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LaufzeitLöschungsbewilligung
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VerkaufswertVerkehrswertVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlast
W
Werbungskosten bei der ImmobilienfinanzierungWertgutachtenWohnfläche
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Darlehenszinsen

Darlehenszinsen oder auch Bauzinsen sind die Zinsen, die Bauherren für die Inanspruchnahme eines Darlehens zur Immobilien­finanzierung zu zahlen haben. Die zentrale Rolle bei der Berechnung der Darlehenszinsen spielt der Zinssatz, zu dem ein Darlehensgeber Geld an den Darlehensnehmer verleiht.

Üblicherweise wird der Zinssatz einer Baufinanzierung in der Angabe „p.a.“ – per annum = pro Jahr genannt, woraus sich die jährliche Zinsbelastung wie folgt berechnet. Im Falle eines Baudarlehens über 200.000 € überlassen zu einem Zinssatz von 2 % p.a., entstehen dem Bauherren Zinskosten von 4.000 € im Jahr. Ist im Darlehensvertrag auch ein Tilgungsanteil festgeschrieben, so verringert sich die Darlehenssumme und entsprechend niedriger fällt auch die Zinszahlung für das Folgejahr aus.

Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins bei der Baufinanzierung

Der vom Darlehensgeber angebotene Zinssatz ergibt sich aus mehreren Parametern. Zum einen richtet er sich nach dem Satz, zu dem sich Banken oder Versicherungen selbst das benötigte Geld am Kapitalmarkt leihen können. Dieser Teil wird als sogenannter „Sollzins“ (früher auch: „Nominalzins“) bezeichnet und im Darlehensvertrag ausgewiesen.

Hinzu kommen weitere kostenrelevante Faktoren wie etwa Bereitstellungskosten und eventuelle Sicherheitsaufschläge, so dass der tatsächlich entstehende Zinssatz höher ist. Im sogenannten „Effektivzins“ oder „effektiven Jahreszins“ sind alle Kostenfaktoren berücksichtigt. An ihm machen sich für den Darlehensnehmer letztendlich auch die zu leistenden Zinszahlungen fest. In Deutschland sind Banken und Versicherungen gesetzlich dazu angehalten, in ihren Angeboten zur Immobilien­finanzierung den Sollzins und den Effektivzins anzugeben.

Darlehenszinsen und Finanzierungsvarianten sinnvoll vergleichen

Folglich sollten Bauherren und Immobilienkäufer beim Vergleich zwischen verschiedenen Finanzierungsanbietern den Blick vor allem auf den Effektivzins richten. Für dessen exakte Kalkulation sind jedoch eine Reihe individueller Angaben über den Darlehensnehmer erforderlich. Hierzu zählen beispielsweise berufliche Situation, Eigenkapitalquote bei der Immobilien­finanzierung oder auch die gewünschte Laufzeit des Darlehensvertrages.

Daneben gibt es verschiedene Varianten, wie der Sollzinssatz vertraglich vereinbart wird. Er kann entweder veränderbar wie bei variablen Darlehen sein, über einen Teil der Vertragslaufzeit festgeschrieben werden („klassisches“ Annuitätendarlehen) oder wie beim Volltilgerdarlehen über die gesamte Laufzeit der Finanzierung.

DTW|Immobilien­finanzierung bietet Ihnen mit dem Zinsrechner eine hilfreiche Unterstützung zur Berechnung Ihrer Zinsbelastung bei einer Baufinanzierung. Ausführliche Hintergrundinformationen zum Thema finden Sie zudem in unseren Blog-Beiträgen „Effektivzins Baufinanzierung richtig vergleichen (1)“ und „Sollzins Baufinanzierung richtig vergleichen (2)“. Selbstverständlich beraten Sie unsere Experten auch gerne ganz individuell zu Ihrer geplanten Immobilien­finanzierung.

Auflassung

Auflassung nennt man bei der Veräußerung eines Grundstücks oder Immobilien die Einigungserklärung zwischen dem Käufer und Verkäufer, die gesetzlich vorgeschrieben ist. Denn beim Immobilienkauf erfolgt mit der Unterzeichnung eines Kaufvertrags nicht gleichzeitig der Eigentumswechsel, weil das Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) dem Eigentümerwechsel bei einer Immobilie eine besondere Bedeutung beimisst. Daher erfolgt der Eigentumsübertrag einer Immobilie oder eines Grundstücks in Deutschland gemäß BGB in mehreren Schritten. Im Wesentlichen sind das:

1. die Auflassungserklärung
2. das schuldrechtliches Grundgeschäft (z.B. Kauf, Schenkung etc.)
3. der Eintrag ins Grundbuch

Konkret bedeutet dies, dass der Käufer zunächst das zukünftige Recht auf den Erwerb der Immobilie durch die Zustimmung einer Auflassung erhält. Um seine Ansprüche abzusichern, wird eine entsprechende Auflassungsvormerkung der aufgeführten Immobilie im Grundbuch eingetragen.

