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P
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VerkaufswertVerkehrswertVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlast
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Werbungskosten bei der ImmobilienfinanzierungWertgutachtenWohnfläche
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ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Verkehrswert

Der Verkehrswert bezeichnet den Preis, den eine Immobilie aktuell auf dem freien Markt erzielen könnte. Das Baugesetzbuch formuliert: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr … ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ Bei der Immobilien­finanzierung ist der Verkehrs- bzw. Marktwert eine wichtige Richtgröße für den Finanzierungspartner.

Verkehrswert für die Baufinanzierung durch das Sachwertverfahren

Zuständig für die Ermittlung des Verkehrswertes ist der Gutachterausschuss der Gemeinde. Dieser sammelt Kaufpreise, auf deren Grundlage eine Durchschnittswertbestimmung stattfindet. Aber auch private Gutachter können den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln. Sollte bei einer Baufinanzierung der Kaufpreis einer Immobilie in Zweifel stehen, so kann sich ein privat beauftragtes Verkehrswertgutachten lohnen. Wichtig dabei zu beachten ist, dass der Verkehrswert immer nur zum Stichtag seiner Ermittlung Gültigkeit besitzt.

Bei der Immobilien­finanzierung berechnet man den Verkehrswert üblicherweise mit dem Sachwertverfahren. Anwendung findet es bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen, wobei die Bestimmung des Gebäude- und Grundstückswerts getrennt voneinander erfolgt.

Trennung von Gebäude- und Grundstückswert

Beim Gebäudewert findet zunächst eine Gleichsetzung mit den tatsächlichen Baukosten statt. Hintergrund dafür ist die Annahme, dass ein neu erbautes Gebäude exakt so viel wert ist wie seine Herstellungskosten. Im nächsten Schritt wird eine Alterswertminderung in Abzug gebracht, ferner spielen die Lage des Grundstücks und der Zustand und die Beschaffenheit der Immobilie eine Rolle. Unabhängig davon bestimmt man Wert des Grundstücks anhand des Bodenrichtwerts. Beide zusammen, Gebäude- und Grundstückswert, ergeben den Sachwert einer Immobilie.

Bei einer Immobilien­finanzierung ist der Verkehrswert die Richtgröße dafür, ob der Kaufpreis des Objektes angemessen ist. Deshalb wünschen die Finanzierungspartner häufig ein Sachwertverfahren, weil es sich an der „Substanz“ einer Immobilie orientiert und es Banken daher als besonders sicher erscheint. Dennoch ist zu beachten, dass in der Realität der Verkehrswert erheblich vom Kauf-/Verkaufspreis abweichen kann.

Weitere Methoden zur Wertbestimmung für die Immobilien­finanzierung

Neben dem Sachwertverfahren gibt es für die Ermittlung des Verkehrswertes auch noch das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Das Ertragswertverfahren wendet man bei Renditeobjekte wie Mietshäuser und Gewerbeimmobilien an. Der Ertragswert errechnet sich aus den Gesamtmieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten, multipliziert mit der Restnutzungsdauer der Immobilie. Hinzugerechnet wird darüber hinaus der Grundstückswert.

Das Vergleichswertverfahren kommt bei unbebauten Grundstücken zum Einsatz. Man vergleicht dabei die Verkaufspreise von vorgefundenen Grundstücken in ähnlicher Lage und setzt damit den Wert des fraglichen Grundstücks fest.

Prolongation

Prolongation nennt man die Verlängerung der Laufzeit bei der Immobilien­finanzierung und bei anderen Krediten oder Geldanlagen. Sie ist eine Form der Anschlussfinanzierung, die im Gegensatz zur Umschuldung steht. Abgleitet vom lateinischen Wort „prolungare“ für „verlängern“ wird bei der Prolongation die Baufinanzierung beim bisherigen Darlehensgeber einfach verlängert, während man bei der Umschuldung für die Anschlussfinanzierung einen Bankenwechsel vornimmt.

Gleichbleibende Konditionen bei der Prolongation

Bei den meisten Immobilien­finanzierungen handelt es sich nicht um Volltilgerdarlehen, sondern um Baukredite, bei denen nach Ablauf der Sollzinsbindung noch eine Restschuld besteht. Üblicherweise unterbreiten dann die Banken einige Wochen vor Laufzeitende dem Darlehensnehmer ein Angebot zur Prolongation der bestehenden Baufinanzierung. Dieses hat in der Regel nahezu die gleichen Konditionen wie das bisherige Baudarlehen. Sollzinsbindung, die Höhe der Monatsraten sowie gegebenenfalls die Möglichkeiten zur Sondertilgung bleiben unverändert. Allein der Sollzinssatz der Anschlussfinanzierung ändert sich entsprechend dem aktuellen Marktzins zum Zeitpunkt der Prolongation.

