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KatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
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Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / Monatsrate
N
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P
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R
RisikobegrenzungsgesetzRückzahlungsrate
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SachwertSchätzgebührenSchätzungSchufaSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
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U
Umbaute RaumUmschuldung
V
VerkaufswertVerkehrswertVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlast
W
Werbungskosten bei der ImmobilienfinanzierungWertgutachtenWohnfläche
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Katasteramt

Das Katasteramt ist eine Behörde, die alle Aufgaben des Vermessungswesens wahrnimmt. Sie vermisst und kartiert die Grundstücke ihres Tätigkeitsgebietes und führt das Verzeichnis der Grundstücke in einem Liegenschaftsbuch. Heute werden Liegenschaftsbücher fast ausschließlich digital geführt.

Bei der Immobilien­finanzierung stellt das Katasteramt wichtige Dokumente zur Verfügung. Hier kann der Bauherr folgende erforderliche Unterlagen für die Baufinanzierung anfordern:

  • Lageplan für sein Baugesuch
  • Liegenschaftskarte (Flurkarte)
  • Auszug aus dem Liegenschaftsbuch

Katasterämter sind auf der Ebene von Städten und Gemeinden (kommunal) oder den Bundesländern (staatlich) tätig. Die Bundesländer sind für die Katasterämter zuständig, sodass die Aufgaben der jeweiligen Ämter in der Landesgesetzgebung festgelegt werden. Bundesweit einheitliche Regelungen gibt es nicht.

Mehrere Begriffe – eine Bedeutung

In einigen Bundesländern haben sich die Katasterämter modernere Bezeichnungen gegeben: Sie nennen sich Vermessungsamt, Vermessungs- und Katasteramt oder Amt für Bodenmanagement. Mehrere Länder verwenden gänzlich abweichende Bezeichnungen in Kombination mit den Worten „Geodäsie“ oder „Geoinformation“. Beispiel: In Mannheim nennt sich die Behörde „Fachbereich Geoinformation und Vermessung“.

Zur Erläuterung: Der Begriff „Flurstück“ wird gleichbedeutend verwendet wie „Liegenschaft“ und „Kataster“. Eine Flurstücksvermessung entspricht also einer Liegenschafts- oder Katastervermessung.

Katasteramt: Aufgabenbereiche

Das Führen des Liegenschaftsbuchs gehört zu den Hauptaufgaben der Katasterämter in Deutschland. Das Liegenschaftsbuch hält folgende Informationen bereit:

  • Bezeichnung (Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer),
  • geografische Lage des Grundstückes,
  • Auflistung der baulichen Anlagen und Liegenschaften,
  • Art und Weise, wie das Grundstück genutzt wird,
  • Größe des Grundstückes,
  • Eigentümer des Grundstückes.

Diese Informationen werden vom Darlehensgeber für die Objektbewertung bei der Immobilien­finanzierung herangezogen. Und wo sich Nachbarn über Grenzverläufe zwischen Grundstücken streiten, kann das Katasteramt Klarheit herstellen.

Die zweite Hauptaufgabe der Ämter ist die Katastervermessung. Die Vermessung

  • prüft Grundstücksgrenzen und legt sie fest,
  • bildet neue Flurstücke
  • misst Gebäude ein
  • erfasst Nutzungsgrenzen.

Auch die Kartografie ist eine wichtige Aufgabe der Liegenschaftsbehörden. Dazu gehört

  • die Erstellung amtlicher Stadtpläne,
  • historische Karten sowie
  • Luftaufnahmen zu sammeln
  • und der Öffentlichkeit zugänglich zu machen.

Sicherungszweckerklärung

Eine Sicherungszweckerklärung (auch: Zweckbestimmungserklärung, Zweckerklärung oder Sicherungsabrede) ist eine Zusatzvereinbarung zu einem Darlehensvertrag einer Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung.  Die Erklärung ist immer dann notwendig, wenn ein Immobiliendarlehen mit einer Grundschuld abgesichert wird. Eine Grundschuld ist zunächst nicht an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt. Erst durch die Zweckerklärung wird die Grundschuldbestellung mit dem Immobiliendarlehen verknüpft.

