Beratung & Kontakt

0800 - 11 55 600

Anruf für Sie kostenfrei!

Mo.-Fr. 8:30-18:00 Uhr

Rückruf-Service E-Mail-Kontakt Beratungscenter Gratis Infopaket
Kostenlose Voranfrage

Online-Anfrage

Gratis & unverbindlich

Ihr persönlicher Finanzierungsvorschlag

Top Darlehensbedingungen

Mit gratis Tilgungsplan

A
AblösungAbnahmeverpflichtungAbtretung einer GrundschuldAmortisationAmtlicher LageplanAnfängliche TilgungAnnuitätAnnuitätendarlehenAnschlussfinanzierungAntrag BaukindergeldAuflassungAuflassungsvormerkung
B
BaubeschreibungBaudarlehenBaufortschrittBaukindergeldBaukreditBaunebenkostenBauspardarlehenBausparvertragBauträgerBauwertBearbeitungsgebührBeleihungsauslaufBeleihungsgrenzeBeleihungsobjektBeleihungswertBereitstellungszinsenBodenrichtwertBodenwertBonitätBriefgrundschuldBruttodarlehensbetragBuchgrundschuld
C
Cap-Darlehen
D
DarlehensbedingungenDarlehensgeberDarlehensnehmerDarlehensvertragDarlehenszinsenDisagio
E
Effektiver JahreszinsEigenkapitalEigenleistungEigennutzungEndfälliges Darlehen (Festdarlehen)Energieeinsparverordnung (EnEV)ErbbaurechtErbpachtErschließungskostenErtragswert
F
FestdarlehenFinanzierungsplanForderungsverkaufForward-AufschlagForward-DarlehenFremdkapital
G
GrundbuchGrundbuchauszugGrunderwerbssteuerGrundpfandrechtGrundschuldGrundschuldbestellung
H
HerstellungskostenHypothekHypothekenbankHypothekendarlehen
I
Immobilie
J
Jahres-PrimärenergiebedarfJahresleistung
K
KapitalbeschaffungKatasteramtKaufnebenkostenKaufvertragKfW-HausKfW - Kreditanstalt für WiederaufbauKreditbedarfKreditwürdigkeit
L
LaufzeitLöschungsbewilligung
M
Makler- und BauträgerverordnungMaklerprovisionMonatliche Rate / Monatsrate
N
NachrangfinanzierungNegativerklärungNettodarlehensbetragNichtabnahme­entschädigungNiedrigenergiehausNominalzinsNotarbestätigung
O
ObjektObjektwertÖffentliche Förderung des WohnungsbausOrdentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB
P
Prolongation
R
RestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückzahlungsrate
S
SachwertSchätzgebührenSchätzungSchufaSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
U
Umbaute RaumUmschuldung
V
VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlast
W
Werbungskosten bei der ImmobilienfinanzierungWertgutachtenWohnfläche
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärungZwischenfinanzierung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Umschuldung

Die Umschuldung ist der Abschluss einer neuen Immobilien­finanzierung, die mit einem Bankenwechsel verbunden ist. Sie spielt vor allem eine wichtige Rolle bei einer anstehenden Anschluss­finanzierung. Läuft die bestehende Sollzinsbindung aus, hat der Darlehensnehmer prinzipiell zwei Möglichkeiten die verbliebene Restschuld zu finanzieren. Zum einen kann er den bestehenden Darlehensvertrag bei seinem bisherigen Darlehensgeber verlängern. Diese Vorgehensweise nennt man Prolongation. Zum anderen besteht die Option, sich bei der Anschluss­finanzierung für eine Baufinanzierung bei einem neuen Darlehensanbieter zu entscheiden. Diese Umschuldung kann in vielen Fällen für den Darlehensnehmer die deutlich günstigere Variante sein.