Die Bequemlichkeit der Prolongation kann teuer werden

Die Prolongation ist für den Darlehensnehmer sehr komfortabel. Denn das Verlängerungsangebot der Immobilien­finanzierung des bisherigen Darlehensgebers wird ganz einfach nur akzeptiert. Eine Unterschrift genügt. Diese Bequemlichkeit kann aber auch ihre Schattenseiten haben. Es kommt immer wieder vor, dass Kreditinstitute in ihrer Prolongationsofferte nicht die besten Konditionen für die Immobilien­finanzierung anbieten. Daher ist bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung immer der Vergleich verschiedener Baufinanzierungen empfehlenswert. Bei Baugeldvermittlern, wie zum Beispiel DTW-Immobilien­finanzierung, kann man oftmals zinsgünstigere Alternativen finden, die sich trotz der Nebenkosten einer Umschuldung sehr lohnen. Diese bei einem Bankenwechsel anfallen Kosten für den Grundbucheintrag und den Notar sind selbstverständlich in die Kalkulation für die Anschlussfinanzierung einzubeziehen. Dennoch ist in vielen Fällen die Umschuldung die letztendlich günstige Variante zur Immobilien­finanzierung als die einfache Prolongation.

Vergleiche mit dem Baufinanzierungsrechner

Wenn eine Anschlussfinanzierung ansteht, helfen die Baufinanzierungsrechner von DTW | Immobilien­finanzierung sehr komfortabel und einfach bei der Suche nach attraktiven Immobiliendarlehen. Auf diese Weise kann man im Vorfeld seine etwaige Umschuldung optimieren und vorab sehr gut planen. Selbstverständlich beraten Sie die DTW-Experten auch gerne persönlich und klären mit Ihnen alle Optionen einer für Sie individuell passenden und günstigen Baufinanzierung.

Tipp: Ausführliche Informationen zur Problematik einfacher Prolongationsangebote finden Sie übrigens auch in diesem Blog-Artikel.

Ertragswert

Der Ertragswert bezieht sich bei Immobilien auf die zu erwartende Rendite, die sich mit einem Objekt erzielen lässt. Zur Berechnung des Ertragswertes fließen neben der geplanten Rendite auch der Bodenwert sowie ein eventueller Renovierungsstau oder weitere wertmindernde Begleitumstände ein. Zu diesen zählen beispielsweise Sozialwohnungen oder andere mietrechtliche Bindungen, die einen entsprechenden Renditeverlust zur Folge haben können. Für den Immobilienkäufer sind der Ertragswert und die Rendite wichtige Rechnungsgrößen, die bei der Immobilien­finanzierung in der Kalkulation Berücksichtigung finden.

Der Ertragswert: Basis für Vertragsverhandlungen

Der ermittelte Ertragswert dient nicht selten als Verhandlungsbasis zwischen Verkäufer und Käufer einer Immobilie. Jeder Vertragspartner muss für sich selbst eine persönliche Preisober- bzw. untergrenze definieren, mit der sich in einer abschließenden Verhandlung ein Preis finden lässt, der für beide Parteien annehmbar ist. Der Ertragswert spielt in erster Linie bei Investitionsobjekten wie Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder vermieteten Immobilien eine relevante Rolle und zugleich bei der Suche nach der passenden Baufinanzierung.

Bedeutend für den Ertragswert: Die Restnutzungsdauer

Wichtig bei der Erhebung des Ertragswertes ist die voraussichtliche Restnutzungsdauer einer Immobilie. Unter Restnutzungsdauer versteht man die Zeit, die man eine Immobilie vermutlich noch wirtschaftlich nutzen kann, wenn man sie vorschriftsmäßig pflegt und wartet. Durch Renovierungsmaßnahmen, Sanierungen und Modernisierungen kann man die Restnutzungsdauer einer Immobilie optimieren und auf ein Maximum ausdehnen. Die Kosten hierfür sollte man frühzeitig bei der Immobilien­finanzierung mit einkalkulieren. Dennoch kommt irgendwann einmal der Punkt, ab dem eine Immobilie nicht mehr wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ist dann schlicht und ergreifend nicht mehr rentabel.

