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P
Prolongation
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RisikobegrenzungsgesetzRückzahlungsrate
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SachwertSchätzgebührenSchätzungSchufaSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
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TeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
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Umbaute RaumUmschuldung
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VerkaufswertVerkehrswertVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlast
W
Werbungskosten bei der ImmobilienfinanzierungWertgutachtenWohnfläche
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Bereitstellungszinsen

Bereitstellungszinsen bei einer Immobilien­finanzierung sind streng genommen keine Zinsen – weder rechtlich noch steuerlich –, da sie nicht der Finanzierung der Immobilie dienen, sondern der Beschaffung des Geldes durch die Banken. Und hierfür erheben sie korrekterweise gesagt eine „Gebühr“, die manchmal auch Bereitstellungsprovision genannt wird. Immer dann, wenn der Bauherr oder Immobilienkäufer die Kreditsumme seiner Immobilien­finanzierung ab einem bestimmten Zeitpunkt nicht ganz oder teilweise abgerufen hat, verlangen die Darlehensgeber jene Gebühr quasi für die Nichtnutzung des Baudarlehens. Denn sie müssen in der Zeit der Bereitstellung des Geldes für den Darlehensnehmer selbst Zinsen für die Refinanzierung der entsprechenden Immobilien­finanzierung zahlen und können zugleich keine Zinseinnahmen erwirtschaften. Als Ausgleich berechnen sie daher ihren Kreditkunden die gebührenhaften Bereitstellungszinsen bei Verzögerungen des Termins, der für die Gesamt- oder jeweilige Teilauszahlung des Baudarlehens vertraglich vereinbart war.

Zweckgebundene Auszahlungen bei der Immobilien­finanzierung

Gründe für solche Verzögerungen gibt es viele und sie kommen daher auch nicht selten vor. Zum Beispiel ist es möglich, dass der Kauf einer Immobilie erst verspätet abgewickelt werden kann oder dass Baufortschritte bei einem Neubau etwa durch die schlechte Witterung ins Stocken geraten. In diesen und vergleichbaren Fällen kann der Darlehensnehmer nicht einfach das Geld seiner Immobilien­finanzierung zum eigentlich im Vertrag vereinbarten Termin, sondern nur verspätet abrufen. Denn Immobilien­finanzierungen sind immer zweckgebunden, weshalb auch häufig Auszahlungen direkt an den Verkäufer geleistet werden. Aus diesem Grund kann der Kreditnehmer einen Auszahlungsbetrag seines Baudarlehens nicht auf seinem Konto zwischenlagern, um ihn später an den Immobilienverkäufer oder an den Bauunternehmer zu überweisen. Ihm bleibt nur die Variante, die Auszahlung zeitlich zu verschieben und die damit verbundenen Bereitstellungszinsen zu zahlen.

Bereitstellungszinsen verteuern sich verzögernde Bauvorhaben

Auf diese Mehrkosten bei der Immobilien­finanzierung durch die Bereitstellungszinsen sollten sich insbesondere Bauherren eines Neubaus im Vorfeld einer Baufinanzierung einstellen. Die entsprechenden Punkte kann der Baugeldvermittler im Kreditvertrag mit dem Darlehensgeber in angemessener Weise vereinbaren. Je länger das Bauvorhaben voraussichtlich dauern wird, desto wahrscheinlicher sind trotz bester Planungen Abweichungen vom anvisierten Zeitplan der einzelnen Baufortschritte. Das Erreichen der einzelnen Baufortschritte ist jeweils die Voraussetzung, dass der Darlehensgeber einer Immobilien­finanzierung die entsprechende Rate auszahlt. Diese grundsätzlich sukzessive Auszahlung der Raten kann über Monate oder Jahre erfolgen. Und jedes Mal fallen beim verspäteten Abrufen des Geldes Bereitstellungszinsen an, was bei langwierigen Bauvorhaben zu einer spürbaren Verteuerung führen kann.