Nebenkosten bei der Umschuldung

Häufig sind die Konditionen des Alternativangebots einer Bank besser als die Prolongationsofferte des bisherigen Kreditinstituts. Bereits wenige Prozentpunkte Unterschied können ein Einsparpotential von mehreren tausend Euro ausmachen. Allerdings sollte man beachten, dass durch den Bankenwechsel bei der Umschuldung Nebenkosten für die Änderung des Grundbucheintrags anfallen. Sofern die bisherige Immobilien­finanzierung mit einer Grundschuld abgesichert ist, muss diese auf den neuen Darlehensgeber übertragen werden. In den meisten Fällen kann man hierfür die sogenannte Grundschuldabtretung verwenden. Sie ist günstiger als die Löschung und gleichzeitige Neueintragung der Grundschuld im Grundbuch, weil hierbei immer ein Notar hinzugezogen werden muss, der weitere Kosten verursacht. Daher sollte der Darlehensnehmer im Vorfeld einer Umschuldung alle Kosten und Gebühren dem möglichen Zinsgewinn gegenüberstellen, um zu sehen, welches Angebot der Anschluss­finanzierung tatsächlich günstiger ist.

Umschuldung während der Sollzinsbindung

Grundsätzlich ist bei der Immobilien­finanzierung eine Umschuldung auch während der Sollzinsbindung möglich. Allerdings ist von ihr in den meisten Fällen abzuraten, weil dann in der Regel der bisherige Darlehensgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt als Ausgleich für seine Zinsverluste. Wie hoch sie ausfällt, kann man sich mit dem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner von DTW | Immobilien­finanzierung ermitteln lassen. Dieser Betrag muss selbstverständlich in die Kalkulation der Umschuldung einfließen und sich durch die deutlich günstigeren Konditionen beim neuen Kreditinstitut amortisieren, damit sich das ganze Unterfangen lohnt.

Eine Ausnahme stellt ein Baudarlehen dar, bei dem seit über 10 Jahren die Sollzinsbindung läuft. Denn dann hat der Darlehensnehmer gemäß § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht, mit dem er den bestehen Darlehensvertrag kostenfrei auflösen kann. Somit entfällt in diesem Fall auch eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Frühzeitige Umschuldung durch ein Forward-Darlehen

In Zeiten günstiger Bauzinsen hat der Darlehensnehmer zudem die Möglichkeit, sich diese frühzeitig im Vorfeld einer anstehenden Anschluss­finanzierung zu sichern. Ein Forward-Darlehen bietet bei der Baufinanzierung die Option, bis zu fünf Jahre im Voraus den aktuellen Zinssatz im neuen Darlehensvertrag festzuschreiben. Hierbei wird zwar pro Monat Wartezeit auf die Auszahlung der Darlehenssumme ein geringer Zinsaufschlag, der sogenannte Forward-Aufschlag, fällig. Doch bei in der Zwischenzeit entsprechend gestiegenen Zinsen kann sich das Forward-Darlehen rechnen und ein hohes Einsparpotential bieten. Wie günstig diese Kreditform im konkreten Einzelfall ist, ermittelt Ihnen rasch und komfortabel der Forward-Darlehen-Rechner von DTW | Immobilien­finanzierung.

Kreditbedarf

Als Kreditbedarf bezeichnet man den Betrag, der beim Bau oder Kauf einer Immobilie durch Fremdkapital finanziert wird. In den seltensten Fällen sind Bauherren in der Lage, die gesamten Kosten für eine Immobilie aus eigenen Mitteln aufzubringen. Die Feststellung des Kreditbedarfs ist daher eine wesentliche Aufgabe im Rahmen der Immobilien­finanzierung.

Der Kreditbedarf ergibt sich, indem man von den Gesamtkosten für ein Bau- oder Kaufvorhaben die eigenen Mittel vor allem in Form des Eigenkapitals abzieht. Der Betrag, der danach übrig bleibt, gibt den Kreditbedarf an, den Bauherren oder Immobilienkäufer über ein Darlehen zu finanzieren haben.

