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KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
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LaufzeitLöschungsbewilligung
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SachwertSchätzgebührenSchätzungSchufaSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
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Umbaute RaumUmschuldung
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VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlast
W
Werbungskosten bei der ImmobilienfinanzierungWertgutachtenWohnfläche
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärungZwischenfinanzierung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Beleihungsgrenze

Bei einer Immobilien­finanzierung wollen oder dürfen die Darlehensgeber Sicherheiten des Immobilienkäufers oder Bauherren nur bis zu der sogenannten „Beleihungsgrenze“ beleihen. Als Sicherheiten für das Baudarlehen können zum Beispiel Immobilien, Grundstücke, Wertpapiere, Lebensversicherungen und bewegliche Gegenstände von Wert dienen. Allerdings beleihen die Darlehensgeber diese Sicherheiten nur im seltenen Ausnahmefall zu 100 Prozent ihres Verkaufswertes, der zuvor als Beleihungswert von den Kreditgebern errechnet und im Einzelnen festgehalten wird; die Regel ist die Beleihung von Sicherheiten zu einem geringeren Prozentsatz, der eben die Beleihungsgrenze bei einer Baufinanzierung markiert.

Gesetzliche Vorgaben für Beleihungsgrenzen

Viele Darlehensgeber müssen sich entsprechend ihren satzungsmäßigen Vorschriften und gesetzlichen Bestimmungen an festgelegte Beleihungsgrenzen halten. Die Beleihung über dem jeweiligen prozentualen Wertanteil einer Sicherheit ist ihnen nicht gestattet. Für unterschiedliche Darlehensgeber gelten unterschiedliche Beleihungsgrenzen: Die von Geschäftsbanken, Volks- und Raiffeisenbanken sowie Bauparkassen liegen im Regelfall bei 80 Prozent des Beleihungswertes (§ 7 I BausparkassenG). Pfandbriefbanken hingegen beleihen Baugeld mit nur 60 Prozent (§ 14 PfandBG).

Einige Sicherheiten fallen aus den gesetzlichen Regelungen heraus. So gibt es zum Beispiel bei Lebensversicherungen, Wertpapieren und dergleichen keine rechtlichen Vorgaben. Über die gängigen Beleihungsgrenzen von etwa 40 bis 60 Prozent bei jenen Sicherheiten entscheiden die einzelnen Darlehensgeber selbst nach ihren eigenen Risikoeinschätzungen.

Berechnung von Beleihungswert und Beleihungsgrenze

Die Risikobewertung ist immer Teil der Ermittlung des Beleihungswerts eines Objekts, das als Sicherheit bei der Immobilien­finanzierung herangezogen werden soll. Er orientiert sich grob gesagt am Marktwert, zu dem sich das Objekt jederzeit problemlos verkaufen ließe. Gleichzeitig berücksichtigt er potentielle Wertschwankungen, wofür meistens ein Risikoabschlag von 10 bis 30 Prozent des Kaufpreises erfolgt. Der einzeln festgelegte Beleihungswert korreliert als rechnerische Grundlage jeweils mit der entsprechenden Beleihungsgrenze und beide beeinflussen gemeinsam die Höhe der Darlehenssumme bei der Immobilien­finanzierung.

Baufinanzierung über der Beleihungsgrenze

Der bereits oben angesprochen Ausnahmefall einer hundertprozentigen Beleihung von Objekten ist nur dann möglich, wenn der Darlehensnehmer hohe Sicherheiten sowie ein sicheres und stattliches Einkommen vorweisen kann. Allerdings muss man bei Baufinanzierungen über der eigentlich festgelegten Beleihungsgrenze dann in der Regel auch mit einem erhöhten Bauzins rechnen.

Doch üblicherweise werden Baudarlehen zur Immobilien­finanzierung nur unter der jeweiligen Beleihungsgrenze vergeben. Innerhalb dieser Grenze werden sie 1a-Hypothekendarlehen genannt und das im Grundbuch eingetragene erstrangige Grundpfandrecht sichert dabei das Baugeld ab. Sollte der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen, wird letztlich die Forderung des Darlehensgebers durch die Pfändung beglichen.

Als 1b-Hypothekendarlehen werden zusätzliche Immobilienkredite bezeichnet, die Darlehensgeber in Einzelfällen vergeben, wenn ein Darlehensnehmer mit einem Baudarlehen allein nicht auskommt und weitere Mittel zur Baufinanzierung benötigt.

