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ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärungZwischenfinanzierung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Erbpacht

Die Erbpacht ist ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht an einem Grundstück, für das in der Regel im Gegenzug der sogenannte „Erbbauzins“ oder „Erbpachtzins“ gezahlt wird. Bei der Immobilien­finanzierung ist die Angabe der Erbpacht zwingend erforderlich. Man kann auf einem Erbpacht-Grundstück ein Haus kaufen oder bauen, ohne Eigentümer des Grund und Bodens zu sein bzw. zu werden. Üblicherweise beträgt die Laufzeit der Erbpacht 50 bis 99 Jahre. Der Begriff „Erbpacht“ ist eigentlich veraltet, denn der inzwischen rechtlich korrekte Terminus für das Nutzungsrecht lautet „Erbbaurecht“. Die Details sind im deutschen Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt. In der Alltagssprache ist aber „Erbpacht“ bis heute immer noch gebräuchlicher.

Die Erbpacht ist ein „grundstücksgleiches Recht“

Die Erbpacht ist ein weitreichendes Recht. Denn es kann veräußert, vermietet, vererbt und für eine Immobilien­finanzierung beliehen werden. Prinzipiell wird mit ihm wie mit einem Grundstück verfahren, weil das Erbbaurecht ein sogenanntes „grundstückgleiches Recht“ darstellt. Wie jedes andere Grundstück wird daher auch die Erbpacht im Grundbuch eingetragen. Damit der Pächter bei einer möglichen Zwangsversteigerung des Grundstückes geschützt ist, erfolgt der Grundbuchteintrag erstrangig. Die erste Rangstelle kann auch nicht nachträglich geändert werden. Darüber hinaus legt das Grundbuchamt ein zusätzliches Grundbuchblatt, das „Erbbaugrundbuch“,  an.

Prinzipiell kann jeder Grundstückseigentümer für seinen Grund und Boden ein Erbbaurecht bestellen. Zumeist sind es aber Kommunen, Stiftungen und Kirchen, die solche Grundstücke anbieten.

Geringere Investitionskosten ohne Grundstückskauf

Da die Kosten für den Grundstückskauf entfallen, sind selbstverständlich die nötigen Investitionskosten für den Neubau oder den Erwerb eines Hauses mit Erbpacht geringer. Diese Alternative kann also unter Umständen auch Einkommensschwächeren die Möglichkeit eröffnen, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Und das Erbbaurecht kann dabei auch grundsätzlich für die Baufinanzierung oder Immobilien­finanzierung beliehen werden. Voraussetzung dafür ist, dass die Darlehenssumme spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbpachtvertrags getilgt wird.

Die Rolle der Erbpacht bei der Immobilien­finanzierung

Wer sich mit dem Gedanken trägt, ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück zu bauen oder zu kaufen und dieses durch ein Baudarlehen zu finanzieren, sollte sich über einige wichtige Punkte Gedanken machen. Zwar ist – wie gesagt – eine Immobilien­finanzierung in einem solchen Fall grundsätzlich möglich. Doch bei den einzelnen Konditionen kann sich das auch negativ auswirken. Die meisten Banken gehen davon aus, dass sich Erbbaurechtgrundstücke schlechter wiederverkaufen lassen. Damit steigt ihr Risiko, was sich für den Darlehensnehmer in einem höheren Zinssatz bei der Immobilien­finanzierung niederschlägt.

Ob die Erbpachtvariante für den Einzelnen in Frage kommt, ist daher von vielen auch individuellen Voraussetzungen wie etwa dem vorhandenen Eigenkapital und weiteren Möglichkeiten abhängig. Man sollte das Ganze immer gut durchkalkulieren, zum Beispiel anhand der Fragen: Wie hoch sind die jährlichen Rückzahlungsraten der Immobilien­finanzierung bei einem Vorhaben mit gepachtetem Grundstück im Vergleich zu den Rückzahlungsraten eines Baudarlehen bei einem Vorhaben mit Grundstückserwerb? Und wie hoch ist der jährliche Erbbauzins für die Erbpacht? Es kann nämlich durchaus möglich sein, dass in Zeiten sehr niedriger Bauzinsen der Erbpachtzins eventuell sogar höher liegt als die möglichen Zins- und Tilgungsraten, die man bei einem gleichwertigen Grundstückskauf für die Immobilien­finanzierung zahlen müsste.

