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Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Cap-Darlehen

Cap-Darlehen sind eine spezielle Art von variablen Darlehen zur Baufinanzierung. Variable Darlehen zeichnen sich dadurch aus, dass der Zinssatz der Immobilien­finanzierung nicht über einen längeren Zeitraum festgeschrieben ist. Vielmehr wird er in der Regel alle 3 bis 6 Monate an den jeweils aktuellen Marktzinssatz angepasst. Darlehensnehmer können somit von fallenden Zinssätzen bei der Immobilien­finanzierung profitieren, haben aber gleichzeitig das Risiko steigender Zinsen zu tragen.

Bei Cap-Darlehen wird eine Zinsobergrenze (die sogenannte ‚Cap‘) im Darlehensvertrag vereinbart, über die der Zinssatz des Darlehens nicht steigt. Diese Obergrenze verhindert, dass steigende Zinsen zu einer übermäßigen Belastung bei der Darlehensrückzahlung der Baufinanzierung führen. Für diese Sicherung erheben Kreditgeber jedoch eine zusätzliche Gebühr, die sogenannte Cap-Gebühr.

Grundsätzlich unterscheiden sich variable Darlehen somit von Annuitätendarlehen, bei denen der Sollzins durch die vereinbarte Zinsbindung bei der Immobilien­finanzierung über mehrere Jahre festgeschrieben ist.

Cap-Darlehen bieten gleichzeitig Chancen und Sicherheit bei der Baufinanzierung

Cap-Darlehen bieten einereits Profitchancen für Darlehensnehmer, indem bei fallendem Marktzins weniger Zinsen für die Baufinanzierung anfallen. Folglich bleibt ein größerer Betrag zur Darlehenstilgung oder zum Sparen. Gleichzeitig erhält man über die eingebaute Zinsobergrenze eine gewisse Planungssicherheit, bei steigenden Zinsen nicht über das zuvor vereinbarte Maß belastet zu werden. Selbst dann nicht, wenn die Marktzinsen unerwartet stark anziehen.

Weitere Pluspunkte: Wie üblich bei variablen Darlehen bieten auch Cap-Darlehen die Option zu Sondertilgungen in unbegrenzter Höhe. Das kann besonders für Darlehensnehmer interessant sein, die in absehbarer Zukunft mit einer hohen Einmalzahlung, beispielsweise durch eine Abfindung oder Erbschaft, rechnen können.

Zudem besteht die Möglichkeit zur vorzeitigen Kündigung innerhalb der gesetzlichen Fristen wie auch zur vorzeitigen Rückzahlung des Darlehensbetrags ohne Vorfälligkeitsgebühr. Und schließlich lässt sich ein Cap-Darlehen im Zeitverlauf in ein Darlehen mit festem Zinssatz umgewandeln, falls sich der Darlehensnehmer mit dieser Finanzierungsvariante sicherer fühlt.

Gebühren und geringere Planbarkeit

Neben den genannten Vorzügen sollten Bauherren jedoch auch folgende Eigenheiten von Cap-Darlehen bedenken: Darlehensgeber wie Banken und Versicherungen erheben für entsprechende Darlehen recht hohe Gebühren, u.a. die oben genannte Cap-Gebühr. Als weitere Sicherheit können Darlehensgeber je nach Vertrag einen sogenannten ‚Floor‘ festlegen. Das ist eine Zinsuntergrenze als Gegenstück zur Obergrenze. Dadurch sichern sich Darlehensgeber gegen zu stark fallende Zinsen ab, was ein Cap-Darlehen für Darlehensnehmer jedoch weniger interessant macht. Von möglichen Zinssenkungen profitieren sie bei der Immobilien­finanzierung in diesen Fällen auch nur in begrenztem Maße.