Die Auflassung ist beim Immobilienkauf zwingend erforderlich

Ausführlich gesetzlich geregelt ist die Auflassung im Sachenrecht des BGB. Es schreibt die Auflassung explizit als Bestandteil der Übereignung von Grundstücken oder Immobilien vor. Laut Gesetzestext ist diese Übereignung ein sogenanntes Verfügungsgeschäft und beim Eigentumswechsel zwingend erforderlich. Das deutsche Recht trennt nämlich klar zwischen dem Eigentumswechsel und dem Verpflichtungsgeschäft, wobei letzteres zum Beispiel der Kaufvertrag ist.

Die Auflassung muss von einem Notar festgehalten und beurkundet werden. Nach § 925 BGB handelt es sich dabei um die zu erklärende dingliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über die Übereignung von Grundstücken, die bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien vor einem Notar erklärt wird. Eine Stellvertretung ist allerdings zulässig. Beide Seiten können sich jeweils durch Bevollmächtigte vertreten lassen.

Möglichkeiten der Kostenoptimierung beim Notar

Sobald die Auflassung und der Kauf- bzw. Schenkungsvertrag notariell bestätigt sind, wird der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen und der Eigentumsübergang ist somit rechtsgültig vollzogen. Um die Kosten für diesen Ablauf so gering wie möglich zu halten, wird in der Praxis oftmals die Auflassung gleichzeitig mit der Beurkundung des Kaufvertrags durchgeführt.

Nicht nur beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie, sondern auch bei jeder Schenkung oder einer anderen Übertragungsvariante ist dieser Vorgang erforderlich. Das Ziel ist es zu verhindern, dass ein Eigentümerwechsel bei Immobilien vorschnell und unüberlegt erfolgt. Daher hat der Gesetzgeber hier spezielle Hürden, wie etwa die Einbeziehung eines Notars, eingebaut.

Einzelheiten der Auflassung im BGB

Ein weiteres Interesse des Gesetzgebers liegt darin, in dichtbesiedelten Gebieten wie Deutschland den tatsächlichen Eigentümer einer Immobilie zweifelsfrei ermitteln und festhalten zu können. Deshalb ist die Auflassung ein sehr bedeutsamer rechtlicher Begriff, dessen Einzelheiten im BGB in den Paragraphen 873 und 925 beschrieben werden. So legt beispielsweise § 925 BGB fest, dass sie unwirksam ist, wenn sie an eine Bedingung gebunden ist oder eine Zeitbestimmung erfolgt.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:

Die Kosten für die notarielle Beurkundung der Auflassung und des Kaufvertrags zählen zu den sogenannten Kaufnebenkosten. Bei einer Immobilien­finanzierung müssen diese bei der Kalkulation Berücksichtigung finden. Welche weiteren zusätzlichen Aufwendungen wie etwa die Grunderwerbssteuer bei einer Baufinanzierung auf den Immobilienkäufer zukommen, erläutern wir Ihnen ausführlich in dem Blog-Beitrag „Nebenkosten bei der Immobilien­finanzierung„. Selbstverständlich können Sie sich bei Fragen zu dem Thema auch gerne von unseren Experten persönlich beraten lassen.

 

Nachrangfinanzierung

Bei der sogenannten Nachrangfinanzierung wird der jeweilige Darlehensgeber der Immobilien­finanzierung im Grundbuch als Gläubiger nachrangig eingetragen. Was das für den Darlehensgeber und den Darlehensnehmer bei einer Baufinanzierung konkret bedeutet, lässt sich am Beispiel gut veranschaulichen. Hat ein Käufer vor einigen Jahren eine Immobilie erworben und sie mit einem Baudarlehen finanziert, so wurde diese Grundschuld an erster Position, also erstrangig, im Grundbuch eingetragen. Nun plant der Immobilienkäufer einen zusätzlichen Anbau, für welchen er weiteres Baugeld benötigt. Er muss sich also nach einer zweiten Baufinanzierung umsehen. Da die erste Immobilien­finanzierung zu diesem Zeitpunkt noch läuft, wird nach Abschluss dieses zweite Baudarlehen, die Nachrangfinanzierung, „nachranging“, also hinter dem ersten Gläubiger ins Grundbuch eingetragen.

Die Nachrangfinanzierung erhält „hinteren“ Grundbucheintrag

Diese hintere Position im Grundbuch bei der Nachrangfinanzierung hat Konsequenzen sowohl für den Darlehensgeber als auch den Darlehensnehmer. Denn sollte es später zu einer erforderlichen Zwangsvollstreckung der Immobilien kommen, werden alle Erlöse aus der Versteigerung entsprechend der Reihenfolge der Grundbucheinträge verteilt. Bei einer Zwangsversteigerung weiß man im Vorfeld allerdings nie, wie hoch die Erlöse ausfallen werden. Eventuell reichen sie nur aus, um die erste Grundschuld zu begleichen. Alle nachrangigen Gläubiger gingen in einem solchen Fall – salopp gesagt – leer aus.

