobilien­finanzierung mit der Grundschuld gesichert sind, sollte es zu einem Zahlungsausfall des Darlehensnehmers kommen. Die Erklärung definiert, welche Verwertungsrechte der Darlehensgeber hat. Sie legt fest, unter welchen Bedingungen und wann er seine Rechte an der Immobilie geltend machen kann und wie die Verwertung durchgeführt wird.

Sicherungszweckerklärung – Schutz für den Darlehensnehmer

Für den Darlehensnehmer ist die Sicherungszweckerklärung vor allem dann unverzichtbar, wenn die tatsächliche Darlehenssumme niedriger ist als die Grundschuld. Die Erklärung schützt den Darlehensnehmer davor, dass der Finanzierungspartner im Falle einer Zahlungsunfähigkeit mehr Geld bekommt als ihm zusteht.

Mit anderen Worten: Die Höhe der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld bleibt über die Laufzeit der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung gleich, während sich der Darlehensbetrag durch die Tilgung kontinuierlich verringert. Damit die Bank im Falle eines Zahlungsausfalls jedoch nur auf den tatsächlichen noch ausstehenden Betrag zugreifen kann, wird die Sicherungszweckerklärung abgeschlossen.

Ohne Sicherungszweckerklärung könnte die Bank Forderungen in Höhe der gesamten Grundschuld erheben. Die Sicherungszweckerklärung dient dem Schutz des Darlehensnehmers. Sie schränkt die Besicherung auf eine tatsächliche echte Forderung ein. Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben für den Inhalt der Sicherungszweckerklärung. Sie ist formlos gültig und bedarf keiner notariellen Beglaubigung. Darlehensgeber verwenden dafür in der Regel Standardformulare oder stellen sie als Teil des Vertragsdokumentes der Immobilienfinazierung aus.

Was ist mit der Grundschuld und der Sicherungszweckerklärung, wenn das Darlehen vollständig getilgt wurde?

Wenn der Immobilienkredit abbezahlt wurde, ändert sich nichts an der Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. Der Darlehensgeber bleibt auch nach der Tilgung des Baudarlehens als Grundschuldgläubiger vermerkt. Nun kann der Darlehensnehmer entscheiden was mit der Eintragung im Grundbuch geschehen soll. Eine Möglichkeit ist die Löschung des Grundbucheintrags bei einem Notar zu veranlassen. Eine weitere Möglichkeit ist es, die Grundschuld erst einmal im Grundbuch stehen zu lassen. Dies bietet den Vorteil, dass bei einer eventuellen neuen Immobilien­finanzierung die Grundschuld einfach wieder genutzt werden kann. Wer plant seine Immobilie zu verkaufen ist in einigen Fällen mit der Löschung im Vorfeld des Verkaufs besser bedient, da somit der Verkaufsprozess beschleunigt werden kann. Wenn man nicht beabsichtigt einen weiteren Kredit aufzunehmen, dann ist die Löschung der Grundschuld ebenfalls eine Möglichkeit.

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht (umgangssprachlich: Erbpacht) verleiht das Recht, auf einem Grundstück, das jemand anderem gehört, ein Gebäude zu bauen oder zu erwerben. Dieses Recht ist prinzipiell vererbbar und veräußerbar und wird rechtlich behandelt wie ein Grundstück (als sogenanntes „grundstücksgleiches Recht“). Für eine Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung kann es beliehen werden.

Erbbaurecht bei der Immobilien­finanzierung

Grundsätzlich kann ein Erbbaurecht für die Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung beliehen werden, wenn

  • die Tilgung des Baudarlehens spätestens 10 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechtes erfolgt und
  • die planmäßige Tilgung des Baudarlehens nicht die buchmäßige Abschreibung des Bauwerkes nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten überschreitet.

Zu bedenken ist jedoch, dass sich Häuser auf Erbbaugrundstücken schlechter wieder verkaufen lassen. Damit steigt das Risiko des Finanzierungspartners bei der Immobilien­finanzierung – mit Folgen für die Höhe der Bauzinsen.

Die Eintragung der Erbpacht im Grundbuch

Das Erbbaurecht wird durch eine entsprechende Einigung von Eigentümer und Berechtigtem im Grundbuch begründet und in Abt. II eingetragen. Die Bestellung der Grundschuld für die Erbpacht erfolgt meist zur ersten Rangstelle ohne einer Möglichkeit der nachträglichen Änderung. Das gibt dem Erbbauberechtigten die Gewähr, dass das Erbbaurecht auch dann bestehen bleibt, wenn das Grundstück zwangsversteigert wird.

