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SachwertSchätzgebührenSchätzungSchufaSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
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TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
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ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärungZwischenfinanzierung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Sicherheiten

Wann immer Darlehensgeber eine Immobilien­finanzierung vergeben, verlangen sie vom Darlehensnehmer Sicherheiten für den Fall, dass dieser seiner Rückzahlungsverpflichtung nicht mehr nachkommen kann. Da eine Baufinanzierung in der Regel über eine hohe Kreditsumme abgeschlossen wird, ist eine Darlehensvergabe ohne Sicherheiten nicht möglich. Denn der Darlehensgeber wird nicht das Risiko eingehen, bei Zahlungsausfällen des Darlehensnehmers keine Chancen zu haben, das geliehene Geld zurückzubekommen.

Sicherheiten durch das Grundpfandrecht bei der Immobilien­finanzierung

Bei der Baufinanzierung gibt es mehrere Arten von Sicherheiten. Üblich ist zunächst einmal die Absicherung über die jeweilige Immobilie, die finanziert werden soll. Mit dem Grundpfandrecht erhält die Bank das Recht, die Immobilie zu verpfänden, wenn der Darlehensnehmer seine Schulden nicht mehr begleichen kann. Beim Grundpfandrecht unterscheidet man in Hypothek und Grundschuld. Die Hypothek ist an eine konkrete Immobilie gebunden und war früher weit verbreitet. Heute dient meist die Grundschuld als Sicherheit, die flexibler ist, weil man sie nach Rückzahlung der Immobilien­finanzierung nicht löschen muss und für andere Kredite wiederverwenden kann. Auf diese Weise fallen die Kosten für den Notar und für den Eintrag ins Grundbuch nur einmal an.

Sicherheiten zum Beleihungswert

Unabhängig davon welches Grundpfandrecht man wählt, sollte man als Darlehensnehmer allerdings beachten, dass Banken nur in seltenen Ausnahmefällen die Immobilie zu 100 Prozent ihres Verkehrswerts als Sicherheit akzeptieren. Stattdessen legen sie einen Beleihungswert fest, der potentielle Wertschwankungen in der Zukunft berücksichtigt. Dafür erfolgt meist ein Risikoabschlag von etwa 10 bis 30 Prozent des Kaufpreises der Immobilie.

Weitere Sicherheiten bei der Immobilien­finanzierung

Über die zu finanzierende Immobilie hinaus können selbstverständlich auch weitere Immobilien oder Grundstücke, die der Darlehensnehmer besitzt, als Sicherheiten für die Baufinanzierung herangezogen werden. Zusätzlich kann er Wertpapiere, Lebensversicherungen, Bausparverträge und bewegliche Gegenstände von entsprechend hohem Wert als Sicherheit für die Baufinanzierung anbieten. Diese Sicherheiten werden auch Zusatzsicherheiten genannt. Im Fall der Lebensversicherung zum Beispiel kann vereinbart werden, dass der Darlehensnehmer weiterhin seine monatlichen Beiträge an die Lebensversicherung bis zum regulären Auszahlungstermin zahlt. Bei Auszahlung der Lebensversicherung wird dann der Betrag an das Kreditinstitut als Einmalzahlung weitergeleitet. Ganz ähnlich funktioniert das auch mit Bausparverträgen.

Hohe Sicherheiten für eine günstigere Baufinanzierung

Zusatzsicherheiten verlangt der Darlehensgeber immer dann, wenn aus seiner Sicht der Wert der zu finanzierenden Immobilie zu gering ist, um als alleinige Absicherung für das Baudarlehen mit dem gewünschten Kreditbetrag zu genügen. Umgekehrt sind allerdings solche Sicherheiten auch für den Darlehensnehmer von Vorteil. Denn durch sie ist es möglich, den eigenen Beleihungsauslauf zu verbessern und somit eine Immobilien­finanzierung mit günstigeren Zinskonditionen zu erhalten.

Sach- und Personensicherheiten bei einem Baudarlehen

Die bisher aufgeführten Sicherheiten bei der Immobilien­finanzierung gehören zu den Sachsicherheiten. Daneben gibt es auch die sogenannten Personensicherheiten. Hierbei haftet für die Baufinanzierung neben dem Darlehensnehmer noch eine andere Person, die entweder eine Bürgschaft oder Garantie übernimmt.

