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ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärungZwischenfinanzierung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Objekt

Ein Objekt benennt in der Kaufmannssprache etwas, was mit einem bestimmten Wert angeboten oder verkauft wird. Das Objekt ist Gegenstand eines Geschäfts, eines Kaufvertrages, zum Beispiel bei der Baufinanzierung ein Grundstück, Haus oder Ähnliches. Bei der Immobilien­finanzierung bezeichnet es ein Grundstück oder Gebäude(teil), das mit einem Baudarlehen finanziert werden soll.

Bei einem Gebäude oder einer Wohnung gehören alle vorhandenen Bestandteile zum Objekt. Dazu zählen beispielsweise Garage, Garten, Grund und Boden, Zufahrtsrechte und -wege, gemeinsam zu nutzende Räume, Möblierung, laufende vertragliche Verpflichtungen etc. Das Grundbuch definiert die konkreten Bestandteile. Auch der Kaufvertrag erwähnt alle Bestandteile des Objektes explizit oder verweist auf die Definitionen im Grundbuch. Ebenso muss der Umgang mit den laufenden Mietverhältnissen des Objektes immer im notariellen Kaufvertrag geregelt werden. Ein etwaiger bestehender Mietvertrag gehört insofern auch zum Objekt, da der Käufer in sämtliche Rechten und Pflichten des Mietvertrags eintritt.

Das Objekt und was dazu gehört

Der Begriff Objekt bedeutet zunächst Sache oder Gegenstand. Davon hat sich der Begriff im Zusammenhang mit Immobilien­finanzierung etwas entfernt und meint hier das Gebäude oder das Grundstück als Gegenstand der Finanzierung.

Übrigens: Immobilien unterliegen wegen ihrer Unbeweglichkeit beim Kauf anderen Bedingungen als bewegliche Güter. Drei Schritte müssen beim Erwerb bzw. Verkauf eingehalten werden: Es muss ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen werden; es muss eine dingliche Einigung über den Eigentumsübergang getroffen werden (Auflassung); der neue Eigentümer muss im Grundbuch eingetragen werden. Kaufvertrag und Grundbucheintrag müssen jeweils dem Darlehensgeber nachgewiesen werden.

Der Begriff wird oft gleichbedeutend mit dem Begriff Immobilie verwendet. Es gibt jedoch kleine Unterschiede in der Verwendung der beiden Begriffe. Von Objekt wird oft dann gesprochen, wenn sich eine Immobilie im Verkaufs-/Kaufprozess befindet, vermietet wird oder anderweitig Gegenstand einer wirtschaftlichen Transformation ist. Folgerichtig bezeichnen Immobilienfinanzierer, Makler, Behörden eine Immobilie als Objekt, wenn sie gerade damit „handeln“. Von Immobilie wird hingegen eher dann gesprochen, wenn es um die Beschreibung eines Sachverhaltes geht.

Haben Sie noch Fragen? Dann nutzen Sie die kostenfreie und unverbindliche Service-Hotline. Profitieren Sie von der individuellen Beratung zum Thema Baufinanzierung von DTW | Immobilien­finanzierung.

Festdarlehen

Ein Festdarlehen ist ein so genanntes endfälliges Darlehen.  Anders als bei Tilgungsdarlehen wie dem Annuitätendarlehen wird hier die Baufinanzierung zunächst nicht getilgt. Erst zum Ende der Darlehenslaufzeit wird die gesamte Summe der Immobilien­finanzierung in einem Betrag zurückgezahlt. Der Darlehensnehmer bezahlt lediglich die Zinsen seines Baudarlehens in monatlichen Raten.

Festdarlehen – Immobilien­finanzierung ohne Tilgung

Der Darlehensnehmer muss dafür sorgen, dass er die Darlehenssumme zum Ende der Immobilien­finanzierung zur Verfügung hat. Dazu kann ein Bausparvertrag herangezogen werden, eine versprochene Erbschaft, der Verkauf von Vermögenswerten, ein Fonds-Sparplan, eine Lebensversicherung etc. Oft tritt der Darlehensnehmer Ansprüche aus einer Lebensversicherung an seinen Darlehensgeber ab. Die Laufzeiten der Immobilien­finanzierung muss mit der Laufzeit des geplanten Tilgungsersatzes übereinstimmen. Ein Mindestbetrag der anzusparenden Summe ist Bestandteil des Darlehensvertrages.

