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W
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Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist ein wichtiger Rechtsbegriff bei Immobilien, die in mehrere Eigentumsanteile aufgeteilt sind. Bei der Immobilien­finanzierung von Eigentumswohnungen spielt sie eine wichtige Rolle. In ihr wird festgehalten, welche Teile der Immobilie Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind. Durch die Teilungserklärung ist es möglich, dass man jede Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus einzelnen verkaufen und/oder für eine Immobilien­finanzierung belasten kann.

Rechtliche Definition der Teilungserklärung

Geregelt ist die Teilungserklärung in § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dort heißt es in Absatz 1: „Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist.“

Die Teilungserklärung im Grundbuch

Die Teilungserklärung zu einer Immobilie muss notariell beglaubigt und an das Grundbuchamt weitergeleitet werden. Der Grundstückseigentümer kann im Zusammenhang mit ihr auch das weitere Verhältnis der Teileigentümer bestimmen. Dazu gehört insbesondere das Stimmrecht in den künftigen Wohnungseigentümerversammlungen. Entgegen dem gesetzlichen sogenannten „Kopfstimmrecht“ (§ 25, Absatz 2 WEG) darf er das Stimmrecht nach den Eigentumsanteilen bemessen, was üblicherweise auch so in der „Gemeinschaftsordnung“ (GemO) festgelegt wird.

Der Aufteilungsplan der Teilungserklärung

Voraussetzung dafür, dass das Wohneigentum in das Grundbuch eingetragen werden kann, ist der Aufteilungsplan, der immer Bestandteil einer Teilungserklärung sein muss. Dabei handelt es sich um eine Bauzeichnung, die von der Bauaufsichtsbehörde mit Siegel und Unterschrift abgenommen wurde. Aus ihr muss die exakte Aufteilung sowie Abgrenzung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentum mit allen Details wie Lage, Größe und dergleichen ersichtlich sein. So sind beispielsweise alle Räume, die zu einer Wohnung gehören mit ein und derselben Nummer zu versehen. Zudem müssen die Räume des Sondereigentums abgeschlossen sein. Das heißt, dass sie von den anderen Wohnungen und dem Gemeinschaftseigentum baulich (mit Wänden, Decken und Böden) getrennt sind und einen eigenen abschließbaren Zugang besitzen.

Weitere Bedingung ist das Vorhandensein von Räumlichkeiten, die für eine Haushaltsführung erforderlich sind wie  Küche bzw. Kochnische, Bad oder Dusche sowie einer Toilette. Darüber hinaus können dem einzelnen Sondereigentum auch Räume zugeordnet werden, die sich nicht innerhalb der Wohnung befinden, wie zum Beispiel ein eigener Kellerraum. Auch dieser muss dann verschließbar sein. Für all die genannten Punkte ist als Nachweis eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erbringen.

Teilungserklärung bei der Immobilien­finanzierung

Durch die Teilungserklärung ist der Eigentumsanteil an einem Sondereigentum innerhalb einer Immobilie exakt definiert. Sie ist daher auch die entscheidende Grundlage für eine eventuell gewünschte Immobilien­finanzierung. Denn mit ihr ermitteln die Darlehensgeber den vollständigen Wert der Eigentumswohnung. Dieser spielt danach bei der Darlehenssumme und den nötigen Sicherheiten für die Baufinanzierung eine entscheidende Rolle. Und daraus ergeben sich dann auch weitere Konditionen der Immobilien­finanzierung wie der Zinssatz, die Tilgung und die Laufzeit des Baudarlehens.

Antrag Baukindergeld

Wer den Antrag Baukindergeld stellen möchte, muss im Vorfeld zunächst klären, ob er die verschiedenen Förderungsvoraussetzungen für den staatlichen Zuschuss erfüllt. Förderungswürdig sind sowohl Familien als auch Alleinerziehende mit Kindern, die mit im Haushalt leben, die unter 18 Jahren alt sind und für die man Kindergeld erhält. Des Weiteren darf das gemeinsame Haushaltseinkommen maximal 90.000 Euro pro Jahr bei einem Kind betragen, plus 15.000 Euro für jedes weitere Kind. Gefördert wird ausschließlich die Bildung von Wohneigentum der Antragsteller, entweder durch Kauf oder Bau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung.

Um in den Genuss des Baukindergeldes zu kommen, sind bei der Beantragung die Voraussetzungen für den Zuschuss nachzuweisen und unbedingt die verschiedenen Antragsfristen einzuhalten.

