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ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärungZwischenfinanzierung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Erschließungs­kosten

Erschließungs­kosten bei der Immobilien­finanzierung ist der Überbegriff für alle Kosten, die beim Anschluss eines Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur entstehen. Dazu zählen die Erstanbindungen an das Straßen-, Strom-, Wasser- und Telekommunikationsnetz. Eine entsprechende Erschließung ist häufig Voraussetzung, bevor eine Baugenehmigung für ein Bauvorhaben erteilt wird. Bei der Immobilien­finanzierung sollte man daher die Erschließungs­kosten frühzeitig im Finanzierungsplan einrechnen.

Die Aufwendungen für die Grundstückserschließung sind vom Bauherren zum Großteil an die Kommune zu entrichten. Bei Bestandsimmobilien und bei Grundstücken, die bereits früher einmal bebaut und erschlossen waren, fallen die entsprechenden Kosten in der Regel nicht an. Bei den Erschließungs­kosten handelt es sich also genau genommen um Baunebenkosten, die vornehmlich im Falle eines Neubaus anfallen und die es folglich bei der Baufinanzierung zu berücksichtigen gilt.

Erschließungs­kosten bei der Baufinanzierung einkalkulieren

Erschließungs­kosten bei der Immobilien­finanzierung unterscheidet man grob in Kosten zur verkehrsmäßigen und zur technischen Erschließung eines Grundstücks. Bei der verkehrsmäßigen Erschließung entstehen dem Bauherren anteilige Kosten für Straßenbau und -beleuchtung, Gehwege und öffentliche Grünanlagen oder gegebenenfalls auch für Kinderspielplätze und Lärmschutzanlagen.

Zur technischen Erschließung gehören alle Arbeiten, um ein Grundstück an die öffentliche Ver- und Entsorgung anzuschließen. Neben der Anbindung an Strom-, Wasser- und eventuell weitere Energienetze wie beispielsweise Gas zählt dazu auch der Anschluss an die öffentliche Kanalisation.

Aufwendungen für all diese Erschließungsarbeiten sind in der Regel an die Kommunen oder kommunale Betriebe zu entrichten. Hinzu kommen weitere Kosten für den Anschluss an das Telefonnetz und eventuell für Kabelfernsehen. Jene Arbeiten werden von den entsprechenden Telefon- und Fernsehanbietern ausgeführt und in Rechnung gestellt.

Erschließungs­kosten bei der Immobilien­finanzierung sind standortabhängig

Bauherren sollten sich bei einer Immobilien­finanzierung vor dem Grundstückskauf darüber informieren, mit welchem Grad der Erschließung sie ein Grundstück erwerben. Gemäß der Gesetzgebung im Baugesetzbuch (§ 129, BauGB) können Eigentümer zur Übernahme von bis zu 90 Prozent der entstehenden Erschließungs­kosten verpflichtet werden. Üblicherweise wird zwischen unerschlossenen, teilerschlossenen und vollerschlossenen Grundstücken unterschieden.

Wie hoch die Erschließungs­kosten bei der Immobilien­finanzierung für ein Grundstück ausfallen, lässt sich pauschal nur schwer sagen. Kommunen erheben dafür jeweils eigene Erschließungsbeiträge. Grundsätzlich sollten sich Bauherren an einem Betrag in Höhe von rund 5.000 bis 7.000 Euro orientieren.  Doch je nach Aufwand der notwendigen Maßnahmen bis zur Vollerschließung kann sich durchaus auch ein höherer Betrag aufsummieren.

Darlehensvertrag

Der Darlehensvertrag einer Immobilien­finanzierung ist ein schuldrechtlicher Vertrag zwischen einem Darlehensgeber und einem Darlehensnehmer. In ihm legt sich der Darlehensgeber fest, einen vereinbarten Geldbetrag zur Verfügung zu stellen, während sich der Darlehensnehmer verpflichtet, diesen im Regelfall plus Zinsen nach einem Zeitablauf oder einer Kündigung an den Darlehensgeber zurückzuzahlen. Gesetzliche Grundlage für Darlehensverträge ist in Deutschland das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), weil hier alle wichtigen Grundsätze eines Verbraucherdarlehensvertrags formuliert sind. Zu diesen gehören auch Immobilien­finanzierungen als sogenannte „Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge“.

Gesetzliche Grundlage beim Darlehensvertrag einer Baufinanzierung

Die „Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag“ sind in § 488 BGB geregelt. Dort heißt es wörtlich:

(1) Durch den Darlehensvertrag wird der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer einen Geldbetrag in der vereinbarten Höhe zur Verfügung zu stellen. Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, einen geschuldeten Zins zu zahlen und bei Fälligkeit das zur Verfügung gestellte Darlehen zurückzuzahlen.