Auch für diese 1b-Hypothekendarlehen verlangen die Kreditanbieter normalerweise höhere Zinssätze. Ins Grundbuch werden sie als zweitrangiges Grundpfandrecht eingetragen.

Der Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:

Höherer Zinssätze kann man durch einen größeren Eigenkapitalanteil bei seiner Baufinanzierung vermeiden. Wie hoch die Bauzinsen je nach unterschiedlichen individuellen Voraussetzungen ausfallen, ermittelt Ihnen ganz komfortabel unser Zinsrechner. Nach der Eingabe der wichtigsten Eckdaten zeigt er Ihnen, welchen Einfluss jeweils die diversen Faktoren auf Ihre Immobilien­finanzierung mit dem entsprechenden Zinssatz haben können.

Bereitstellungs­zinsen

Bereitstellungs­zinsen bei einer Immobilien­finanzierung sind streng genommen keine Zinsen – weder rechtlich noch steuerlich –, da sie nicht der Finanzierung der Immobilie dienen, sondern der Beschaffung des Geldes durch die Banken. Und hierfür erheben sie korrekterweise gesagt eine „Gebühr“, die manchmal auch Bereitstellungsprovision genannt wird. Immer dann, wenn der Bauherr oder Immobilienkäufer die Kreditsumme seiner Immobilien­finanzierung ab einem bestimmten Zeitpunkt nicht ganz oder teilweise abgerufen hat, verlangen die Darlehensgeber jene Gebühr quasi für die Nichtnutzung des Baudarlehens. Denn sie müssen in der Zeit der Bereitstellung des Geldes für den Darlehensnehmer selbst Zinsen für die Refinanzierung der entsprechenden Immobilien­finanzierung zahlen und können zugleich keine Zinseinnahmen erwirtschaften. Als Ausgleich berechnen sie daher ihren Kreditkunden die gebührenhaften Bereitstellungs­zinsen bei Verzögerungen des Termins, der für die Gesamt- oder jeweilige Teilauszahlung des Baudarlehens vertraglich vereinbart war.

Zweckgebundene Auszahlungen bei der Immobilien­finanzierung

Gründe für solche Verzögerungen gibt es viele und sie kommen daher auch nicht selten vor. Zum Beispiel ist es möglich, dass der Kauf einer Immobilie erst verspätet abgewickelt werden kann oder dass Baufortschritte bei einem Neubau etwa durch die schlechte Witterung ins Stocken geraten. In diesen und vergleichbaren Fällen kann der Darlehensnehmer nicht einfach das Geld seiner Immobilien­finanzierung zum eigentlich im Vertrag vereinbarten Termin, sondern nur verspätet abrufen. Denn Immobilien­finanzierungen sind immer zweckgebunden, weshalb auch häufig Auszahlungen direkt an den Verkäufer geleistet werden. Aus diesem Grund kann der Kreditnehmer einen Auszahlungsbetrag seines Baudarlehens nicht auf seinem Konto zwischenlagern, um ihn später an den Immobilienverkäufer oder an den Bauunternehmer zu überweisen. Ihm bleibt nur die Variante, die Auszahlung zeitlich zu verschieben und die damit verbundenen Bereitstellungs­zinsen zu zahlen.

Bereitstellungs­zinsen verteuern sich verzögernde Bauvorhaben

Auf diese Mehrkosten bei der Immobilien­finanzierung durch die Bereitstellungs­zinsen sollten sich insbesondere Bauherren eines Neubaus im Vorfeld einer Baufinanzierung einstellen. Die entsprechenden Punkte kann der Baugeldvermittler im Kreditvertrag mit dem Darlehensgeber in angemessener Weise vereinbaren. Je länger das Bauvorhaben voraussichtlich dauern wird, desto wahrscheinlicher sind trotz bester Planungen Abweichungen vom anvisierten Zeitplan der einzelnen Baufortschritte. Das Erreichen der einzelnen Baufortschritte ist jeweils die Voraussetzung, dass der Darlehensgeber einer Immobilien­finanzierung die entsprechende Rate auszahlt. Diese grundsätzlich sukzessive Auszahlung der Raten kann über Monate oder Jahre erfolgen. Und jedes Mal fallen beim verspäteten Abrufen des Geldes Bereitstellungs­zinsen an, was bei langwierigen Bauvorhaben zu einer spürbaren Verteuerung führen kann.