Festlegung des Erbbauzinses

Der Erbpachtzins wird im Regelfall jährlich fällig. Seine Höhe können die Vertragsparteien grundsätzlich frei vereinbaren und im Erbbaurechtsvertrag festhalten, üblich sind drei Prozent bis sechs Prozent des Grundstückwertes. Sie wird als Reallast im Grundbuch eingetragen und für die Laufzeit der Erbpacht festgelegt. Eine Erhöhung des Erbbauzinses ist laut § 9a Erbbaurechtsgesetz nur im Rahmen der Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse gestattet. In aktuellen Erbpachtverträgen ist diese Anpassung des Erbbauzinses häufig in einer Wertsicherungsklausel explizit definiert.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist ein wichtiger Rechtsbegriff bei Immobilien, die in mehrere Eigentumsanteile aufgeteilt sind. Bei der Immobilien­finanzierung von Eigentumswohnungen spielt sie eine wichtige Rolle. In ihr wird festgehalten, welche Teile der Immobilie Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind. Durch die Teilungserklärung ist es möglich, dass man jede Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus einzelnen verkaufen und/oder für eine Immobilien­finanzierung belasten kann.

Rechtliche Definition der Teilungserklärung

Geregelt ist die Teilungserklärung in § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dort heißt es in Absatz 1: „Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist.“

Die Teilungserklärung im Grundbuch

Die Teilungserklärung zu einer Immobilie muss notariell beglaubigt und an das Grundbuchamt weitergeleitet werden. Der Grundstückseigentümer kann im Zusammenhang mit ihr auch das weitere Verhältnis der Teileigentümer bestimmen. Dazu gehört insbesondere das Stimmrecht in den künftigen Wohnungseigentümerversammlungen. Entgegen dem gesetzlichen sogenannten „Kopfstimmrecht“ (§ 25, Absatz 2 WEG) darf er das Stimmrecht nach den Eigentumsanteilen bemessen, was üblicherweise auch so in der „Gemeinschaftsordnung“ (GemO) festgelegt wird.

Der Aufteilungsplan der Teilungserklärung

Voraussetzung dafür, dass das Wohneigentum in das Grundbuch eingetragen werden kann, ist der Aufteilungsplan, der immer Bestandteil einer Teilungserklärung sein muss. Dabei handelt es sich um eine Bauzeichnung, die von der Bauaufsichtsbehörde mit Siegel und Unterschrift abgenommen wurde. Aus ihr muss die exakte Aufteilung sowie Abgrenzung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentum mit allen Details wie Lage, Größe und dergleichen ersichtlich sein. So sind beispielsweise alle Räume, die zu einer Wohnung gehören mit ein und derselben Nummer zu versehen. Zudem müssen die Räume des Sondereigentums abgeschlossen sein. Das heißt, dass sie von den anderen Wohnungen und dem Gemeinschaftseigentum baulich (mit Wänden, Decken und Böden) getrennt sind und einen eigenen abschließbaren Zugang besitzen.

Weitere Bedingung ist das Vorhandensein von Räumlichkeiten, die für eine Haushaltsführung erforderlich sind wie  Küche bzw. Kochnische, Bad oder Dusche sowie einer Toilette. Darüber hinaus können dem einzelnen Sondereigentum auch Räume zugeordnet werden, die sich nicht innerhalb der Wohnung befinden, wie zum Beispiel ein eigener Kellerraum. Auch dieser muss dann verschließbar sein. Für all die genannten Punkte ist als Nachweis eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erbringen.

Teilungserklärung bei der Immobilien­finanzierung

Durch die Teilungserklärung ist der Eigentumsanteil an einem Sondereigentum innerhalb einer Immobilie exakt definiert. Sie ist daher auch die entscheidende Grundlage für eine eventuell gewünschte Immobilien­finanzierung. Denn mit ihr ermitteln die Darlehensgeber den vollständigen Wert der Eigentumswohnung. Dieser spielt danach bei der Darlehenssumme und den nötigen Sicherheiten für die Baufinanzierung eine entscheidende Rolle. Und daraus ergeben sich dann auch weitere Konditionen der Immobilien­finanzierung wie der Zinssatz, die Tilgung und die Laufzeit des Baudarlehens.

Antrag Baukindergeld

Wer den Antrag Baukindergeld stellen möchte, muss im Vorfeld zunächst klären, ob er die verschiedenen Förderungsvoraussetzungen für den staatlichen Zuschuss erfüllt. Förderungswürdig sind sowohl Familien als auch Alleinerziehende mit Kindern, die mit im Haushalt leben, die unter 18 Jahren alt sind und für die man Kindergeld erhält. Des Weiteren darf das gemeinsame Haushaltseinkommen maximal 90.000 Euro pro Jahr bei einem Kind betragen, plus 15.000 Euro für jedes weitere Kind. Gefördert wird ausschließlich die Bildung von Wohneigentum der Antragsteller, entweder durch Kauf oder Bau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung.

Um in den Genuss des Baukindergeldes zu kommen, sind bei der Beantragung die Voraussetzungen für den Zuschuss nachzuweisen und unbedingt die verschiedenen Antragsfristen einzuhalten.