Eigennutzung

Von Eigennutzung spricht man, wenn der Eigentümer einer Immobilie diese selbst zu Wohnzwecken nutzt. Möchte er sein Haus oder seine Wohnung gewerblich nutzen oder sie als Geldanlage an Dritte vermieten, liegt keine Eigennutzung vor. Für den Darlehensnehmer einer Immobilien­finanzierung spielt die Nutzungsart der Immobilie durchaus eine wichtige Rolle. Denn es gibt Arten der Baufinanzierung und spezielle Vertragsvereinbarungen, welche eine bestimmte Nutzungsform der zu finanzierenden Immobilie zur Voraussetzung machen.

Fördergelder bei der Immobilien­finanzierung bei Eigennutzung

Bis 2006 hatte die Eigennutzung vor allem wegen der gesetzlichen Eigenheimzulage große Bedeutung. Damals förderte der Staat den Kauf oder Bau einer Immobilie, wenn sie vom Eigentümer selbst bewohnt wurde. Inzwischen hat der Bund diese Subvention wieder abgeschafft. Aber es gibt heute andere Möglichkeiten, Fördergelder in Anspruch zu nehmen, wenn man als Bauherr oder Immobilienkäufer plant, seine Immobilie selbst zu nutzen. So bietet zum Beispiel die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zinsgünstige Darlehen, allerdings nur bis zu einer begrenzten Darlehenssumme, für den Erwerb oder die Modernisierung einer vom Eigentümer bewohnten Immobilie an.

Ebenfalls an die Eigennutzung gebunden ist die staatliche Unterstützung durch die Eigenheimrente, die allgemein unter dem Begriff „Wohn-Riester“ bekannt ist. Hierbei fördert der Bund die Altersvorsorge durch die Aussicht auf mietfreies Wohnen im Rentenalter. Daher ist neben der Eigennutzung auch die vollständige Tilgung des Darlehens bis zum Renteneintritt Bedingung für die Gewährung von Wohn-Riester. Und auch das geplante Baukindergeld schreibt für Familien die Eigennutzung des Neubaus oder der gekauften Immobilie vor.

Günstige Konditionen bei der Immobilien­finanzierung

Die Nutzungsart einer Immobilie ist ebenfalls bei der Immobilien­finanzierung relevant. Nicht selten sind Angebote zur Baufinanzierung für selbst genutzte Immobilien günstiger als für Objekte zur Kapitalanlage. Außerdem legen viele Darlehensnehmer an Käufer und Bauherren, die eine Immobilie gewerblich oder als Geldanlage nutzen möchten, höhere Maßstäbe an die Bonität an. Umgekehrt bedeutet das, dass man gegebenenfalls leichter eine Immobilien­finanzierung erhält, wenn man sich dazu entschieden hat, die Immobilie selbst zu bewohnen. Allerdings kann der Darlehensnehmer dann im Gegensatz zum Kapitalanleger die Zinszahlungen bei der Baufinanzierung nicht steuerlich geltend machen. Ebenso wenig werden Abschreibungen der Anschaffungskosten beziehungsweise der Investitionskosten in ein Objekt vom Finanzamt bei selbst bewohnten Immobilien akzeptiert.

Nachweis der Eigennutzung für die Baufinanzierung

Den Nachweis der Eigennutzung einer Wohnung oder eines Hauses muss man übrigens immer über eine Meldebestätigung des Einwohnermeldeamts erbringen, auf der die konkrete Immobilie als Hauptwohnsitz des Eigentümers ausgewiesen ist.

Beleihungswert

Der Beleihungswert einer Immobilie wird bei einer Baufinanzierung durch den Darlehensgeber ermittelt, um dessen Risiko bei der jeweiligen Immobilien­finanzierung einzuschätzen. Er orientiert sich am zwar Verkehrswert des Objekts, ist aber nicht mit ihm identisch.