Grundsätzlich sollten sich Bauherren und Immobilienkäufer fragen, ob diese Finanzierungsvariante für sie persönlich in Frage kommt. Auf Grund des variablen Zinssatzes verändern sich im Laufe der Zeit die Höhe der Zinszahlungen. Besonders Darlehensnehmer, die auf hohe Planbarkeit und Voraussehbarkeit ihrer Baufinanzierung Wert legen, sollten auch andere Darlehensarten in Betracht ziehen.

Der beste Zeitpunkt für ein Cap-Darlehen?

Wann macht ein Cap-Darlehen also besonders Sinn? Im Allgemeinen bei Finanzierungsbedarf in Zeiten hoher Bauzinsen, indem sich Bauherren nicht für eine sehr lange Zeit an das hohe Zinsniveau binden. Ebenso können sie in Zeiten bereits sinkender Bauzinsen attraktiv sein, wenn Darlehensnehmer von diesem Zinsverlauf weiter profitieren können. Hingegen sind Cap-Darlehen in Zeiten bereits sehr niedriger Bauzinsen weniger interessant, da die hohen Gebühren häufig zu einem schlechteren Zinssatz führen können als beispielsweise bei der Inanspruchnahme eines Annuitätendarlehens.

Für Kreditsuchende lohnt es sich also genau gegenzurechnen und Cap-Darlehen mit anderen Darlehensarten wie Volltilgerdarlehen oder endfälligen Darlehen zu vergleichen. Die DTW|Immobilien­finanzierung berät Interessierte ausführlich zu den verschiedenen Darlehensvarianten und hilft bei der Auswahl der passenden Baufinanzierung.

Erschließungskosten

Erschließungskosten bei der Immobilien­finanzierung ist der Überbegriff für alle Kosten, die beim Anschluss eines Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur entstehen. Dazu zählen die Erstanbindungen an das Straßen-, Strom-, Wasser- und Telekommunikationsnetz. Eine entsprechende Erschließung ist häufig Voraussetzung, bevor eine Baugenehmigung für ein Bauvorhaben erteilt wird. Bei der Immobilien­finanzierung sollte man daher die Erschließungskosten frühzeitig im Finanzierungsplan einrechnen.

Die Aufwendungen für die Grundstückserschließung sind vom Bauherren zum Großteil an die Kommune zu entrichten. Bei Bestandsimmobilien und bei Grundstücken, die bereits früher einmal bebaut und erschlossen waren, fallen die entsprechenden Kosten in der Regel nicht an. Bei den Erschließungskosten handelt es sich also genau genommen um Baunebenkosten, die vornehmlich im Falle eines Neubaus anfallen und die es folglich bei der Baufinanzierung zu berücksichtigen gilt.

Erschließungskosten bei der Baufinanzierung einkalkulieren

Erschließungskosten bei der Immobilien­finanzierung unterscheidet man grob in Kosten zur verkehrsmäßigen und zur technischen Erschließung eines Grundstücks. Bei der verkehrsmäßigen Erschließung entstehen dem Bauherren anteilige Kosten für Straßenbau und -beleuchtung, Gehwege und öffentliche Grünanlagen oder gegebenenfalls auch für Kinderspielplätze und Lärmschutzanlagen.

Zur technischen Erschließung gehören alle Arbeiten, um ein Grundstück an die öffentliche Ver- und Entsorgung anzuschließen. Neben der Anbindung an Strom-, Wasser- und eventuell weitere Energienetze wie beispielsweise Gas zählt dazu auch der Anschluss an die öffentliche Kanalisation.

Aufwendungen für all diese Erschließungsarbeiten sind in der Regel an die Kommunen oder kommunale Betriebe zu entrichten. Hinzu kommen weitere Kosten für den Anschluss an das Telefonnetz und eventuell für Kabelfernsehen. Jene Arbeiten werden von den entsprechenden Telefon- und Fernsehanbietern ausgeführt und in Rechnung gestellt.