Höhe der Bereitstellungszinsen bei Baufinanzierungen

Die Bereitstellungszinsen bei Immobilien­finanzierung sind relativ hoch. Üblich sind 0,25 Prozent der Kaufsumme pro Monat beziehungsweise drei Prozent pro Jahr. Das bedeutet, dass beispielsweise bei einer Darlehenssumme von 250.000,- Euro zusätzlich 7.500,- Euro für die Bereitstellungszinsen bei einer Verzögerung um ein Jahr fällig würden.

Unterschiedliche Fristen ohne Bereitstellungszinsen

Vertraglich werden von den Darlehensgebern zumeist Fristen von sechs bis zwölf Monaten ohne Bereitstellungszinsen bei der Immobilien­finanzierung eingeräumt. Aber einige Angebote enthalten auch nur kostenfreie Fristen von einem Monat. Andere Darlehensgeber gewähren von vornherein sogar Zeiträume bis zu 18 Monaten. Wichtig zu wissen ist, dass die Konditionen zu den Bereitstellungszinsen immer durch eine vertragliche Vereinbarung festgelegt werden. Das bedeutet, dass es bei der einzelnen Baufinanzierung durchaus einen Verhandlungsspielraum geben kann. Als Kreditsuchender sollte man daher schon vor dem ersten Beratungstermin mit dem Finanzierungsanbieter einen möglichst akkuraten und realistischen Zeitplan für den Immobilienkauf oder das Bauvorhaben entwickelt haben. Werden eventuelle Verzögerungen schon im Vorfeld als wahrscheinlich eingeschätzt, sollte das frühzeitig in der Beratung angesprochen werden.

Vertragliche Vereinbarungen können Geld sparen

Eine möglichst lange Zeit ohne Bereitstellungszinsen im Darlehensvertrag ist grundsätzlich im Interesse des Darlehensnehmers. Bauherren eines Neubaus mit allen Eventualitäten potentieller Verzögerungen beim Baufortschritt sollten bei ihrer Immobilien­finanzierung nachvollziehbarerweise auf diesen Vertragspunkt sehr großen Wert legen. Auch für Käufer von Bestandsimmobilien sind vorausschauende Vertragsverhandlungen bei den bereitstellungszinsfreien Fristen sinnvoll. Diese bereitstellungszinsfreie Zeit bedeutet einen mehrkostenfreien Spielraum für den Immobilienkauftermin. So sollte denn auch der Darlehensvertrag erst dann unterzeichnet werden, wenn der Immobilienkauf innerhalb der vereinbarten Frist ohne Bereitstellungszinsen über die Bühne gehen kann.

Zwei Arten von Bereitstellungszinsen

Man unterscheidet in den Darlehensverträgen übrigens zwei Arten von Bereitstellungszinsen. Fallen sie für die gesamte Kreditsumme an, spricht man von einem nicht anrechenbaren Zins. Bei Baudarlehen mit sukzessiver Ratenauszahlung nennt man sie anrechenbare Bereitstellungszinsen. Sie werden auf die noch verbliebene Restsumme des Darlehens, die bis zum jeweiligen Zeitpunkt noch nicht ausgezahlt ist, angerechnet.

Bereitstellungszinsfreie Fristen für die Anschlussfinanzierung nutzen

Sollte eine Anschlussfinanzierung anstehen, können Darlehensnehmer die Frist ohne Bereitstellungszinsen für die „Reservierung“ niedriger Zinsen nutzen. Hierbei schließen sie schon vor Ablauf ihres laufenden Darlehensvertrags einen neuen Vertrag ab. Das Ende des bisherigen Darlehensvertrags fällt in die bereitstellungszinsfreie Frist des neuen Kreditvertrags. Diese Art der Anschlussfinanzierung nennt man auch „unechtes Forward-Darlehen“, ist gegenüber einem echten Forward-Darlehen aber nicht in jedem Fall günstiger. Im Gegenteil: das echte Forward-Darlehen bietet einem im Hinblick auf einen frühzeitigen Abschluss der Anschlussfinanzierung weit mehr Optionen. So können sie bis zu 60 Monate im Voraus abgeschlossen werden. Auf diese Weise lassen sich je nach aktuellem Zinsstand und weiterem Zinsverlauf niedrige Zinsen für die Zukunft sichern.