Ferner wird bei der Eintragung in das Grundbuch von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Erbbaugrundbuch) angelegt. Es ist wie ein normales Grundbuch mit Abt. I, II und III aufgebaut.

Der Erbbauzins

Der Erbpachtnehmer zahlt für das Erbbaurecht den so genannten Erbbauzins. Dieser wird in der Regel jährlich fällig und beträgt einen frei vereinbarten Prozentsatz des Grundstückwertes, meist zwischen 3 und 5 Prozent. Die Höhe des Erbbauzinses wird in das Erbbaugrundbuch eingetragen und für die gesamte Laufzeit festgelegt. In der Praxis werden oftmals Anpassungsklauseln vereinbart wie beispielsweise jährliche Erhöhungen, die sich am Lebenshaltungskostenindex orientieren.

Übrigens:  Auf Erbbaugrundstücke wird die Grunderwerbssteuer fällig. Diese richtet sich mit einer komplexen Berechnungsmethode nach der Höhe des Erbbauzinses.

Die Laufzeit des Erbbaurechts

Üblicherweise wird eine Laufzeit von 75 bis 99 Jahren vereinbart. Danach erlischt das Erbbaurecht. Sofern die Vertragspartner nicht rechtzeitig etwas anderes vereinbart haben, muss der Erbbauberechtigte das Gebäude dann räumen und erhält eine Vergütung für den Wert seines Gebäudes. Der Grundstückseigentümer wird dann Eigentümer des Gebäudes.

Der Erbbauaberechtigte kann eine Verlängerung des Vertrages anstreben. Diese muss vor Ablauf der Laufzeit im Grundbuch festgehalten werden. Einen Anspruch auf Verlängerung gibt es nicht. Nur wenn der Eigentümer das Grundstück weiterhin per Erbbaurecht nutzen möchte, hat der derzeitige Rechteinhaber ein Vorrecht auf Verlängerung.

Die Vertragspartner können auch vertraglich vereinbaren, dass der Berechtigte das Grundstück nach Ablauf der Laufzeit erwerben kann. Kommunen sind hier üblicherweise durchaus gesprächsbereit. Auch ein Kauf während der Laufzeit ist nicht prinzipiell ausgeschlossen.

Wenn Sie beim Kauf einer Immobilie in einen Erbbaurechtsvertrag einsteigen, schauen Sie auf die Details und lassen Sie sich gegebenenfalls rechtlich beraten.

Gründe für die Einführung des Erbbaurechts

Die Einführung des Erbbaurechts sollte den Wohnungsbau fördern, indem die Kommunen sozial schwächeren Bevölkerungsschichten eine kostengünstige Möglichkeit zum Bauen geben. In der Tat ist das Erbbaurecht angesichts teils sehr hoher Grundstückskosten für manch eine Familie der einzige Weg, sich den Traum vom eigenen Haus zu erfüllen.

Gleichzeitig bietet das Erbbaurecht ein Instrument zur Bekämpfung von Bodenspekulationen. Denn mit dem Erbbaurecht geht die Verpflichtung einher, zu bauen. Eine Spekulation mit Grund und Boden ist damit ausgeschlossen.

Meist sind es Kommunen, die Erbbaurechte im Zuge des kommunalen Siedlungsbaus vergeben. Das sichert den Gemeinden eine langfristige Verfügungsgewalt über das Grundstück. Neben Kommunen vergeben hauptsächlich Kirchen und Stiftungen Erbbaurechte auf Grundstücke, seltener auch Privatleute wie z. B. Landwirte, Adlige oder Unternehmen. Grundsätzlich aber hat jeder Grundstückseigentümer das Recht, ein Erbbaurecht zu bestellen.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
12345678910111213141516171819202122232425262728293031323334353637

Kostenlose Anfrage für eine Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung

Finanzierungsvorschlag von DTW | Immobilienfinanzierung:
Kostenloser Finanzierungsvorschlag:
 
DTW | Immobilienfinanzierung verwendet auf dieser Webseite Cookies zur Verbesserung der Nutzerfreundlichkeit. Durch die weitere Nutzung dieser Webseite stimmen Sie der Verwendung von Cookies zu. Hinweise zur Verwendung von Cookies finden Sie hier. Bitte beachten Sie die Datenschutzerklärung von DTW | Immobilienfinanzierung. OK
Bewertung von DTW | Immobilien­finanzierung (472 Erfahrungsberichte):
Datenschutzerklärung  |  Impressum  |  AGB

© 2019 DTW GmbH - www.immobilienfinanzierung.de

DTW | Immobilien­finanzierung ist ein Geschäftsbereich der DTW GmbH