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ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Annuitätendarlehen

Annuitätendarlehen zählen zu den häufigsten Darlehensformen der Immobilien­finanzierung. Ihr augenscheinlichster Vorteil liegt in der finanziellen Planungssicherheit für den Kreditnehmer. Über die gesamte Sollzinsbindung wird das Baudarlehen in gleichen und somit konstanten Raten an den Darlehensgeber zurückgezahlt. Jede Rate besteht bei einem Annuitätendarlehen aus einem Zins- und Tilgungsanteil.

Konstante Raten – Hauptmerkmal von Annuitätendarlehen

Die Summe der Raten bei einer Immobilien­finanzierung in einem Jahr bezeichnet man als Annuität – abgleitet vom lateinischen Wort „annus“ für „Jahr“. Die Annuität setzt sich aus dem Zinsanteil, der vom vereinbarten Sollzinssatz abhängt, und der gewählten prozentualen Tilgungsrate zusammen. Je nach Rückzahlungsvereinbarung wird die jährliche Annuität dann durch zwölf geteilt, um eine monatliche Rate zu berechnen. Diese monatliche Rate nennt man auch „monatliche Annuität“, welche der Darlehensnehmer während der gesamten Sollzinsbindung an den Darlehensgeber zahlt. Bei manchen Darlehensgebern einer Baufinanzierung kann man sich auch für eine vierteljährliche Rate bzw. Annuität entscheiden.

Kontinuierlich steigender Tilgungsanteil bei Annuitätendarlehen

Bereits nach der Zahlung der ersten monatlichen Rate steigt beim Annuitätendarlehen innerhalb der Annuität der Anteil der Tilgung. Auf der anderen Seite sinkt der Zinsanteil in gleicher Höhe. Denn durch die gleichbleibende Höhe der Annuität reduziert sich mit der fortschreitenden Rückzahlung des Baudarlehens bei jeder Ratenzahlung die Darlehenssumme. Somit fallen nach jeder Rate weniger Zinsen an und der absolute Tilgungsbetrag  erhöht sich kontinuierlich. Diese Rechnung funktioniert selbstverständlich nur bei einem festen Sollzinssatz, der über die Laufzeit der Baufinanzierung oder Immobilien­finanzierung sich nicht ändert oder geändert wird.

Festgeschriebene Sollzinssätze bei Annuitätendarlehen

In Deutschland wird üblicherweise der Sollzinssatz für Immobilien­finanzierungen auf fünf, zehn, 15, 20, 25 und 30 Jahre festgeschrieben. Nach Ablauf der jeweiligen Sollzinsbindung steht entweder die Kündigung und Rückzahlung des Baudarlehens an oder eine Anschlussfinanzierung. Bei dieser werden dann ein neuer Sollzinsatz und eine neue monatliche Rate vereinbart.

Für die erste Baufinanzierung sind Annuitätendarlehen besonders gut geeignet. Zukünftige Immobilienbesitzer erhalten einen klaren Überblick über ihre regelmäßigen Zahlungsverpflichtungen. Gerade diese Eigenschaft macht die Annuitätendarlehen hierzulande zu den beliebtesten Formen bei Baudarlehen.

Volltilgerdarlehen

Ein Volltilgerdarlehen ist eine spezielle Art des Annuitätendarlehens bei der Baufinanzierung. Bei „klassischen“ Annuitätendarlehen wird die Sollzinsbindung häufig nicht über den gesamten Zeitraum der Immobilien­finanzierung abgeschlossen. In den meisten Fällen besteht nach Ablauf der Sollzinsbindung eine Restschuld, für die eine Anschlussfinanzierung notwendig ist.

Im Unterschied dazu sind bei Volltilgerdarlehen die Sollzinsbindung und die Vertragslaufzeit der Immobilien­finanzierung identisch. Der Darlehensbetrag ist am Ende der Zinsbindung vollständig zurückbezahlt und es besteht keine Restschuld für den Darlehensnehmer.