Der Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:

Informieren Sie sich bei uns über die günstigen Konditionen eines Forward-Darlehens. Unser Baufinanzierungsrechner Forward-Darlehen ermöglicht Ihnen zudem die einfache Berechnung aller relevanten Daten und Fakten. Falls Sie weitere Fragen haben, beraten Sie unsere DTW-Experten gerne ausführlich und individuell über die interessanten Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung durch ein Forward-Darlehen.

Werbungskosten bei der Immobilien­finanzierung

Werbungskosten sind Aufwendungen, die einem Steuerzahler für den Erwerb (Erwerbung) seines Einkommens entstehen. Sie spielen bei der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung insbesondere für Kapitalanleger eine Rolle, die Immobilien vermieten oder verpachten. Der Gesetzgeber unterscheidet dabei zwischen Anschaffungs- und Herstellungskosten, die prozentual abgeschrieben, und anderweitigen Werbungskosten, die sofort von der zu versteuernden Summe abgezogen werden können.

Kosten für Immobilien­finanzierung sind Werbungskosten

Wichtig bei der Immobilien­finanzierung: Die Geldbeschaffungskosten können sofort und die Zinsen jedes Jahr abgesetzt werden.

Abschreiben: Anschaffungs- und Herstellungskosten

Anschaffungs- und Herstellungskosten werden abgeschrieben, das heißt, sie werden gemäß „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) über einen längeren Zeitraum von der Steuer abgesetzt. Anschaffungskosten für Gebäude ab 1924 können 50 Jahre lang mit 2 % pro Jahr abgeschrieben werden. Zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten zählen

  • Kaufpreis (abzüglich Anteil für den Grund, denn dieser unterliegt nicht der Abnutzung)
  • Notarkosten
  • Gebühren für die Auflassung
  • Grunderwerbssteuer
  • Gebühren des Grundbuchamts
  • Maklerprovision für die erworbene Immobilie
  • Sachverständigenkosten für Wertgutachten, sofern vom Käufer getragen
  • Gerichtskosten beim Erwerb eines Mietobjekts im Zwangs­versteigerungs­verfahren
  • Fahrt- und Telefonkosten (zum gekauften Objekt)
  • Einbauten: Festinstallierte Bauten wie Einbauschränke oder Küchenspülen. Zu den Herstellungskosten des Gebäudes gehört weiterhin der Herd
  • Luxussanierung/­Renovierungskosten von mehr als 15% der Anschaffungskosten
  • Dachausbau

Tipp: Unser Notar- und Grundbuchrechner unterstützt Sie beim Ermitteln dieser Kosten

Absetzen: Werbungs- und Erhaltungskosten

Zu den Werbungs- und Erhaltungskosten können sofort vom zu versteuernden Betrag abgezogen werden. Dazu gehören:

  • Zinsen für Baugeld (jährlich)
  • Grundsteuer
  • Haus-Nebenkosten (Hausgeld inkl. Versicherungen)
  • Instandhaltungskosten (Entnahme aus den Rücklagen)
  • Renovierungskosten (unter 15 % der Anschaffungskosten) wie Malerarbeiten, Badrenovierung, Fliesen, Bodenbeläge, Fenster, Elektroinstallationen, Austausch oder Reparatur von Heizkörpern
  • Einrichtung Küche
  • Möblierung (bis netto 410 Euro pro Möbel)
  • Maklerprovision für die Vermittlung eines Mieters
  • Beratungskosten zu Finanzierung, Einrichtung etc.
  • Mitgliedsgebühren in Vermieterverbänden
  • Fahrt- und Telefonkosten
  • Schuldzinsen und Geldbeschaffungskosten im Zusammenhang mit der Finanzierung
  • Abschreibungen auf die Herstellungs­kosten oder Anschaffungs­kosten des vermieteten Objektes