Höhe der Bereitstellungs­zinsen bei Baufinanzierungen

Die Bereitstellungs­zinsen bei Immobilien­finanzierung sind relativ hoch. Üblich sind 0,25 Prozent der Kaufsumme pro Monat beziehungsweise drei Prozent pro Jahr. Das bedeutet, dass beispielsweise bei einer Darlehenssumme von 250.000,- Euro zusätzlich 7.500,- Euro für die Bereitstellungs­zinsen bei einer Verzögerung um ein Jahr fällig würden.

Unterschiedliche Fristen ohne Bereitstellungs­zinsen

Vertraglich werden von den Darlehensgebern zumeist Fristen von sechs bis zwölf Monaten ohne Bereitstellungs­zinsen bei der Immobilien­finanzierung eingeräumt. Aber einige Angebote enthalten auch nur kostenfreie Fristen von einem Monat. Andere Darlehensgeber gewähren von vornherein sogar Zeiträume bis zu 18 Monaten. Wichtig zu wissen ist, dass die Konditionen zu den Bereitstellungs­zinsen immer durch eine vertragliche Vereinbarung festgelegt werden. Das bedeutet, dass es bei der einzelnen Baufinanzierung durchaus einen Verhandlungsspielraum geben kann. Als Kreditsuchender sollte man daher schon vor dem ersten Beratungstermin mit dem Finanzierungsanbieter einen möglichst akkuraten und realistischen Zeitplan für den Immobilienkauf oder das Bauvorhaben entwickelt haben. Werden eventuelle Verzögerungen schon im Vorfeld als wahrscheinlich eingeschätzt, sollte das frühzeitig in der Beratung angesprochen werden.

Vertragliche Vereinbarungen können Geld sparen

Eine möglichst lange Zeit ohne Bereitstellungs­zinsen im Darlehensvertrag ist grundsätzlich im Interesse des Darlehensnehmers. Bauherren eines Neubaus mit allen Eventualitäten potentieller Verzögerungen beim Baufortschritt sollten bei ihrer Immobilien­finanzierung nachvollziehbarerweise auf diesen Vertragspunkt sehr großen Wert legen. Auch für Käufer von Bestandsimmobilien sind vorausschauende Vertragsverhandlungen bei den bereitstellungszinsfreien Fristen sinnvoll. Diese bereitstellungszinsfreie Zeit bedeutet einen mehrkostenfreien Spielraum für den Immobilienkauftermin. So sollte denn auch der Darlehensvertrag erst dann unterzeichnet werden, wenn der Immobilienkauf innerhalb der vereinbarten Frist ohne Bereitstellungs­zinsen über die Bühne gehen kann.

Zwei Arten von Bereitstellungs­zinsen

Man unterscheidet in den Darlehensverträgen übrigens zwei Arten von Bereitstellungs­zinsen. Fallen sie für die gesamte Kreditsumme an, spricht man von einem nicht anrechenbaren Zins. Bei Baudarlehen mit sukzessiver Ratenauszahlung nennt man sie anrechenbare Bereitstellungs­zinsen. Sie werden auf die noch verbliebene Restsumme des Darlehens, die bis zum jeweiligen Zeitpunkt noch nicht ausgezahlt ist, angerechnet.

Bereitstellungszinsfreie Fristen für die Anschluss­finanzierung nutzen

Sollte eine Anschluss­finanzierung anstehen, können Darlehensnehmer die Frist ohne Bereitstellungs­zinsen für die „Reservierung“ niedriger Zinsen nutzen. Hierbei schließen sie schon vor Ablauf ihres laufenden Darlehensvertrags einen neuen Vertrag ab. Das Ende des bisherigen Darlehensvertrags fällt in die bereitstellungszinsfreie Frist des neuen Kreditvertrags. Diese Art der Anschluss­finanzierung nennt man auch „unechtes Forward-Darlehen“, ist gegenüber einem echten Forward-Darlehen aber nicht in jedem Fall günstiger. Im Gegenteil: das echte Forward-Darlehen bietet einem im Hinblick auf einen frühzeitigen Abschluss der Anschluss­finanzierung weit mehr Optionen. So können sie bis zu 60 Monate im Voraus abgeschlossen werden. Auf diese Weise lassen sich je nach aktuellem Zinsstand und weiterem Zinsverlauf niedrige Zinsen für die Zukunft sichern.