Volltilgerdarlehen – eine feste Rate bis zur Schuldenfreiheit

Wie bei allen Annuitätendarlehen zeichnen sich auch Volltilgerdarlehen durch eine konstante monatliche Rate aus. Sie setzt sich aus dem Tilgungsanteil und dem Zinsanteil zusammen. Die Höhe der Tilgungsrate wird dann so festgesetzt, dass das Darlehen zum Ende der Sollzinsbindung komplett getilgt ist.

Das bringt mehrere Vorteile für den Immobilienkäufer oder Bauherren mit sich. An erster Stelle bieten Volltilgerdarlehen eine absolute Zinssicherheit, da die Immobilien­finanzierung mit nur einer Finanzierungsrunde abgeschlossen ist. Für den Bauherren besteht also kein Risiko im Hinblick auf mögliche zukünftige Zinsänderungen. Ebenso entfällt selbstverständlich die Notwendigkeit des Neuverhandelns oder Auswählens einer Anschlussfinanzierung.

Diese Form der Immobilienfinanizierung gewährleistet somit eine maximale Planungssicherheit. Denn die monatlichen Belastungen und der genaue Zeitpunkt bis zur vollständiger Abbezahlung der Immobilie sind bereits vorab festgelegt.

Hohe Tilgungsraten und geringe Anpassungsfähigkeit über die Laufzeit

Die Kehrseite der Medaille bei Volltilgerdarlehen liegt in den relativ hohen Tilgungsraten: Damit der gesamte Kaufpreis in einer einzigen Finanzierungsrunde zurückbezahlt werden kann, ist in der Regel einer höherer Tilgungssatz im Vergleich zu „klassischen“ Annuitätendarlehen notwendig. Die daraus resultierenden hohen monatlichen Raten müssen entsprechend über viele Jahre in das Haushaltsbudget einkalkuliert werden.

Außerdem sind Volltilgerdarlehen häufig recht unflexibel. Viele eröffnen die Möglichkeiten zur Sondertilgung, Tilgungsaussetzung oder zu anderen Änderungen der ursprünglichen Konditionen. Gerade das Recht auf Sondertilgungen kann für Darlehensnehmer allerdings sehr interessant sein. Im Falle einer Erbschaft, zum Beispiel, kann man eine größere Summe außerhalb der regulären Ratenzahlung zurückzahlen und damit in der Folge Zinsen sparen.

Und sollte man nach einer gewissen Zeit doch den Wunsch hegen, auf eine andere Darlehensform umzusteigen, dann gilt: Auch bei  Volltilgerdarlehensverträgen besteht gemäß § 489 ein Sonderkündigungsrecht zehn Jahre nach der Vollauszahlung der Darlehenssumme.

In Niedrigzinsphasen sind Volltilgerdarlehen eine interessante Finanzierungsvariante

Volltilgerdarlehen sind insbesondere in Zeiten von niedrigen Zinsen attraktiv, weil die geringeren Zinsbelastungen zu monatlich niedrigeren Raten führen. So können auch Bauherren von ihnen profitieren, für die diese Form der Baufinanzierung ansonsten eventuell nicht in Frage käme. Auch bei der Anschlussfinanzierung können Volltilgerdarlehen sehr interessant sein.  Denn dann ist man als Bauherr oder Immobilienkäufer zumindest nach der zweiten Finanzierungsrunde komplett schuldenfrei.

 

Forward-Aufschlag

Forward-Aufschlag nennt man beim Forward-Darlehen den geringen Zinsaufschlag, der vom Kreditgeber monatlich für die Vorlaufwartezeit auf die Auszahlung der Darlehenssumme verlangt wird. Bis zu 66 Monate im Voraus kann ein Forward-Darlehen abgeschlossen werden, zum Beispiel bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung für die Immobilien­finanzierung. Die Kreditsumme erhält der Darlehensnehmer erst zu dem festgelegten Termin in der Zukunft. Diese erhält er zum gegenwärtigen, vertraglich festgeschriebenen Zinssatz, selbst wenn in der Zwischenzeit allgemein die Bauzinsen gestiegen sein sollten. Auf diese Weise bietet das Forward-Darlehen eine attraktive Möglichkeit zur Absicherung vor künftig steigenden Zinsen. Insbesondere lohnt sich das Forward-Darlehen, wenn sich die Bauzinsen auf einem niedrigen Niveau bewegen. Zugleich verspricht es dem Darlehensnehmer eine früh- und langzeitige Planungssicherheit.