Erschließungskosten bei der Immobilien­finanzierung sind standortabhängig

Bauherren sollten sich bei einer Immobilien­finanzierung vor dem Grundstückskauf darüber informieren, mit welchem Grad der Erschließung sie ein Grundstück erwerben. Gemäß der Gesetzgebung im Baugesetzbuch (§ 129, BauGB) können Eigentümer zur Übernahme von bis zu 90 Prozent der entstehenden Erschließungskosten verpflichtet werden. Üblicherweise wird zwischen unerschlossenen, teilerschlossenen und vollerschlossenen Grundstücken unterschieden.

Wie hoch die Erschließungskosten bei der Immobilien­finanzierung für ein Grundstück ausfallen, lässt sich pauschal nur schwer sagen. Kommunen erheben dafür jeweils eigene Erschließungsbeiträge. Grundsätzlich sollten sich Bauherren an einem Betrag in Höhe von rund 5.000 bis 7.000 Euro orientieren.  Doch je nach Aufwand der notwendigen Maßnahmen bis zur Vollerschließung kann sich durchaus auch ein höherer Betrag aufsummieren.

Darlehensvertrag

Der Darlehensvertrag einer Immobilien­finanzierung ist ein schuldrechtlicher Vertrag zwischen einem Darlehensgeber und einem Darlehensnehmer. In ihm legt sich der Darlehensgeber fest, einen vereinbarten Geldbetrag zur Verfügung zu stellen, während sich der Darlehensnehmer verpflichtet, diesen im Regelfall plus Zinsen nach einem Zeitablauf oder einer Kündigung an den Darlehensgeber zurückzuzahlen. Gesetzliche Grundlage für Darlehensverträge ist in Deutschland das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), weil hier alle wichtigen Grundsätze eines Verbraucherdarlehensvertrags formuliert sind. Zu diesen gehören auch Immobilien­finanzierungen als sogenannte „Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge“.

Gesetzliche Grundlage beim Darlehensvertrag einer Baufinanzierung

Die „Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag“ sind in § 488 BGB geregelt. Dort heißt es wörtlich:

(1) Durch den Darlehensvertrag wird der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer einen Geldbetrag in der vereinbarten Höhe zur Verfügung zu stellen. Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, einen geschuldeten Zins zu zahlen und bei Fälligkeit das zur Verfügung gestellte Darlehen zurückzuzahlen.

(2) Die vereinbarten Zinsen sind, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, nach dem Ablauf je eines Jahres und, wenn das Darlehen vor dem Ablauf eines Jahres zurückzuzahlen ist, bei der Rückzahlung zu entrichten.

(3) Ist für die Rückzahlung des Darlehens eine Zeit nicht bestimmt, so hängt die Fälligkeit davon ab, dass der Darlehensgeber oder der Darlehensnehmer kündigt. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Sind Zinsen nicht geschuldet, so ist der Darlehensnehmer auch ohne Kündigung zur Rückzahlung berechtigt.

Bestandteile eines Darlehensvertrags bei der Immobilien­finanzierung

Im Darlehensvertrag einer Immobilien­finanzierung sind alle erforderlichen Vertragsbestandteile der Baufinanzierung schriftlich fixiert wie die Höhe der Darlehenssumme, der Sollzinssatz, die anfängliche Tilgung, die Laufzeit, die Art der Besicherung wie beispielsweise das Beleihungsobjekt sowie weitere allgemeine Darlehensbedingungen. Zu diesen zählen unter anderem die Vereinbarungen zur Sondertilgung, zum Tilgungssatzwechsel, zur bereitstellungszinsfreien Zeit, die Höhe der Bereitstellungszinsen, die Auszahlungsvoraussetzungen und die Angaben zur Zins- und Tilgungsverrechnung. Gemäß § 492 BGB ist der Tilgungsplan ein gesetzlich verankerter Pflichtbestandteil des Darlehensvertrags. Währenddessen sind Bearbeitungsgebühren durch den Darlehensgeber übrigens bei der Baufinanzierung wie bei allen Verbraucherdarlehen gesetzlich nicht gestattet.