Begriffe, die ebenfalls für die Berechnung eines Ertragswertes von Bedeutung sind, sind Mieteinnahmen, Pachten, Bewirtschaftungskosten wie Verwaltungs- und Betriebskosten sowie Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. All diese Zahlen tragen dazu bei, dass die Risiken einer Ertragsminderung den Einnahmen gegenüber stehen und gegen einander aufgewogen werden. So kann ein potentieller Käufer abschätzen, ob eine Immobilie für ihn finanziell rentabel ist oder nicht.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung: In Niedrigzinsphasen bieten günstige Baufinanzierungen eine gute Gelegenheiten, größere geplante Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen anzugehen. Schon wenige Prozentpunkte weniger bei den Zinssätzen können ein enormes Einsparpotential bei der Finanzierung von Renovierungen bedeuten. Unsere Experten beraten Sie gerne jederzeit über attraktive Baudarlehen und Fördermöglichkeiten bei anstehenden Sanierungen.

Umschuldung

Die Umschuldung ist der Abschluss einer neuen Immobilien­finanzierung, die mit einem Bankenwechsel verbunden ist. Sie spielt vor allem eine wichtige Rolle bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung. Läuft die bestehende Sollzinsbindung aus, hat der Darlehensnehmer prinzipiell zwei Möglichkeiten die verbliebene Restschuld zu finanzieren. Zum einen kann er den bestehenden Darlehensvertrag bei seinem bisherigen Darlehensgeber verlängern. Diese Vorgehensweise nennt man Prolongation. Zum anderen besteht die Option, sich bei der Anschlussfinanzierung für eine Baufinanzierung bei einem neuen Darlehensanbieter zu entscheiden. Diese Umschuldung kann in vielen Fällen für den Darlehensnehmer die deutlich günstigere Variante sein.

Nebenkosten bei der Umschuldung

Häufig sind die Konditionen des Alternativangebots einer Bank besser als die Prolongationsofferte des bisherigen Kreditinstituts. Bereits wenige Prozentpunkte Unterschied können ein Einsparpotential von mehreren tausend Euro ausmachen. Allerdings sollte man beachten, dass durch den Bankenwechsel bei der Umschuldung Nebenkosten für die Änderung des Grundbucheintrags anfallen. Sofern die bisherige Immobilien­finanzierung mit einer Grundschuld abgesichert ist, muss diese auf den neuen Darlehensgeber übertragen werden. In den meisten Fällen kann man hierfür die sogenannte Grundschuldabtretung verwenden. Sie ist günstiger als die Löschung und gleichzeitige Neueintragung der Grundschuld im Grundbuch, weil hierbei immer ein Notar hinzugezogen werden muss, der weitere Kosten verursacht. Daher sollte der Darlehensnehmer im Vorfeld einer Umschuldung alle Kosten und Gebühren dem möglichen Zinsgewinn gegenüberstellen, um zu sehen, welches Angebot der Anschlussfinanzierung tatsächlich günstiger ist.

Umschuldung während der Sollzinsbindung

Grundsätzlich ist bei der Immobilien­finanzierung eine Umschuldung auch während der Sollzinsbindung möglich. Allerdings ist von ihr in den meisten Fällen abzuraten, weil dann in der Regel der bisherige Darlehensgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt als Ausgleich für seine Zinsverluste. Wie hoch sie ausfällt, kann man sich mit dem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner von DTW | Immobilien­finanzierung ermitteln lassen. Dieser Betrag muss selbstverständlich in die Kalkulation der Umschuldung einfließen und sich durch die deutlich günstigeren Konditionen beim neuen Kreditinstitut amortisieren, damit sich das ganze Unterfangen lohnt.

Eine Ausnahme stellt ein Baudarlehen dar, bei dem seit über 10 Jahren die Sollzinsbindung läuft. Denn dann hat der Darlehensnehmer gemäß § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht, mit dem er den bestehen Darlehensvertrag kostenfrei auflösen kann. Somit entfällt in diesem Fall auch eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Frühzeitige Umschuldung durch ein Forward-Darlehen

In Zeiten günstiger Bauzinsen hat der Darlehensnehmer zudem die Möglichkeit, sich diese frühzeitig im Vorfeld einer anstehenden Anschlussfinanzierung zu sichern. Ein Forward-Darlehen bietet bei der Baufinanzierung die Option, bis zu fünf Jahre im Voraus den aktuellen Zinssatz im neuen Darlehensvertrag festzuschreiben. Hierbei wird zwar pro Monat Wartezeit auf die Auszahlung der Darlehenssumme ein geringer Zinsaufschlag, der sogenannte Forward-Aufschlag, fällig. Doch bei in der Zwischenzeit entsprechend gestiegenen Zinsen kann sich das Forward-Darlehen rechnen und ein hohes Einsparpotential bieten. Wie günstig diese Kreditform im konkreten Einzelfall ist, ermittelt Ihnen rasch und komfortabel der Forward-Darlehen-Rechner von DTW | Immobilien­finanzierung.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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