Wenn sich die Anlage, die die Tilgung ansparen soll, positiv entwickelt, kann es zu einem Vermögensüberschuss kommen. Die Realität kann jedoch auch anders aussehen. Durch zum Beispiel sinkende Zinsen besteht die Gefahr, dass die tatsächlich ausbezahlte Summe aus einer Lebensversicherung nicht ausreicht, um das endfällige Darlehen zu decken. Der Darlehensnehmer sollte hierfür Vorkehrungen treffen.

Höhere Zinsbelastung bei der Immobilien­finanzierung

Die Höhe der Zinszahlungen bleibt für die gesamte Laufzeit gleich, da sich die Darlehenssumme nicht ändert. Deshalb ist ein endfälliges Darlehen mit höheren Zinskosten verbunden als ein Annuitätendarlehen. Ein Beispiel: Für ein Baudarlehen über 100.000 € über fünf Jahre mit fünf Prozent Zinsen muss der Darlehensnehmer

  • bei einem Annuitätendarlehen 115.488 € und
  • für ein Festdarlehen 125.000 €

bezahlen.

Die meisten Bauherren entscheiden sich aus diesem Grunde für ein Tilgungsdarlehen. Es gibt jedoch einige Situationen, die für ein Festdarlehen sprechen können:

  • Ein Festdarlehen kann sich steuerlich für die Baufinanzierung bei vermieteten Immobilien lohnen. Denn die geleisteten Zinszahlungen sind bei Vermietungen von der Steuer absetzbar. Je höher die Zinsaufwand, desto höher die Steuerersparnis.
  • Wer das Kapital aus einem bestehenden Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung für eine Immobilien­finanzierung nutzen möchte, würde einen Verlust erleiden, wenn er die entsprechenden Verträge für die Gewinnung von Eigenkapital auflösen würde. Ein Festdarlehen bietet in diesem Fall eine gute Alternative. Das angesparte Kapital kann zum Ende der Verträge für die Tilgung der Immobilien­finanzierung verwendet werden.

Sondertilgungen sind beim Festdarlehen mit festem Zinssatz nur dann möglich, wenn die Vertragspartner dies vertraglich vereinbaren.

Notarbestätigung

In der Notarbestätigung attestiert der Notar dem Darlehensgeber einer Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung schriftlich, dass einer Eintragung der 
Grundschuld an einer gewünschten Rangstelle keine anderen Anträge oder Einträge beim Grundbuch entgegenstehen. Man spricht auch von Rang­bescheinigung, Rangattest oder Rang­garantie. Die Notarbestätigung garantiert dem Darlehensgeber die Rechtmäßigkeit des zu erwartenden Grundbucheintrags. Bei der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung ermöglicht die Notarbestätigung ferner die Auszahlung eines Darlehens, bevor die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch vorgenommen wurde.

Immobilien­finanzierung: vorzeitige Auszahlung via Notarbestätigung

Immobiliendarlehen werden in der Regel erst dann ausgezahlt, wenn dem Darlehensgeber die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch nachgewiesen wurde. Die Eintragung in das Grundbuch kann jedoch mitunter Wochen und Monate dauern, da die Grundbuchämter dafür eine gewisse Zeit brauchen. Der Darlehensgeber der Immobilien­finanzierung akzeptiert die Notarbestätigung als dem Grundbucheintrag gleichwertig. Sobald ihr das Notardokument vorliegt, zahlt sie die Darlehenssummen an den Darlehensnehmer aus.

Dafür muss der Notar die Sachlage der fraglichen Immobilie im Grundbuch gründlich prüfen. Er prüft, ob die Voraussetzungen für seine Bestellung der Grundschuld gegeben sind, insbesondere, ob vorherige Grundpfandrechte gelöscht sind, ob neue Anträge vorliegen und ob das von ihm beantragte Grundpfandrecht die vereinbarte Rangstelle im Grundbuch erhält. Mit der Notarbestätigung teilt er dem Darlehensgeber mit, dass er einen Antrag auf Eintragung des Grundpfandrechts beim Grundbuchamt eingereicht hat.