Antrag Baukindergeld – Fristen genau beachten

Die Antragsfrist für das Baukindergeld beginnt am 18. September 2018 und endet am 31. Dezember 2020. 2018 können auch noch Anträge bis zum 01. Januar 2018 rückwirkend eingereicht werden. Maßgeblich ist hierbei das Datum des Kaufvertrags oder der Baugenehmigung. Immobilienkäufe und begonnene Bauprojekte vor dem 01.01.2018 fallen ebenso aus der Baukindergeldförderung wie Vorhaben, die erst nach dem 31. Dezember 2020 starten.

Wichtig ist, dass der einzelne seinen Antrag Baukindergeld erst stellen kann, nachdem er in die Wohnimmobilie eingezogen ist. Und danach muss er seit dem 17. Mai 2019  innerhalb von sechs Monaten (zuvor waren es drei Monate) eingereicht werden. Für die rückwirkenden Antragsteller (Bezug der Wohnimmobilie vom 01.01. bis 17.09.2018) endete diese individuelle Frist zum Jahresende 2018.

Außerdem spielt für den Zeitpunkt der Antragstellung auch das Geburtstagdatum der Kinder eine Rolle. Denn das volle Baukindergeld wird auch bewilligt, für ein Kind das einen Tag nach Einreichung des Antrags oder später 18 Jahre alt wird. Für Kinder, die nach der Beantragung geboren werden, gibt es kein Baukindergeld.

Antrag Baukindergeld online im KfW-Zuschussportal stellen

Die KfW-Bank hat auf ihrer Homepage ein Zuschussportal eingerichtet. Dort müssen sich die Antragsteller registrieren und online ihren Antrag fristgerecht stellen. Nach Erhalt einer Antragsbestätigung ist ein Identitätsnachweis erforderlich. Diesen kann man online per Video-Identifizierung oder mit Postident in einer Filiale der Deutschen Post erbringen.

Unterlagen für den Antrag Baukindergeld

Die KfW verlangt drei Nachweise für die Prüfung der Förderungsbedingungen:

1. Die Meldebestätigung des Einwohnermeldeamts muss ausweisen, wann und dass der Antragsteller sowie die Partnerin oder der Partner und die im Antrag angegebenen Kinder in die Immobilie eingezogen sind. Gefördert wird nämlich nur bei Eigennutzung der Immobilie. Sie muss in Deutschland liegen, der Hauptwohnsitz und die einzige Wohnimmobilie des Antragstellers sein.

2. Den Grundbuchauszug muss man im Zuschussportal hochladen, um zu belegen, dass man Eigentümer oder Miteigentümer der Wohnimmobilie ist. Denn als Antragsteller braucht man nicht unbedingt der alleinige Eigentümer sein. Höchstens 50 Prozent des Hauses oder der Wohnung können sich im Eigentum Dritter befinden.

3. Zudem sind die Einkommenssteuerbescheide des vorletzten und vorvorletzten Jahr vor der Beantragung des Antragstellers sowie der Partnerin/des Partners vorzulegen, die ein jährliches Durchschnittseinkommen pro Haushalt unterhalb der festgelegten Einkommensgrenze nachweisen.

Alle Unterlagen müssen im Online-Zuschussportal der KfW hochgeladen werden. Diese Funktion steht nach Angaben der KfW allerdings erst ab Ende März 2019 zur Verfügung. Daher werden die Antragsteller bis dahin per E-Mail informiert, sobald das Hochladen möglich ist. Danach man muss man das innerhalb von drei Monaten erledigt haben.

Nach dem Antrag Baukindergeld erfolgt die Prüfung

Alle Antragsteller des Jahres 2018 werden sich ein wenig gedulden müssen. Denn die Prüfung der Unterlagen kann ja erst ab Frühjahr 2019 erfolgen. Sollte sie beim einzelnen erfolgreich gewesen sein,  findet man im KfW-Zuschussportal eine „Auszahlungsbestätigung“. In ihr wird auch der Termin für die erste Überweisung des Baukindergelds stehen.

Von da an erhält man über den Zeitraum von 10 Jahren das Baukindergeld in Höhe von jährlich jeweils 1.200 Euro pro Kind. Allerdings wird nur ausgezahlt, solange man im Eigenheim wohnt. Sollte man vorzeitig ausziehen oder die Immobilie verkaufen, muss man  die KfW-Bank umgehend informieren. Danach stellt sie die Auszahlungen des Baukindergelds ein, weil die Förderungsbedingungen nicht mehr erfüllt sind.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
Ausführliche Antworten auf alle wichtigen Fragen rund um den Antrag Baukindergeld finden sie auch in unserem Blog-Artikel. Und im Hinblick auf die Frage, welche Rolle das Baukindergelb bei der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung spielt, möchten wir folgenden Hinweis geben. Das Baukindergeld kann man erst nach dem Einzug in die Wohnimmobilie beantragen. Die Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung muss im Regelfall aber vor dem Kauf oder Bau einer Immobilie abgeklärt und abgeschlossen werden. Unsere DTW-Experten beraten sie jederzeit gerne und individuell darüber, welche Immobilien­finanzierung bzw. Baufinanzierung für Sie die günstigsten Konditionen bietet.