(2) Die vereinbarten Zinsen sind, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, nach dem Ablauf je eines Jahres und, wenn das Darlehen vor dem Ablauf eines Jahres zurückzuzahlen ist, bei der Rückzahlung zu entrichten.

(3) Ist für die Rückzahlung des Darlehens eine Zeit nicht bestimmt, so hängt die Fälligkeit davon ab, dass der Darlehensgeber oder der Darlehensnehmer kündigt. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Sind Zinsen nicht geschuldet, so ist der Darlehensnehmer auch ohne Kündigung zur Rückzahlung berechtigt.

Bestandteile eines Darlehensvertrags bei der Immobilien­finanzierung

Im Darlehensvertrag einer Immobilien­finanzierung sind alle erforderlichen Vertragsbestandteile der Baufinanzierung schriftlich fixiert wie die Höhe der Darlehenssumme, der Sollzinssatz, die anfängliche Tilgung, die Laufzeit, die Art der Besicherung wie beispielsweise das Beleihungsobjekt sowie weitere allgemeine Darlehens­bedingungen. Zu diesen zählen unter anderem die Vereinbarungen zur Sondertilgung, zum Tilgungssatzwechsel, zur bereitstellungszinsfreien Zeit, die Höhe der Bereitstellungs­zinsen, die Auszahlungsvoraussetzungen und die Angaben zur Zins- und Tilgungs­verrechnung. Gemäß § 492 BGB ist der Tilgungsplan ein gesetzlich verankerter Pflichtbestandteil des Darlehensvertrags. Währenddessen sind Bearbeitungs­gebühren durch den Darlehensgeber übrigens bei der Baufinanzierung wie bei allen Verbraucherdarlehen gesetzlich nicht gestattet.

Widerrufs- und Kündigungsrecht beim Darlehensvertrag

Nach der Unterzeichnung des Darlehensvertrags hat der Darlehensnehmer einer Immobilien­finanzierung ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Darüber hinaus hat ihm der Gesetzgeber das sogenanntes Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB eingeräumt. Das bedeutet, dass bei einer Baufinanzierung mit längerer Sollzinsbindung der Darlehensnehmer nach zehn Jahren seinen Darlehensvertrag kündigen kann, wenn er beispielsweise eine Umschuldung vornehmen möchte.

Bonität

Bonität bezeichnet bei der Immobilien­finanzierung die Kreditwürdigkeit eines Darlehensnehmers. Sie gibt Auskunft darüber, inwieweit ein Darlehensnehmer in der Lage ist, seinen Zahlungsvereinbarungen nachzukommen und ein gewährtes Darlehen zurückzuzahlen. Für Darlehensgeber wie Banken ist die Einschätzung der Bonität wichtig, um zu entscheiden, in welcher Höhe und zu welchen Konditionen ein Darlehen zur Immobilien­finanzierung vergeben wird.

Beurteilung der Bonität bei der Immobilien­finanzierung

Die Kreditwürdigkeit eines Antragstellers einer Baufinanzierung wird mittels einer Bonitätsprüfung durch die angefragte Bank festgestellt. Diese Prüfung ist üblicher Bestandteil einer Immobilien­finanzierung. Dabei wird der Antragsteller zu Angaben über seine wirtschaftliche Situation aufgefordert, beispielsweise in Form von Einkommensnachweisen.

Zudem holen sich Banken über sogenannte Auskunfteien Informationen zur bisherigen Zahlungs- und Darlehenshistorie des Antragsstellers ein. In Deutschland ist die SCHUFA das bekannteste Unternehmen, das solche Auskünfte erteilt.

Gute Bonität als Voraussetzung für eine günstigere Baufinanzierung

Der so individuell ermittelte Bonitätsindex dient den Banken als Entscheidungsgrundlage bei ihrer Darlehensvergabe. Eine ausreichend gute Bonität ist dabei die Voraussetzung, dass der Kreditsuchende ein entsprechendes Darlehen zur Immobilien­finanzierung erhalten kann. Darüber hinaus hat sie Einfluss auf die Details der Baufinanzierung. Denn sowohl die gewährte Darlehenssumme als auch die vereinbarten Konditionen des Baukredits richten sich an der Kreditwürdigkeit des Antragstellers aus. So können in der Regel Personen mit einer besseren Bonität Darlehen zu günstigeren Konditionen abschließen als Anfrager mit einer schlechteren Kreditwürdigkeit.

Mehrere Faktoren zur Feststellung der Bonität

Für Bauherren und Immobilienkäufer ist es folglich sehr wichtig zu wissen, welche konkreten Angaben zur Beurteilung ihrer persönlichen Kreditwürdigkeit herangezogen werden.

