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ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Baubeschreibung

Die Baubeschreibung beschreibt ein vorhandenes Bauwerk oder einen zu errichtenden Neubau in allen Details. Dabei werden alle Leistungen, die der Bauträger erbringen muss, definiert. Eine Baubeschreibung ist Bestandteil eines Bauvertrags und gehört zu den wichtigsten erforderlichen Unterlagen für eine Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung. Auch für das Baugenehmigungsverfahren ist sie eine Voraussetzung.

Eine Baubeschreibung sichert den Bauherrn gegenüber der Leistung des Bauträgers ab. Der Bauherr sollte daher auf eine möglichst detailgenaue und vollumfängliche Baubeschreibung bestehen und sich gegebenenfalls Beratung bei einem Architekten oder einem Bausachverständigen einholen. Leistungen, die nicht in der Baubeschreibung enthalten sind, muss der Bauträger auch nicht erbringen.

Es gibt keine verbindlichen Regelungen, welche Inhalte eine Baubeschreibung enthalten muss oder wie sie aufgebaut zu sein hat. Von daher sind ältere Baubeschreibungen manchmal ungenau oder nicht ausführlich genug. Ab Januar 2018 jedoch müssen Bauunternehmer gemäß der neuen Gesetzeslage den Bauherrn rechtzeitig vor Vertragsabschluss eine Baubeschreibung aushändigen, die bestimmte Mindestanforderungen erfüllen muss. Sie muss klare und verständliche Angaben zu den wesentlichen Eigenschaften des Bauwerks machen und einen genauen Überblick über die angebotenen Leistungen ermöglichen.

Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung hat hierfür die Broschüre „Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen für
Ein- und Zweifamilienhäuser“ herausgegeben. Sie soll bei Vertragsverhandlungen des Bauherren mit dem Anbieter als Leitfaden und Kontrollinstrument dienen.

Die Baubeschreibung für die Beantragung einer Immobilien­finanzierung sollte Folgendes beinhalten:

  • Allgemeines zum Gebäude wie Art, Zweck und Nutzung, Genehmigung und Planung
  • Qualität der Baustoffe sowie Hersteller, Subunternehmer, Fabrikate, Preise und Farben
  • Beschreibung der örtlichen Gegebenheiten und der Umgebung (Grundwasser, Schutzzonen, Immissionen, Baustellensicherung, Vorarbeiten und andere gleichzeitige Arbeiten)
  • Festlegungen zur Bauweise, zur Ausführung der Bauleistung, des Bauablaufs und Besonderheiten
  • Beschreibungen von Konstruktion, Dämmung, Statik, Haustechnik
  • Leistungsdarstellungen mit Termin-, Lage- und Konstruktionsplänen
  • Haftungsausschlüsse und Änderungsbedingungen

Baubeschreibung – auch für gebrauchte Immobilien unerlässlich

Auch wer ein vorhandenes Haus oder eine vorhandene Wohnung kauft, sollte sich die Baubeschreibung aushändigen lassen. Sie bietet wichtige Informationen über das, was nicht auf den ersten Blick sichtbar ist. Auch wird das Dokument für etwaige An- oder Umbaumaßnahmen benötigt. Die Beschreibung des Bauwerks gibt Auskunft darüber, welche Wände tragend sind, welche Bauteile beispielsweise entfernt werden können oder ob andere Umstände den geplanten Umbau erschweren oder unmöglich machen. Sofern die Bauschreibung auch Materialien auflistet, kann sie Auskunft auf die Wertigkeit des Hauses geben. Dies spielt eine wichtig Rolle bei der Wertermittlung einer Immobilie und gehört zu den erforderlichen Unterlagen bei der Beantragung einer Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung.

Was tun, wenn keine Baubeschreibung vorliegt? DTW | Immobilien­finanzierung bietet Ihnen an, bei der Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen für die Baufinanzierung eine Ersatzbaubeschreibung auszufüllen.

Der Bauherr sollte versuchen herauszufinden, warum das Dokument nicht vorliegt. Die Gründe können vielfältig sein: Vielleicht handelt es sich um Schwarzarbeit, vielleicht sind die Unterlagen bei Brand, Hochwasser oder Ähnlichem abhanden gekommen, möglicherweise war keine Baubeschreibung verlangt. Ob zum Kauf einer gebrauchten Immobilie auch ohne eine Beschreibung des Bauwerks geraten werden kann, sollte ein Sachverständiger entscheiden. In diesem Fall ist es sehr empfehlenswert ein Wertgutachten der Immobilie anfertigen zu lassen. Die Kosten für ein Wertgutachten sind auf jeden Fall deutlich geringer als die Folgekosten einer Fehlinvestition in eine Immobilie.

Hypothekendarlehen

Ein Hypothekendarlehen bezeichnet nach landläufigem Verständnis ein Darlehen, das durch ein Grundpfandrecht auf eine Immobilie abgesichert ist: Der Darlehensgeber erhält das Recht, das Grundstück/die Immobilie des Darlehensnehmers zu pfänden, wenn dieser den vereinbarten Zahlungsverpflichtungen, z.B. bei einer Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung, nicht nachkommt. Das Hypothekendarlehen ist also eine bestimmte Form der Absicherung bei der Immobilien­finanzierung.

