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P
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U
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VerkaufswertVerkehrswertVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlast
W
Werbungskosten bei der ImmobilienfinanzierungWertgutachtenWohnfläche
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Immobilie

Immobilie bedeutet zunächst „unbeweglicher Gegenstand“ (vom lateinischen „immobilis“ = unbeweglich). In der Handels- und Rechtssprache bezeichnet der Begriff ein nicht bewegliches Sachgut, also ein Grundstück und/oder ein Gebäude im weitesten Sinne. Handelt es sich um ein Grundstück, spricht man auch von einer Liegenschaft. Ist ein Gebäude darauf errichtet, nennt man es auch Anwesen. Häufig spielt beim Erwerb die passende Immobilien­finanzierung eine gewichtige Rolle.

Mehrere Unterbegriffe geben die spezifische Nutzung von Gebäuden an:

  • Wohnimmobilien stehen mindestens überwiegend dem Wohnen zur Verfügung
  • Gewerbeimmobilien dienen der gewerblichen Nutzung
  • Sozialimmobilien bezeichnen Gesundheitsimmobilien wie Krankenhäuser und Rehabilitationskliniken oder beispielsweise Seniorenimmobilien wie Senioren- und Pflegeheime
  • Betriebsimmobilien (Unternehmensimmobilien) werden von Betrieben für die Unternehmenstätigkeit genutzt
  • Spezialimmobilien benennen Gebäude für Sondernutzungen wie Bahnhöfe, Kraftwerke oder Hotels etc.

Grob gibt es zwei Arten von Erwerb und Nutzung einer Immobilie: für die Eigennutzung oder als Kapitalanlage. Für beide Fälle kommt eine Baufinanzierung oder Immobilien­finanzierung in Frage.

Sonderregeln beim Kauf einer Immobilie

Beim Kauf einer Immobilie gelten im Vergleich zu beweglichen Gütern einige Sonderregeln:

  • Ein Notar muss den Kauf beurkunden;
  • der Käufer zahlt eine Steuer auf den Kauf, die so genannte Grunderwerbssteuer;
  • Kaufakt und tatsächlicher Eigentumsübergang sind getrennt; die Modalitäten  hierüber werden vom Notar beurkundet.

Die hierbei entstehenden Kosten für Notar, Grundbuch und Finanzamt benennen die  so genannten Erwerbs-Nebenkosten. Kommt noch ein Makler hinzu, können bis zu 15 % der Kaufpreises als Zusatzkosten entstehen. Diese Summe muss folglich beim Erwerb einer Immobilie und nicht zuletzt bei der Immobilien­finanzierung einkalkuliert werden.

Als Objekt wird eine Immobilie dann bezeichnet, wenn sie sich in einer kaufmännischen oder baulichen Transformation befindet. Makler, Finanzierungspartner, Ämter, Architekten oder Bauherren sprechen von ihrem Objekt, wenn sie eine Immobilie gerade vermitteln, (um)bauen, planen oder finanzieren.

Kreditwürdigkeit

Kreditwürdigkeit (Bonität) bezeichnet die Wahrscheinlichkeit, mit der ein potenzieller Darlehensnehmer die Zins- und Tilgungsleistungen für ein Darlehen zu den vereinbarten Konditionen erbringen wird. Auf die Immobilien­finanzierung übertragen: Ein Darlehensnehmer einer Baufinanzierung gilt dann als kreditwürdig, wenn der Finanzierungspartner ihm zutraut, das aufgenommene Immobiliendarlehen mit hoher Wahrscheinlichkeit zurückzuzahlen.

Als Parameter für die Beurteilung der Bonität bei der Baufinanzierung werden die Zahlungsfähigkeit und die Zahlungswilligkeit des Kreditnehmers veranschlagt.

Zahlungsfähigkeit und -Willigkeit im Rahmen der Immobilien­finanzierung

Die wirtschaftliche Zahlungsfähigkeit (Kapitaldienstfähigkeit) lässt sich durch Einkommensnachweise wie Gehaltszettel, Kontoauszüge, Steuerbescheide etc. ermitteln.