Bestandteil der Immobilien­finanzierung

Die Parteien vereinbaren in der Sicherungszweckerklärung, welche konkreten Forderungen und Verbindlichkeiten im Rahmen der Immobilien­finanzierung mit der Grundschuld gesichert sind, sollte es zu einem Zahlungsausfall des Darlehensnehmers kommen. Die Erklärung definiert, welche Verwertungsrechte der Darlehensgeber hat. Sie legt fest, unter welchen Bedingungen und wann er seine Rechte an der Immobilie geltend machen kann und wie die Verwertung durchgeführt wird.

Sicherungszweckerklärung – Schutz für den Darlehensnehmer

Für den Darlehensnehmer ist die Sicherungszweckerklärung vor allem dann unverzichtbar, wenn die tatsächliche Darlehenssumme niedriger ist als die Grundschuld. Die Erklärung schützt den Darlehensnehmer davor, dass der Finanzierungspartner im Falle einer Zahlungsunfähigkeit mehr Geld bekommt als ihm zusteht.

Mit anderen Worten: Die Höhe der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld bleibt über die Laufzeit der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung gleich, während sich der Darlehensbetrag durch die Tilgung kontinuierlich verringert. Damit die Bank im Falle eines Zahlungsausfalls jedoch nur auf den tatsächlichen noch ausstehenden Betrag zugreifen kann, wird die Sicherungszweckerklärung abgeschlossen.

Ohne Sicherungszweckerklärung könnte die Bank Forderungen in Höhe der gesamten Grundschuld erheben. Die Sicherungszweckerklärung dient dem Schutz des Darlehensnehmers. Sie schränkt die Besicherung auf eine tatsächliche echte Forderung ein. Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben für den Inhalt der Sicherungszweckerklärung. Sie ist formlos gültig und bedarf keiner notariellen Beglaubigung. Darlehensgeber verwenden dafür in der Regel Standardformulare oder stellen sie als Teil des Vertragsdokumentes der Immobilienfinazierung aus.

Was ist mit der Grundschuld und der Sicherungszweckerklärung, wenn das Darlehen vollständig getilgt wurde?

Wenn der Immobilienkredit abbezahlt wurde, ändert sich nichts an der Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. Der Darlehensgeber bleibt auch nach der Tilgung des Baudarlehens als Grundschuldgläubiger vermerkt. Nun kann der Darlehensnehmer entscheiden was mit der Eintragung im Grundbuch geschehen soll. Eine Möglichkeit ist die Löschung des Grundbucheintrags bei einem Notar zu veranlassen. Eine weitere Möglichkeit ist es, die Grundschuld erst einmal im Grundbuch stehen zu lassen. Dies bietet den Vorteil, dass bei einer eventuellen neuen Immobilien­finanzierung die Grundschuld einfach wieder genutzt werden kann. Wer plant seine Immobilie zu verkaufen ist in einigen Fällen mit der Löschung im Vorfeld des Verkaufs besser bedient, da somit der Verkaufsprozess beschleunigt werden kann. Wenn man nicht beabsichtigt einen weiteren Kredit aufzunehmen, dann ist die Löschung der Grundschuld ebenfalls eine Möglichkeit.

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht (umgangssprachlich: Erbpacht) verleiht das Recht, auf einem Grundstück, das jemand anderem gehört, ein Gebäude zu bauen oder zu erwerben. Dieses Recht ist prinzipiell vererbbar und veräußerbar und wird rechtlich behandelt wie ein Grundstück (als sogenanntes „grundstücksgleiches Recht“). Für eine Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung kann es beliehen werden.

Erbbaurecht bei der Immobilien­finanzierung

Grundsätzlich kann ein Erbbaurecht für die Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung beliehen werden, wenn

  • die Tilgung des Baudarlehens spätestens 10 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechtes erfolgt und
  • die planmäßige Tilgung des Baudarlehens nicht die buchmäßige Abschreibung des Bauwerkes nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten überschreitet.