Im genauen Wortsinne handelt es sich dabei um eine Hypothek. Der Begriff Hypothekendarlehen hat sich jedoch so weitgehend im allgemeinen Sprachgebrauch etabliert, dass er fast immer gleichbedeutend verwendet wird.

Das Hypothekendarlehen wird im Grundbuch eingetragen und dort mit Gläubiger, Geldbetrag, dem Zinssatz und der Höhe etwaiger Nebenleistungen genau benannt. Zusätzlich muss der Finanzierungspartner seinem Schuldner  einen Hypothekenbrief aushändigen. Gläubiger und Schuldner können sich darauf einigen, auf den Hypothekenbrief zu verzichten. Voraussetzung dafür ist jedoch der Eintrag ins Grundbuch. In der Praxis wird zumeist eine Briefhypothek ausgestellt. Die Gebühren für Grundbuch und Brief müssen bei der Immobilien­finanzierung mit einkalkuliert werden.

Diese Form des Darlehens, nämlich für ein wertvolles Stück Land Geld geliehen zu bekommen, geht auf das antike griechische Recht zurück: Hypothek (griech.) bedeutet nichts anderes als „Unterpfand“. Das römische Reich übernahm das Konstrukt der Hypotheken und baute sein gesamtes Wertesystem darauf auf. Die Adligen „beliehen“ ihre großen Landstücke vor den Toren Roms, um damit ihr ausschweifendes Leben in der Stadt zu finanzieren. Bald führte man Rechnungsbücher darüber ein – die Vorläufer der heutigen Grundbücher.

Hypothekendarlehen versus Grundschuld

Das Hypothekendarlehen baut sich mit jeder Ratenzahlung sukzessive ab, das heißt, der Wert der Hypothek sinkt kontinuierlich mit der Tilgung, z.B. einer Immobilien­finanzierung. Sobald der gesamte Darlehensbetrag getilgt ist, wird die Hypothek mit einer löschfähigen Quittung (ausgestellt vom Darlehensgeber) im Grundbuch gelöscht.

Eine Grundschuld ist ebenfalls ein Grundpfandrecht. Es dient gleichfalls als Sicherungsmittel für den Darlehensgeber, z.B. einer Immobilien­finanzierung, und unterliegt den selben Regelungen wie die Hypothek. Der Darlehensbetrag bleibt bei der Grundschuld jedoch bis zur Löschung in voller Höhe im Grundbuch stehen. Sein Wert bleibt dabei immer konstant, auch wenn das Baudarlehen komplett getilgt wurde. Es kann also eine Grundschuld bestehen, obwohl keine Forderung aus einer Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung vorliegt. Um dieses Dilemma zu beseitigen, verbindet man die Grundschuld oft mit  einem Sicherungsvertrag. Dieser sieht vor, dass  die Grundschuld zurück auf den ursprünglichen Eigentümer geht, sobald die Forderungen beglichen sind. Man spricht dann von einer Eigentümergrundschuld.

Eine Grundschuld ermöglicht den Darlehensnehmern bei einer Immobilien­finanzierung mehr Flexibilität als eine Hypothek: Die Grundschuld kann für neue Darlehen aktiviert werden, ohne dass erneut teure Gebühren für Notar und Grundbuch entrichtet werden müssten. Außerdem ist die Grundschuld auf Dritte übertragbar.

Heute ist es so, dass bei der Immobilien­finanzierung Darlehensgeber die Darlehen weit häufiger mit einer Grundschuld als mit einer Hypothek absichern.

Immobilie

Immobilie bedeutet zunächst „unbeweglicher Gegenstand“ (vom lateinischen „immobilis“ = unbeweglich). In der Handels- und Rechtssprache bezeichnet der Begriff ein nicht bewegliches Sachgut, also ein Grundstück und/oder ein Gebäude im weitesten Sinne. Handelt es sich um ein Grundstück, spricht man auch von einer Liegenschaft. Ist ein Gebäude darauf errichtet, nennt man es auch Anwesen. Häufig spielt beim Erwerb die passende Immobilien­finanzierung eine gewichtige Rolle.

Mehrere Unterbegriffe geben die spezifische Nutzung von Gebäuden an:

  • Wohnimmobilien stehen mindestens überwiegend dem Wohnen zur Verfügung
  • Gewerbeimmobilien dienen der gewerblichen Nutzung
  • Sozialimmobilien bezeichnen Gesundheitsimmobilien wie Krankenhäuser und Rehabilitationskliniken oder beispielsweise Seniorenimmobilien wie Senioren- und Pflegeheime
  • Betriebsimmobilien (Unternehmensimmobilien) werden von Betrieben für die Unternehmenstätigkeit genutzt
  • Spezialimmobilien benennen Gebäude für Sondernutzungen wie Bahnhöfe, Kraftwerke oder Hotels etc.

Grob gibt es zwei Arten von Erwerb und Nutzung einer Immobilie: für die Eigennutzung oder als Kapitalanlage. Für beide Fälle kommt eine Baufinanzierung oder Immobilien­finanzierung in Frage.