Antrag Baukindergeld – Fristen genau beachten

Die Antragsfrist für das Baukindergeld beginnt am 18. September 2018 und endet am 31. Dezember 2020. 2018 können auch noch Anträge bis zum 01. Januar 2018 rückwirkend eingereicht werden. Maßgeblich ist hierbei das Datum des Kaufvertrags oder der Baugenehmigung. Immobilienkäufe und begonnene Bauprojekte vor dem 01.01.2018 fallen ebenso aus der Baukindergeldförderung wie Vorhaben, die erst nach dem 31. Dezember 2020 starten.

Wichtig ist, dass der einzelne seinen Antrag Baukindergeld erst stellen kann, nachdem er in die Wohnimmobilie eingezogen ist. Und danach muss er seit dem 17. Mai 2019  innerhalb von sechs Monaten (zuvor waren es drei Monate) eingereicht werden. Für die rückwirkenden Antragsteller (Bezug der Wohnimmobilie vom 01.01. bis 17.09.2018) endete diese individuelle Frist zum Jahresende 2018.

Außerdem spielt für den Zeitpunkt der Antragstellung auch das Geburtstagdatum der Kinder eine Rolle. Denn das volle Baukindergeld wird auch bewilligt, für ein Kind das einen Tag nach Einreichung des Antrags oder später 18 Jahre alt wird. Für Kinder, die nach der Beantragung geboren werden, gibt es kein Baukindergeld.

Antrag Baukindergeld online im KfW-Zuschussportal stellen

Die KfW-Bank hat auf ihrer Homepage ein Zuschussportal eingerichtet. Dort müssen sich die Antragsteller registrieren und online ihren Antrag fristgerecht stellen. Nach Erhalt einer Antragsbestätigung ist ein Identitätsnachweis erforderlich. Diesen kann man online per Video-Identifizierung oder mit Postident in einer Filiale der Deutschen Post erbringen.

Unterlagen für den Antrag Baukindergeld

Die KfW verlangt drei Nachweise für die Prüfung der Förderungsbedingungen:

1. Die Meldebestätigung des Einwohnermeldeamts muss ausweisen, wann und dass der Antragsteller sowie die Partnerin oder der Partner und die im Antrag angegebenen Kinder in die Immobilie eingezogen sind. Gefördert wird nämlich nur bei Eigennutzung der Immobilie. Sie muss in Deutschland liegen, der Hauptwohnsitz und die einzige Wohnimmobilie des Antragstellers sein.

2. Den Grundbuchauszug muss man im Zuschussportal hochladen, um zu belegen, dass man Eigentümer oder Miteigentümer der Wohnimmobilie ist. Denn als Antragsteller braucht man nicht unbedingt der alleinige Eigentümer sein. Höchstens 50 Prozent des Hauses oder der Wohnung können sich im Eigentum Dritter befinden.

3. Zudem sind die Einkommenssteuerbescheide des vorletzten und vorvorletzten Jahr vor der Beantragung des Antragstellers sowie der Partnerin/des Partners vorzulegen, die ein jährliches Durchschnittseinkommen pro Haushalt unterhalb der festgelegten Einkommensgrenze nachweisen.

Alle Unterlagen müssen im Online-Zuschussportal der KfW hochgeladen werden. Diese Funktion steht nach Angaben der KfW allerdings erst ab Ende März 2019 zur Verfügung. Daher werden die Antragsteller bis dahin per E-Mail informiert, sobald das Hochladen möglich ist. Danach man muss man das innerhalb von drei Monaten erledigt haben.

Nach dem Antrag Baukindergeld erfolgt die Prüfung

Alle Antragsteller des Jahres 2018 werden sich ein wenig gedulden müssen. Denn die Prüfung der Unterlagen kann ja erst ab Frühjahr 2019 erfolgen. Sollte sie beim einzelnen erfolgreich gewesen sein,  findet man im KfW-Zuschussportal eine „Auszahlungsbestätigung“. In ihr wird auch der Termin für die erste Überweisung des Baukindergelds stehen.

Von da an erhält man über den Zeitraum von 10 Jahren das Baukindergeld in Höhe von jährlich jeweils 1.200 Euro pro Kind. Allerdings wird nur ausgezahlt, solange man im Eigenheim wohnt. Sollte man vorzeitig ausziehen oder die Immobilie verkaufen, muss man  die KfW-Bank umgehend informieren. Danach stellt sie die Auszahlungen des Baukindergelds ein, weil die Förderungsbedingungen nicht mehr erfüllt sind.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
Ausführliche Antworten auf alle wichtigen Fragen rund um den Antrag Baukindergeld finden sie auch in unserem Blog-Artikel. Und im Hinblick auf die Frage, welche Rolle das Baukindergelb bei der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung spielt, möchten wir folgenden Hinweis geben. Das Baukindergeld kann man erst nach dem Einzug in die Wohnimmobilie beantragen. Die Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung muss im Regelfall aber vor dem Kauf oder Bau einer Immobilie abgeklärt und abgeschlossen werden. Unsere DTW-Experten beraten sie jederzeit gerne und individuell darüber, welche Immobilien­finanzierung bzw. Baufinanzierung für Sie die günstigsten Konditionen bietet.