Bei steigenden Zinsen amortisiert sich der Forward-Aufschlag rasch

In der Zeit zwischen der Vertragsunterzeichnung eines Forward-Darlehens und der Auszahlung der Kreditsumme, der „Forward-Periode“, berechnen die Darlehensanbieter den zusätzlichen Forward-Aufschlag in Höhe von rund 0,01 und 0,04 Prozentpunkten monatlich. Das bedeutet für den Darlehensnehmer, dass sich der vertraglich festgehaltene Zinssatz des Forward-Darlehens pro Monat Wartezeit auf die Auszahlung um eben diesen geringen Forward-Aufschlag erhöht.

Doch die quasi „Aufstockung“ des Zinssatz durch den Forward-Aufschlag beim Forward-Darlehen kann sich rasch amortisieren. Denn diese Darlehensform besitzt in vielen Fällen ein hohes Einsparpotential gegenüber alternativen Formen der Anschlussfinanzierung. Die entsprechende Rechnung lässt sich leicht aufmachen. Wer zum Beispiel heute zu den immer noch sehr geringen Baugeldzinsen ein Forward-Darlehen mit einer Forward-Periode von – sagen wir einmal – drei Jahren abschließt, der kann bei in dieser Zeit eventuell sogar kräftig gestiegenen Zinsen, die folglich deutlich über dem Forward-Aufschlag liegen, mehrere Tausend Euro bei seiner Immobilien­finanzierung sparen.

Als pauschale Faustregegel darf man festhalten. Je niedriger die aktuellen Zinsen stehen und je höher sie in den darauffolgenden Monaten ansteigen werden, desto lohnender ist der frühzeitige Abschluss eines Forward-Darlehen, trotz des hinzukommenden Forward-Aufschlags.

Vertragliche Zeiten ohne Forward-Aufschlag

Für wen ein Forward-Darlehen bei der Immobilien­finanzierung in Frage kommt, sollte in jedem Fall die Angebote über einen Baugeldvermittler vergleichen. Nicht nur bei der Höhe des Forward-Aufschlags gibt es Unterschiede, sondern auch bei offerierten Fristen für einen Zeitraum ohne Forward-Aufschlag. Denn viele Darlehensverträge sehen vor, dass bei kürzeren Forward-Perioden von einem Jahr oder weniger gar keine Forward-Aufschläge berechnet werden. Einige Finanzierungsgeber bieten sogar Aktionen mit bis zu 48 Monaten ohne Forward-Aufschlag bei einer Anschlussfinanzierung.

Der Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:

Wir informieren Sie gerne über alle Optionen und Details des Forward-Darlehens inklusive Forward-Aufschlag. Sie können uns anrufen, uns eine E-Mail schreiben oder auch sehr komfortabel unsere Online-Voranfrage ausfüllen, die für Sie völlig kostenfrei und unverbindlich ist. In Kürze erhalten Sie dann von DTW | Immobilien­finanzierung ein Angebotsvorschlag für Ihr Forward-Darlehen mit Niedrigzins-Garantie. Vorab ermittelt Ihnen auch unser Forward-Darlehen Rechner ein aussagekräftiges Ergebnis. Aus dem Ergebnis des Baugeldrechners können Sie ablesen, wie günstig Ihre Anschlussfinanzierung mit einem Forward-Darlehen aussehen könnte.

Beleihungsgrenze

Bei einer Immobilien­finanzierung wollen oder dürfen die Darlehensgeber Sicherheiten des Immobilienkäufers oder Bauherren nur bis zu der sogenannten „Beleihungsgrenze“ beleihen. Als Sicherheiten für das Baudarlehen können zum Beispiel Immobilien, Grundstücke, Wertpapiere, Lebensversicherungen und bewegliche Gegenstände von Wert dienen. Allerdings beleihen die Darlehensgeber diese Sicherheiten nur im seltenen Ausnahmefall zu 100 Prozent ihres Verkaufswertes, der zuvor als Beleihungswert von den Kreditgebern errechnet und im Einzelnen festgehalten wird; die Regel ist die Beleihung von Sicherheiten zu einem geringeren Prozentsatz, der eben die Beleihungsgrenze bei einer Baufinanzierung markiert.

