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P
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R
RestdarlehenRestschuldRisikobegrenzungsgesetzRückzahlungsrate
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SachwertSchätzgebührenSchätzungSchufaSicherheitenSicherungszweckerklärungSollzinsSollzinsbindungSollzinssatzSondertilgung
T
TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
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Umbaute RaumUmschuldung
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VerkaufswertVerkehrswertVertragslaufzeitVollfinanzierungVolltilgerdarlehenVorfälligkeitsentschädigungVorkaufsrechtVorlast
W
Werbungskosten bei der ImmobilienfinanzierungWertgutachtenWohnfläche
Z
ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärungZwischenfinanzierung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Risikobegrenzungsgesetz

Das Risikobegrenzungsgesetz wurde 2008 eingeführt, um Darlehensnehmer bei einem Forderungsverkauf besser zu schützen. Bis dahin konnten Banken zum Beispiel bei einer Immobilien­finanzierung das Baudarlehen an andere Kreditinstitute oder Investoren veräußern, ohne dass der Darlehensnehmer davon Kenntnis hatte. Diese Praxis geriet vor einigen Jahren stark in die öffentliche Kritik. Damals hatten einige Banken Kredite von Kunden verkauft, die im Zahlungsrückstand waren. Die neuen Gläubiger, nicht selten große Finanzunternehmen, hatten dann in vielen Fällen unvermittelt die Zwangsvollstreckung und Zwangsversteigerung der Immobilie eingeleitet, um die offenen Forderungen einzutreiben.

Mit dem Risikobegrenzungsgesetz wurde daraufhin eine Reihe von Reglementierungen durch Modifikationen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in der Zivilprozessordnung (ZPO) gesetzlich verankert. Mit ihnen sollte sichergestellt werden, dass sich insbesondere beim Verkauf von Forderungen die Rechte der Darlehensnehmer nicht verschlechtern.

Informationspflichten im Risikobegrenzungsgesetz

Auch nach Inkrafttreten des Bundesgesetzes „zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken“ (kurz: Risikobegrenzungsgesetz) am 19. August 2008 ist der Forderungsverkauf durch den Darlehensgeber bei einer Baufinanzierung grundsätzlich möglich. Über diese Möglichkeit müssen laut § 492 Abs. 1a BGB die Kreditinstitute nun aber schon beim Abschluss einer Immobilien­finanzierung ihre Kunden explizit aufklären. Üblicherweise wird der Hinweis auf die Abtretbarkeit der Forderungen im Darlehensvertrag der Immobilien­finanzierung festgehalten.

Darüber hinaus muss der Darlehensgeber den Darlehensnehmer nach dem neu gefassten § 496 Abs. 2 BGB unverzüglich von einem getätigten Forderungsverkauf unterrichten.

Verbesserter Kündigungsschutz durch das Risikobegrenzungsgesetz

Neben der erhöhten Transparenz beinhaltet das Risikobegrenzungsgesetz einen erweiterten Kündigungsschutz bei einer Immobilien­finanzierung. In § 498 Abs. 3 BGB wurde zusätzlich aufgenommen, dass der Gläubiger eine Kündigung der Baufinanzierung erst dann aussprechen kann, wenn der Darlehensnehmer mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Ratenzahlungen rückständig und mit mindestens 2,5 Prozent der Darlehenssumme im Verzug ist. Durch diese Änderung des Paragrafen wurde das Kündigungsrecht der Kreditinstitute bei einer Immobilien­finanzierung im Vergleich zur Gesetzeslage vor 2008 deutlich eingeschränkt.

Zudem reglementiert nun § 1193 Abs. 1 BGB die Fälligkeit einer Grundschuld. So kann nur nach einer vorherigen Kündigung unter Wahrung einer sechsmonatigen Frist aus ihr eine Zwangsvollstreckung betrieben werden. Und sollte eine Bank unberechtigterweise bei einer Immobilien­finanzierung eine Zwangsvollstreckung beziehungsweise eine Zwangsversteigerung eingeleitet haben, hat der Darlehensnehmer durch das Risikobegrenzungsgesetz nunmehr einen Anspruch auf Schadensersatz – gemäß § 799a Zivilprozessordnung (ZPO).