Zinsbindungsfrist

Die Zinsbindungsfrist bei einer Immobilien­finanzierung ist der Zeitraum, für den im Darlehensvertrag ein fester, d.h. unveränderlicher Zinssatz vereinbart wurde. Es gibt auch Finanzierungsangebote mit variablen Zinssätzen wie zum Beispiel bei einem Cap-Darlehen. Allerdings sind bei der Immobilien­finanzierung die sogenannten Festzinsdarlehen weitaus verbreiteter und daher der Regelfall. Grundsätzlich kann bei ihnen der Darlehenssuchende die Zinsbindungsfrist für seine Baufinanzierung frei wählen. Allerdings hat die Entscheidung dann entsprechende Auswirkungen auf die Höhe des Zinssatzes und infolgedessen auf die Tilgung sowie gesamte Laufzeit der Immobilien­finanzierung.

Länge der Zinsbindungsfrist bei der Immobilien­finanzierung

Die Zinsbindungsfrist, auch Sollzinsbindung genannt,  bedeutet also eine Bauzinsgarantie für einen festgelegten Zeitraum. Üblich sind dabei fünf, zehn, 15 oder 20 Jahre. Sie wird für die gewählte Vertragslaufzeit vom Darlehensgeber gewährt unabhängig davon, wie sich die Bauzinsen am Markt entwickeln. Eine lange Sollzinsbindung bietet daher ein hohes Maß an Planungssicherheit für den Darlehensnehmer. Wer sich zudem in einer Niedrigzinsphase für eine lange Zinsbindung entschieden hat, kann viel Geld sparen, wenn die Zinsen für die Immobilien­finanzierung in der Zeit danach entsprechend stark steigen. Umgekehrt hat eine lange vertragliche Zinsbindungsfrist den Nachteil, dass man gegebenenfalls bei sinkenden Marktzinsen für Baudarlehen nicht oder zumindest nicht so schnell reagieren kann.

Zinsbindungsfrist und Höhe des Zinssatzes bei der Baufinanzierung

Bei den Überlegungen, welche Frist für die Zinsbindung bei der eigenen Immobilien­finanzierung die beste ist, spielt aber nicht nur die allgemeine Zinsentwicklung eine Rolle. Zudem sollte man bedenken, dass der Zinssatz bei Baukrediten mit langer Sollzinsbindung von den Kreditinstituten höher angesetzt wird als in Darlehensverträgen mit kürzerer Zinsbindungsfrist. Man kann also keine generelle Aussage darüber treffen, welcher Zeitraum für einen festgeschriebenen Zinssatz der optimalste ist. Das hängt immer von den aktuellen Finanzierungsangeboten und den individuellen Voraussetzungen des Darlehensnehmers ab.

Kündigungsmöglichkeiten nach zehn Jahren

In Phasen von niedrigen bis sehr niedrigen Marktzinsen bei der Immobilien­finanzierung ist eine lange Zinsbindung prinzipiell empfehlenswert, weil in der Langzeitperspektive die Wahrscheinlichkeit steigender Zinsen logischerweise höher ist als fallender Zinsen. Sollte dann doch der unwahrscheinlichere Fall eintreten, kann man aber nach zehn Jahren dennoch reagieren. Denn das „Ordentliche Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach § 489 BGB“ ermöglicht es, eine Immobilien­finanzierung mit langer Sollzinsbindung nach zehn Jahren kostenfrei ganz oder teilweise aufzulösen. Und dann kann man je nach der konkreten Situation mit einer Anschlussfinanzierung zu einem günstigeren Zinssatz in der Folgezeit von den eventuell gesunkenen Bauzinsen profitieren.

Zinsbindungsfrist ist nicht identisch mit der Laufzeit einer Immobilien­finanzierung

Bei einer exakten begrifflichen Abgrenzung sind die Zinsbindungsfrist und die Laufzeit einer Immobilien­finanzierung deutlich voneinander zu unterscheiden. Die Zinsbindungsfrist ist eine vereinbarte Vertragslaufzeit für die Immobilien­finanzierung. Meist verbleibt danach eine Restschuld, für die man eine Anschlussfinanzierung benötigt. Die Laufzeit einer Immobilien­finanzierung ist dahingegen streng genommen die gesamte Zeit, welche die vollständige Tilgung der Darlehenssumme in Anspruch nimmt. Das heißt, dass man korrekterweise nur bei einem Volltilgerdarlehen die (vertragliche) Zinsbindungsfrist und die (gesamte) Laufzeit einer Baufinanzierung gleichsetzen kann.