Gesetzliche Vorgaben für Beleihungsgrenzen

Viele Darlehensgeber müssen sich entsprechend ihren satzungsmäßigen Vorschriften und gesetzlichen Bestimmungen an festgelegte Beleihungsgrenzen halten. Die Beleihung über dem jeweiligen prozentualen Wertanteil einer Sicherheit ist ihnen nicht gestattet. Für unterschiedliche Darlehensgeber gelten unterschiedliche Beleihungsgrenzen: Die von Geschäftsbanken, Volks- und Raiffeisenbanken sowie Bauparkassen liegen im Regelfall bei 80 Prozent des Beleihungswertes (§ 7 I BausparkassenG). Pfandbriefbanken hingegen beleihen Baugeld mit nur 60 Prozent (§ 14 PfandBG).

Einige Sicherheiten fallen aus den gesetzlichen Regelungen heraus. So gibt es zum Beispiel bei Lebensversicherungen, Wertpapieren und dergleichen keine rechtlichen Vorgaben. Über die gängigen Beleihungsgrenzen von etwa 40 bis 60 Prozent bei jenen Sicherheiten entscheiden die einzelnen Darlehensgeber selbst nach ihren eigenen Risikoeinschätzungen.

Berechnung von Beleihungswert und Beleihungsgrenze

Die Risikobewertung ist immer Teil der Ermittlung des Beleihungswerts eines Objekts, das als Sicherheit bei der Immobilien­finanzierung herangezogen werden soll. Er orientiert sich grob gesagt am Marktwert, zu dem sich das Objekt jederzeit problemlos verkaufen ließe. Gleichzeitig berücksichtigt er potentielle Wertschwankungen, wofür meistens ein Risikoabschlag von 10 bis 30 Prozent des Kaufpreises erfolgt. Der einzeln festgelegte Beleihungswert korreliert als rechnerische Grundlage jeweils mit der entsprechenden Beleihungsgrenze und beide beeinflussen gemeinsam die Höhe der Darlehenssumme bei der Immobilien­finanzierung.

Baufinanzierung über der Beleihungsgrenze

Der bereits oben angesprochen Ausnahmefall einer hundertprozentigen Beleihung von Objekten ist nur dann möglich, wenn der Darlehensnehmer hohe Sicherheiten sowie ein sicheres und stattliches Einkommen vorweisen kann. Allerdings muss man bei Baufinanzierungen über der eigentlich festgelegten Beleihungsgrenze dann in der Regel auch mit einem erhöhten Bauzins rechnen.

Doch üblicherweise werden Baudarlehen zur Immobilien­finanzierung nur unter der jeweiligen Beleihungsgrenze vergeben. Innerhalb dieser Grenze werden sie 1a-Hypothekendarlehen genannt und das im Grundbuch eingetragene erstrangige Grundpfandrecht sichert dabei das Baugeld ab. Sollte der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen, wird letztlich die Forderung des Darlehensgebers durch die Pfändung beglichen.

Als 1b-Hypothekendarlehen werden zusätzliche Immobilienkredite bezeichnet, die Darlehensgeber in Einzelfällen vergeben, wenn ein Darlehensnehmer mit einem Baudarlehen allein nicht auskommt und weitere Mittel zur Baufinanzierung benötigt.

Auch für diese 1b-Hypothekendarlehen verlangen die Kreditanbieter normalerweise höhere Zinssätze. Ins Grundbuch werden sie als zweitrangiges Grundpfandrecht eingetragen.

Der Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:

Höherer Zinssätze kann man durch einen größeren Eigenkapitalanteil bei seiner Baufinanzierung vermeiden. Wie hoch die Bauzinsen je nach unterschiedlichen individuellen Voraussetzungen ausfallen, ermittelt Ihnen ganz komfortabel unser Zinsrechner. Nach der Eingabe der wichtigsten Eckdaten zeigt er Ihnen, welchen Einfluss jeweils die diversen Faktoren auf Ihre Immobilien­finanzierung mit dem entsprechenden Zinssatz haben können.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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