Verpflichtung zu Folgeangebot oder Ankündigung der Nichtverlängerung des Darlehens

Neu eingeführt wurde mit dem Risikobegrenzungsgesetz auch, dass ein Darlehensgeber oder der neue Gläubiger nach einem Forderungsverkauf spätestens drei Monate vor Ablauf der vertraglichen Zinsbindungsfrist mit dem Darlehensnehmer Kontakt aufnehmen muss. Entweder sie unterbreiten ihm ein Folgeangebot für das Immobiliendarlehen (Prolongation). Oder sie weisen ihn daraufhin, dass sie zu keiner weiteren Verlängerung der Baufinanzierung bereit sind. Durch diese verbindliche Ankündigungsfrist, die im neuen § 492a Abs. 1 BGB fixiert ist, hat der Darlehensnehmer jetzt mehr Zeit, sich mit der anstehenden Anschluss­finanzierung für seine Immobilien­finanzierung zu befassen.

Forderungsverkauf

Ein Forderungsverkauf (auch „Factoring“ genannt) ist – ganz einfach ausgedrückt – der Weiterverkauf eines Darlehens, z. B. einer Immoblienfinanzierung. Die noch offenen Forderungen des Kredits, werden dabei vom bisherigen Darlehensgeber an einen Dritten veräußert. Der Vorteil für den Darlehensgeber ist, dass er die noch ausstehende Restschuld sofort und komplett in Form des Kaufpreises erhält. Und er haftet nur für die Berechtigung der Forderung. Das Risiko, dass bei dem verkauften Kredit die Rückzahlung ausfallen könnte, geht auf den neuen Gläubiger über. Für den Darlehensnehmer bedeutet ein Forderungsverkauf zunächst einmal nur, dass er es fortan mit einem neuen Finanzierungspartner zu tun hat.

Gesetzlicher Schutz beim Forderungsverkauf einer Immobilien­finanzierung

Ein Forderungsverkauf ist grundsätzlich auch bei einer Immobilien­finanzierung möglich. Dank des 2008 in Deutschland eingeführten Risikobegrenzungsgesetzes ist in einem solchen Fall der Darlehensnehmer der Immobilien­finanzierung durch zahlreiche Regelungen geschützt. So sind die Banken verpflichtet, bei einem Forderungsverkauf den Darlehensnehmer einer Baufinanzierung sofort zu informieren. Das war in der Vergangenheit, bis zum Inkrafttreten des Risikobegrenzungsgesetzes, nicht zwingend vorgeschrieben. Dadurch war es zu Kreditverkäufen gekommen, bei denen die Kreditgeber ihre Darlehen ohne Wissen der Kreditnehmer an Investoren veräußert haben. Diese hatten ihrerseits die Möglichkeit, sie an andere zu weiterzuverkaufen, ebenfalls ohne Kenntnis des Darlehensnehmers. Dieser herrschenden Intransparenz hat die damalige Bundesregierung durch die Einführung des neuen Gesetzes einen Riegel vorgeschoben. Mit ihm wurde auch beschlossen, dass schon beim Vertragsabschluss einer Immobilien­finanzierung die Bank den Kunden über die Möglichkeit eines Forderungsverkaufs informieren muss. Meist wird das im Darlehensvertrag der Baufinanzierung festgehalten.