Zur Beurteilung der Zahlungswilligkeit erlaubt ein Blick auf das frühere Zahlungsverhalten eines Darlehensnehmers eine belastbare Prognose über sein künftig zu erwartendes Zahlungsverhalten. Das haben Rating-Agenturen und Auskunfteien wie die Schufa herausgefunden. Deren Daten fragen Darlehensgeber bei der Kreditwürdigkeitsprüfung regelmäßig ab. Wer seine Raten immer zuverlässig und vollständig bezahlt hat, hat sich eine bessere Einstufung bei den Rating-Agenturen erworben. Er hat damit bessere Chancen, eine Immobilien­finanzierung zu bekommen als jemand, der früher eher unzuverlässig gezahlt hat. Auch die beruflichen und fachlichen Qualifikationen spielen bei der Einschätzung der Zahlungswilligkeit bei der Immobilien­finanzierung eine Rolle.

Geprüfte Kreditwürdigkeit

Darlehensgeber sind in Deutschland verpflichtet, ihre Kreditrisiken professionell einzuschätzen. Sie führen daher vor der Vergabe einer Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung eine Kreditwürdigkeitsprüfung durch. Welche Kriterien sie anlegen und wie sie diese gewichten, ist ihnen freigestellt. Finanzierungspartner beurteilen die Kreditwürdigkeit üblicherweise nach den persönlichen Verhältnissen sowie nach den aktuellen und künftigen Einkommens- und Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers. Hierzu erfragt der Finanzierungspartner verschiedene Informationen wie

  • Alter
  • Wohnsitz
  • Einkommensverhältnisse (Angestellter, Selbstständiger, Auszubildender etc.)
  • Konto in Deutschland
  • Offene Zahlungsverpflichtungen und Verbindlichkeiten
  • Früheres Zahlungsverhalten (nicht nur bei der Bank, bei der eine Kreditanfrage gestellt wurde!) anhand der Schufa-Auskunft oder der CreditReform
  • Güterstand

Welche Informationen bei einer jeweiligen Kreditwürdigkeitsprüfung erfragt werden, unterscheidet sich nicht nur von Bank zu Bank, sondern auch von Kreditform zu Kreditform und natürlich nach der Höhe der Darlehenssumme.

Übrigens: Wer beim Kreditantrag vorsätzlich oder grob fahrlässig falsche Informationen oder Angaben zu seiner Kreditwürdigkeit macht, begeht Betrug und ist im Ernstfall schadensersatzpflichtig. Es besteht eine Mitwirkungspflicht des Darlehensnehmers zur ordnungsgemäßen Kreditwürdigkeitsprüfung bei der Immobilien­finanzierung.

Amtlicher Lageplan

Ein amtlicher Lageplan ist ein behördliches Dokument, das alle örtlichen, topografischen und baurechtlichen Sachverhalte eines zu bebauenden Grundstücks darstellt. Er ist unerlässlicher Bestandteil des Bauantrags. Auch Finanzierungspartner fordern ihn unter bestimmten Voraussetzungen für eine Immobilien­finanzierung an. Amtliche Lagepläne werden von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur erstellt und mit Siegel und Unterschrift beurkundet. Ein amtlicher Lageplan ist erforderlich, wenn Baulasten vorhanden sind oder das Grundstück überbaut wird; für alle anderen Bauvorhaben reicht ein einfacher Lageplan.

Er teilt sich in einen zeichnerischen und einen schriftlichen Teil. Im zeichnerischen Teil wird das zu bebauende Gelände mit

  • vorhandenen Gebäuden,
  • Straßen,
  • Geländehöhen,
  • Bäumen,
  • Grundstücksgrenzen,
  • Dachform und Dachneigung

maßstabsgetreu in Draufsicht und in Farbe dargestellt. Das Gelände wird zuvor von einem Messtrupp vermessen.

Im schriftlichen Teil werden

  • das Baugrundstück,
  • die Nachbargrundstücke und
  • Baulasten beschrieben,
  • Grundflächen-, Geschoss­flächen- und Baumassenzahl aufgezählt,
  • alle weiteren wichtigen Sachverhalte wie
  • Entwässerung und Abstandsflächen dargestellt
  • sowie der Bauherr benannt.

Die Daten hierfür werden unter anderem aus dem Grundbuch, dem Liegenschaftskataster und dem Bebauungsplan zusammengetragen.

