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Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf ist bei Immobilien­finanzierungen eine einfache, aber wichtige Rechengröße des Kreditgeschäftes, die das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert beschreibt. Für die Finanzierungsanbieter ist er ein Anhaltspunkt, wie hoch ihr Risiko bei der jeweiligen Baufinanzierung hinsichtlich der eingesetzten Sicherheiten des Kreditsuchenden ist. Daher schlägt sich der Beleihungsauslauf auch bei den Konditionen einer Immobilien­finanzierung nieder. Je höher er ausfällt, desto höhere Zinsen verlangen die Darlehensgeber.

Der Beleihungsauslauf bei der Immobilien­finanzierung kann leicht errechnet werden

Der Beleihungsauslauf bei der Immobilien­finanzierung wird immer in Prozent angegeben und berechnet sich als Quotient aus der Darlehenssumme geteilt durch den Beleihungswert. Dieser ergibt sich aus dem Objektwert abzüglich eines Sicherheitsabschlags von zehn Prozent. Folgendes Beispiel veranschaulicht die Berechnung des Beleihungsauslauf: Angenommen die gewünschte Baufinanzierung liegt bei 150.000 Euro, um eine Immobilie zu einem Preis von 300.000 Euro zu kaufen. Dann beträgt nach Abzug des zehnprozentigen Sicherheitsabschlags der Beleihungswert des Objekts 270.00 Euro. Der Quotient aus 150.000 Euro zu 270.000 Euro ergibt 0,56 beziehungsweise 56 Prozent.

Bauzins-Staffelungen je nach Höhe des Beleihungsauslaufs

Die Darlehensgeber einer Immobilien­finanzierung haben für ihre verschiedenen Finanzierungsangebote in der Regel Tabellen, welche eine Staffelung von Beleihungsauslaufwerten und den dazugehörigen Zinssätzen beinhalten. Bei einem Wert von bis zu etwa 55 bis 60 Prozent erhalten Darlehensnehmer üblicherweise einen Baukredit zu einem Basiszinssatz. Darüber hinaus erhöht sich in Schritten der Sollzinssatz um einen Aufschlag von einigen Prozentpunkten, je höher der Beleihungsauslauf ist.

Mehr Eigenkapital oder Sicherheiten senken den Beleihungsauslauf

Nicht selten kommt es vor, dass man als Kreditsuchender einer Immobilien­finanzierung mit seinem Beleihungsauslauf knapp über einem Staffelungsschritt in jenen Tabellen liegt. Dann ist es überlegenswert, ob man seinen Beleihungsauslauf nicht ein wenig „verbessern“ kann. Beträgt er zum Beispiel statt 81 Prozent nur 79 Prozent könnte man in eine niedrigere Stufe mit einem geringerem Zinssatz fallen. Erreichen kann der Darlehensnehmer einer Baufinanzierung eine Senkung seines Beleihungsauslaufs prinzipiell auf zwei Wegen. Erstens er entscheidet sich für einen höheren Eigenkapitaleinsatz, damit die Darlehenssumme geringer ausfällt. Zweitens heben zusätzliche Sicherheiten bei der Immobilien­finanzierung den Beleihungswert an. In beiden Fällen sowie bei deren Kombination mindert sich der Beleihungsauslauf, so dass man seinen Darlehensvertrag zu einem niedrigeren Zinssatz abschließen kann.

Geregelte Beleihungsgrenzen spielen bei der Immobilien­finanzierung eine wichtige Rolle

Grundsätzlich dürfen Kreditinstitute gemäß ihren Satzungsvorschriften und gesetzlichen Bestimmungen bei Baufinanzierungen eine Immobilie nur bis zu einer bestimmten Beleihungsgrenze beleihen. Das bedeutet, dass stets nur ein gewisser Anteil des Objektwertes als Absicherung für die Immobilien­finanzierung dienen kann. Für den Darlehensnehmer ist es daher wichtig zu beachten, seine Eckdaten für die Immobilien­finanzierung im Blick zu behalten. Die Variablen Eigenkapitalanteil, Darlehenssumme, einsetzbare Sicherheiten, Beleihungswert, Beleihungsgrenze oder Beleihungsauslauf spielen beim Vergleich der Konditionen von Darlehensverträgen eine entscheidende Rolle. Denn über diese lässt sich letztendlich bei Abschluss einer günstigen Immobilien­finanzierung über die gesamte Darlehenslaufzeit viel Geld sparen.