Widerrufs- und Kündigungsrecht beim Darlehensvertrag

Nach der Unterzeichnung des Darlehensvertrags hat der Darlehensnehmer einer Immobilien­finanzierung ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Darüber hinaus hat ihm der Gesetzgeber das sogenanntes Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB eingeräumt. Das bedeutet, dass bei einer Baufinanzierung mit längerer Sollzinsbindung der Darlehensnehmer nach zehn Jahren seinen Darlehensvertrag kündigen kann, wenn er beispielsweise eine Umschuldung vornehmen möchte.

Bonität

Bonität bezeichnet bei der Immobilien­finanzierung die Kreditwürdigkeit eines Darlehensnehmers. Sie gibt Auskunft darüber, inwieweit ein Darlehensnehmer in der Lage ist, seinen Zahlungsvereinbarungen nachzukommen und ein gewährtes Darlehen zurückzuzahlen. Für Darlehensgeber wie Banken ist die Einschätzung der Bonität wichtig, um zu entscheiden, in welcher Höhe und zu welchen Konditionen ein Darlehen zur Immobilien­finanzierung vergeben wird.

Beurteilung der Bonität bei der Immobilien­finanzierung

Die Kreditwürdigkeit eines Antragstellers einer Baufinanzierung wird mittels einer Bonitätsprüfung durch die angefragte Bank festgestellt. Diese Prüfung ist üblicher Bestandteil einer Immobilien­finanzierung. Dabei wird der Antragsteller zu Angaben über seine wirtschaftliche Situation aufgefordert, beispielsweise in Form von Einkommensnachweisen.

Zudem holen sich Banken über sogenannte Auskunfteien Informationen zur bisherigen Zahlungs- und Darlehenshistorie des Antragsstellers ein. In Deutschland ist die SCHUFA das bekannteste Unternehmen, das solche Auskünfte erteilt.

Gute Bonität als Voraussetzung für eine günstigere Baufinanzierung

Der so individuell ermittelte Bonitätsindex dient den Banken als Entscheidungsgrundlage bei ihrer Darlehensvergabe. Eine ausreichend gute Bonität ist dabei die Voraussetzung, dass der Kreditsuchende ein entsprechendes Darlehen zur Immobilien­finanzierung erhalten kann. Darüber hinaus hat sie Einfluss auf die Details der Baufinanzierung. Denn sowohl die gewährte Darlehenssumme als auch die vereinbarten Konditionen des Baukredits richten sich an der Kreditwürdigkeit des Antragstellers aus. So können in der Regel Personen mit einer besseren Bonität Darlehen zu günstigeren Konditionen abschließen als Anfrager mit einer schlechteren Kreditwürdigkeit.

Mehrere Faktoren zur Feststellung der Bonität

Für Bauherren und Immobilienkäufer ist es folglich sehr wichtig zu wissen, welche konkreten Angaben zur Beurteilung ihrer persönlichen Kreditwürdigkeit herangezogen werden.

Die exakte Berechnungsmethode des Bonitätsscore der SCHUFA ist ein gut gewahrtes Geschäftsgeheimnis. Doch einige der Einflussfaktoren bei der Bonitätsbeurteilung sind durchaus bekannt. Neben aktuellen Einnahmen und Ausgaben spielt das Rückzahlverhalten bei früheren Darlehens- oder Ratenkaufverträgen ebenso eine Rolle wie die vorherrschende Zahlungsmoral bei Versandbestellungen oder Mobilfunkverträgen. Auch die Anzahl an Girokonten und Kreditkarten fließen in die Berechnung ein.

DTW | Immobilien­finanzierung berät Sie im Rahmen der Baufinanzierung  natürlich auch gerne ausführlich zu allen Fragen der Kreditwürdigkeit und gibt hilfreiche Tipps, worauf Sie im Falle einer Bonitätsprüfung achten sollten.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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