Der Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:

Informieren Sie sich bei uns über die günstigen Konditionen eines Forward-Darlehens. Unser Baufinanzierungsrechner Forward-Darlehen ermöglicht Ihnen zudem die einfache Berechnung aller relevanten Daten und Fakten. Falls Sie weitere Fragen haben, beraten Sie unsere DTW-Experten gerne ausführlich und individuell über die interessanten Möglichkeiten der Anschluss­finanzierung durch ein Forward-Darlehen.

Werbungskosten bei der Immobilien­finanzierung

Werbungskosten sind Aufwendungen, die einem Steuerzahler für den Erwerb (Erwerbung) seines Einkommens entstehen. Sie spielen bei der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung insbesondere für Kapitalanleger eine Rolle, die Immobilien vermieten oder verpachten. Der Gesetzgeber unterscheidet dabei zwischen Anschaffungs- und Herstellungskosten, die prozentual abgeschrieben, und anderweitigen Werbungskosten, die sofort von der zu versteuernden Summe abgezogen werden können.

Kosten für Immobilien­finanzierung sind Werbungskosten

Wichtig bei der Immobilien­finanzierung: Die Geldbeschaffungskosten können sofort und die Zinsen jedes Jahr abgesetzt werden.

Abschreiben: Anschaffungs- und Herstellungskosten

Anschaffungs- und Herstellungskosten werden abgeschrieben, das heißt, sie werden gemäß „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) über einen längeren Zeitraum von der Steuer abgesetzt. Anschaffungskosten für Gebäude ab 1924 können 50 Jahre lang mit 2 % pro Jahr abgeschrieben werden. Zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten zählen

  • Kaufpreis (abzüglich Anteil für den Grund, denn dieser unterliegt nicht der Abnutzung)
  • Notarkosten
  • Gebühren für die Auflassung
  • Grunderwerbssteuer
  • Gebühren des Grundbuchamts
  • Maklerprovision für die erworbene Immobilie
  • Sachverständigenkosten für Wertgutachten, sofern vom Käufer getragen
  • Gerichtskosten beim Erwerb eines Mietobjekts im Zwangs­versteigerungs­verfahren
  • Fahrt- und Telefonkosten (zum gekauften Objekt)
  • Einbauten: Festinstallierte Bauten wie Einbauschränke oder Küchenspülen. Zu den Herstellungskosten des Gebäudes gehört weiterhin der Herd
  • Luxussanierung/­Renovierungskosten von mehr als 15% der Anschaffungskosten
  • Dachausbau

Tipp: Unser Notar- und Grundbuchrechner unterstützt Sie beim Ermitteln dieser Kosten

Absetzen: Werbungs- und Erhaltungskosten

Zu den Werbungs- und Erhaltungskosten können sofort vom zu versteuernden Betrag abgezogen werden. Dazu gehören:

  • Zinsen für Baugeld (jährlich)
  • Grundsteuer
  • Haus-Nebenkosten (Hausgeld inkl. Versicherungen)
  • Instandhaltungskosten (Entnahme aus den Rücklagen)
  • Renovierungskosten (unter 15 % der Anschaffungskosten) wie Malerarbeiten, Badrenovierung, Fliesen, Bodenbeläge, Fenster, Elektroinstallationen, Austausch oder Reparatur von Heizkörpern
  • Einrichtung Küche
  • Möblierung (bis netto 410 Euro pro Möbel)
  • Maklerprovision für die Vermittlung eines Mieters
  • Beratungskosten zu Finanzierung, Einrichtung etc.
  • Mitgliedsgebühren in Vermieterverbänden
  • Fahrt- und Telefonkosten
  • Schuldzinsen und Geldbeschaffungskosten im Zusammenhang mit der Finanzierung
  • Abschreibungen auf die Herstellungs­kosten oder Anschaffungs­kosten des vermieteten Objektes

Die Zuordnung zu Anschaffungskosten bzw. Erhaltungsaufwand ist nicht immer klar und wird von den Finanzämtern unterschiedlich bewertet. Auch ändert sich die Steuergesetzgebung immer wieder. Diese Auflistung dient daher nur einer ersten Übersicht.  DTW | Immobilien­finanzierung kann keine steuerliche oder rechtliche Beratung leisten und übernimmt keine Verantwortung für die Richtigkeit der hier beschriebenen steuerlichen Aussagen.