Kreditbedarf in einem Finanzierungsplan feststellen

Die genannten drei Elemente – Gesamtkosten der Immobilie, Eigenmittel und Fremdmittel – bilden die Grundpfeiler eines Finanzierungsplans. Eine entsprechende Übersicht aufzustellen, schafft Transparenz und Planungssicherheit für den Darlehensnehmer und den Darlehensgeber. Bei der Berechnung der Gesamtkosten einer Immobilie ist es wichtig, neben dem reinen Immobilienkaufpreis auch die anfallenden Baunebenkosten wie Grunderwerbssteuer im Blick zu behalten. Bei der Feststellung der eigenen Mittel spielt vor allem das Eigenkapital in Form von Sparvermögen und Geldanlagen die größte Rolle. Daneben können Bauherren hier auch eventuelle Eigenleistungen berücksichtigen, die sie bei den Bau- oder Modernisierungsarbeiten selbst ausführen können und nicht in Auftrag geben müssen.

Mit dem folglich ermittelten Kreditbedarf können Bauherren und Immobilienkäufer gezielt nach der passenden Immobilien­finanzierung suchen. Für die Inanspruchnahme und Rückzahlung des Fremdkapitals existieren verschiedene Formen von Baudarlehen wie beispielsweise Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen oder endfällige Darlehen.

Eigenen Kreditbedarf realistisch ansetzen

Als künftiger Darlehensnehmer sollte man sich genau überlegen, was und wie viel man an eigenen Leistungen aufbringen kann. Dabei ist nicht nur die Höhe der eigenen Vermögenswerte relevant. Auch die zeitliche Verfügbarkeit und die Konditionen sollten genau geprüft werden, beispielsweise beim Vorhandensein eines Bausparvertrages oder bei der Auszahlung einer bestehenden Geldanlage.

Experten raten, dass der Kreditbedarf bei einer Immobilien­finanzierung nicht höher als 80 Prozent der Gesamtkosten ausfallen beziehungsweise der Anteil des Eigenkapitals nicht unter 20 Prozent liegen sollte. Bei guter Bonität des Darlehensnehmers ist jedoch auch eine Baufinanzierung mit einem geringerem Eigenkapitalanteil möglich.

DTW | Immobilien­finanzierung berät Sie gerne ausführlich bei der Erstellung des Finanzierungsplanes und der Wahl der passenden Immobilien­finanzierung. In folgendem Artikel finden Bauherren weiterführende Informationen, wenn sie vor der Frage stehen: „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“

Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehen, das nicht sofort, sondern zu einem späteren Zeitpunkt ausgezahlt wird. Bis zu 66 Monate im Voraus kann diese Darlehensform abgeschlossen werden, zum Beispiel bei einer anstehenden Anschluss­finanzierung für die Immobilien­finanzierung. Dabei erhält der Kreditnehmer die Konditionen von heute für die Baufinanzierung von morgen. Auf diese Weise kann er sich beispielsweise in einer Niedrigzinsphase mit einem Forward-Darlehen den aktuell günstigen Zinssatz sichern und dadurch in der Zukunft unter Umständen mehrere Tausend Euro sparen.

Forward-Darlehen für die Anschluss­finanzierung

Bei einem Forward-Darlehen wird die Zeit zwischen der Vertragsunterzeichnung und der Auszahlung der Kreditsumme Forward-Periode genannt. In dieser „Wartezeit“ berechnen die Darlehensanbieter den sogenannten Forward-Aufschlag in Höhe von rund 0,01 und 0,04 Prozentpunkten monatlich. Das bedeutet, dass sich der im Kreditvertrag festgehaltene Zinssatz des Darlehens pro Monat Wartezeit um jenen Forward-Aufschlag erhöht. Trotzdem ist das Forward-Darlehen in vielen Fällen der Anschluss­finanzierung attraktiver als etwa eine schlichte Verlängerung der Baufinanzierung beim bisherigen Kreditgeber. Denn bei jener einfachen Prolongation werden dem Darlehensnehmer nicht immer die günstigsten Konditionen angeboten. (Hintergrundinformationen zu dieser Problematik haben wir für Sie in einem entsprechenden Blog-Beitrag zusammengestellt.)