Zu bedenken ist jedoch, dass sich Häuser auf Erbbaugrundstücken schlechter wieder verkaufen lassen. Damit steigt das Risiko des Finanzierungspartners bei der Immobilien­finanzierung – mit Folgen für die Höhe der Bauzinsen.

Die Eintragung der Erbpacht im Grundbuch

Das Erbbaurecht wird durch eine entsprechende Einigung von Eigentümer und Berechtigtem im Grundbuch begründet und in Abt. II eingetragen. Die Bestellung der Grundschuld für die Erbpacht erfolgt meist zur ersten Rangstelle ohne einer Möglichkeit der nachträglichen Änderung. Das gibt dem Erbbauberechtigten die Gewähr, dass das Erbbaurecht auch dann bestehen bleibt, wenn das Grundstück zwangsversteigert wird.

Ferner wird bei der Eintragung in das Grundbuch von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Erbbaugrundbuch) angelegt. Es ist wie ein normales Grundbuch mit Abt. I, II und III aufgebaut.

Der Erbbauzins

Der Erbpachtnehmer zahlt für das Erbbaurecht den so genannten Erbbauzins. Dieser wird in der Regel jährlich fällig und beträgt einen frei vereinbarten Prozentsatz des Grundstückwertes, meist zwischen 3 und 5 Prozent. Die Höhe des Erbbauzinses wird in das Erbbaugrundbuch eingetragen und für die gesamte Laufzeit festgelegt. In der Praxis werden oftmals Anpassungsklauseln vereinbart wie beispielsweise jährliche Erhöhungen, die sich am Lebenshaltungskostenindex orientieren.

Übrigens:  Auf Erbbaugrundstücke wird die Grunderwerbssteuer fällig. Diese richtet sich mit einer komplexen Berechnungsmethode nach der Höhe des Erbbauzinses.

Die Laufzeit des Erbbaurechts

Üblicherweise wird eine Laufzeit von 75 bis 99 Jahren vereinbart. Danach erlischt das Erbbaurecht. Sofern die Vertragspartner nicht rechtzeitig etwas anderes vereinbart haben, muss der Erbbauberechtigte das Gebäude dann räumen und erhält eine Vergütung für den Wert seines Gebäudes. Der Grundstückseigentümer wird dann Eigentümer des Gebäudes.

Der Erbbauaberechtigte kann eine Verlängerung des Vertrages anstreben. Diese muss vor Ablauf der Laufzeit im Grundbuch festgehalten werden. Einen Anspruch auf Verlängerung gibt es nicht. Nur wenn der Eigentümer das Grundstück weiterhin per Erbbaurecht nutzen möchte, hat der derzeitige Rechteinhaber ein Vorrecht auf Verlängerung.

Die Vertragspartner können auch vertraglich vereinbaren, dass der Berechtigte das Grundstück nach Ablauf der Laufzeit erwerben kann. Kommunen sind hier üblicherweise durchaus gesprächsbereit. Auch ein Kauf während der Laufzeit ist nicht prinzipiell ausgeschlossen.

Wenn Sie beim Kauf einer Immobilie in einen Erbbaurechtsvertrag einsteigen, schauen Sie auf die Details und lassen Sie sich gegebenenfalls rechtlich beraten.

Gründe für die Einführung des Erbbaurechts

Die Einführung des Erbbaurechts sollte den Wohnungsbau fördern, indem die Kommunen sozial schwächeren Bevölkerungsschichten eine kostengünstige Möglichkeit zum Bauen geben. In der Tat ist das Erbbaurecht angesichts teils sehr hoher Grundstückskosten für manch eine Familie der einzige Weg, sich den Traum vom eigenen Haus zu erfüllen.

Gleichzeitig bietet das Erbbaurecht ein Instrument zur Bekämpfung von Bodenspekulationen. Denn mit dem Erbbaurecht geht die Verpflichtung einher, zu bauen. Eine Spekulation mit Grund und Boden ist damit ausgeschlossen.

Meist sind es Kommunen, die Erbbaurechte im Zuge des kommunalen Siedlungsbaus vergeben. Das sichert den Gemeinden eine langfristige Verfügungsgewalt über das Grundstück. Neben Kommunen vergeben hauptsächlich Kirchen und Stiftungen Erbbaurechte auf Grundstücke, seltener auch Privatleute wie z. B. Landwirte, Adlige oder Unternehmen. Grundsätzlich aber hat jeder Grundstückseigentümer das Recht, ein Erbbaurecht zu bestellen.