Höhere Zinssätze bei der Nachrangfinanzierung

Nachrangige Darlehen bergen also für Darlehensgeber das höhere Risiko, unter Umständen das geliehene Geld nicht zurückzubekommen. Diese Tatsache schlägt sich für den Darlehensnehmer bei den Kosten einer nachrangigen Baufinanzierung nieder. Denn generell gilt: Je riskanter eine Immobilien­finanzierung für die Bank ist, umso höher sind auch die verlangten Zinsen für die Baufinanzierung. Daher werden erstrangige Baudarlehen in der Regel zu deutlich günstigeren Zinssätzen angeboten als eine Nachrangfinanzierung.

Je nach den Vorhaben eines Bauherren oder Immobilienkäufers kann es dennoch notwendig sein, ein nachrangiges Baudarlehen zu höheren Zinssätzen abzuschließen. Jede Baufinanzierung ist individuell zu betrachten ist. Man muss von Einzelfall zu Einzelfall entscheiden, wie man sie gestalten kann.
Ob und in wie weit für einen Darlehensnehmer gegebenenfalls eine Nachrangfinanzierung in Frage kommt, sollte der Kreditsuchende ausführlich mit seinem künftigen Darlehensgeber besprechen.

Individuelle Beratung zur Nachrangfinanzierung

Selbstverständlich stehen die Experten von DTW | Immobilien­finanzierung gerne für ein persönliches Gespräch zu Verfügung. In ihm können wir alle Optionen und Konditionen einer zusätzlichen nachrangigen Baufinanzierung individuell abklären. Trotz der höheren Zinssätze bei der Nachrangfinanzierung werden wir Ihnen sicherlich ein passendes und immer noch günstiges Angebot für Ihre zusätzliche Immobilien­finanzierung unterbreiten können.

Jahresleistung

Die Jahresleistung bei der Immobilien­finanzierung ist die Summe aller Raten eines Darlehens innerhalb eines Jahres. Kurz gesagt: Es ist der Betrag, den ein Darlehensnehmer pro Jahr an seinen Darlehensgeber leistet. In den allermeisten Fällen zahlt er die Jahresleistung nicht einmal im Jahr, sondern in 12 monatlichen Raten, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzen. Manche Darlehensverträge vereinbaren auch Quartals- oder Halbjahresraten.

Eine Jahresleistung in stets konstanter Höhe wird Annuität genannt. Grundlage ist ein Annuitätendarlehen.

Für die Berechnung der Jahresleistung wird folgende Formel herangezogen:

Darlehenssumme * (Zinssatz + Tilgungssatz) / 100

Ein Beispiel: Die Darlehenssumme beträgt 200.000 €, der Zinssatz 1,5 % und der Tilgungssatz 2 %. Die Rechnung lautet:

200.000 € * (1,5 + 2) / 100 = 7.000 €

Jahresleistung  – wichtige Planungsgröße der Immobilien­finanzierung

Die so ermittelte Jahresleistung kann als Kennziffer dienen, um verschiedene Kreditangebote miteinander zu vergleichen. Es ist jedoch zu bedenken, dass eine höhere Tilgung zwar eine höhere Jahresleistung und damit Belastung bedeutet. Dafür ist das Darlehen jedoch möglicherweise rascher zurückbezahlt. Der Vergleich sollte daher alle Konditionen und Komponenten der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung in den Blick nehmen.

Steigender Tilgungsanteil beim Annuitätendarlehen

Während die Jahresleistung beim Annuitätendarlehen über die gesamte Laufzeit des Darlehens gleichbleibend hoch ist, sinkt sie beim Abzahlungsdarlehen hingegen kontinuierlich. Da beim Annuitätendarlehen mit jeder Rate getilgt wird, verringert sich der Anteil der Zinsen kontinuierlich und zugleich steigt der Anteil der Tilgung. Anders ausgedrückt: Mit jeder Ratenzahlung verschiebt sich der Anteil von Zins und Tilgung Schritt für Schritt zugunsten der Tilgung. Denn nach jeder gezahlten Rate reduziert sich die Restschuld des Immobiliendarlehens. Und damit nimmt der Zinsanteil ab, so dass der Betrag für die Tilgung steigt.

Baudarlehen mit konstanter Rate

Ein großer Vorteil der dauerhaft gleich hohen Annuitätendarlehens-Raten bei der Baufinanzierung ist die hohe Planungssicherheit für den Darlehensnehmer. Er weiß für die gesamte Laufzeit der Immobilien­finanzierung, wie hoch seine regelmäßigen Zahlungen konkret sein werden. Die Raten sind damit planbar vergleichbar mit monatlichen Mietzahlungen.

Für das Erstdarlehen bei einer Baufinanzierung sind Annuitätendarlehen also besonders gut geeignet für künftige Immobilienbesitzer, die einen klaren Überblick über ihre regelmäßigen Zahlungsverpflichtungen haben möchten. Gerade diese Eigenschaft macht die Annuitätendarlehen hierzulande zu den beliebtesten Formen bei Baudarlehen.

 

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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