Anfängliche Tilgung

Die meisten Darlehensnehmer entscheiden sich beim Abschluss ihrer Immobilien­finanzierung für ein Annuitätendarlehen, bei welchem die Rückzahlungsraten über die gesamte Laufzeit gleichbleibend hoch sind. Während in Baukreditverträgen die Höhe des Sollzinssatzes aufgrund der diversen Rahmenbedingungen vom Darlehensgeber festgelegt wird, kann der Darlehensnehmer seine sogenannte „anfängliche Tilgung“ frei wählen. Und über diese Wahl bestimmt er auch, welchen konstanten Ratenbetrag er künftig bis zum Ende der Baufinanzierung zahlen möchte.

Kontinuierliche Steigerung des Tilgungsanteils

Die Raten, die bei Annuitätendarlehen auch Annuität genannt werden, setzen sich immer aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Mit jeder Ratenzahlung reduziert sich über den Tilgungsanteil die verbleibende Restschuld. Durch die konstante Höhe der gewählten Annuität steigt daher bei allen weiteren Raten kontinuierlich jeweils der Anteil der Tilgung. In gleichem Maße verringert sich zugleich der Zinsanteil. Die anfängliche Tilgung drückt dementsprechend den Prozentsatz des Baudarlehens aus, den der Darlehensnehmer als Tilgungsleistung bei Zahlung der ersten Annuität aufwendet.

Anfängliche Tilgung legt die Höhe der künftigen Annuitäten fest

Bei der Festlegung der Höhe der anfänglichen Tilgung sollte der Darlehenssuchende seine ökonomischen Möglichkeiten sehr genau ausloten. Selbstverständlich ist es von Vorteil, wenn man sie innerhalb seines finanziellen Spielraumes relativ hoch ansetzt. Denn durch die schnellere Tilgung des Baudarlehens sinkt logischerweise auch die Zinsbelastung für den Darlehensnehmer. In der Regel ist bei der Immobilien­finanzierung daher eine anfängliche Tilgung von mindestens einem Prozent der Darlehenssumme sinnvoll.

Annuitätendarlehen

Annuitätendarlehen zählen zu den häufigsten Darlehensformen der Immobilien­finanzierung. Ihr augenscheinlichster Vorteil liegt in der finanziellen Planungssicherheit für den Kreditnehmer. Über die gesamte Sollzinsbindung wird das Baudarlehen in gleichen und somit konstanten Raten an den Darlehensgeber zurückgezahlt. Jede Rate besteht bei einem Annuitätendarlehen aus einem Zins- und Tilgungsanteil.

Konstante Raten – Hauptmerkmal von Annuitätendarlehen

Die Summe der Raten bei einer Immobilien­finanzierung in einem Jahr bezeichnet man als Annuität – abgleitet vom lateinischen Wort „annus“ für „Jahr“. Die Annuität setzt sich aus dem Zinsanteil, der vom vereinbarten Sollzinssatz abhängt, und der gewählten prozentualen Tilgungsrate zusammen. Je nach Rückzahlungsvereinbarung wird die jährliche Annuität dann durch zwölf geteilt, um eine monatliche Rate zu berechnen. Diese monatliche Rate nennt man auch „monatliche Annuität“, welche der Darlehensnehmer während der gesamten Sollzinsbindung an den Darlehensgeber zahlt. Bei manchen Darlehensgebern einer Baufinanzierung kann man sich auch für eine vierteljährliche Rate bzw. Annuität entscheiden.

Kontinuierlich steigender Tilgungsanteil bei Annuitätendarlehen

Bereits nach der Zahlung der ersten monatlichen Rate steigt beim Annuitätendarlehen innerhalb der Annuität der Anteil der Tilgung. Auf der anderen Seite sinkt der Zinsanteil in gleicher Höhe. Denn durch die gleichbleibende Höhe der Annuität reduziert sich mit der fortschreitenden Rückzahlung des Baudarlehens bei jeder Ratenzahlung die Darlehenssumme. Somit fallen nach jeder Rate weniger Zinsen an und der absolute Tilgungsbetrag  erhöht sich kontinuierlich. Diese Rechnung funktioniert selbstverständlich nur bei einem festen Sollzinssatz, der über die Laufzeit der Baufinanzierung oder Immobilien­finanzierung sich nicht ändert oder geändert wird.

Festgeschriebene Sollzinssätze bei Annuitätendarlehen

In Deutschland wird üblicherweise der Sollzinssatz für Immobilien­finanzierungen auf fünf, zehn, 15, 20, 25 und 30 Jahre festgeschrieben. Nach Ablauf der jeweiligen Sollzinsbindung steht entweder die Kündigung und Rückzahlung des Baudarlehens an oder eine Anschlussfinanzierung. Bei dieser werden dann ein neuer Sollzinsatz und eine neue monatliche Rate vereinbart.