Das geht üblicherweise recht schnell: Sobald der Notar Grundbucheinsicht genommen hat, kann er die Bestätigung sofort verfassen. Wenn noch weitere Rechte eingetragen sind und der Notar einen Rangrücktritt anfordern muss, kann es länger dauern .

Die Notarbestätigung entfaltet keinen Urkundencharakter. Sie bleibt Privaturkunde des Notars und stellt eine rechtsgutachterliche Beratung des Notars dar. Sie ist kostenpflichtig und muss stets schriftlich erfolgen.

Sollte die Grundschuld später die angestrebte Rangstelle im Grundbuch nicht erreichen, so haftet der Notar qua Amtshaftung. Er muss dem Darlehensgeber der Baufinanzierung den Schaden ersetzen, der im Falle einer Zwangsversteigerung durch die falsche Rangstelle der Grundbucheintragung entsteht.

KfW-Haus

Ein KfW-Haus (kurz für KfW-Effizienzhaus) ist ein Wohngebäude, das bestimmte Energiestandards erfüllt. Werden bei einem Neubau oder Kauf einer Immobilie diese energetischen Kriterien erreicht, bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) eine finanzielle Förderung durch zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse bei der Immobilien­finanzierung an. Auch bei Sanierungsmaßnahmen einer Bestandsimmobilie können Immobilienbesitzer die staatliche Unterstützung durch die KFW bei der Immobilien­finanzierung beantragen, sofern durch die Renovierung einer der verschiedenen Energiestandards eines KFW-Effizienzhauses erreicht wird.

Das KfW-Haus gibt es in mehreren Effizienz-Stufen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau hat den Begriff „Effizienzhaus“ für Gebäude eingeführt, die aufgrund ihrer Bauweise oder technischen Anlagen energieeffizienter sind als die geltenden gesetzlichen Bestimmungen der „Energieeinspar­verordnung“ (EnEV). Verglichen wird ein neues oder bestehendes Wohnhaus mit einem Referenzgebäude, das exakt die Standards des Gesetzgebers im Bereich Primärenergie und Transmissions­wärmeverlust einhält. Durch diesen Abgleich mit dem Referenzgebäude resultieren die verschiedenen KFW-Haus-Einstufungen mit jeweils einer Kennzahl. Diese beschreibt, in welchem Umfang die energetischen Vorgaben der EnEV erfüllt oder unterschritten werden. Mit der numerischen Ergänzung 100 ist es ein Gebäude, das genau der Energieeinspar­verordnung entspricht (Referenzgebäude). Konkret bedeutet dies, dass ein KfW-Haus 55 nur 55 Prozent der Energie des Referenzgebäudes benötigt. Ein KfW-Effizienzhaus 40 sogar nur 40 Prozent.

Beim KfW-Haus gilt: Je kleiner die Kennzahl, desto höher die finanzielle Förderung der KfW

Bei einem Neubau fördert die KFW bei der Immobilien­finanzierung die Standards KfW-Haus 55, 40 und  40 plus. Bei letzterem müssen zusätzliche technische Anlagen etwa zur Stromgewinnung vorhanden sein. Grundsätzlich gilt: Je kleiner die Kennzahl des KfW-Effizienzhauses ist, desto höher fällt die staatliche Förderung durch die KfW aus.

Auch energetische Sanierungen können unter die KfW-Haus-Förderung fallen

Sanierungen an Bestandsgebäuden mit dem Ziel der Energieeffizienzerhöhung unterstützt die KfW nach den Standards KfW-Effizienzhaus 55, 70, 85, 100 und 115. So wird beispielsweise der Einbau einer modernen Heizungsanlage, die den Energieverbrauch entsprechend senkt, durch die KfW gefördert. Allerdings weist die KfW darauf hin, dass die gleichen Sanierungsmaßnahmen an verschiedenen Gebäuden zu verschiedenen KfW-Haus-Standards führen können. Daher empfiehlt sie im Vorfeld eine Beratung durch einen qualifizierten Experten für Energieeffizienz beziehungsweise einen professionellen Energieberater. Bei einigen KfW-Förderprodukten schreibt die Kreditanstalt für Wiederaufbau diesen sogar vor.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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