Einsparpotential trotz Forward-Aufschlag

Besonders lohnend ist der Abschluss eines Forward-Darlehens in Zeiten niedriger Bauzinsen, vor allem wenn erwartet wird, dass in der absehbaren Zukunft die Zinssätze steigen werden. Dann besitzt es ein hohes Einsparpotential gegenüber alternativen Formen der Anschluss­finanzierung, weil sich die „Aufstockung“ des Zinssatzes durch den Forward-Aufschlag rasch amortisiert und man anschließend darüber hinaus zusätzlich Geld sparen kann.

Wer sich für ein Forward-Darlehen bei der Immobilien­finanzierung interessiert, sollte in jedem Fall die Angebote verschiedener Darlehensgeber direkt oder über einen Baugeldvermittler vergleichen. Denn zum einen gibt es Unterschiede bei der Höhe des Forward-Aufschlags. Zum anderen werden auch Darlehensverträge angeboten, die für mehrere Monate der Forward-Periode gar keine Forward-Aufschläge berechnen. Manchmal können diese aufschlagsfreien Fristen sogar 48 Monate betragen.

Kündigung des Forward-Darlehens

Sollte ein Darlehensnehmer aus welchen Gründen auch immer das abgeschlossene Forward-Darlehen dann doch nicht in Anspruch nehmen wollen, wird die sogenannte Nichtabnahmeentschädigung fällig. Die Höhe dieser „Strafgebühr“ richtet sich nach dem entgangenen Zinsgewinn der Bank. Daher ist eine Kündigung des Forward-Darlehens nur dann wirklich sinnvoll, wenn die Konditionen der alternativen Anschluss­finanzierung die Nichtabnahmeentschädigung ausgleichen kann.

Tipp: Mit dem Forward-Darlehen-Rechner von DTW | Immobilien­finanzierung können Sie sich ein konkretes Forward-Darlehen mit verschiedenen Vorlauffristen berechnen lassen.

Cap-Darlehen

Cap-Darlehen sind eine spezielle Art von variablen Darlehen zur Baufinanzierung. Variable Darlehen zeichnen sich dadurch aus, dass der Zinssatz der Immobilien­finanzierung nicht über einen längeren Zeitraum festgeschrieben ist. Vielmehr wird er in der Regel alle 3 bis 6 Monate an den jeweils aktuellen Marktzinssatz angepasst. Darlehensnehmer können somit von fallenden Zinssätzen bei der Immobilien­finanzierung profitieren, haben aber gleichzeitig das Risiko steigender Zinsen zu tragen.

Bei Cap-Darlehen wird eine Zinsobergrenze (die sogenannte ‚Cap‘) im Darlehensvertrag vereinbart, über die der Zinssatz des Darlehens nicht steigt. Diese Obergrenze verhindert, dass steigende Zinsen zu einer übermäßigen Belastung bei der Darlehensrückzahlung der Baufinanzierung führen. Für diese Sicherung erheben Kreditgeber jedoch eine zusätzliche Gebühr, die sogenannte Cap-Gebühr.

Grundsätzlich unterscheiden sich variable Darlehen somit von Annuitätendarlehen, bei denen der Sollzins durch die vereinbarte Zinsbindung bei der Immobilien­finanzierung über mehrere Jahre festgeschrieben ist.

Cap-Darlehen bieten gleichzeitig Chancen und Sicherheit bei der Baufinanzierung

Cap-Darlehen bieten einereits Profitchancen für Darlehensnehmer, indem bei fallendem Marktzins weniger Zinsen für die Baufinanzierung anfallen. Folglich bleibt ein größerer Betrag zur Darlehenstilgung oder zum Sparen. Gleichzeitig erhält man über die eingebaute Zinsobergrenze eine gewisse Planungssicherheit, bei steigenden Zinsen nicht über das zuvor vereinbarte Maß belastet zu werden. Selbst dann nicht, wenn die Marktzinsen unerwartet stark anziehen.

Weitere Pluspunkte: Wie üblich bei variablen Darlehen bieten auch Cap-Darlehen die Option zu Sondertilgungen in unbegrenzter Höhe. Das kann besonders für Darlehensnehmer interessant sein, die in absehbarer Zukunft mit einer hohen Einmalzahlung, beispielsweise durch eine Abfindung oder Erbschaft, rechnen können.