Für die erste Baufinanzierung sind Annuitätendarlehen besonders gut geeignet. Zukünftige Immobilienbesitzer erhalten einen klaren Überblick über ihre regelmäßigen Zahlungsverpflichtungen. Gerade diese Eigenschaft macht die Annuitätendarlehen hierzulande zu den beliebtesten Formen bei Baudarlehen.

Volltilgerdarlehen

Ein Volltilgerdarlehen ist eine spezielle Art des Annuitätendarlehens bei der Baufinanzierung. Bei „klassischen“ Annuitätendarlehen wird die Sollzinsbindung häufig nicht über den gesamten Zeitraum der Immobilien­finanzierung abgeschlossen. In den meisten Fällen besteht nach Ablauf der Sollzinsbindung eine Restschuld, für die eine Anschlussfinanzierung notwendig ist.

Im Unterschied dazu sind bei Volltilgerdarlehen die Sollzinsbindung und die Vertragslaufzeit der Immobilien­finanzierung identisch. Der Darlehensbetrag ist am Ende der Zinsbindung vollständig zurückbezahlt und es besteht keine Restschuld für den Darlehensnehmer.

Volltilgerdarlehen – eine feste Rate bis zur Schuldenfreiheit

Wie bei allen Annuitätendarlehen zeichnen sich auch Volltilgerdarlehen durch eine konstante monatliche Rate aus. Sie setzt sich aus dem Tilgungsanteil und dem Zinsanteil zusammen. Die Höhe der Tilgungsrate wird dann so festgesetzt, dass das Darlehen zum Ende der Sollzinsbindung komplett getilgt ist.

Das bringt mehrere Vorteile für den Immobilienkäufer oder Bauherren mit sich. An erster Stelle bieten Volltilgerdarlehen eine absolute Zinssicherheit, da die Immobilien­finanzierung mit nur einer Finanzierungsrunde abgeschlossen ist. Für den Bauherren besteht also kein Risiko im Hinblick auf mögliche zukünftige Zinsänderungen. Ebenso entfällt selbstverständlich die Notwendigkeit des Neuverhandelns oder Auswählens einer Anschlussfinanzierung.

Diese Form der Immobilienfinanizierung gewährleistet somit eine maximale Planungssicherheit. Denn die monatlichen Belastungen und der genaue Zeitpunkt bis zur vollständiger Abbezahlung der Immobilie sind bereits vorab festgelegt.

Hohe Tilgungsraten und geringe Anpassungsfähigkeit über die Laufzeit

Die Kehrseite der Medaille bei Volltilgerdarlehen liegt in den relativ hohen Tilgungsraten: Damit der gesamte Kaufpreis in einer einzigen Finanzierungsrunde zurückbezahlt werden kann, ist in der Regel einer höherer Tilgungssatz im Vergleich zu „klassischen“ Annuitätendarlehen notwendig. Die daraus resultierenden hohen monatlichen Raten müssen entsprechend über viele Jahre in das Haushaltsbudget einkalkuliert werden.

Außerdem sind Volltilgerdarlehen häufig recht unflexibel. Viele eröffnen die Möglichkeiten zur Sondertilgung, Tilgungsaussetzung oder zu anderen Änderungen der ursprünglichen Konditionen. Gerade das Recht auf Sondertilgungen kann für Darlehensnehmer allerdings sehr interessant sein. Im Falle einer Erbschaft, zum Beispiel, kann man eine größere Summe außerhalb der regulären Ratenzahlung zurückzahlen und damit in der Folge Zinsen sparen.

Und sollte man nach einer gewissen Zeit doch den Wunsch hegen, auf eine andere Darlehensform umzusteigen, dann gilt: Auch bei  Volltilgerdarlehensverträgen besteht gemäß § 489 ein Sonderkündigungsrecht zehn Jahre nach der Vollauszahlung der Darlehenssumme.

In Niedrigzinsphasen sind Volltilgerdarlehen eine interessante Finanzierungsvariante

Volltilgerdarlehen sind insbesondere in Zeiten von niedrigen Zinsen attraktiv, weil die geringeren Zinsbelastungen zu monatlich niedrigeren Raten führen. So können auch Bauherren von ihnen profitieren, für die diese Form der Baufinanzierung ansonsten eventuell nicht in Frage käme. Auch bei der Anschlussfinanzierung können Volltilgerdarlehen sehr interessant sein.  Denn dann ist man als Bauherr oder Immobilienkäufer zumindest nach der zweiten Finanzierungsrunde komplett schuldenfrei.

 

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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