Auflassungsvormerkung

Eine Auflassungsvormerkung spielt bei der Immobilien­finanzierung eine wichtige Rolle. Die Auflassungsvormerkung ist eine rechtsverbindliche Zusicherung über einen Grundstücks- oder Immobilienerwerb zu den Konditionen, die im Kaufvertrag vereinbart wurden. Der Darlehensgeber verlangt vor Auszahlung der Immobilien­finanzierung oftmals eine Auflassungsvormerkung. Sie dient dem Schutz der Rechte des zukünftigen Eigentümers in der Phase der Kaufabwicklung. Denn beim Immobilienkauf ist das Datum einer Kaufvertragsunterzeichnung nämlich nicht identisch mit dem tatsächlichen Eigentumswechsel. Dieser wird erst mit der Auflassung, also der Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch, vollzogen. Da ein Grundbucheintrag einige Wochen, manchmal auch Monate dauern kann, besteht die Möglichkeit, sich während dieser Wartezeit durch die Auflassungsvormerkung das Grundstück oder Immobilienobjekt rechtlich abgesichert zu „reservieren“.

Die Auflassungsvormerkung schützt vor unangenehmen Überraschungen bei der Immobilien­finanzierung

Geregelt ist die Auflassungsvormerkung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Laut § 883 BGB sichert sie den schuldrechtlichen Anspruch auf die Eigentumsübertragung eines Grundstücks. Dafür wird auch sie als Bestätigung des geschlossenen Kaufvertrags in das Grundbuch eingetragen. Auf diese Weise wird verhindert, dass ein Verkäufer vom Verkauf einfach wieder zurücktreten oder das Grundstück bzw. die Immobilie ein weiteres Mal an eine andere Person veräußern kann. Auch wenn der Verkäufer in der Zwischenzeit zum Beispiel Insolvenz anmeldet, sind Grundstück und Immobilie geschützt. Das Objekt darf nicht mehr zwangsversteigert werden. Und der ehemalige Eigentümer kann es nach einer Auflassungsvormerkung ebenfalls nicht mehr mit einem Baudarlehen beleihen.

Geringe Kosten der Auflassungsvormerkung sind gut investiert

Eine Auflassungsvormerkung ist daher aus guten Gründen für den Immobilienkäufer sinnvoll, zumal sich die zusätzlichen Kosten sehr in Grenzen halten. Rechnen muss man für sie mit einer Mehrausgabe von der Hälfte der Gebühren, die später nochmals für die Auflassung anfallen. Bei einem Kaufpreis von 150.000 Euro sind das rund 350 Euro, so dass für die vorherige Vormerkung also etwa 175 Euro an das Grundbuchamt zu entrichten sind. Sofern die Voraussetzungen dafür vorhanden sind, besteht aber auch die Möglichkeit diese Kosten einzusparen, indem die Beurkundung des Kaufvertrags und die rechtsgültige Auflassung gleichzeitig beim Notar durchgeführt werden.

Dauer der Auflassungsvormerkung bei der Baufinanzierung

Wichtig zu beachten ist, dass mit der im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung der Eigentumswechsel eben noch nicht endgültig vollzogen ist. Wie lange jener tatsächlich dauert, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Zum einen kann es im konkreten Fall einige Zeit in Anspruch nehmen, bis der Verkäufer etwaige Belastungen aus dem Grundbuch tilgt. Zum anderen benötigt auch der Käufer Zeit, um gegebenenfalls die entsprechende Immobilien­finanzierung abzuschließen. Für gewöhnlich dauert das Ganze ein bis zwei Monate. Danach kann die eigentliche Auflassung durch den Eintrag des Neueigentümers in das Grundbuch erfolgen. Just in diesem Moment wird logischerweise die Auflassungsvormerkung wieder aus der Abteilung II des Grundbuchs gelöscht, da sie schlicht und ergreifend ihren Zweck erfüllt hat.

Tipp von DTW | Immobilien­finanzierung:
Auf der Suche nach einer passenden Baufinanzierung sollte der künftige Darlehensnehmer unbedingt die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb einkalkulieren, zu denen auch die Gebühren für die Auflassungsvormerkung gehören. Wie hoch diese zusätzlichen Kosten ausfallen, kann man sich sehr einfach mit unserem Notar- und Grundbuchrechner ermitteln lassen. Ausführlich beschrieben sind die entstehenden Nebenkosten bei der Immobilien­finanzierung zudem in unseren gleichnamigen Blog-Beitrag.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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