Konsequenzen beim Forderungsverkauf einer Immobilien­finanzierung

Neben den gesetzlichen Informationspflichten gibt es noch weitere Schutzmechanismen beim Forderungsverkauf einer Immobilien­finanzierung. Sie spielen in erster Linie dann eine Rolle, wenn man als Darlehensnehmer seinen Rückzahlungsverpflichtungen nicht vertragsgemäß nachkommt. Für einen Darlehensnehmer, der mit seinen Zins- und Tilgungsraten nicht im Verzug ist, ändert sich bei einem Forderungsverkauf eigentlich nichts, außer dass er über den neuen Finanzierungspartner unterrichtet wird. Der Darlehensvertrag der Immobilien­finanzierung bleibt nämlich mit allen Bestimmungen bestehen und gültig. Das heißt, die Zinskonditionen, die Tilgungsraten, die Laufzeiten und alle weiteren Vertragsklauseln sind wie gehabt wirksam.

Verbesserter Kündigungsschutz beim Forderungsverkauf

Anders sieht es aus, wenn man bei seiner Immobilien­finanzierung mit den Ratenzahlungen in Rückstand ist. Dann ist es nicht unwahrscheinlich, dass beim Darlehensverkauf der neue Gläubiger auf die Rückzahlung drängen wird, gegebenenfalls durch die Einleitung einer Zwangsvollstreckung bzw. Zwangsversteigerung. Aber auch hier sieht das Risikobegrenzungsgesetz einige schützende Vorschriften vor. So darf zum Beispiel der neue Gläubiger das Baudarlehen aufgrund eines Zahlungsausfalls nur dann kündigen, wenn der Darlehensnehmer mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Raten und mit mindestens 2,5 Prozent der Darlehenssumme im Verzug ist. Sollte der neue Darlehensgeber gar eine Zwangsvollstreckung unberechtigterweise eingeleitet haben, besteht zudem nun ein Anspruch auf Schadensersatz.

Gründe für einen Forderungsverkauf

Anlässe für eine Bank, ein Darlehen zu verkaufen, gibt es mehrere. Wenn sie zum Beispiel mit einem anderen Kreditinstitut fusioniert, gehen die Darlehensforderungen auf das neu gebildete Finanzierungsunternehmen über. Oder eine Bank stellt etwa ihren Geschäftsbereich für Baufinanzierungen ein und verkauft daraufhin die noch laufenden Immobilien­finanzierungen an ein anderes Kreditinstitut. Auch wenn eine Bank in finanzielle Schwierigkeiten gerät, kann es sein, dass sie Forderungsverkäufe vornimmt, um wieder liquide zu werden. Nicht zuletzt sind sie für eine Bank darüber hinaus ein Mittel, Kredite abzustoßen, die nicht ordentlich bedient werden.

Zusätzlicher vertraglicher Verzicht auf Forderungsverkauf

Dass einige Darlehenssuchende und Darlehensnehmer einen Forderungsverkauf bei ihrer Immobilien­finanzierung fürchten, ist nachvollziehbar. Die aktuellen Gesetze sichern einen Darlehensnehmer bei einem Forderungsverkauf allerdings in viele Richtungen ab, so dass ein zusätzlicher vertraglicher Schutz eigentlich überflüssig ist. Einige Banken bieten dennoch die Option an, in den Darlehensvertrag einen expliziten Verzicht auf einen Forderungsverkauf aufzunehmen. Hierfür verlangen sie allerdings in den meisten Fällen einen geringen Zinsaufschlag.

Schufa

Die Schufa Holding AG (kurz Schufa) ist eine privatwirtschaftliche Wirtschaftsauskunft. Der Geschäftszweck der Schufa ist, die Vertragspartner mit Informationen zur Bonität Dritter zu versorgen. Diese Auskünfte helfen den Vertragspartnern dabei die Zahlungsausfälle zu minimieren. Zahlreiche Darlehensgeber nutzen die Informationen zum Beispiel bei der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung. Die Auskunftei hat Daten von über 67 Millionen natürlichen Personen und mehr als 5 Millionen Unternehmen gespeichert. Gefiltert werden die Daten aus amtlichen Bekanntmachungen, öffentlichen Verzeichnissen und ausserdem aus den Informationen der Vertragspartner.