Die Zuordnung zu Anschaffungskosten bzw. Erhaltungsaufwand ist nicht immer klar und wird von den Finanzämtern unterschiedlich bewertet. Auch ändert sich die Steuergesetzgebung immer wieder. Diese Auflistung dient daher nur einer ersten Übersicht.  DTW | Immobilien­finanzierung kann keine steuerliche oder rechtliche Beratung leisten und übernimmt keine Verantwortung für die Richtigkeit der hier beschriebenen steuerlichen Aussagen.

Bitte wenden Sie sich stets an einen Steuerberater.

Leider bietet der Gesetzgeber keine Möglichkeit, Werbungskosten für privat genutzte Immobilien steuerlich geltend zu machen. Vermietete Immobilien werden als Anlagegüter betrachtet, privat genutzter Wohnraum hingegen als Konsumgüter. Allenfalls können Eigentümer außergewöhnliche Belastungen geltend machen oder haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen von der Steuer absetzen – in einem eher bescheidenen Höchstrahmen.

Öffentliche Förderung des Wohnungsbaus

Die öffentliche Hand fördert den Bau und Erwerb von Wohneigentum mit vielfältigen Programmen und vergünstigten Baudarlehen zur Immobilien­finanzierung. Das soll zum einen dem derzeit akuten Wohnungsmangel abhelfen. Zum anderen ist Wohneigentum eine wichtige Alters-Absicherung, die der Staat fördern will. Öffentliche Förderung gibt es von Bund, Ländern und Gemeinden. Für die Immobilien­finanzierung zählen diese Fördermittel in manchen Fällen als Eigenkapital. Die ist ein wichtiger Baustein für attraktive Zinskonditionen beim Baugeld.

Öffentliche Förderung als Teil der Immobilien­finanzierung

Eine sehr umfangreiche Suchmöglichkeit nach Fördermitteln des Bundes, der Länder und der EU stellt die Förderdatenbank des Bundeswirtschaftsministeriums zur Verfügung. Die öffentliche Förderung bestehen aus Zuschüssen, Garantien, Darlehen oder Bürgschaften. Für die Immobilien­finanzierung spielt öffentliche Förderung bei Baudarlehen die größte Rolle. Eine grobe Übersicht:

Bund:

Der Bund fördert den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum, energieeffizientes Bauen und Sanieren sowie altersgerechtes Umbauen. Dies geschieht vor allem mit Darlehen zur Immobilien­finanzierungen zu besonders günstigen Konditionen. Finanzierungspartner ist jeweils die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW genannt. Für eine selbstgenutzte Immobilie werden beispielsweise KfW Darlehen bis zu 50.000 € mit 100 % Auszahlung vergeben. Die Bank, die das Darlehen der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung zur Verfügung stellt, wickelt üblicherweise auch die Förderdarlehen der KfW ab.

Für eine Immobilien­finanzierung mit KfW-Förderdarlehen müssen bestimmte Voraussetzungen seitens der Darlehensnehmer und der Wohnimmobilie gegeben sein.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung: Lassen Sie sich individuell von uns beraten und nutzen Sie den KfW-Tilgungsrechner.

Länder:

Auch die Bundesländer bieten eine öffentliche Förderung für den Bau oder den Erwerb von Immobilien an. Die öffentliche Förderung fällt in den Ländern jeweils unterschiedlich aus und ändern sich oft jährlich. Über die aktuellen Programme informieren die erwähnte  Förderdatenbank und die Landes-Bauministerien bzw. die beauftragten Geldinstitute. Die Vergabe der Fördermittel ist an bestimmte persönliche Konstellationen und Immobilienarten geknüpft. Gefördert werden meist kinderreiche Familien und Schwerbehinderte unterhalb einer gewissen Einkommensgrenze und mit einem Mindest-Eigenkapital. Der Personenkreis für eine öffentliche Förderung  bei der Immobilien­finanzierung ist daher eher klein. Und: Einen Rechtsanspruch auf die öffentliche Förderung gibt es nicht.