Zudem besteht die Möglichkeit zur vorzeitigen Kündigung innerhalb der gesetzlichen Fristen wie auch zur vorzeitigen Rückzahlung des Darlehensbetrags ohne Vorfälligkeitsgebühr. Und schließlich lässt sich ein Cap-Darlehen im Zeitverlauf in ein Darlehen mit festem Zinssatz umgewandeln, falls sich der Darlehensnehmer mit dieser Finanzierungsvariante sicherer fühlt.

Gebühren und geringere Planbarkeit

Neben den genannten Vorzügen sollten Bauherren jedoch auch folgende Eigenheiten von Cap-Darlehen bedenken: Darlehensgeber wie Banken und Versicherungen erheben für entsprechende Darlehen recht hohe Gebühren, u.a. die oben genannte Cap-Gebühr. Als weitere Sicherheit können Darlehensgeber je nach Vertrag einen sogenannten ‚Floor‘ festlegen. Das ist eine Zinsuntergrenze als Gegenstück zur Obergrenze. Dadurch sichern sich Darlehensgeber gegen zu stark fallende Zinsen ab, was ein Cap-Darlehen für Darlehensnehmer jedoch weniger interessant macht. Von möglichen Zinssenkungen profitieren sie bei der Immobilien­finanzierung in diesen Fällen auch nur in begrenztem Maße.

Grundsätzlich sollten sich Bauherren und Immobilienkäufer fragen, ob diese Finanzierungsvariante für sie persönlich in Frage kommt. Auf Grund des variablen Zinssatzes verändern sich im Laufe der Zeit die Höhe der Zinszahlungen. Besonders Darlehensnehmer, die auf hohe Planbarkeit und Voraussehbarkeit ihrer Baufinanzierung Wert legen, sollten auch andere Darlehensarten in Betracht ziehen.

Der beste Zeitpunkt für ein Cap-Darlehen?

Wann macht ein Cap-Darlehen also besonders Sinn? Im Allgemeinen bei Finanzierungsbedarf in Zeiten hoher Bauzinsen, indem sich Bauherren nicht für eine sehr lange Zeit an das hohe Zinsniveau binden. Ebenso können sie in Zeiten bereits sinkender Bauzinsen attraktiv sein, wenn Darlehensnehmer von diesem Zinsverlauf weiter profitieren können. Hingegen sind Cap-Darlehen in Zeiten bereits sehr niedriger Bauzinsen weniger interessant, da die hohen Gebühren häufig zu einem schlechteren Zinssatz führen können als beispielsweise bei der Inanspruchnahme eines Annuitätendarlehens.

Für Kreditsuchende lohnt es sich also genau gegenzurechnen und Cap-Darlehen mit anderen Darlehensarten wie Volltilgerdarlehen oder endfälligen Darlehen zu vergleichen. Die DTW|Immobilien­finanzierung berät Interessierte ausführlich zu den verschiedenen Darlehensvarianten und hilft bei der Auswahl der passenden Baufinanzierung.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
12345678910111213141516171819202122232425262728293031323334353637

Kostenlose Anfrage für eine Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung

Finanzierungsvorschlag von DTW | Immobilienfinanzierung:
Kostenloser Finanzierungsvorschlag:
 
DTW | Immobilienfinanzierung verwendet auf dieser Webseite Cookies zur Verbesserung der Nutzerfreundlichkeit. Durch die weitere Nutzung dieser Webseite stimmen Sie der Verwendung von Cookies zu. Hinweise zur Verwendung von Cookies finden Sie hier. Bitte beachten Sie die Datenschutzerklärung von DTW | Immobilienfinanzierung. OK
Bewertung von DTW | Immobilien­finanzierung (472 Erfahrungsberichte):
Datenschutzerklärung  |  Impressum  |  AGB

© 2019 DTW GmbH - www.immobilienfinanzierung.de

DTW | Immobilien­finanzierung ist ein Geschäftsbereich der DTW GmbH