Eigenkapital

Das Eigenkapital ist derjenige Anteil an der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung, die der Darlehensnehmer aus eigenen Mitteln einbringt. Das Gegenteil ist das Fremdkapital.

Unterschiedliche Arten von Eigenkapital

Die finanziellen Mittel, die als eigenes Kapital für die Immobilien­finanzierung eingesetzt werden, sind vielfältig:

  • Da sind zunächst Barvermögen, Spargelder und Wertpapiere. Depots aufzulösen ist jedoch nur dann sinnvoll, wenn die dadurch erreichte Absenkung der Darlehenszinsen mehr bringt als die Rendite der Anlage. Das ist gegeben, wenn die Anlagen hoch verzinst und die Immobilienzinsen niedrig sind.
  • Lebensversicherungen können verkauft oder abgetreten werden. Ihr Rückkaufswert erhöht zudem bei der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung die Sicherheit für den Finanzierungspartner.
  • Arbeitgeberdarlehen werden von den Banken als eigenes Kapital gewertet. Gleichwohl müssen sie mit Zins und Tilgung zurückbezahlt werden.
  • Verwandtendarlehen müssen der Bank gegenüber nicht als solche dargelegt werden.
  • Eigenleistungen erkennen Finanzierungspartner als Eigenkapital an.
  • Bausparguthaben müssen nicht aufgelöst werden, sie können der Bank abgetreten werden.
  • Schenkungen, Erbschaften, öffentliche Fördergelder, Forderungen gegen Dritte zählen auch zu den Eigenmitteln.

Möglichst viel Eigenkapital bei der Immobilien­finanzierung

Je mehr Eigenkapital, desto günstiger sind die Konditionen für ein Immobiliendarlehen. Desto rascher kann getilgt werden und desto niedriger ist der Schuldenberg am Ende der Laufzeit. Bei der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung sollte daher so viel eigenes Geld wie möglich eingebracht werden. Empfehlenswert ist ein Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Die günstigsten Zinsen bieten Finanzierungspartner ab einer Eigenkapitalquote von 50 Prozent und mehr.

Als Minimum an Eigenkapital gilt der Betrag, der für die Kauf-Nebenkosten anfällt. Dazu zählen Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Makler- und sonstige Vermittlungshonorare, Geldbeschaffungskosten, Gutachtergebühren. Je nach Höhe der Grunderwerbssteuer, die in den verschiedenen Bundesländern zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegen, belaufen sich diese Nebenkosten auf 9 bis 15 Prozent der Kaufsumme.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung: Nutzen Sie zur Ermittlung der Kaufnebenkosten unseren Notar- und Grundbuchrechner sowie unsere Tabelle der Grunderwerbssteuersätze.

Einen Teil des eigenen Kapitals sollte jeder Bauherr als Rücklage für unvorhersehbare Ausgaben vorhalten. Als Orientierungswert gelten drei Netto-Monatsgehälter.

Weiter Informationen zum Thema „Wieviel Eigenkapital soll ich bei der Immobilien­finanzierung zurückhalten“ finden Sie im Ratgeber „Sie fragen – Wir antworten“

Vollfinanzierung ohne Eigenkapital

Für vermietete Immobilien kann es sinnvoll sein, möglichst wenig Eigenkapital in die Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung einzubringen. Denn die Schuldzinsen für das Immobiliendarlehen sind steuerlich absetzbar. Bei einer so genannten Vollfinanzierung ganz ohne eigenes Kapital deckt das Darlehen zusätzlich zum vollständigen Kaufpreis auch die Kauf-Nebenkosten ab. Diese Finanzierung kann bei Vermietungen ein attraktives Steuersparmodell sein. Sie ist jedoch riskanter, dauert länger und kostet mehr. Und: Der Darlehensnehmer sollte auch in diesem Fall die Anschlussfinanzierung bedenken.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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