Öffentliche Förderung in Kombination

Gemeinden:

Zusätzlich zu den Bundes- und Landesförderungen gibt es in einigen Städten kommunale Förderprogramme. Sie sind sehr divers und reichen von der Förderung ländlicher Räume bis zum Ausbau von Dachstühlen. Eine Suchmöglichkeit bietet die „Aktion Pro Eigenheim„.

Die meisten Fördermittel für die Immobilien­finanzierung können miteinander kombiniert werden. Der Darlehensnehmer kann also einen KfW-Kredit in Anspruch nehmen und zusätzlich die Fördermittel oder Darlehen des Bundeslandes und seiner Kommune.

Objekt

Ein Objekt benennt in der Kaufmannssprache etwas, was mit einem bestimmten Wert angeboten oder verkauft wird. Das Objekt ist Gegenstand eines Geschäfts, eines Kaufvertrages, zum Beispiel bei der Baufinanzierung ein Grundstück, Haus oder Ähnliches. Bei der Immobilien­finanzierung bezeichnet es ein Grundstück oder Gebäude(teil), das mit einem Baudarlehen finanziert werden soll.

Bei einem Gebäude oder einer Wohnung gehören alle vorhandenen Bestandteile zum Objekt. Dazu zählen beispielsweise Garage, Garten, Grund und Boden, Zufahrtsrechte und -wege, gemeinsam zu nutzende Räume, Möblierung, laufende vertragliche Verpflichtungen etc. Das Grundbuch definiert die konkreten Bestandteile. Auch der Kaufvertrag erwähnt alle Bestandteile des Objektes explizit oder verweist auf die Definitionen im Grundbuch. Ebenso muss der Umgang mit den laufenden Mietverhältnissen des Objektes immer im notariellen Kaufvertrag geregelt werden. Ein etwaiger bestehender Mietvertrag gehört insofern auch zum Objekt, da der Käufer in sämtliche Rechten und Pflichten des Mietvertrags eintritt.

Das Objekt und was dazu gehört

Der Begriff Objekt bedeutet zunächst Sache oder Gegenstand. Davon hat sich der Begriff im Zusammenhang mit Immobilien­finanzierung etwas entfernt und meint hier das Gebäude oder das Grundstück als Gegenstand der Finanzierung.

Übrigens: Immobilien unterliegen wegen ihrer Unbeweglichkeit beim Kauf anderen Bedingungen als bewegliche Güter. Drei Schritte müssen beim Erwerb bzw. Verkauf eingehalten werden: Es muss ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen werden; es muss eine dingliche Einigung über den Eigentumsübergang getroffen werden (Auflassung); der neue Eigentümer muss im Grundbuch eingetragen werden. Kaufvertrag und Grundbucheintrag müssen jeweils dem Darlehensgeber nachgewiesen werden.

Der Begriff wird oft gleichbedeutend mit dem Begriff Immobilie verwendet. Es gibt jedoch kleine Unterschiede in der Verwendung der beiden Begriffe. Von Objekt wird oft dann gesprochen, wenn sich eine Immobilie im Verkaufs-/Kaufprozess befindet, vermietet wird oder anderweitig Gegenstand einer wirtschaftlichen Transformation ist. Folgerichtig bezeichnen Immobilienfinanzierer, Makler, Behörden eine Immobilie als Objekt, wenn sie gerade damit „handeln“. Von Immobilie wird hingegen eher dann gesprochen, wenn es um die Beschreibung eines Sachverhaltes geht.

Haben Sie noch Fragen? Dann nutzen Sie die kostenfreie und unverbindliche Service-Hotline. Profitieren Sie von der individuellen Beratung zum Thema Baufinanzierung von DTW | Immobilien­finanzierung.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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