Den „Wert“ einer konkreten Immobilie zu bestimmen, liegt im Grunde immer „im Auge des Betrachters“. Anders ausgedrückt: Es ist eine Frage der Perspektive. Steht der Verkauf beziehungsweise Kauf einer Immobilie an, interessieren sich Käufer und Verkäufer für den aktuellen Marktwert beziehungsweise Verkehrswert. Dieser hängt von Angebot und Nachfrage des Immobilientyps in der entsprechenden Lage ab. Er spiegelt also eine Momentaufnahme des Immobilienwerts wieder. Letztlich ergibt sich der tatsächliche Kaufpreis der Immobilie im Regelfall durch die jeweiligen Verhandlungen.

Unterschied von Beleihungswert und Marktwert

Wendet sich nun der Käufer an eine Bank oder Sparkasse, um für den vereinbarten Kaufpreis eine Immobilien­finanzierung zu erhalten, betrachtet das Kreditinstitut den „Wert“ dieser Immobilie unter einem anderen Blickwinkel. Denn je nach gewählter Tilgungsrate ergibt sich eine entsprechend lange Laufzeit des Baudarlehens. Meist ist die Darlehenssumme erst nach 15, 20 oder mehr Jahren vollständig getilgt. Bis dahin muss sich der Darlehensgeber den Rückzahlungsanspruch aus dem „Wert“ der Immobilie optimal sichern. Dafür wird beim klassischen Grundschulddarlehen als Sicherheit ein Grundpfandrecht für die entsprechende Immobilie vereinbart. Das Kreditinstitut nimmt nun eine Einschätzung der Werthaltigkeit der Immobilie für einen möglichst langen Zeitraum vor und ermittelt so den sogenannten Beleihungswert.

Gründe für einen Beleihungswert

Bei dieser Ermittlung des Beleihungswertes dominieren die Sicherheitsbedürfnisse des Darlehensgebers. Mit ihm legt er eine sichere Wertobergrenze für die langfristige Beleihung der Immobilie fest.

Dabei sind folgende Punkte zu beachten: Alle ungesicherten Zukunftsprognosen für Wert- und Ertragssteigerungen der Immobilie sollten unberücksichtigt bleiben. Nur die zum Bewertungszeitpunkt nachweislich gesicherten Eigenschaften und Erträge, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung dem Immobilieneigentümer dauerhaft zustehen, fließen in die Ermittlung des Beleihungswerts ein. Es muss eine sorgfältige Einschätzung der dauerhaften Marktgängigkeit der Immobilie im Hinblick auf ihre Vermietbarkeit und Verkäuflichkeit erfolgen. Alle Berechnungen, verwendeten Ansätze und sonstigen wertbeeinflussenden Faktoren müssen sowohl für den Darlehensgeber als auch den Darlehensnehmer einer Immobilien­finanzierung nachvollziehbar sein. Das Ziel ist es, einen Beleihungswert zu ermitteln, der eine möglichst lange, in die Zukunft gerichtete Beständigkeit besitzt.

Der Beleihungswert bei der Immobilien­finanzierung

Bei der Immobilien­finanzierung spielt der Beleihungswert eine sehr bedeutsame Rolle. Von seiner Höhe hängt nicht zuletzt auch die Höhe des gewährten Zinssatzes bei der Baufinanzierung ab. Wichtig zu wissen ist, dass der Beleihungswert einen eigenständigen, vom Vorsichtsprinzip geprägten Schätzwert darstellt, der nicht nur als Grundlage für die Kreditentscheidung dient, sondern auch rechtliche Bedeutung hat. So müssen beispielsweise Banken nach §§ 11 und 12 HBG bei der Beleihung einer Immobilie bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes weniger Eigenkapital einsetzen als bei Beleihungen darüber.

Der ermittelte Beleihungswert fließt bei der Immobilien­finanzierung als entscheidende Rechnungsgröße in die Berechnung des sogenannten Beleihungsauslaufs ein. Das ist der Quotient aus der Darlehenssumme geteilt durch den Beleihungswert. Die Banken haben für ihre verschiedenen Darlehensangebote in der Regel Tabellen, welche eine Staffelung von Beleihungsauslaufwerten und den dazugehörigen Zinssätzen beinhalten. Bei einem Beleihungsauslauf von bis zu etwa 55 bis 60 Prozent erhalten Darlehensnehmer üblicherweise die Immobilien­finanzierung zu einem Basiszinssatz. Liegt der Beleihungsauslauf darüber, erhöht sich der Sollzinssatz um einige Prozentpunkte.