Bitte wenden Sie sich stets an einen Steuerberater.

Leider bietet der Gesetzgeber keine Möglichkeit, Werbungskosten für privat genutzte Immobilien steuerlich geltend zu machen. Vermietete Immobilien werden als Anlagegüter betrachtet, privat genutzter Wohnraum hingegen als Konsumgüter. Allenfalls können Eigentümer außergewöhnliche Belastungen geltend machen oder haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen von der Steuer absetzen – in einem eher bescheidenen Höchstrahmen.

Öffentliche Förderung des Wohnungsbaus

Die öffentliche Hand fördert den Bau und Erwerb von Wohneigentum mit vielfältigen Programmen und vergünstigten Baudarlehen zur Immobilien­finanzierung. Das soll zum einen dem derzeit akuten Wohnungsmangel abhelfen. Zum anderen ist Wohneigentum eine wichtige Alters-Absicherung, die der Staat fördern will. Öffentliche Förderung gibt es von Bund, Ländern und Gemeinden. Für die Immobilien­finanzierung zählen diese Fördermittel in manchen Fällen als Eigenkapital. Die ist ein wichtiger Baustein für attraktive Zinskonditionen beim Baugeld.

Öffentliche Förderung als Teil der Immobilien­finanzierung

Eine sehr umfangreiche Suchmöglichkeit nach Fördermitteln des Bundes, der Länder und der EU stellt die Förderdatenbank des Bundeswirtschaftsministeriums zur Verfügung. Die öffentliche Förderung bestehen aus Zuschüssen, Garantien, Darlehen oder Bürgschaften. Für die Immobilien­finanzierung spielt öffentliche Förderung bei Baudarlehen die größte Rolle. Eine grobe Übersicht:

Bund:

Der Bund fördert den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum, energieeffizientes Bauen und Sanieren sowie altersgerechtes Umbauen. Dies geschieht vor allem mit Darlehen zur Immobilien­finanzierungen zu besonders günstigen Konditionen. Finanzierungspartner ist jeweils die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW genannt. Für eine selbstgenutzte Immobilie werden beispielsweise KfW Darlehen bis zu 50.000 € mit 100 % Auszahlung vergeben. Die Bank, die das Darlehen der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung zur Verfügung stellt, wickelt üblicherweise auch die Förderdarlehen der KfW ab.

Für eine Immobilien­finanzierung mit KfW-Förderdarlehen müssen bestimmte Voraussetzungen seitens der Darlehensnehmer und der Wohnimmobilie gegeben sein.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung: Lassen Sie sich individuell von uns beraten und nutzen Sie den KfW-Tilgungsrechner.

Länder:

Auch die Bundesländer bieten eine öffentliche Förderung für den Bau oder den Erwerb von Immobilien an. Die öffentliche Förderung fällt in den Ländern jeweils unterschiedlich aus und ändern sich oft jährlich. Über die aktuellen Programme informieren die erwähnte  Förderdatenbank und die Landes-Bauministerien bzw. die beauftragten Geldinstitute. Die Vergabe der Fördermittel ist an bestimmte persönliche Konstellationen und Immobilienarten geknüpft. Gefördert werden meist kinderreiche Familien und Schwerbehinderte unterhalb einer gewissen Einkommensgrenze und mit einem Mindest-Eigenkapital. Der Personenkreis für eine öffentliche Förderung  bei der Immobilien­finanzierung ist daher eher klein. Und: Einen Rechtsanspruch auf die öffentliche Förderung gibt es nicht.

Öffentliche Förderung in Kombination

Gemeinden:

Zusätzlich zu den Bundes- und Landesförderungen gibt es in einigen Städten kommunale Förderprogramme. Sie sind sehr divers und reichen von der Förderung ländlicher Räume bis zum Ausbau von Dachstühlen. Eine Suchmöglichkeit bietet die „Aktion Pro Eigenheim„.

Die meisten Fördermittel für die Immobilien­finanzierung können miteinander kombiniert werden. Der Darlehensnehmer kann also einen KfW-Kredit in Anspruch nehmen und zusätzlich die Fördermittel oder Darlehen des Bundeslandes und seiner Kommune.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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