Grundlage für die Baugenehmigung

Ein amtlicher Lageplan beschreibt also alle relevanten Rahmenbedingungen für die Bebauung eines Grundstücks in aller Ausführlichkeit. Er ist eine entscheidende Grundlage für das Baugenehmigungsverfahren. Er ermöglicht es der Gemeinde, über das Bauvorhaben zu entscheiden. Gleichzeitig bietet er auch dem Architekten eine qualifizierte Grundlage für seine Planungen und dem Bauherrn ein hohes Maß an Investitionssicherheit.

Die Erstellung amtlicher Lagepläne ist in Deutschland Ländersache; daher variieren die konkreten Inhalte und Kosten von Bundesland zu Bundesland. Die Gebühren liegen zwischen 30 und 150 Euro. Die konkrete Gebühr bemisst sich jedoch am einzelnen Bauvorhaben. Sie sollte bei der Berechnung der Nebenkosten und insbesondere bei den Planungen für eine Baufinanzierung oder Immobilien­finanzierung nicht übersehen werden.

Amtlicher Lageplan vs Flurkarte

Ein Lageplan ist nicht zu verwechseln mit einer Flurkarte: Sie enthält nur die Flurstücke mit ihren Grenzen und Flurstücksnummern sowie die Gebäude. Sie wird von den Katasterämtern geführt, nicht von den Bauämtern.

Sachwert

Bei der Immobilien­finanzierung bezeichnet der Sachwert den materiellen Gesamtwert einer Immobilie, die zur Beleihung herangezogen werden soll. Der Sachwert berechnet sich aus dem Bodenwert (z.B. Grundstücksgröße) und dem Wert des Gebäudes (z.B. Kubikmeter des umbauten Raumes) und der Außenanlage. Der Gesamtwert des Beleihungsobjekts wird vom Darlehensgeber zur Bewilligung einer Immobilien­finanzierung überprüft und ermittelt. Eignet sich ein Objekt zur Beleihung, kann es als Sicherheit für die Vergabe einer Immobilien­finanzierung dienen.

Diese Komponenten ergeben den Sachwert bei der Baufinanzierung:

a) Der Bodenrichtwert, sprich der Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils

b) die gesamten Herstellungskosten aller baulichen Anlagen

c) die kompletten Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen

Der Sachwert bei der Immobilien­finanzierung

Sogenannte Sachwertverfahren dienen der Ermittlung des Beleihungswertes von selbstgenutzten Immobilien wie beispielsweise Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen. Bei Immobilien zur Kapitalanlage oder Vermietung wird dem hingegen ein Ertragswertverfahren herangezogen. Zuständig für eine entsprechende Immobilienbewertung ist ein ausgebildeter Sachverständiger oder Gutachter. Dieser nimmt den Bodenwert sowie die Beschaffenheit der Bausubstanz von Immobilie und möglichen Außenanlagen genau unter die Lupe, bestimmt die Herstellungskosten zum Bauzeitpunkt sowie Zustand und das Alter der Immobilie, abzüglich möglicher Wertminderungen. Normen, nach denen der Sachwert einer Immobilie beispielsweise für eine Immobilien­finanzierung bestimmt wird, liegen den einheitlichen und verbindlichen Richtlinien der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und dem Bewertungsgesetz (BewG) zugrunde.

Der Sachwert allgemein

Allgemein bezeichnet der Sachwert den Gebrauchswert von besonders wertvollen Wirtschaftsgütern wie beispielsweise von Immobilien, Kraftfahrzeugen (z.B. Oldtimer) oder Schmuck. Sachwerte sind von den Schwankungen des Kapitalmarktes weitestgehend unabhängig und dadurch wesentlich konstanter als dieser. Von einer möglichen Inflation ausgenommen bietet der Sachwert einen wirksameren Vermögensschutz gegenüber Geldwerten (wie beispielsweise Sparguthaben oder Lebensversicherungen). Aufgrund dessen neigen Sparer dazu ihre Ersparnisse bei Niedrigzins-Phasen vermehrt in Sachwerte zu investieren.

Aber auch Sachwerte können Schwankungen unterliegen, da sie physisch-realen Ressourcen obliegen und teilweise nur begrenzt verfügbar sind (wie beispielsweise Edelmetalle oder Rohstoffe). Sind die Sachwerte besonders nachgefragt, dann steigt ihr Wert. Ist die Nachfrage eines Sachwerts gering, wird auch der Wert reduziert. Eine breite Streuung in unterschiedliche Sachwerte ist daher der wichtigste Schritt zur Risikoeindämmung bei Kapitalanlagen.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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