Faustregel für den Beleihungswert

Als Faustregel kann man festhalten: Der Beleihungswert orientiert sich am Marktwert, zu dem sich die Immobilie jederzeit problemlos verkaufen ließ und berücksichtigt potentielle Wertschwankungen. Für diese erfolgt meistens ein Risikoabschlag durch den Darlehensnehmer von etwa 10 bis 30 Prozent des Immobilienkaufpreises. Möchte man für einen günstigeren Zinssatz bei der Immobilien­finanzierung seinen Beleihungsauslauf verbessern, kann man sich zum einen für einen höheren Eigenkapitaleinsatz entscheiden. Zum anderen heben zusätzliche Sicherheiten den Beleihungswert an, so dass sich der Beleihungsauslauf reduziert. Auf diese Weise ist bei der Immobilien­finanzierung der Abschluss eines Darlehensvertrags zu einem niedrigeren Zinssatz möglich.

Bauwert

Der Bauwert wird auch Gebäudewert genannt. Denn der Bauwert bezeichnet den tatsächlichen Wert eines Gebäudes ohne das dazugehörige Grundstück. Grundlage der Berechnung des Bauwertes sind die durchschnittlichen Herstellungskosten nach den Baupreisverhältnissen aus dem Jahr 1958. Der ermittelte Betrag ist basierend auf den damals geltenden Preisen für die Gebäudeerstellung auf das heutige Preisniveau umzurechnen. Bei der Immobilien­finanzierung ist der Bauwert eine relevante Größe. Für die Darlehensgeber einer Baufinanzierung ist er ein wichtiger Anhaltspunkt für den Marktwert der Immobilie.

Verschiedene Faktoren dienen der Ermittlung des Bauwertes

Um den aktuellen Bauwert eines Gebäudes konkret feststellen zu können, werden in einem weiteren Schritt wertmindernde bzw. werterhöhende Parameter betrachtet und in die Berechnung einbezogen. So fließen beispielsweise ein etwaiger Renovierungsstau oder Baumängel ebenso in die Kalkulation ein wie Sanierungen und aufwendige Umbauten, die nicht nur der Substanzerhaltung sondern auch der Anhebung des Gebäudewertes dienten. Des Weiteren ist die Altersentwertung bzw. Altersabschreibung für jedes Jahr zwischen Baujahr und Bewertungsjahr ein wichtiger Bestandteil der Ermittlung des Bauwertes. Auch der ursprünglich einmal gezahlte Kaufpreis eines Gebäudes bzw. die Kosten für den Hausbau dienen der Festsetzung des Gebäudewertes.

Der Bauwert: Wichtig für Verkaufsverhandlungen, Versicherungen und die Immobilien­finanzierung

Summiert man den Bauwert eines Gebäudes und den Bodenwert des Grundstücks, so erhält man den Beleihungswert, auch Verkehrswert, einer Immobilie. Der Verkehrswert einer Immobilie spielt in Verkaufsverhandlungen eine wichtige Rolle und dient beiden Verhandlungspartnern als Basis für ihre Gespräche. Zudem ist er bei der Immobilien­finanzierung ein wichtiger Nennwert für Kreditinstitute. Denn er trägt dazu bei, das Risiko für ein zu bewilligendes Baudarlehen abzuschätzen. Anhand des Gebäudewertes beurteilen die Darlehensgeber bei einer Baufinanzierung, zu welchem Betrag sich das Gebäude im Falle eines Zahlungsausfalls wieder veräußern ließe. Der Wert eines Gebäudes ist auch für Versicherungen relevant, weil sie auf Basis der erhobenen Daten die benötigte Deckungssumme für eine Wohngebäudeversicherung berechnen.

Mindestwert beim Bauwert

Für den Bauwert eines Gebäudes setzt man prinzipiell einen Mindest-Restwert von 30 Prozent gegenüber des Neuwertes an. Ausnahme: Wenn der Käufer die Immobilie bereits mit der Absicht gekauft hat, das Gebäude abzureißen.

Bei der Bewertung eines Gebäudes unterscheidet man zwischen Abschlags- und Indexverfahren. Das Abschlagsverfahren findet vorzugsweise bei Neubauten Anwendung, das Indexverfahren hingegen zumeist bei der Bewertung von Altbauten.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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