Zinsbindungsfrist

Die Zinsbindungsfrist bei einer Immobilien­finanzierung ist der Zeitraum, für den im Darlehensvertrag ein fester, d.h. unveränderlicher Zinssatz vereinbart wurde. Es gibt auch Finanzierungsangebote mit variablen Zinssätzen wie zum Beispiel bei einem Cap-Darlehen. Allerdings sind bei der Immobilien­finanzierung die sogenannten Festzinsdarlehen weitaus verbreiteter und daher der Regelfall. Grundsätzlich kann bei ihnen der Darlehenssuchende die Zinsbindungsfrist für seine Baufinanzierung frei wählen. Allerdings hat die Entscheidung dann entsprechende Auswirkungen auf die Höhe des Zinssatzes und infolgedessen auf die Tilgung sowie gesamte Laufzeit der Immobilien­finanzierung.

Länge der Zinsbindungsfrist bei der Immobilien­finanzierung

Die Zinsbindungsfrist, auch Sollzinsbindung genannt,  bedeutet also eine Bauzinsgarantie für einen festgelegten Zeitraum. Üblich sind dabei fünf, zehn, 15 oder 20 Jahre. Sie wird für die gewählte Vertragslaufzeit vom Darlehensgeber gewährt unabhängig davon, wie sich die Bauzinsen am Markt entwickeln. Eine lange Sollzinsbindung bietet daher ein hohes Maß an Planungssicherheit für den Darlehensnehmer. Wer sich zudem in einer Niedrigzinsphase für eine lange Zinsbindung entschieden hat, kann viel Geld sparen, wenn die Zinsen für die Immobilien­finanzierung in der Zeit danach entsprechend stark steigen. Umgekehrt hat eine lange vertragliche Zinsbindungsfrist den Nachteil, dass man gegebenenfalls bei sinkenden Marktzinsen für Baudarlehen nicht oder zumindest nicht so schnell reagieren kann.

Zinsbindungsfrist und Höhe des Zinssatzes bei der Baufinanzierung

Bei den Überlegungen, welche Frist für die Zinsbindung bei der eigenen Immobilien­finanzierung die beste ist, spielt aber nicht nur die allgemeine Zinsentwicklung eine Rolle. Zudem sollte man bedenken, dass der Zinssatz bei Baukrediten mit langer Sollzinsbindung von den Kreditinstituten höher angesetzt wird als in Darlehensverträgen mit kürzerer Zinsbindungsfrist. Man kann also keine generelle Aussage darüber treffen, welcher Zeitraum für einen festgeschriebenen Zinssatz der optimalste ist. Das hängt immer von den aktuellen Finanzierungsangeboten und den individuellen Voraussetzungen des Darlehensnehmers ab.

Kündigungsmöglichkeiten nach zehn Jahren

In Phasen von niedrigen bis sehr niedrigen Marktzinsen bei der Immobilien­finanzierung ist eine lange Zinsbindung prinzipiell empfehlenswert, weil in der Langzeitperspektive die Wahrscheinlichkeit steigender Zinsen logischerweise höher ist als fallender Zinsen. Sollte dann doch der unwahrscheinlichere Fall eintreten, kann man aber nach zehn Jahren dennoch reagieren. Denn das „Ordentliche Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach § 489 BGB“ ermöglicht es, eine Immobilien­finanzierung mit langer Sollzinsbindung nach zehn Jahren kostenfrei ganz oder teilweise aufzulösen. Und dann kann man je nach der konkreten Situation mit einer Anschluss­finanzierung zu einem günstigeren Zinssatz in der Folgezeit von den eventuell gesunkenen Bauzinsen profitieren.

Zinsbindungsfrist ist nicht identisch mit der Laufzeit einer Immobilien­finanzierung

Bei einer exakten begrifflichen Abgrenzung sind die Zinsbindungsfrist und die Laufzeit einer Immobilien­finanzierung deutlich voneinander zu unterscheiden. Die Zinsbindungsfrist ist eine vereinbarte Vertragslaufzeit für die Immobilien­finanzierung. Meist verbleibt danach eine Restschuld, für die man eine Anschluss­finanzierung benötigt. Die Laufzeit einer Immobilien­finanzierung ist dahingegen streng genommen die gesamte Zeit, welche die vollständige Tilgung der Darlehenssumme in Anspruch nimmt. Das heißt, dass man korrekterweise nur bei einem Volltilgerdarlehen die (vertragliche) Zinsbindungsfrist und die (gesamte) Laufzeit einer Baufinanzierung gleichsetzen kann.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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