Sonderregeln beim Kauf einer Immobilie

Beim Kauf einer Immobilie gelten im Vergleich zu beweglichen Gütern einige Sonderregeln:

  • Ein Notar muss den Kauf beurkunden;
  • der Käufer zahlt eine Steuer auf den Kauf, die so genannte Grunderwerbssteuer;
  • Kaufakt und tatsächlicher Eigentumsübergang sind getrennt; die Modalitäten  hierüber werden vom Notar beurkundet.

Die hierbei entstehenden Kosten für Notar, Grundbuch und Finanzamt benennen die  so genannten Erwerbs-Nebenkosten. Kommt noch ein Makler hinzu, können bis zu 15 % der Kaufpreises als Zusatzkosten entstehen. Diese Summe muss folglich beim Erwerb einer Immobilie und nicht zuletzt bei der Immobilien­finanzierung einkalkuliert werden.

Als Objekt wird eine Immobilie dann bezeichnet, wenn sie sich in einer kaufmännischen oder baulichen Transformation befindet. Makler, Finanzierungspartner, Ämter, Architekten oder Bauherren sprechen von ihrem Objekt, wenn sie eine Immobilie gerade vermitteln, (um)bauen, planen oder finanzieren.

Kreditwürdigkeit

Kreditwürdigkeit (Bonität) bezeichnet die Wahrscheinlichkeit, mit der ein potenzieller Darlehensnehmer die Zins- und Tilgungsleistungen für ein Darlehen zu den vereinbarten Konditionen erbringen wird. Auf die Immobilien­finanzierung übertragen: Ein Darlehensnehmer einer Baufinanzierung gilt dann als kreditwürdig, wenn der Finanzierungspartner ihm zutraut, das aufgenommene Immobiliendarlehen mit hoher Wahrscheinlichkeit zurückzuzahlen.

Als Parameter für die Beurteilung der Bonität bei der Baufinanzierung werden die Zahlungsfähigkeit und die Zahlungswilligkeit des Kreditnehmers veranschlagt.

Zahlungsfähigkeit und -Willigkeit im Rahmen der Immobilien­finanzierung

Die wirtschaftliche Zahlungsfähigkeit (Kapitaldienstfähigkeit) lässt sich durch Einkommensnachweise wie Gehaltszettel, Kontoauszüge, Steuerbescheide etc. ermitteln.

Zur Beurteilung der Zahlungswilligkeit erlaubt ein Blick auf das frühere Zahlungsverhalten eines Darlehensnehmers eine belastbare Prognose über sein künftig zu erwartendes Zahlungsverhalten. Das haben Rating-Agenturen und Auskunfteien wie die Schufa herausgefunden. Deren Daten fragen Darlehensgeber bei der Kreditwürdigkeitsprüfung regelmäßig ab. Wer seine Raten immer zuverlässig und vollständig bezahlt hat, hat sich eine bessere Einstufung bei den Rating-Agenturen erworben. Er hat damit bessere Chancen, eine Immobilien­finanzierung zu bekommen als jemand, der früher eher unzuverlässig gezahlt hat. Auch die beruflichen und fachlichen Qualifikationen spielen bei der Einschätzung der Zahlungswilligkeit bei der Immobilien­finanzierung eine Rolle.

Geprüfte Kreditwürdigkeit

Darlehensgeber sind in Deutschland verpflichtet, ihre Kreditrisiken professionell einzuschätzen. Sie führen daher vor der Vergabe einer Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung eine Kreditwürdigkeitsprüfung durch. Welche Kriterien sie anlegen und wie sie diese gewichten, ist ihnen freigestellt. Finanzierungspartner beurteilen die Kreditwürdigkeit üblicherweise nach den persönlichen Verhältnissen sowie nach den aktuellen und künftigen Einkommens- und Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers. Hierzu erfragt der Finanzierungspartner verschiedene Informationen wie

  • Alter
  • Wohnsitz
  • Einkommensverhältnisse (Angestellter, Selbstständiger, Auszubildender etc.)
  • Konto in Deutschland
  • Offene Zahlungsverpflichtungen und Verbindlichkeiten
  • Früheres Zahlungsverhalten (nicht nur bei der Bank, bei der eine Kreditanfrage gestellt wurde!) anhand der Schufa-Auskunft oder der CreditReform
  • Güterstand

Welche Informationen bei einer jeweiligen Kreditwürdigkeitsprüfung erfragt werden, unterscheidet sich nicht nur von Bank zu Bank, sondern auch von Kreditform zu Kreditform und natürlich nach der Höhe der Darlehenssumme.

Übrigens: Wer beim Kreditantrag vorsätzlich oder grob fahrlässig falsche Informationen oder Angaben zu seiner Kreditwürdigkeit macht, begeht Betrug und ist im Ernstfall schadensersatzpflichtig. Es besteht eine Mitwirkungspflicht des Darlehensnehmers zur ordnungsgemäßen Kreditwürdigkeitsprüfung bei der Immobilien­finanzierung.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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