Gespeicherte Daten bei der Schufa

Die persönlichen Kontaktdaten (wie Name, frühere und jetzige Anschriften, Geburtsdatum und -ort) sind grundlegenden Daten, die gespeichert sind. Spezifischer sind die Daten über Art, Gegenstand und Zahlungsbedingungen der abgeschlossenen Geschäfte:

  • Leasing-/ und Kreditverträge mit Betrag und Laufzeit
  • Immobilien­finanzierungen und Baufinanzierungen
  • Kontoeröffnungen (keine Kontostände)
  • Ausgegebene Kreditkarten
  • Laufzeitverträge wie z.B. Telekommunikationskonten.

Ebenfalls gespeichert wird:

  • Missbrauch von Konten und Kreditkarten nach dem Nutzungsverbot
  • Informationen aus öffentlichen Verzeichnissen
  • Eidesstattliche Versicherung
  • Beantragung bzw. Eröffnung der Privatinsolvenz.

Die vorliegenden Daten werden in sogenannte Positiv- und Negativmerkmale unterteilt. Die Aufnahme und vertragsgemäße Abwicklung von Geschäftsbeziehungen werden demzufolge als Positivmerkmale bezeichnet. Negativmerkmale sind hingegen das nicht vertragsgemäße Verhalten sowie gerichtliche Vollstreckungsmaßnahmen.

Löschung der Informationen

Die Informationen über Girokonten und anderen Kundenkonten sind direkt nach der Auflösung aus dem System gelöscht. Für alle anderen Daten gibt es dabei unterschiedliche Fristen:

  • 12 Monate auf den Tag genau: Anfragen für Finanzprodukte
  • 3 Jahre auf den Tag genau: Abgezahlte Kredite und Kreditkartenkonten nach         Rückzahlung bzw. Beendigung, Eidesstattliche Versicherungen
  • 3 volle Kalenderjahre: Informationen zu fälligen Forderungen und die                 Aufhebung eines Verbraucherinsolvenzverfahrens
  • 6 volle Kalenderjahre: Eröffnung eines Verbraucherinsolvenzverfahren

Geschäftspartner der Schufa

Die Schufa hat momentan ca 9.500 Vertragspartner, die in unterschiedliche Kategorien unterteilt sind. Der wesentliche Unterschied ist die Menge der Informationen, die die Geschäftspartner demzufolge von der Schufa bekommen.

  • A-Vertragspartner: Das sind Kreditinstitute, Kreditkartenunternehmen und            Leasinggesellschaften. Diese Gruppe erhält sowohl Positivmerkmale als auch        Negativmerkmale über die gemeinsamen Kunden.
  • B-Vertragspartner: Darunter fallen alle Nicht-Banken. Folglich der Handel, die Immobilienwirtschaft, der Elektrohandel, Telekommunikationsunternehmen, sowie andere Unternehmen, die Lieferungen und Leistungen auf Kredit gewähren. Diese Vertragspartner erhalten nur die Negativmerkmale der Kunden.
  • F-Vertragspartner: In diese Kategorie fallen die Inkasso-Unternehmen. Diese fordern nur Adressdaten der Kunden an.
Schlagwörter:

Bonität, Schufa

Ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB

Bei einer Immobilien­finanzierung mit gebundenem Sollzins gilt ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Dieses Recht besteht zehn Jahre nach der Vollauszahlung der Darlehenssumme. Nach Paragraf 489 BGB kann man die Immobilien­finanzierung entweder komplett oder teilweise, aber in jedem Fall kostenfrei kündigen. Das heißt, eine Vorfälligkeitsentschädigung wird nicht fällig. Somit besteht die Möglichkeit, eine Immobilien­finanzierung mit einer Sollzinsbindung von mehr als 10 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen.

Ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB – wichtige Fristen und Termine

Wer ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB für eine Anschluss­finanzierung nutzen möchte, muss einiges beachten. Vor allem die gesetzlich festgehaltenen Termine und Fristen müssen berücksichtigt werden.

Bei Baufinanzierungen erfolgt die Auszahlung des Darlehens häufig in Teilzahlungen, zum Beispiel gemäß den Etappen des Baufortschrittes. Erst wenn der letzte Euro der Immoblienfinanzierung ausgezahlt ist, beginnt am Folgetag die Zehn-Jahresfrist für ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB. Dazu kommt dann noch die Kündigungsfrist von sechs Monaten. Alle Berechnungen folgen stets auf den Tag genau. Somit ergibt sich bei einer Sollzinsbindung von mehr als 10 Jahren erst nach zehneinhalb Jahren der frühestmögliche Zeitpunkt für die Anschluss­finanzierung der Immobilien­finanzierung. Voraussetzung ist hierfür ist die vorherige fristgerechte Kündigung nach § 489. Dabei spielt es allerdings keine Rolle, wie lange die Sollzinsbindung der bisherigen Baufinanzierung noch über den Kündigungstermin hinweg gelaufen wäre.

Ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB – das sollten Sie beachten

Ein ordentliches Kündigungsrecht § 489 ist allerdings erst dann wirksam, wenn innerhalb von zwei Wochen der noch geschuldete Darlehensbetrag an den Darlehensgeber zurückgezahlt ist. Andernfalls gilt die Kündigung als nicht erfolgt. Für die Rückzahlung hat man grundsätzlich zwei Alternativen. Entweder man kann den gekündigten Darlehensbetrag mit angesparten Eigenkapital begleichen oder man schließt rechtzeitig eine Anschluss­finanzierung ab. Ist letztere günstiger als das bisherige Baudarlehen bietet ein ordentliches Kündigungsrecht nach & 489 BGB eine gute Möglichkeit, aus einem teureren Baukredit herauszukommen. Dies ist immer dann der Fall, wenn in der Zwischenzeit die Bauzinsen deutlich gesunken sind.

Der bürokratische und finanzielle Aufwand für eine solche Anschluss­finanzierung ist entgegen den Behauptungen vieler Hausbanken nicht sehr hoch. Das Einsparpotential bei einem niedrigeren Bauzins hingegen kann enorm sein. Denn bereits wenige Prozentpunkte bedeuten sehr häufig eine Ersparnis von mehreren Tausend Euro. Wenn man ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 nutzen möchte, sollte man das bestehende Baudarlehen am besten immer erst dann kündigen, wenn die entsprechende Anschluss­finanzierung steht.

In der Umgangssprache wird ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB auch Sonderkündigungsrecht bei der Immobilien­finanzierung genannt. Weitere Informationen dazu finden Sie im Blog von DTW | Immobilien­finanzierung.

Ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB und Anschluss­finanzierung durch ein Forward-Darlehen

In Zeiten niedriger Bauzinsen stellen selbstverständlich viele Darlehensnehmer einer bestehenden Baufinanzierung Überlegungen an, ob für sie eine Anschluss­finanzierung zu günstigeren Konditionen für sie in Betracht kommt. Dies ist oft der Fall, auch wenn die Sollzinsbindung der Immobilien­finanzierung noch keine zehn Jahre läuft.

Ein Forward-Darlehen zur Anschluss­finanzierung kann hier eine sehr gute Lösung darstellen. Denn mit einem Forward-Darlehen kann man bis zu fünf Jahre vor dem Ende der Sollzinsbindung das aktuelle Zinsniveau für die Anschluss­finanzierung sichern. Somit ist es möglich, beispielsweise nach bereits sieben Jahren Sollzinsbindung ein günstiges Forward-Darlehen abzuschließen. Bei einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren kann dann ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB genutzt werden. Das Forward-Darlehen löst dann die bisherige, teurere Immoblienfinanzierung ab.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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