Die exakte Berechnungsmethode des Bonitätsscore der SCHUFA ist ein gut gewahrtes Geschäftsgeheimnis. Doch einige der Einflussfaktoren bei der Bonitätsbeurteilung sind durchaus bekannt. Neben aktuellen Einnahmen und Ausgaben spielt das Rückzahlverhalten bei früheren Darlehens- oder Ratenkaufverträgen ebenso eine Rolle wie die vorherrschende Zahlungsmoral bei Versandbestellungen oder Mobilfunkverträgen. Auch die Anzahl an Girokonten und Kreditkarten fließen in die Berechnung ein.

DTW | Immobilien­finanzierung berät Sie im Rahmen der Baufinanzierung  natürlich auch gerne ausführlich zu allen Fragen der Kreditwürdigkeit und gibt hilfreiche Tipps, worauf Sie im Falle einer Bonitätsprüfung achten sollten.

Anschluss­finanzierung

Eine Anschluss­finanzierung bei der Immobilien­finanzierung ist meist dann nötig, wenn am Ende der Sollzinsbindung der Erstfinanzierung noch eine Restschuld besteht. Kann der Darlehensnehmer einer Baufinanzierung diese nicht durch Eigenmittel tilgen, muss er sich um eine zweite Anschluss­finanzierung mit neuer Sollzinsbindung kümmern.

Zwei Arten der Anschluss­finanzierung

Man unterscheidet grundsätzlich zwei Arten der Anschluss­finanzierung: Schließt der Darlehensnehmer sie bei seinem bisherigen Darlehensgeber ab, spricht man von Prolongation. Entscheidet er sich hingegen für einen Wechsel zu einem neuen Kreditanbieter, so ist dies eine Umschuldung. In jedem Fall sollte ein Darlehensnehmer bei seiner anstehenden Anschluss­finanzierung vor Vertragsabschluss verschiedene Kreditangebote samt allen Konditionen für die Immobilien­finanzierung vergleichen. Denn bereits geringe Unterschiede bei der Höhe des Bauzinses können zu beträchtlichen Kosteneinsparungen, die sich über die Jahre aufsummieren, führen.

Bei der Anschluss­finanzierung droht die Prolongationsfalle

Die Anschluss­finanzierung mit dem bisherigen Darlehensgeber zu vereinbaren, mag auf den ersten Blick die einfachste und bequemste Variante zu sein. Dennoch ist dabei Vorsicht geboten, da hier die sogenannte Prolongationsfalle droht. Häufig wird dem Darlehensgeber nämlich ein Prolongationsangebot unterbreitet, das nicht die besten Zinskonditionen enthält. Statt einfach den vorgelegten Darlehensvertrag zu unterzeichnen, ist es daher lohnenswert, sich mehrere Vergleichsangebote zur Baufinanzierung einzuholen. Baugeldvermittler sind hierbei eine gute Adresse, da sie mit verschiedenen Finanzierungspartnern zusammenarbeiten und deren Konditionen im Interesse ihrer Kunden vergleichen. Auf diese Weise können sie aus einem breiten Darlehensangebot dem Kreditsuchenden sehr günstige und individuell passende Immobilien­finanzierungen anbieten.

Die Umschuldung kann sich bei der Anschluss­finanzierung deutlich auszahlen

Nicht selten ist die Umschuldung bei einer Anschluss­finanzierung deutlich günstiger als eine Prolongation. Diese Möglichkeit kann man nicht nur nach dem Ablauf der Sollzinsbindung, sondern bereits davor in Betracht ziehen. Falls man bei seiner Erstfinanzierung ein Darlehen mit einer langen Sollzinsbindung vereinbart hat, besteht nach zehn Jahren das Sonderkündigungsrecht nach § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Sollte seit dem Abschluss der bisherigen Baufinanzierung das allgemeine Zinsniveau für Baugeld gesunken sein, kann die zeitnahe Umschuldung ein hohes Einsparpotential für die weitere Immobilien­finanzierung beinhalten.

Anschluss­finanzierung durch Forward-Darlehen frühzeitig abschließen

In Niedrigzinsphasen ist es zudem möglich, sich den günstigen Bauzins über ein Forward-Darlehen frühzeitig für die Anschluss­finanzierung sichern. Bis zu 60 Monate im Voraus ist ein Forward-Darlehen abschließbar. Besonders vorteilhaft ist diese Kreditform immer dann, wenn zu befürchten ist, dass in der Folgezeit die Zinssätze für die Immobilien­finanzierung steigen werden.

Wie sich ein Forward-Darlehen aktuell für Sie lohnen könnte, lässt sich übrigens sehr komfortabel mit dem Forward-Darlehen Rechner von DTW | Immobilien­finanzierung ermitteln. Ausführliche Hintergrundinformationen zu den Vorzügen eines Forward-Darlehens haben wir außerdem in diesem Blog-Artikel zusammengefasst. Selbstverständlich können Sie uns bei weitergehenden Fragen immer auch direkt ansprechen. Unsere DTW-Experten beraten Sie gerne zu allen Fragen der Baufinanzierung.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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